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包租代管政府把關 市民安心租🏠
社會住宅包租代管是由政府委託專業服務業者，協助媒合房東及房客
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邱奕勝
周玉琴
前篇文章跟大家提到不動產後，
不少人都有興趣，來簡單分享一下^^
文政府上來後一共頒發了25項不動產對策（🤮）
主要是針對아파트大廈，
因為韓國覺得아파트比較保值，
公設比較完善，漲價空間較大，往往是不動產投資的標的。
但是愈打房價愈叛逆⋯反而節節高漲，
讓真正想買房賣房的人門檻變高。
我挑幾項來說說：
在韓國貸款費率約2.4～3%，9億以下的房子只能貸款40% 9-15億貸款則是20% 15億以上是0%
所以假設買一棟房子要10億，那麼只能貸款
9億*40%=3.6億
10-9=1億*20%=2千萬
共3.8億 所以自備款要6.2億=約1800萬台幣
再加上稅金和仲介費=起碼要1900萬台幣才能買一間均價的首爾아파트。
近來，信用貸款不能用來買房，所以真的就是要準備好一大筆現金。
或是先買起來全賃出去，等到能夠負擔時，再住進去。
朴先生的同事去年先買了一間25坪的大廈，然後租出去，自己住租金比較便宜的套房，等到明年結婚，可以跟太太一起分擔時再入住。
也有一位同事直接付高額贈與稅接受父母幫助然後貸款買房子。
想要換房的人也是蠻多限制的，
有住宅者是不能再貸款買一另外一間房子，除非你證明現有的房子要出售，然後有六個月的緩衝期，讓你貸款，但六個月內一定要把房子賣掉。
現有房子增貸或是擔保貸款，也要分次領取，例如可擔保貸款4億只能分四年每年領1億。T_T
另外，多住宅者的讓渡税和保有税都要重課，
政府也一直調高增值稅率和公示價標準，
算起來有點複雜，先pass! 但負擔都不輕，賣房時當然把價格反應在賣價上，房價節節高漲但大家還是想買房的原因當然除了韓國房貸利息降低外，租房子有愈來愈不容易。
以前還能靠著的傳貰，慢慢存錢買房的人，因為政府規定租約延長以及租金漲幅不得超過5%，房東趁機大漲租金，像以前的傳貰可能是4億現在變成6億，月租也是跟著漲，打房打到的很多都是剛出社會現金不夠的青年族群和新婚夫婦。
只能說魔高一尺，道高一丈啊！
打房政策下，真的被打的是哪些人呢？？？？
#韓國不動產
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社會住宅仲介費 在 Re: [房東] 社會住宅包租代管方案- 看板rent-exp - 批踢踢實業坊 的推薦與評價
※ 引述《higoodbye (哈囉!)》之銘言：
: （代po）近日有間房子要出租，
: 兆基物業公司打來介紹
: 政府現在有社會住宅包租代管方案，
: https://youtu.be/4d_ZcW0IoXY
: 但是不知道有什麼缺點呢？
: 有沒有已經有參加此方案的房東們可以分享心得呢？謝謝！
制度上沒有什麼缺點，房東的稅率比照自住，但是當然，這樣
就要報所得稅，不過有優惠的免稅額，租金15000 以下的話實
際上要繳的稅不多，影響最大的應該是之後賣房的房地合一，
因為公益出租人只是房屋稅跟地價稅比照自住稅率徵收，但本
質上仍然是出租，不是自住。
缺點是在實際運作上，代管公司雷不雷，我之前遇到很雷的，
叫做信基不動產，這個模式是房客把租金給代管公司，代管公
司再給房東，那間代管公司租金常態性遲交（遲交20幾天），
問題是房客並沒有遲交租金。
然後還有一個重點，租客必須符合政府規定的條件，那就不是
每個人都能租，房東的客群就少，但是這些條件跟房東心中所
謂「好租客」的條件是背道而馳的，就是所得在XX以下，還有
一些弱勢族群之類的。
那理論上房東不能禁止出租給弱勢租客，但實際上我不知道。
至於租金，是不需要降低，如果是代租代管，表定9 折租金出
租，但絕大多數都是以房東自己要實拿的租金x1.1報出去，你
不要太離譜，通常是審得過。
另外有一個比較實際的好處是每年有政府補助10000 元修繕費
用，這個不錯用。
所以依照以上，我個人覺得這個政策有點微妙，出來的物件其
實不會讓租客有划算的感覺。
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 117.56.12.123 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/rent-exp/M.1601251719.A.986.html
他有分「包租代管」及「代租代管」，包租代管就是上面說的
，但這個房東要折的租金太多，除非你屋況真的太爛不然應該
沒房東想簽，但屋況真的太爛包租公司會想包嗎？這我也是存
疑，通常這種情況是簽長約給二房東處理。
然後這個方案租約是要公證的，因此應該不會片面去改掉租約
，換言之想參加的房東一切都要合法，房客想入籍就可以入籍
。
當然，法律上，就算不參加這個方案，本來房客也是想入籍就
可以入籍，想申請補助就可以申請補助，但房東通常會用口頭
約定來處理，可是這個方案有第三方介入，他們要對政府負責
，所以要用口頭約定規避法律責任，是不太容易。
※ 編輯: ritud (112.105.55.165 臺灣), 09/28/2020 23:31:59
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