//本土研究社:思考新發展模式
根據地政總署去年底的數字顯示,全港有超過5000 份短期租約土地,涵蓋面積約800 公頃。本土研究社成員陳劍青指出,政府過往只聚焦在興建具規模的公屋,卻沒想過新的發展模式,「可以善用面積不大的土地,短時間解決迫切的房屋問題」。
他認為貨櫃屋並非不可能,即使有民營機構有興趣合作建造,亦需要政府予以配合,「政府須用正面態度,不要從賣地的利益出發。」
香港01周報 2016-07-29
房策新出路 荷蘭貨櫃屋可借鏡
社聯促港府研解住屋困局
「上樓」入住公屋,對香港大多數「無殼蝸牛」來說,既與希望畫上等號,但同時亦是一個無了期等待的緊箍咒。
縱使行政長官梁振英今年的施政報告提到,「解決房屋問題初現曙光」,但對正在輪候公屋的市民來說,改善生活的期待,已在漫長煎熬的歲月中磨蝕。輪候公屋申請持續增加,截至今年3月底突破28萬宗,全港仍有20萬人囿於百多呎或更細的劏房內生活,苦不堪言。
「安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏。」為尋求解決香港住屋問題方略,全港最大的非政府組織香港社會服務聯會,早前遠赴荷蘭取經,發現當地社會房企善用舊貨櫃興建臨時房屋,更頗具規模,而一些營運房舍模式,亦可對本港有啟迪作用。作為倡議型媒體,《香港01》將一連兩期,與社聯探討蝸居劏房、棲身公屋兩者以外的解決房屋問題第三條出路。
撰文:黃靜薇
攝影:黃靜薇、部分圖片由社聯提供佔地等同18 個標準泳池與香港相隔千里之外的荷蘭,多年前已經着手大量興建過渡性房屋,作為短期居住用途,以解決基層市民無力置業或租樓的窘境。荷蘭多個大城市近年面對青年以及外來人口增加,政府遂放寬建築物條例,允許社會房屋企業利用貨櫃物料,興建過渡性房屋。
最早期的貨櫃屋邨Keetwonen,位於阿姆斯特丹的東南面,距離市中心車站約15 分鐘車程,佔地共1.8 公頃,即等同18 個標準泳池大小。
政府2005 年將貨櫃屋邨土地租予私人發展商「Tempohousing」,為期5 年。Tempohousing 遂用舊貨櫃改裝為學生宿舍,以9 個月時間興建共1000 個貨櫃屋,並交由社會房企「de Alliantie」負責管理租出,社區亦會提供超級市場、球場及單車維修店等設施。有見貨櫃屋邨模式廣受歡迎,當局遂以更多貨櫃興建酒店等短期住宿,為外來員工或有需要人士,提供暫住宿舍。
低地價售予房企
早前到荷蘭視察當地社會房屋的社聯政策研究及倡議主任何俊傑表示,當時赴阿姆斯特丹東北面一個以貨櫃組成的學生宿舍參觀,形容是眼前一亮:「空間大,而且設備齊全,最重要是每間房有個大窗,採自然光入屋,與黑房般的劏房差之千里。」他認為獨立的房間私隱度高,可以在毋需與他人共住的環境下,擁有300 呎的私人空間。他到訪的一個學生單位,內裏有簡單的開放式廚房,衣櫃、茶几、書桌,一應俱全。另外比較新式的貨櫃屋邨,房企更注重居住外的環境,打開窗戶,面前是一幅綠油油的大草坪,生活寫意怡人。
他指,每間貨櫃屋扣除租金津貼後,每月租金約2,600 港元,「長方形的面積非常實用,放一張雙人床、大電視也不成問題。」然而,在香港如想以不足3,000 元,租一個不足200 呎的劏房,簡直是天方夜譚。
貨櫃屋的背後,其實揭示出一個強大的社會房屋網絡政策。除了成本低廉的貨櫃屋,荷蘭亦有類似香港公屋的永久性社會房屋,但就會交由非牟利的社會房企管理,為低收入家庭提供有租金管制的住宅,申請者的入息上限大概是26,000 港元,平均每月租金約4,500 元;當地政府則會負責購買土地,再以低於市值的價錢賣給上述的房企,並提供一系列的經濟支援,如貸款擔保、低息貸款及租金津貼等。
社會房屋佔整體近三分一
何俊傑說,荷蘭是歐洲內社會房屋比例最高的國家,根據本年荷蘭社會住宅企業聯盟的報告顯示,在2014 年,荷蘭已有約240 萬個社會房屋單位,佔整體房屋約32%;而當地現時有363 間社會房企,單在首都阿姆斯特丹已有9 間,「每間房企的對象也有不同,例如Rochdale 專責市區重建、DoWo 和DeKey 主力提供青年住宿等。」除了居住環境之外,當地政府亦關心住戶的社區生活。相關房企會與其他社會服務團體、大學等機構合作,鼓勵弱勢社群參與社區活動,例如位於東面的貧窮區「Indische Buurt」,推行Makkie 社區貨幣制度,居民只要做義工,便可賺取貨幣,可享有超市消費以及租借體育設施等折扣優惠。
不過,社會房企也曾爆出醜聞,由於企業自負盈虧,法例賦予他們權利可利用來自社會房屋的租金及收入等自由投資,如購買酒店和商場等,結果出現嚴重虧蝕,如其中一間房企「Woonbron」購買郵輪改裝酒店卻投資不利;另一間「Vestia」在2010 至2011 年期間,購買金融衍生工具作對沖,結果虧損200 億歐元,須售出三分一的社會房屋單位作補貼。
去年國會再修改法例,規定八成房企須出租予低收入家庭,一旦發現房企的投資純粹獲利,就無法再申請低息貸款。
社聯政策研究及倡議總主任(社會發展)黃子瑋表示,新修訂法例亦着重租戶的參與:「房企要在房屋議題上,先諮詢租戶聯盟,監察他們是否真房企,又會與政府共同訂定協議,達到制衡的目的。」
英美印度俱建
「基層未等到公屋,惟有『卡』在私人市場,現時市面上充斥劏房,如果連劏房也住不起就要住工廈,為什麼你(政府)知道他們的處境,又不去尋找中間方案呢?」黃子瑋建議,港府可利用市區非住宅臨時用地,興建如貨櫃屋等過渡性房屋。他以旺角一幅仍未出租的臨時用地為例,該處面積約250 平方米,估計可放置3個貨櫃作項目試點,「既然市區有一塊熟地,貧窮的人,不一定要住在邊緣。」中大建築學院榮譽兼任教授林雲峯表示,貨櫃屋最大的好處是「易建、易拆」,不少國家如英國、美國,甚至印度都有使用貨櫃屋作住宅,香港最大的問題仍是土地問題,「要改變規劃用途是很難,但如果『偷雞』興建臨時住宅,避免涉過多改則等規劃問題,可能是折衷的辦法。」身兼全國政協的林雲峯已報名參選立法會建築、測量、都市規則及園境界,他的對手還有現任議員謝偉銓及泛民背景的姚松炎。
本土研究社:
思考新發展模式
根據地政總署去年底的數字顯示,全港有超過5000 份短期租約土地,涵蓋面積約800 公頃。本土研究社成員陳劍青指出,政府過往只聚焦在興建具規模的公屋,卻沒想過新的發展模式,「可以善用面積不大的土地,短時間解決迫切的房屋問題」。
他認為貨櫃屋並非不可能,即使有民營機構有興趣合作建造,亦需要政府予以配合,「政府須用正面態度,不要從賣地的利益出發。」房屋局:有地應建永久房屋過往社聯曾向政府提出以私人協約批地的方式撥出臨時用地,卻面對重重難關,黃子瑋批評當局僵化:「運房局說地不是他們管轄,發展局就指要和各個部門商討,結果就是問來問去也問不到。」黃子瑋認為政府應成立跨部門小組,讓本港的非政府機構可申請臨時用地,推行貨櫃屋等過渡性房屋的試驗計劃。
他提到現時西貢和元朗朗邊的中轉屋,均用預製材料興建,但不如貨櫃屋方便,「所使用的材料比較難去搬遷,拆卸後亦不易重新組裝。」他認為技術上無論是貨櫃屋或鋁製組裝屋也一樣可行,問題是政府是否願意為解決房屋問題提供短、中期措施。
然而,運輸及房屋局常任秘書長應耀康在7 月初房委會的公開例會上表明,興建過渡性房屋「不切實可行」,因為所需時間不會比公屋短太多,而且單位數量有限,即使有土地,也應該用來興建永久性房屋,明顯見到當局不傾向採納興建貨櫃屋的建議。
雖然政府對此有保留,但陳劍青認為,貨櫃屋可以是一個方向,但不應淪為劏房產物,或者成為當區商廈化的手段:「除了只租一輩子的公屋,政府可否提供其他的短租機會,似乎長策會也沒考慮到租住市場的發展。」比較新式的貨櫃屋邨,房企更注重居住外的環境,打開窗戶,
同時也有1部Youtube影片,追蹤數超過134的網紅桃園市議員簡智翔,也在其Youtube影片中提到,【智翔的議會質詢-都市發展局(3/13)】 #煉油廠都計變更 每個會期都會追蹤進度的中油煉油廠,今天智翔再次詢問都發局針對煉油廠範圍(南崁地區都市計畫之「特種工業區(工一)」及林口都市計畫之「特種工業區(工八))做都市計畫變更,包括內容與時程,是否有後續進度? 都發局長表示,今年六月可望將煉油...
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【智翔的議會質詢-都市發展局(3/13)】
#煉油廠都計變更
每個會期都會追蹤進度的中油煉油廠,今天智翔再次詢問都發局針對煉油廠範圍(南崁地區都市計畫之「特種工業區(工一)」及林口都市計畫之「特種工業區(工八))做都市計畫變更,包括內容與時程,是否有後續進度?
都發局長表示,今年六月可望將煉油廠區域的都市計畫公開展覽,會將高度污染的「特種工業區」降級,做其他桃園區的產業使用,但勢必會遭遇中油的反對與陳情,都發局長也提到,會將這些陳情內容一併提到都委會去做審議。
#桃園區公保地通檢進度& #取得公保地的財務規劃
目前南崁、桃園內壢間都市計畫的公保地通盤檢討,已經獲市都委會通過,將送中央審議,智翔也請都發局促請內政部盡快審議通過,早日進行半半徵收或跨區重劃,以達到當初實施都市計劃的目的。
因為通檢的結果,連帶影響這些公保地的解編,智翔日前在市長施政報告當天也提到,許多地主等待公保地解編許久,根據一般徵收的規劃,距離目標年也還有21年,因公保地特性又無法做其他利用,不符地主權益,所以能否來規劃未來每一年度的徵收計畫與財務規劃。
但都發局長也透露,目前市府財政上無法做到,希望以區段徵收跟容積轉移處理,智翔也建議,起碼在公體綠廣兒用地的用地上可以儘早規劃,將項目的預算編列出來,畢竟是能夠提升生活品質與市民福祉的公共設施。
#容積移轉代金制度
與上一題連帶相關的題目,目前用代金取得容積的制度即將上路,但代金的支用辦法仍然不明,因此今天藉機向詢問到局長確認幾個問題,包括:一、容移代金是否專款專用?二、是否全數用在公共設施保留地的取得?三、使用上是否依照都市計畫的區分,讓同一都市計畫內增加的容積,帶來區內更多的公設用地?
而上述問題目前都得到都發局長肯定的答案,未來制度上路後,我們就期待看看,能否加速桃園的發展。
#舊市區振興
包括今年度剛辦完的「夜妝古城」活動,桃園市府各局處其實皆有協助舊市區振興的方案,例如都發局的老建築整新、經發局的短期活動,和工務局的街道改善等,但實施的區域或路段常各行其是,看似缺乏整體規劃,也不易讓民眾有感。
因此想建議,能否就舊市區的振興進行跨局處整合,把預算與資源集中在同一區域或路段,相信能有更明顯的效果。
另外,智翔也藉由分享關於新、舊「桃園人」對於「街上」認知的差異,來提醒都發局,應重視舊城區包括車站周邊的都市更新,如果可以比照其他直轄市,成立都更中心和都更處,拉高都更的層級以及人力、資源,相信可以讓都市更新的工作更加順利。
#中路站整開區的公設用地不足
因鐵路地下化計畫新增的中路站,整開區現有的公設用地,目前在圖示上僅有埤塘公園、學校用地、以及社會住宅用地,但計劃書內明列的停車需求,預計要2.65~2.9公頃,卻未劃設停車場用地。將來隨人口增加勢必有新增停車場的必要,如果現在不及早規劃,那恐怕中正公園停車場開發受阻的情況將重演。
再者,由於桃園綠地已嚴重不足,加上未來可能的社福、公托、公幼、停車場等設施,智翔認為不應把這邊的公園做多目標使用,減損僅剩的綠地。如果真要在公園要設立停車場,或是結合社宅及學校用地設立,也請透過土管要求地下化,設置地下停車場,社福設施也可以設置在社宅之中,希望都發局能將眼光放遠,做長遠的規劃。
#社會住宅的比例目標
最後一題則是社宅的比例問題,目前全球社會住宅比率最高的國家為荷蘭,達到 32%,其首都阿姆斯特丹甚至有 50%都是社會住宅,在荷蘭,只要是中等收入以下的市民都有資格申請社會住宅,是自購住宅以外最重要的居住選擇。
而亞洲國家中,日本及韓國約有 5%至 6%的社會住宅存量,主要協助無能力自購或租賃的弱勢家戶,也包含部分剛出社會的年輕家庭。
台灣目前社宅比例還不到1%,因此想問問都發局,桃園市的社會住宅比例,目標應該是幾%? 若目前配合中央的社宅政策,桃園調配到的戶數,距離理想的目標又有多少的差距? 由於時間關係,希望都發局能在會後再給我詳細的數字。
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荷蘭 : 相較於台灣目前到0.1%的社會住宅,荷蘭有超過三分之一的住宅單位是出租式 ... 置區,同時成立香港屋宇建設委員會(即香港房屋委員會的前身)統籌興建廉租屋村。 ... <看更多>
荷蘭社會住宅 租 期 在 Re: [請益] 社宅要蓋幾戶才能夠影響房價- 看板home-sale 的推薦與評價
※ 引述《villagermess (我是女生)》之銘言:
: 柯P說過, 打房靠蓋社宅
: 那要蓋到幾戶 才能影響房價呢
: 假設300萬人住台北市
: 500萬人想住台北市
: 有100萬個投資客
: 300萬人住台北市的想買第二間, 至少需要100萬間
: 500萬人想住的會想買第一間, 至少需要200萬間
: 100萬個投資客 每人頭個兩間 大概200萬間
: 這樣總共要500萬間 才有機會撼動房價
台北高房價何解?柯文哲:社宅蓋到5萬戶才能破壞房價
https://house.udn.com/house/story/5886/6200566
柯文哲常說社宅量夠大就會破壞房價,
他認為社宅佔比達到台北市住宅存量的 5% 時,就能破壞房價,
(台北市住宅存量約 96 萬戶,5 萬戶社宅的佔比約 5%)
關於這個論點,我並沒看過柯文哲拿出證據來支持這個論點。
OECD 統計:各國社宅佔全國住宅的比例
可以看到社宅佔比最高的是荷蘭,全國住宅有超過 30%是社宅,
荷蘭的社宅佔比遙遙領先第二名的奧地利超過 10%。
照柯文哲的論點,想必荷蘭的房價漲幅一定會被社宅破壞,房價會漲不起來。
2013Q1 ~ 2022Q4,荷蘭過去十年的房價漲幅 90.1%
另一個資料庫的數據:
2013 ~ 2022年,荷蘭過去十年的房價漲幅 86.4%
來對比一下台灣的房價漲幅:https://reurl.cc/XEApj7
信義房價指數,2013Q1 ~ 2022Q4,台灣過去十年的房價漲幅 50.3%
2013~2022年,荷蘭的房價漲幅 86~90%,屌打台灣的 50.3%。
廣建社宅能破壞房價?
再來比較一下兩國房價最高的城市,Amsterdam 與台北。
https://blog.dwellworks.com/how-does-housing-in-amsterdam-work
Amsterdam 整個城市的住宅有高達 42% 是社宅,
整個城市有 54%的人口住在社宅,
Amsterdam 住在社宅人口的比例是歐洲最高。
(Amsterdam 的社宅佔比 高於 荷蘭全國的社宅佔比)
Amsterdam 社宅量體搞這麼大,房價總不會漲了吧?
Amsterdam 從 1995~2020年,平均每年房價漲幅是 7.1%,
最近十年 2013~2022年,房價漲幅高達 130%!
https://reurl.cc/8jDzXb
瑞銀2022年發布的全球城市房地產泡沫指數,Amsterdam 的泡沫指數是全球第七名。
來對比一下台北的房價漲幅:https://reurl.cc/XEApj7
信義房價指數,2013Q1 ~ 2022Q4, 台北過去十年的房價漲幅 19.5%
2013~2022年,Amsterdam 的房價漲幅 130%,屌打台北的 19.5%。
廣建社宅能破壞房價?
Amsterdam 房價漲幅很高,很多民眾的收入追不上房價,買不起房只能租房。
大量社宅無法壓制房價就算了,大量社宅應該可以壓低 私人住宅的租金吧?
事實的真相是:
Amsterdam 租屋價格長期排在歐洲前三名,
除了租金極高以外,2013~2022年這十年,Amsterdam 每年的租金漲幅還高達 3%!
為何有極高比例社宅的荷蘭,不管是全國房價漲幅或是Amsterdam的房價漲幅,
都是屌打幾乎沒有社宅的台灣與台北呢?
荷蘭的國土面積跟台灣差不多,人口數則是比台灣少 (荷蘭 17M vs. 台灣 23M)。
https://reurl.cc/QXYmxZ
人口密度 (人數/每平方公里):台灣是 659,高於荷蘭的 520。
IMF GDP per capita (美元)
2013年 2022年 增幅
台灣 21950 32640 48.7%
荷蘭 52280 56490 8.1%
Allianz 財富報告:人均 淨金融資產 (不含房地產,歐元)
2013年 2022年 增幅
台灣 65076 138220 112.4%
荷蘭 68756 125510 82.5%
鄉民常說華人愛買房、愛炒房,西方人根本不喜歡買房與炒房。
列一下會影響房價的變因。
台灣:人口密度較高、社宅比例極低、人均GDP增幅較高、
人均淨金融資產增幅較高、華人愛炒房
荷蘭:人口密度較低、社宅比例極高、人均GDP增幅較低、
人均淨金融資產增幅較低、西方人不愛炒房
照上述房價的諸多變因來看,怎麼看都是台灣房價漲幅會高於荷蘭。
真實世界呈現的結果:
2013~2022年,不管是荷蘭全國房價或是Amsterdam的房價漲幅,都是屌打台灣與台北。
到底要怎麼做才能讓房價下跌? 把經濟搞差,弄到整體經濟衰退就可以有打房效果。
最近的中國與南韓都是例子,整體經濟往下走,房價也會隨之下跌。
看看Amsterdam的房價趨勢,
2000年網路泡沫、2008年金融海嘯、2010年歐債危機,這三個時期房價才有明顯的跌勢
一樣也是整體經濟往下走,房價就會跟著下跌
怎樣做才能讓房價緩漲或是不漲?
讓重大建設停擺或是牛步前進,這樣搞,房價就很難爆漲,最多就是緩漲而已。
像台北市過去八年蓋不出一條完整捷運,週邊房價自然很難爆漲,
只要有完工一條捷運,幾乎都會帶動捷運附近的房價上漲。
像台中市 2014~2018年,水湳是被放生的,自然週邊房價也不會爆漲。
廣建社宅能破壞房價?
荷蘭與Amsterdam 的例子已經證明,這是完全沒有根據的論點。
Amsterdam社宅比例是全歐洲最高、住在社宅的人口也是全歐洲最高、
私人住宅的租金長期排在歐洲前三名。
想住社宅容易嗎?
單身收入限定在 44035歐元以下、
除非你是非常弱勢的族群(highly vulnerable),大多數人要等個幾年才能排到社宅。
租不到社宅,那就只能選擇租金排在歐洲前三名的私人住宅。
若你是高薪一族,因為不符合社宅標準,只能租私人住宅或買房,
看看荷蘭的住宅自有率,就知道在荷蘭要買房的難度也是非常高,
一般中產階級還是只能選擇租私人住宅,
租私人住宅就等於,每個月拿出高比例的月收去養房東。
每年的高收入在付完荷蘭所得稅、各項稅金與高價房租後,大概都是所剩無幾。
如此現象,可以猜測 荷蘭的 貧富差距 (是資產,非收入) 應該是超級大。
https://reurl.cc/1Zb1eY
事實真的就是荷蘭貧富差距極大,
全國前10%的富人財富佔比,荷蘭在 OECD國家裡面只輸給美國!XD
看荷蘭的例子,廣建社宅不僅無法破壞房價,反而造成貧富差距更大,
蓋一堆社宅,把弱勢族群(低端?) 趕去社宅住,高薪中產就來租被炒高高的私人住宅!
這難道又是 荷蘭資本家 的陰謀嗎?XD
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.165.167.36 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1688308102.A.266.html
這個根本辦不到
這是平行世界才有的政策吧
因為這陣子太常聽到這個說法,想說來找個資料
這叫做 work life balance XD
資本主義下,總是要有人當韭菜
這是真的,荷蘭在17世紀就已經是全球貿易的一方之霸
你忽略太多因素了
就等租金實價登錄啊 XD
笑死,柯文哲什麼時候拿出歐美資料來論證過?
這就是把經濟打趴啊 跟我文中敘述的一樣
台北的社宅還有里民優先喔
魯空的論點向來都禁不起驗證
就是傻子覺得換個人執政,自己在資本主義的位階就會憑空獲得改變
XD
魯空的基因就是等著被達爾文 lol
真的是一堆行走避孕器....一堆單身魯蛇整天在討論月子中心太貴,笑死
你的論證在哪裡?
看誰拿不出數據來論證,誰就是低能推論囉。lol
歡迎找現實世界的數據來反駁。
荷蘭不是最愛蓋社宅的國家嗎? 房價與租金的表現已經告訴你效果如何
魯空總是想用鍵盤把房價打下來,真的會笑死
魯空財商不及格是肯定的 XD
央行這兩年多的政策就是造成台灣房價沒有超漲,
所以資金效應會再往後遞延,房價看來還有往上漲的空間,
但是這些都要等明年大選完才會明朗化了...
魯蛇支持拿稅金蓋社宅很合理,
高薪中產也支持拿稅金蓋社宅的話,那就很好笑了XD
就是貧富差距太大,才更要讓弱勢族群不要爆動啊XD
中國跌倒,台灣吃飽。 萬用!
※ 編輯: TheDream (1.165.109.174 臺灣), 07/03/2023 00:09:23
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