其實成場「遊戲」係點玩？
#樓市點睇 #子非魚 #高成數按揭 #黃埔花園 #經一專欄 #經濟一週 #ED_H
改變遊戲規則 在 經濟一週 EDigest Facebook 的最佳解答
同時也有14部Youtube影片，追蹤數超過4,470的網紅DuckHugh，也在其Youtube影片中提到，快笑死我了，各位訓練師竟然沉迷到要被711貼公告，還改變遊戲規則，半夜只能快投。 #PokemonGaole #寶可夢機台 #寶可夢卡牌...
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快笑死我了，各位訓練師竟然沉迷到要被711貼公告，還改變遊戲規則，半夜只能快投。
#PokemonGaole #寶可夢機台 #寶可夢卡牌
改變遊戲規則 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的精選貼文
落實減辣！【2021年舖價升 up to 2成，成交量升5成】
剛林鄭落實明天(11月26日)起，工商舖撤銷雙倍印花稅。由2013年2月起最高的8.5%，減至明天起的4.25%。
其他我唔識，here is my quick view on shops:
記住，最新林鄭施政報告以外，舖市仲有以下潛在利好因素:
(1) 肺炎總會過去， 疫苗已經相繼推出，明年今日人人睇好。
(2) 肺炎完全走前，遊客也逐步會回來， 遲早通關/氣泡，一定唔會少過今日。
(3) 拜登已確認正式上場，中美關係最對立的時候相信已經過去。生意做到，自然商家有錢買工商舖。
(4) 政府200億買舖計劃，首輪90億已經在今年10月27日截標。如果政府正式落實誰中標，俾錢給業主的話，90億等如一次過掃晒今時今日半年的舖市成交量。 業主收到錢，資金回流舖市，必定進一步刺激舖市成交。
最重要、最重要，就是最新的施政報告內容， 變相所有工商舖馬上升值4.25%。
成交量也會大升。記住，2012/13年間，舖最旺的時候，樓市資金是舖市的十倍。現在市況? 樓市資金是舖市的四十倍! 現在再次改變遊戲規則， 又會將樓市資金唂入舖市， 只要1-2%的樓市資金走向舖市，成交量馬上大升50%。
我睇2021年底前， 整體舖市我覺得會價錢升 up to 20%，睇邊類型啦。
分四類型舖:
(1) 民生細碼(3000萬以下)升15-20%
(2) 民生大碼(3000萬以上)升5-10%
(3) 核心細碼(3000萬以下)升約10%
(4) 核心大碼(3000萬以上)止跌，趨平穩
接下來，我們年底前目標依然買入6000萬街舖，下年目標買入約4.5億街舖 (約20-30間)。
有舖俾我啦?? 好飢餓?
李根興 Edwin (盛滙商舖基金創辦人)
www.bridgeway.com.hk
www.edwinlee.com.hk
#工商舖取消雙倍印花稅，#工商舖減辣
改變遊戲規則 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的精選貼文
《施政報告取消雙倍印花稅?!》今日市場瘋傳明天林鄭的施政報告會撤銷工商舖的雙倍印花稅。 由本來最高的8.5%印花稅，回落至4.25%。Here is my quick view....
如果政府真的撤銷工商舖雙倍印花稅，工商我唔識，但對舖市，肯定正面，是大大正面。我睇2021年底前， 整體舖市我覺得會升 up to 20%，睇邊類型啦。
分四類型舖:
(1) 民生細碼，價升15-20%
(2) 民生大碼，價升5-10%
(3) 核心細碼，價升約10%
(4) 核心大碼止跌，趨平穩
大細碼分界線是3000萬， 整體舖市成交量也會大升5成。
Why? I tell you why:
(1) 點解成交量會大升5成?
樓市辣招是2010年開始。 根據土地註冊處，2010年整體住宅交易金額是5500億，今年，2020年截至11月20日 so far 是4800億。 意思係相差十年，樓的成交量大家差唔多。
但工商舖? 2010年有1300億， 但因為樓實施辣招之後，把大量資金推住工商舖，在2013年2月工商舖實施雙倍印花稅之前，2012年嗰年，就有近2000億註冊成交，兩年間升咗超過5成。 工商舖今年 so far? 只得585億，即高峰期的三分之一都無。
單是睇舖位，2010至2012年間， 由於好多住宅資金湧入舖 ，當時舖平均每年有5100宗成交，今年 so far 只剩下5分之一，即 exactly 918宗。
2012/13年間，舖最旺的時候，樓市資金是舖市的十倍。現在市況? 樓市資金是舖市的四十倍，YES, 四十倍! 現在再次改變遊戲規則， 又會將樓市資金撥入舖市， 只要一兩%的樓市資金走向舖市，成交量馬上大升一半。
包括我在內，成本平咗，我都會走多兩轉。 取消雙倍印花稅 ，最終益曬炒家及經紀。
(2) 點解細碼鋪會跑贏大碼?
依家買舖， 向銀行借錢係好難。 由於估價不足、三厘加息壓力測試不能通過、或租約就來到期或現吉舖，銀行好多時都借唔足錢。 雖然金管局話首置最多借五成， 但買舖無人是首置，首置都是買樓先， 因此大部分人買舖都只能夠借到兩三成。要 complete 成交的話， 尤其是買公司，通常都會先預 all cash， 成交後再向銀行按揭借錢。
你想一想，如果大碼舖，動不動都要三千萬以上，連律師費、佣金及4.25%印花稅等， 要畀現金幾千萬， 不是個個人畀得起。 畀得起的人，已經可能手上一手蟹貨， 一動不如一靜。
反而較細媽的舖，好多買家來自住宅部， 由於無名，唔想比住宅的從價印花稅15%， 因此可能轉戰商舖， 省超過10%稅率。 但這些人首次買舖，一般都是一千幾百萬以內， 我2009年買第一間舖都只是740萬， 第一間賺錢才會越滾越大。 因此較大碼的舖需要時間比市場消化。 細碼消化得較快， 升幅也較顯著! 我預期下年升10至20%。
(3) 點解民生區好過核心?
舖市復甦，唔代表經濟復甦。 舖市是因為政策改變，跟住資金走而推高大市。
肺炎疫情一波波咁爆，核心區，我估遊客有排都未返嚟， 有排有排都未返齊啦。 而且核心舖的業主持貨能力好強，有好多都未甘心面對現實劈價沽舖。 因此現在好多的價錢還有待跌定。
反而我較睇好民生位。香港依家失業率係6.4%，創16年新高。我估有排高。失業率越高，創業率就越高。 大部分創業的人， 即使開舖，會選擇在自己居住的附近開間幾百呎的舖頭仔。 他們唔會開間幾千呎的核心舖，見到現在的稀少人流更怕。因此明年我較睇好民生細間，500呎以下，的商舖租金承接力。 租得出，自然價升。明年，民生細碼舖我睇升up to 2成。核心大碼我則睇止跌，平穩發展，要時間消化。
總結， 如政府明天司政報告真 的取消工商舖雙倍印花稅， 舖業主會馬上企硬、反價， 買家會也會追價， 因為覺得慳返up to 4.25%稅。正面效應遠遠高於肺炎第四波的影響。大家 get ready 啦!
李根興 Edwin
#工商舖撤銷雙倍印花稅 #林鄭施政報告
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