🏠 買房子之前，你應該了解的幾件事～
一早坐在公司，看著窗外天氣不錯，突然有感而發想跟大家聊聊房地產。
最近看完寰宇出版的《投資哲人 查理蒙格傳》這本書，對於蒙格有更多認識。如果你只看波克夏股東會，你會認為查理總是坐在巴菲特旁邊吃糖果喝可樂，偶爾冒出驚人之語....但這本書中卻可以看到更多他可愛的一面，也可以了解他的人格養成過程～很精彩。
不過，你知道蒙格的第一桶金是怎麼來的嗎❓
投資房地產～ (他投資房地產超有一套，邏輯清楚並獨樹一格)～
我算蠻早買房的，第一間房子真的是看了上百間，結果找到心目中理想的房子竟然是在坐高鐵翻蘋果日報時找到🤣
到現在還是覺得很扯，還是非主流仲介，但是因為是我目標地點，建案我也很熟，所以看兩次後就直接出手了。
後來也換過幾次房，研究過預售屋、新成屋、中古屋、老屋的優劣得失，有了許多心得。找到一個理想中的好房子真的不是一件容易的事，光事前搜尋資料，建立自己的資料庫加上看房至少需要一年的時間～
✅ 如果你現在也想要買房，有幾個事前建議給大家：
1️⃣ 先設定好你要的地點、屋齡、價位預算再去找仲介
如果你完全沒有想法就去找仲介，以我的經驗很多房仲網站上的房子都是比較難賣的物件，好的物件通常會先給仲介自己的口袋客戶先看。
所以你應該要有具體條件給他，之後有好的物件他會先通知你。
2️⃣ 在做決定之前先去看新建案
以我的經驗建材每幾年都會有不一樣的流行趨勢，更好、更環保(外觀石材變化、室內衛浴廚具品牌...)社區規劃、新的科技設備(例如以前是鑰匙現在是密碼鎖，車道變成etag感應式、社區布告欄變成電子式等等)，連垃圾場設計都超重要
新的建案會有非常詳細的介紹、樣品屋、順便還可以看看他們的空間利用如何，畢竟買房簽約很快，開始裝潢就像懷胎十月的孩子剛生出來，更折磨XD
3️⃣ 預算、出價與貸款成數
現在實價登錄很方便，還有許多房價網站(樂居不錯，雜誌可以參考住展)，可以告訴你周邊行情...讓你可以事前對你想要的房子進行預算規劃，不要買超過自己負擔能力的房子！
以我的經驗，雖然買房一定要議價，但以前資訊不夠透明時房價的殺價空間比較大，現在資訊不對稱的狀況下降，自然屋主也不會漫天亂喊，壓縮議價空間。
出價時不用怕自己被酸沒行情，買賣就是一個願打一個願挨，頂多買不到，何必冒買貴的風險呢！
貸款成數如果你是跟仲介買，必須自己去找銀行談，那你本身的條件就很重要，收入負債比、有沒有二房都是利率跟成數核准的關鍵。
另外一個是你買新成屋，通常建商都會先跟銀行談一個超優惠利率(專案價)，而且條件會比較寬鬆，這也是買新成屋的好處之一。
4️⃣ 最後，也是最重要的一點：以投資角度去看房地產，但是現在不適合把房地產當做投資
現在的大環境並不適合把房地產當做投資商品，如果你有閒錢，可以拿去做更有效率的配置。
但是，不管是任何時候，即使你是自住，也要以投資的角度來看待你的房子。你必須去評估，有哪些因素會影響你的房子未來價值❓
例如好的地點、好的建商，或是不要認為買住商混合用地蓋起來的房子比較便宜就划算，還有地上權比較便宜等都是未來的潛在影響因素。
我常常聽到有人說自住沒差，自住怎麼會沒差😤❓
買房子一買就是20-30年的承擔，你以你的信用去貸款，貸下來就變成你的負債。
假設哪一天你急需用錢，房子是你的負債，但也是你的資產，你的房子可以轉賣換取現金，如果你當初不是以投資的眼光去看待你的資產，那未來它還剩下多少價值呢？
今天就先分享到這，如果大家有任何問題，歡迎留言讓我知道喔❗️
💁♀️ 我訂閱專欄也有導讀《投資哲人 查理蒙格傳》
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#房產系列文
地上權心得 在 Re: [心得] 地上權明明就是一種好方法- 看板home-sale 的推薦與評價
本來對地上權的認知也如大家說的
但實際上問了 大將豐X 的貸款銀行 新光銀行某某分行
利率1.31 第一間房, 年收180以上 是8成
之後換手的話, 他們也是重新鑑價
他們做過一些地上權的案子
他們有估價的方法
聊完之後
我就不擔心貸款了
所以重點是找對銀行及分行
※ 引述《and2second (.........)》之銘言：
: 關於地上權小弟我也算是業內人士，協助政府脫標了幾個案件，也有從事估價業務，雖然
: 有點晚了，簡單說一下，如果沒說完明天再說。
: 地上權價值評估大概可以是所有權七成，但不完全是，基本上機關脫標價會以土地地價為
: 基準，但還是要看可開發性質跟所在位區位，。
: 1.屬性跟及類型
: 首先以目前政府地上權案件有分區可分割及不可分割，近年國產署的案件多位為可分割地
: 上權，且多為住宅使用為主，台南高雄為多，南部永x建設等建商近年推案不少，銷量不
: 錯，多為集合住宅大樓，少量透天，概念大概是我買了至少比周邊房價便宜3成，可以住7
: 0年，30歲買至少住到孫子出生，反正南部大樓不值錢。
: 2.地上權住宅概況
: 另外地上權住宅除了要繳房屋稅外及每年要繳土地租金(公告地價2％～5％不等看當時公
: 告情況)，這大概是公家機關地價稅加管理費的概念。(買之前考慮清楚)
: 前面文章有提到不好貸款的情況，當年台北新店華固新天地案件，當時住戶貸不到款是華
: 固貸給買方，另外有一類地上權住宅是不可分割的，也就是只有使用權，到目前為止還是
: 很難貸，雖然政府有督促公股行庫放寬貸款。(同樣使用權的售價又比地上權更低，接受
: 與否見人見智)
: 目前地上權住宅在北部還是不受歡迎，除了無法享有土地增值空間，很難貸款也是問題，
: 近來看到京站的業主又把部份地上權住宅拿來賣，不知道原因是什麼。
: 3.地上權的估價
: 公家機關標售地上權是以土地地價去評估，細則沒什麼特別的，就近期土地交易的價格一
: 定成數多少作為底價最為底標權利金，如果流標再打個折。
: 如果是可以商用的土地，在房地產行情好的時候常會溢價，甚至超過地價7成，評估的基
: 準通常是以收益進行評估，而且可以商用的多半是商業區有較高容積。
: 另外前面推文有人列出近年幾個大案，基本上商用及住宅不能放在一起看，大部份地方政
: 府也不願意作地上權住宅案件，商用部份在這裡就不多討論了。
: 前面有人討論成本，建商成本大概就是權利金加上營建成本再加利息及利潤，國產署可分
: 割的地上權還要負擔管理事宜，替機關收土地租金，至於到底地上權住宅可不可以買，還
: 是那句話見人見智。
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 219.85.86.18 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1634885786.A.B1D.html
如文中所說, 我當然也問了之後轉手的貸款問題,
他們也做二手地上權的房貸, 一樣重新鑑價
主要看個人貸款條件, 年收高, 第一間房貸條件很好
能找這一家, 幹嘛要再找別家銀行??
現在有做地上權房貸的銀行本來就少
這家分行做了不少地上權房貸, 所以人家有自己的評估方法
我問了很多, 聽起來是和一般房貸是一樣的
所以貸款不是問題
那家銀行講的很清楚, 除非是最後的20年
否則前至少30~40年的鑑價就如市場波動
地租現在都是1%浮動, 2.5%固定
你們說的如果可以舉出實際的例子
會比較好哦
否則就我之前看的資訊如同大家一樣
但實際上並非如此
如果現在可以買一坪120萬的新屋, 何必考慮一坪70萬的地上權
都是個人選擇吧
對的, 而他們是舊版的地上權不可分割, 所以貸款是和建商
現在新型的地上權都是可以分割, 拿的到房屋權狀的, 所以才好和銀行貸款
因為有考慮購買, 所以才去花時間研究
我一直有在注意也去看過談過了, 本來以為可以談到更好的價格
沒想到也很硬, 猶豫中.....
※ 編輯: jill98 (219.85.86.18 臺灣), 10/22/2021 16:25:51
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