沒有報稅的人要注意了～
因為政府說要開始查了🤧
不過怎麼查也....？？
#預售屋 #轉賣 #報稅 #財政部 #稽查
預售屋轉賣 在 591房屋交易網 Facebook 的最佳解答
同時也有9部Youtube影片，追蹤數超過1,920的網紅艾蛙媽 VS. 達樂哥Aiwa Hu，也在其Youtube影片中提到，「房地合一稅2.0」新法剖析懶人包看這邊！房仲不能說的秘密。投資客要拋售嗎？！ Ft. 台中商仲達人小紀 - #房地合一稅 #短期交易 #投資客 - 本篇影片是我們聚餐時的訪談，背景雜音多，敬請包含！以房仲和投資者的角色來做意見交流~~~我覺得含金量很高！而且非常實用，所以將影片分享給大家！ - 訪...
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「房地合一稅2.0」新法剖析懶人包看這邊！房仲不能說的秘密。投資客要拋售嗎？！ Ft. 台中商仲達人小紀
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#房地合一稅 #短期交易 #投資客
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本篇影片是我們聚餐時的訪談，背景雜音多，敬請包含！以房仲和投資者的角色來做意見交流~~~我覺得含金量很高！而且非常實用，所以將影片分享給大家！
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訪談主角：
專營商用不動產
大管家房屋
商仲達人小紀0985008928
店面出租【歡迎屋主委託】
展店規劃【歡迎業者委託】
苓業國際 執行動力288期、Eagle領袖行動學院104期、精英會學院2004期
實踐家 Money&You631期
粉絲專業請搜尋：台中商仲達人小紀
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一、房地合一是什麼？
房地合一為2016年上路的房地交易新稅制，與作為「持有稅」的房屋稅不同，性質屬交易稅，出售房地才須申報，有獲利得進一步繳稅，凡2016年後取得房地，出售時均得適用。
與房地交易舊制差異在於，需就房屋、土地出售所產生的實際收益一併課稅，為更健全的稅制設計，並自有一套適用稅率規定，並對「短期交易」課以35%或45%重稅。
二、房地合一2.0版與1.0版差異為何？
房地合一1.0版上路5年多，因應資金寬鬆氛圍下快速升溫的房市，2.0版預計今年7月1日上路，前後差異有4大重點。
1.拉長「短期交易」重稅期：由持有1年內出售課45%，延長至2年內，並將持有逾1年、未滿2年課35%規定，拉長為持有逾2年、未滿5年。
2.提高境內企業稅率：由原本出售房地一律課20%，改為需適用「短期交易」重稅，持有逾5年以上出售，稅率才能回到20%。
3.課徵對象納入預售屋：持有5年內出售都得適用重稅，在預售屋一般持有期間僅2至3年情況下，效果等於一網打盡，只要轉賣預售屋獲利，就得負擔35%或45% 稅負。
4.補足1.0版避稅漏洞：新增規定交易未上市櫃、未興櫃股票或出資額時，交易額度若超過總股份或總出資額的一半，且該公司股權或出資額50%以上是由國內房地構成，也得納入2.0版課稅，防堵假借公司股權移轉之名、行房地交易之實的避稅行為。
並訂定計算稅額時可減除的「土地漲價總數額」上限，及明訂未能提供費用證明文件情形，只能以成交價3%作為費用，上限新台幣30萬，避免有心人士藉墊高成本、費用避稅。
三、房地合一2.0版的適用範圍、上路時程？
2.0版適用範圍與1.0版一致，為2016年後取得房地，不過在上路日、也就是今年7月1日後出售案件，才須以2.0版課稅，若在7月前賣屋，仍可適用1.0版規定。2016年後取得、先前已出售並以1.0版課稅的交易案件，完全不受2.0版上路影響，不會回溯補稅。
四、房地合一2.0主要影響對象為何？對自住族是否有影響？
2.0版修法重點在打擊短期炒作獲利者，一般買房後長期持有的自住族，不受影響；若為自住房地持有並設籍超過6年出售，稅率僅10%，並有免稅額度400萬元。假設是因故需於同年買賣預售屋，只要沒獲利，也不會被課以重稅。
五、是否有特定出售房地情形，可排除適用「短期交易」重稅？
為避免傷及無辜，設有多項排除條款，例如個人、企業若因財政部公告的「非自願因素」出售持有期間5年以內房地，或以自有土地與營利事業合作興建房屋，5年內出售，均可適用20%稅率。
至於何謂「非自願因素」，現行僅就個人訂有6種排除情形，如因調職或非自願離職賣屋、無力償債遭強制執行房地、需出售房地負擔醫藥費等，後續財政部將針對企業、預售屋特性，訂定排除情形並對外公告。
此外，為避免影響房屋供給、都更進程，放寬建商興建房屋完成後首次出售房地，以及個人、營利事業參與都更或危老分回房地，在5年內第一次移轉登記，也可適用較低的20%稅率課徵。
六、房地合一2.0上路後，是否會產生稅損？
財政部評估，上路初期，交易量將下滑，造成所得稅淨稅損4.74億元，其中企業部分因稅率提高，營所稅將微增0.71億元，個人綜所稅則有稅損5.45億元；但以中長期觀察，稅收將緩步回升。
資料來源：
https://www.cna.com.tw/news/firstnews/202104090133.aspx
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預售屋轉賣 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最佳解答
210312民視 房地合一稅2.0 鎖定預售屋紅單、囤房法人 恐引發拋售潮
民視原影→https://youtu.be/IoSolFWgluo
民視新聞→https://www.ftvnews.com.tw/news/detail/2021312F02M1
行政院通過「房地合一稅2.0」草案，延長個人短期交易適用高稅率的時間，並且將預售屋、境內營利事業，納入課徵房地合一稅範圍，值得注意的是，為了防堵投機客利用預售屋炒房，政府祭出重稅，預售屋從簽訂契約起，就納入持有時間起算，防堵預售屋紅單轉賣，恐怕引發一波預售屋拋售潮。
（民視新聞／林苡婕、李奇 台北報導）......↓
預售屋看板高高掛，疫情之下房市急遽升溫，為了抑制房價，中央出手打炒房，新通過房地合一稅2.0，把持有房屋、土地1年內脫手要課45%，延長到2年；原本1到2年要課35%，也拉長為到5年，10年以上才課15%。以購買千萬宅來說，假設賣價1500萬，兩年內售出，現制課稅175萬元，新制將課到225萬元，持有成本加重近3成。
房仲業者陳泰源解析，「會影響的可能是一些，以預售屋來講的話，會是偏一些中南部，基期比較低，可能過去投資客盛行，炒作風氣比較嚴重的地方，比如說像新竹，或者是像台南，這兩個地方現在陸續，都有出現拋售潮。」
政府使出殺手鐧，為了防堵投機客，利用預售屋炒房，祭出重稅，預售屋從簽訂契約起，就納入持有時間起算，抑止預售屋紅單轉賣。
一般人持有預售屋，多半不超過3年，也就是說，納入房地合一2.0後，幾乎所有預售屋交易案件，只要轉手出售有賺，都會面臨35%或45%重稅。房地合一2.0修正，學者樂觀其成，卻也點出兩大關鍵。
政大財政系教授陳國樑解析，「其實這樣的一個改革方向，是不是有那種，縮小放大的嫌疑，因為今天如果口袋比較深，資產比較多的投資人，他其實可以跟著，拉長持有的期間規避重稅，今天因為我賣了就要課稅，而且短期賣會課重稅，所以我就勢必把持有期間拉長。」
外界關注，政府的打炒房措施，原本要要推囤房稅，決定暫時砍卡，閣揆蘇貞昌有話說。
行政院長蘇貞昌表示，「就房地合一來稅制調整，希望這種短買短賣，炒作的現象加以遏止，至於囤房稅有人也說要採行，外國有這樣失敗的例子，所以我們沒有這樣推出來，但還是會持續觀察。」
囤房稅，未來還是會持續觀察，不趕著上路，怕殃及無辜，倒是房地合一稅2.0版上路前，預售屋就怕出現拋售潮。
陳泰源youtube→https://youtu.be/_JwK-uiPe5Y
部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/03/210312-20.html
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※ 引述《ATF91 (風風兒)》之銘言：
: 之前轉約或專賣預售屋，聽到的絕大部分做法都是合約寫平轉，實際價差給現金。
: 那問題來了，這次新的房地合一稅為什麼炒的沸沸揚揚，預售屋實價登錄就登錄啊，轉
手
: 繼續登記平轉，價差拿現金不就課不到稅了嗎？
: 我是買家我也同意這樣做啊，不然被課稅買賣二方一定都要多負擔（或少賺）
: 請益板上大大們，以上想法有bug嗎？
大家好 小弟不才任職於南部中小型建設公司的開發部門
上次打房政策期間有發過文來分享政策對建商的影響
這次剛好遇到實價登錄2.0及預售申報問題 忙到人仰馬翻
總算在今天告一個段落 剛好看到這串來分享一下建商看法及有一些要注意的事情
首先 預售屋轉讓是個讓建商、代書、銷售方又愛又恨的話題
先聲明一下，我們的建案目前都還是推透天為主
透天在預售轉讓上遇到的狀況跟小坪數大樓會稍有不同
不過因為後續有推案大樓的規劃所以也多少有去學習了解相關的流程順序
也針對稅制的考量跟老闆、主管有過非常深度的探討研究
*嚴格說起來 在建設公司這邊的角度:所有預售屋轉讓 其實都是平轉
建設公司為了不想負擔相關的責任，大部分都會限制轉讓以一次為限
並且要轉讓的話要知會建設公司作合約的增補，在後面補上一張讓渡書
聲明原買方，將此筆預售屋的'權利'移轉與新買方
請注意 在這邊合約都不會重簽，你們等於是用增補的方式修改合約
尤其在預售屋必須申報做實價登錄之後，更不可能去修正價金
那這樣對建設公司來說:他們申報的買賣，就是以原合約的價金為主
你們轉讓權利金的多寡、後續稅費的負擔...等都是轉讓雙方的事，建設公司不會過問
因此對新買方來說:第一個問題就是稅金的問題
實價登錄的稅基是房地收入-成本-費用
轉讓雙方之間簽署的讓渡書，這時候就很重要
7/1的新制度－納管進預售屋的買賣登錄...其實還是只做半套
建商移轉給原買方，買賣雙方都需透過代銷進行申報
但原買方透過轉讓權利方式轉予新買方，卻完全不需申報
只需要在日後辦理移轉登記的時候說明轉讓價金是多少
如果轉讓雙方簽署的讓渡書有載明價差金額、相關權利義務
這個價差日後新買方賣掉'應該'也能算是成本，這是對新買方最有保障的狀況
沒有標明金額或是標明平轉的話也不用想了
自始自尾這戶就是用原價金由原買方轉給你新買方
而且沒有載明金額也不會有偽造文書、登載不實的問題，除非你去舉證金流打訴訟
何況投資客原買方一定要你搬現金...這金流無從考證
弄下去會不會也是查無不法謝謝指教?
再來是比較沒人提到:銀行貸款的問題
為什麼會有空間可以套利?因為有兩種狀況
一種是案子價格會根據銷售成數持續調高
首批便宜買的 只要賣的比後續建商調高後的價格低 就有空間可以賺取價差
另一種是案子地點太好太熱賣 一兩周內搶購一空
那後續就是全看投資客表演 建設公司退場
兩種情況阿 你買轉讓戶都會遇到銀行貸款的問題
簽預售只要付自備款1-2成 貸款會等蓋完交屋才申請
這時候房子的市價雖然是調整後的價格 但銀行貸款是買賣與估價孰低
配合有去做預售申報的讓渡書 銀行都不一定認帳了 何況是登記平轉
合約上只出現原本的買賣價金 銀行就只就你們買賣金額去評估成數
那就等於你前面交出去的讓渡金是100%的自備款 差距有多大大家可以根據各案計算一下
綜上所述
其實站在建商的角度 投資客真的是一個迷人的反派角色
你需要他們的炒作維持熱度，又不希望過多投資客破壞建案名聲
以透天的移轉來說...說真的有時候建商賺的還沒有投資客多
價差一戶有時候到兩三百萬，這種價差一定要寫清楚，誠實報稅
打著健全房市交易制度的名義下去課重稅
當然立意良善建設公司沒有意見 畢竟這次稅制改動對建商沒有影響
像ceca大所說，買方一般人不懂，不敢跟你做這種有風險的事情
但個人的看法，在大樓價差幾十萬的前提下
只要能買便宜，一定有願意冒這些風險的客群
投資客大可以用你自住一定會住超過五年，來折價誘拐自住客做undertable交易
那課了45%的重稅...會不會根本像原PO說的 在變相鼓勵預售買賣做假平轉約?
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漲價速度太快了，建商調的速度跟不上投資客掃的速度
只能說預售買盤真的各路菁英都有，才會出現排隊搶房亂象
我這邊討論的是7/1上路的新制，跟您之前所做轉讓應該稍有出入
另外，我們是在台南市的建商，台南市的地政機關有針對新的法案，製作一系列教學跟公
文
當然，明天才上路的法案我們還沒有實際操作過的經驗
目前的判斷依據都還是公文的一篇Q&A
預售屋實價登錄，主要登陸責任還是在銷售方身上
而預售的轉讓情況分成兩種
其一是退約重簽，這狀況重簽必須重新申報
而登錄新價格問題會更多，光是你的價差建商要配合把錢轉出來就不太可能
實務上我相信沒有建商願意冒這種風險配合作價
其二就是如我所言：買賣合約平轉，轉讓方另立私契
這種狀況是不必再次做’預售屋’實價登錄的
而是你在買賣過戶的移轉時申報，要在備註一併寫上轉讓價格
這個算是第一次移轉的申報 是屬於’成屋‘的申報
這就是我所謂的 半套 預售屋實價登錄
因為實務上真的還有很多細節沒辦法確定
例如：預售轉讓的價差現行制度要課徵房地合一稅
但如果轉讓不用申報預售屋實價登錄
課徵的時間點會是什麼時候？
另外 其實建設公司是不必知道您轉讓價格的
幫您寫在合約中其實是對轉讓雙方的保障
建商都會簽一個免責，避免後面有爭議的時候搬建設公司出來當見證人
而銀行貸款就真的因人而異，可能您的往來信用條件相當優秀，銀行才會從寬認定您的買
賣
以上經驗供您參考 謝謝您的分享
對新買方幾乎沒有保障，雙方簽訂的合約就算有磋商已出租形式
日後出了差錯對簿公堂 也會被認定是刻意避稅
而如果買賣合約沒有寫上出租的部分
你們雙方的協議就只剩下出租的條約
這時候原買方五年內有一天翻臉不認人的話…
新的買方等於白交了錢還沒拿到所有權兩頭空
這種方法在買賣雙方都很熟悉的情況下才可能發生
畢竟新買方也沒辦法完全保證這房子他會住五年
萬一有換屋需求也一樣 根本沒有所有權
不動產還是以登記為權利認定 這做法我相信應該很少出現
※ 編輯: lonsterno (27.52.227.111 臺灣), 07/01/2021 00:53:34
退約重簽，價格要訂定新的買賣價，那前手買方的價差就拿不到了
原買方是不可能會答應這個做法的
否則對建商來說，價格還賣高，沒有不配合的理由
... <看更多>