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#阿明小教室 #房事辭典 #地上權
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地上權住宅因性質接近租賃，
買到的只有「居住使用權」沒有
「土地所有權」住宅。
居住年限從建商標到國有地開始計算，
並得扣除工程期，如使用年限50年，
評估地上權住宅房屋時注意事項：
1.有無建物權狀與契約內容，
還是只有購買憑證，並瞭解未來若過戶
或繼承移轉之程序該如何辦理。
2.釐清權利金、地租及房屋稅費用
3.瞭解清楚銀行貸款方式及條件
4.能否依法成立管委會
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書籍圖示來自讀享
有讀者以為：「大陸是「土地國有制」香港是「土地私有制，所以稱之為(一國二制)。」
這其實不正確，簡單說明一下。香港從1843年以來99.99%的土地都是leasehold ownership，而非freehold ownership。
這跟英美法系非常複雜的土地法規和權利安排有關，解釋起來很麻煩，我相信多數台灣律師根本連一點概念也沒有。
簡單說，所有土地都是英國女皇的，平民百姓是以75年或99年（也有少數長達999年）的時間長度向英國女皇承租，英女皇保留reversion rights。此權利在英美法上叫leasehold ownership，它近似中華民國法下的土地所有權，但又不是；有點像地上權，但也不盡然是。
那英美法中leasehold estate有三種：periodic tenancy, tenancy at will, and tenancy at sufferance. 港英政府時期的香港土地如上述多基於periodic tenancy去走。
概念上肯定不是中華民國不動產的「租賃」概念，因為leasehold estate是可以登記抵押申請貸款的，在中華民國體系下，拿個承租契約是申請不到貸款的更甭提抵押登記。
leasehold estate是由更早的chattel real演變而來。
言歸正傳，從最粗淺的層面來看，1997年回歸中國之後，名義土地所有者從英女皇改為中國政府，委託由香港特區政府管理（依據香港特區基本法第七條）。但是民間本身的土地買賣轉讓繼承等等都依然50年內不變，繼續走過去英國法的方式。但從嚴格意義的法律角度看，港英時期跟的土地制度與現在中國的土地制度其實本身差異就不大 -- 名義所有權人都是政府（或皇室或貴族），平民百姓取得一定時期且可付費延期的使用、收益、轉讓權能。
而這塊法律技術操作，平民百姓不懂很正常也不太重要就是了。
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地上權繼承 在 [繼承] 有地上權無地權- 看板PttLifeLaw 的推薦與評價
事實經過：
現在的房子下部份的土地及房子前的空地....
地主有三名，已經不在人世，
在我祖父母年輕時，三名地主因為沒有後嗣，
所以口頭答應，只要我們家祭拜他們，
土地就給我們蓋房子（僅口頭承諾，無紙本證明）
之後我家真的在這土地上蓋房子也祭拜他們
但土地登記管理人是爺爺的哥哥（已過世）
他的子孫已經一.二十年不住在這邊
他們的房屋跟我們相連.中間有一塊空地
空地連接主要對外道路
這個家族只剩我家人還住這
所以土地的地徵稅
從民國約60年代一直由我家在繳
（雖然歷年土地繳稅單據是紙本的
而且沒有將每年都保存好
可是確實為我們每年固定繳納的事實）
前陣子跑來兩位自稱代書，說是某開發公司的人
想來找其中一位地主（以下稱陳姨）的後代，
說在別處有陳姨的土地，被政府公告
他們要來協助陳姨後代繼承那塊土地，
我們有表明，陳姨沒後代，是由我家祭拜而已
代書表示，僅祭拜就能繼承
（這個我覺得超怪，完全沒聽過這種說法，
而且祭拜如何舉證？神主牌位並沒有
寫上每位祖先的名字）
一直要跟我們要身分證就能委託他們去辦理
有鑑於近年詐騙事件頻傳，所以沒給
事後我們上網查詢政府公告
發現原來被公告的土地正是我家房屋座落地
連同另外兩位地主一起被公告了
時間點還在民國102年就已經公告
加上最近我家旁邊有位大地主
積極收購附近房地產，附近所有住戶都被問過
是否有賣地的意願
我們直覺聯想到代書可能是大地主委託的
因為擺明是我家房屋土地被公告，
他卻騙我們說是別處的土地，
一直要我們直接委託他們辦理查詢
問題：
1. 這種狀況下，能否直接向政府提出繼承要求？
（不管有無血緣關係）
2. 萬一政府之後拍賣，我們即使出價拼不過
大地主，也有優先購買權嗎？
3. 空地上沒有房屋，但是是連結主要對外道路，
是否能要求一起繼承空地？
先感謝各位幫 小弟/小妹 解惑或提出建議，如內容尚有不足，盼請提出需補充之處。
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