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【十二萬物管王國】全面剖析港鐵物業管治術 #永續港鐵霸權 #7月專研

鐵路上蓋物業發展獲取龐大地產紅利，當中所引伸出的規劃及土地供應問題，現時已漸成為社會討論港鐵霸權的重點課題。而港鐵本身除了興建貴價私樓外，在港鐵的物業版圖不斷擴展下，亦開拓出另一門物業租務及管理(rent and property management)的管治策略，更甚有指港鐵漸漸走向物管為本的模式 (management-based model) (Aveline-Dubach, N., & Blandeau, G., 2019)。因而，現時更有需要檢視港鐵如何壟斷物管項目的方式，主宰整個社區管理，有助我們了解現時港鐵興建私樓獲利之外的地產霸權模式。

▍港鐵作為物管的「當然成員」

現時港鐵住宅物業管理的整全面貌一直少有人整理。透過整理中原地產及香港置業等地產代理網站的樓市資料，以及抽查港鐵上蓋物業的屋苑公契，便可以全面了解現時港鐵物管王國的版圖規模，揭示港鐵在物管市場的「壟斷」地位。

最新統計，港鐵到2021年有份參與的77個上蓋住宅物業項目（以項目期數作統計），當中有68個直接由港鐵的物管公司負責管理，涉及近112,759個住宅單位，近30多萬人的日常居家生活，而按照港鐵即將落成的上蓋發展項目 (如日出康城未來期數、黃竹坑上蓋、何文田上蓋等)，可預計未來有近34,060個房屋單位將由港鐵物業管理，港鐵物管的規模已足以跟大地產商匹敵。

港鐵住宅物管王國列表：https://bit.ly/3BAfuC3

我們抽查當中10個屋苑的大廈公契(Deed of Mutual Covenant)，揭露港鐵物管公司經常「中標」的原因：上蓋物業發展項目的公契協議中往往註明港鐵公司為發展項目的「經理人」(manager)。港鐵由招標、興建到管理，一站式包攬上蓋物業發展項目，業主購入單位時， 只能被迫接受港鐵管理其屋苑。這種起樓配物管的「銷售策略」亦經常出現在其他地產商的住宅發展項目，更反映港鐵的地產商定位愈來愈明曬。而有趣的是，雖然各大地產商都曾多次參與港鐵的物業發展項目，但最後往往由港鐵獨吞物管服務，跑贏有份參與的發展商，成為發展項目的「經理人」。手握執行大廈公契的權力，港鐵當然地主導整個屋苑的管理。

港鐵亦會將物業管理權外判予其他發展商轄下的管理公司，港鐵可以明正言順做「二房東」，既可謀取物業管理的行政收益，亦可與其他發展商保持「良好」合作關係。以港鐵與新鴻基合作發展的火炭站上蓋住宅項目駿景園為例，港鐵外判屋苑的日常管理予新鴻基轄下的啟勝管理服務有限公司負責，當屋苑出現管理開支糾紛，管理公司就有「偏幫」港鐵之嫌【註一】，更顯港鐵與發展商的互利合作關係。

除了與大地產商合作興建私樓分享地產紅利外，港鐵更跑贏其他地產商，包攬上蓋物業的管理業務，創造恆常收入。鐵路加物業發展模式預料在未來會不斷擴展，港鐵物管只會愈做愈大，正正式式以地產為本業。

▍港鐵業權壟斷全攻略

港鐵包攬眾多物業管理項目，時常有報導提及業主投訴港鐵管理問題。而背後除了管理不善外，壟斷式的物管業權操作更令港鐵可以在物管市場多年來「屹立不倒」。我們隨機抽樣翻查港鐵上蓋住宅物業的公契，發現港鐵將上蓋屋苑業權和港鐵相關的發展項目捆綁，上蓋屋苑的業主難以集合足夠業權成立業主立案法團和更換物管公司（按照《建築物管理條例》規定，一般需要得到30%業權同意），於是港鐵便可以輕易主導屋苑的物業管理。而港鐵的業權操作大致有三種：

- 「巨無霸式」業權壟斷：
例子包括數個港鐵大型屋苑，如九龍灣站的德福花園、葵芳站的新葵芳花園、荃灣站的綠楊新邨、青衣站的盈翠半島、坑口站的蔚藍灣畔、康城站的日出康城和將軍澳站天晉等等。業權分佈往往和樓面面積無關，港鐵站及車廠就已經在公契中佔總業權的51%，代表港鐵可以絕對話事，壟斷屋苑的物業管理權。

- 「堆砌式」業權整合：
透過抽樣查冊，仔細檢閱港鐵上蓋物業的公契條款，發現除了港鐵站業權(non-station shares)外，港鐵更可將住宅物業以外的發展項目業權份數一併納入公契之中，例如將軍澳站的天晉及九龍站的天璽。將軍澳站天晉的私人屋苑只佔13%業權，而港鐵竟然將商場等商業項目 (Commercial accommodation) (佔12%)和辦公室項目 (Office accommodation)(佔1.4%)納入計算總業權份數，甚至由新鴻基發展的星峰薈服務式住宅、香港九龍東皇冠假日酒店及三星級香港九龍東智選假日酒店(Hotel accommodation)(佔20%) 這些跟社區居民無關的項目也計算在內，這種業權操作在港鐵圈地式發展項目尤其常見，令港鐵及發展商仍然可以掌控大多數物業的管理話事權。

- 「落釘式」業權否決：
雖然港鐵並非坐擁每個上蓋屋苑的大多數業權，但仍有保持物管霸權的「暗黑兵法」。其實只需掌握上蓋物業發展至少20%業權，就可擁有否決權。由於按照現時《建築物管理條例》，只要有超過兩成業權人反對，業主立案法團就難以成立。歷年來只有少數港鐵上蓋屋苑成立了業主立案法團，其中海翠花園成功「取締」港鐵物管公司，箇中原因正正是港鐵所佔的業權只有18%。

在「鐵定管理權」下，港鐵無須在物管市場上與同行競爭，更可與其他地產商及承建工程商「同謀」合作，而屋苑業主根本無法取締港鐵管理公司，將加劇港鐵物管的管理不善、「黑箱」作業以至剝削小業主的情況：

- 管理費繼續狂飆：港鐵上蓋映灣園曾經試過一年管理費加價19%【註二】，而港鐵新葵芳花園亦可在疫情期間，逆市加價管理費，忽視小業主的民生訴求。

- 維修工程「頹」做：自被揭發德福花園的外牆業權不屬屋苑業主後，港鐵卻不願意答應承擔全部維修責任，全面翻新外牆，只按照強制驗樓要求，將屋苑外牆變得「一撻撻」【註三】，作為物管重中之重的維修工作都可以置之不理，可預期日後港鐵每況愈下的物管質素。

- 物管「暗黑」財務：將軍澳天晉被揭發港鐵物管公司收取的管理支出欠透明，港鐵往往會拒絕公開部分財務細節，例如個別員工詳細薪酬，以至外判標書的詳細內容，批出的工程更可能有「圍標」之嫌【註四】，而屋苑業主根本無法從中監察。

- 「收割」業主補貼公共設備：除了以往康城的行人天橋業權爭議外，翻查大圍站柏傲莊第二期的大廈公契條款，當中有列明上蓋物業發展項目的業主（包括屋苑業主和港鐵）需分擔大圍站蓋下的公共運輸交匯處（Public transport interchange）、上蓋的城市大學專上學院（Post secondary college）甚至大圍站鄰近公廁（Public toilet）等公共設施的維修開支。當上蓋物業的發展項目中所牽涉的社區公共設備愈來愈多，港鐵作為大廈公契撰寫人卻可以暗藏「補貼」條款，輕易將管理成本漸轉移至屋苑業主身上。

即使政府成立物業管理監管局，仍無法阻止港鐵壟斷式物管操作帶來的必然惡果。在可預見的港鐵的物業版圖擴展下，愈來愈多新上蓋屋苑被迫無理接受港鐵的粗暴管理，無法當家作主地決定自家屋苑的大小事務，這或者正是港鐵自稱「世界級管理」的真實面貌。

參考資料

【註一】蘋果日報（2015年05月20日)：駿景園業主斥港鐵索維修費
https://web.archive.org/web/20150530084946/http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150520/19154044

【註二】蘋果日報（2013年11月2日)： 管理費狂飆 映灣園加19％最狼 港鐵4屋苑平均升一成
https://web.archive.org/web/20170406015956/http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20131102/18490095

【註三】獨立媒體（2021年05月25日)：逾二千德福花園居民聯署 抗議大業主港鐵背信棄義拒修外牆 https://bit.ly/3zlZilG

【註四】仁聞報（2016年12月12日）：薪金異常高昂 支出五花八門 港鐵物業收費欠透明
https://jmc.hksyu.edu/ourvoice/?p=7308

Aveline-Dubach, N., & Blandeau, G. (2019). The political economy of transit value capture: The changing business model of the MTRC in Hong Kong. Urban Studies, 56(16), 3415-3431.

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【龔成問答信箱】（Q21641-Q21660）

Q21641：

龔成：你好，我追中在你都有一段日子，我想請問一個問題，股票6127在6月22都有$164股價。

之後股價到$128，見財經網站話創上市新高，我真係唔係太了解，可否回覆，謝！

龔成老師：

因為這股進行了「十送四紅股」，股價自然地調整左。

送股只是一個數字遊戲，持有股數多左，但股價下調左。

例如你原本持有1000股，10送4後，你就會持有1400股，但整個企業價值不會因此而改變，因此，股價會自然調整，例如之前股價$164，你持有1000股，市值為$164000

現時股價會因送股的「除淨」因素而下調，調整至$117.14，你持有1400股，你持貨市值（$117.14X1400股）=$164000。

所以，之前的$164已經變成了現時的$117.14，所以當你見到$128，就是創新高。

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Q21642：

龔sir，你好，自從上年上完你既投資班，獲益良多，亦成日推介你既書，專頁同投資班比朋友

想問問金沙既財務穩健情況，流動資產淨值負值

總負債 / 股東資金比率446%，主要原因都係今年equity大減（-56.6%）翻查附註，法定儲備可按除稅後利潤調整，因為今年無錢賺，大跌是否正常？

今年係特別年份，現金流正值，見到繼續有投資，可見金沙對未來有信心，另外今年經營虧損，靠融資獲得資金。今年interest coverage係負數。

想問下除左以上不太利好既數據，仲有咩數據可以分析金沙財務狀況？ 謝謝謝

龔成老師︰

其實上年疫情，令到全球經濟活動都受影響。旅客大跌，所以成個澳門博彩業，都受到很大打擊。

總負債 / 股東資金比率大升至446%，是由於2020年出現大幅虧損，再加上2020年頭派息開支(用作支付2019年中期股息)，都令儲備大幅下跌。

因此股東權益部份，出現較大度下跌。負債本身都有增長，但幅度算合理。因此股東權益有較大收縮，故總負債 / 股東資金比率大升，係正常。

我地係睇數據之餘，都要分析個基本面。數據好差，但事件係一次性，唔會做成長遠影響。這時候，個別受影響年度的指標，參考性就未必咁大。

金沙(1928)長線質素，依然不變。

你睇倒佢過去，無論收入和盈利都有穏定增長。而且，每年都有唔錯派息，係一隻優質平穏增長股。

你見佢爭取在這個低訪客時期，加快將金沙城中心重塑為澳門倫敦人。可見集團對行業長線發展，依然係有信心。

疫情開始轉好，集團生意會慢慢重回正軌。但由於疫情對整體經濟和個人收入，都有一定影響。因此，你預此股中短期都會較弱。

若你有貨，長線持有係無問題。

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Q21643：

早晨阿sir 本人月光族 每月2萬人工 每次出糧唔知錢去晒邊。

見到有其他網民投稿，每月1萬作為月供股票 所以我現時出手的話 唔知距離5年滾存100萬會唔會太遲呢

月供股票可以提供3個組合 分別穩健增長 中風險 高風險 最近都有留意你既頻道介紹 所以今次決定狠下心去離開月光一族

中電0002、比亞迪1211, 港燈2638, 盈富2800, 中銀香港2388，各月供$2000。

未開始供 所以想問問呀sir 有冇其他組合可以選擇或替換 月光一族上

龔成老師︰

能夠決心離開月光族，已經是行出成功一大步。做財富增值，當然越早做越好，可以享受更多複息增長好處。

更重要，係你要學懂正確投資知識，和用合適投資方法，才會有效率地達成目標。

我地投資增值會運用「先增值，後現金流」作方法，初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票，為自已創造穏定現金流。

因此，你在選擇應該投資那一類股票時，會係因應你人生階段、投資經驗和風險承受能力，去做決定。

假設你係偏年青人士，你可以用「平穏增長股」 + 「潛力股」的組合。

你現時組合中，中電(0002)和 港燈(2638)只係收息股，增長力不高，唔係咁適合這個年齡層。

你可以在下面提及股票中，選擇一些適合目標，去取締這2隻股票。

但留意，由於「潛力股」有一定波動性，你現時投資經驗較淺，「潛力股」比重就要相對下調，大於3成以下。到你有一定經驗，才加大至3-5成。

現時大市只在合理區，每月資金唔好盡用。最好留有部份，等大跌市出現時，可以用來掃貨。

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Q21644：

龔老師，啱啱聽你咁講 ， 先增值後享受， 有正如所講長線投資一定會有回報，我想問你個意見，我同先生月入大約四至五萬 ，

正因為而家有兩個小朋友讀緊小學 開支好大 儲錢亦唔多

如果我手頭上有一間價值六百萬嘅樓居屋 係自住嘅 大概仲有一百六十萬未供完

因為短時間都升值咗好多 都算係人生第一桶金，你覺得能唔能夠賣出 然後用二百萬至三百萬長線去投資 然後自己租樓住五至八年

咁到五年或者八年後 咁樣財富增值 係唔係一個好嘅選擇？

但如果最後升值唔多，有機會而家住緊嘅屋 都會再升 。

但如果我唔用呢個機會 根本就冇辦法 拎到現金去投資，拎唔到現金投資 就唔能夠錢搵錢。

龔成老師︰

每個人都有自住需要，如果你沽出租樓，就等同沽空樓市。

由於投資都係有一定不確定性，如果你最終投資回報，係差過樓市上升幅度和這些年的租金成本，你會得不償失。

我唔係話咁做一定唔得，但這個操作有一定風險存在。如果你投資經驗不多，我建議咁做。

你現時情況，較穏陣做法，就睇翻自己開支和收入，有無調整的可能性。

盡量放棄一些不必要開支，同時間，睇下有無可能增加額外收入，好似做兼職、網店等等。

令自己每月盡量去空出一筆資金，去儲優質股，為自己財富增值。這個方法財增速度，未必有你賣樓再投資咁快，但會相對穏當，你可以自己衡量下。

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Q21645：

想請教老師，3606， 同868 都係做玻璃，做埋都有做汽車玻璃，但點解個市盈率可以差咁遠?

咁可唔可以代表3606 overprice，而868 相對合理（之前$17-$18 有，但24-25 已經放哂）

後悔做左個短視嘅投機者
謝謝

龔成老師︰

雖然2間都係做玻璃，但信義玻璃（0868）業務集中在浮法玻璃，而福耀玻璃（3606）則重心在汽車玻璃上，而且企業規模都有所不同。

因此，市盈率唔可以完全直接地比較。

福耀玻璃（3606）有質素，現價會略貴，如果回翻1成會較合理。相信長遠能增長，但由股近年股價上左唔少，之後股價未必是爆升模式。

信義玻璃（0868）近年的增長力弱左，不過，佢在技術上的行業優勢仍在，相信長遠仍是正面，不過就未必是高增長的類別，潛力度比過往略有減少。

加上佢不斷將較高增長的業務分柝左上市，令現時的信義玻璃增加，只是平穩類。

現時估值偏貴，投資值博率一般，回翻近1,2成，才可以入貨。同時，你預佢中短期會比較波動，要長期先見到收成。

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Q21646：

老師你好，有啲問題想請教你。

1: 房托估值嗰時應該用 P/B 定 p/ffo 好？

2: 請問 P/ffo 應該點做？可唔可以喺度教教我？可唔可以用778來做例子？

3: 仲有個 P/affo 我都唔知係乜嘢嚟。

有勞老師

龔成老師︰

1) P/FFO會好少少，但其實2個都係一些輔助性參考指標。

所謂的FFO就是Funds from operations（營運現金流），在房託中其實比盈利更有效反映真實情況。

但要記住，我地重點都要睇埋佢企業質素，去了解佢將來發展情況，和租金增長能力，才去決定是否值得投資。

2) 有少少似PE，佢係將P(現價)除以FFO(即經營產出淨現金流)。若指標越高，代表你所投入資金，要回本年期越長，某程度上代表越貴。

3) P/AFFO是在P/FFO基礎上，作出一些資本開支相關項目的調整。

由於P/FFO和P/AFFO有些複雜，不同企業在自行估算時，都會有些分別，所以用作不同企業比較的準確性，未必太高，只宜作輔助性參考。

（其實，你細心想想，房託用股息率已是一個很有代表性的指標，因為佢根據「可分派收入」的9成作派息的。有時在分析時，太過複雜化，未必是好事）

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Q21647：

阿sir, 如果在投資角度, 你覺得內地, 例如大灣區的住宅物業, 有投資價值嗎?

現時香港的樓價實在太貴, 如果在香港買樓, 會佔用我好大部分的資金。加上現時租金回報不太好，物業升值潛力又不敢肯定。

其實我好喜歡黃竹坑的新樓盤， 但實在太貴，現在已經要三萬元一呎，將來真的有很大升值空間嗎？

我現在約有400萬現金，80萬股票， 還有一些長線的保險公司儲蓄計劃。 我知道現金比例過多，所以想加注在股票及投資物業。

上完你的堂現正整理自己的投資組合，希望阿sir可以給我點意見。

龔成老師︰

大灣區我未仔細研究，你都可以睇翻佢租金回報率和長線增長潛力，去決定其投資價值。

黃竹坑的新樓盤，都有投資價值。因為同區缺乏大型新盤，故有一定需求存在。但呎價唔平，所以升值能力會扣少少分。

其實每個人都有自住需要，最終都會買個自住物業，但當過程可以大不同。

首先，你要因應自己能力(是否供得起)，實際生活需求，去決定買入什麼樣的單位。

你要睇長D，講緊係5年、10年、甚至20年的人生計劃，到底要一個點樣架物業，先可以配合到你。

之後，我地再制定一個可行計劃。

如果你目標單位，唔係太貴，而你又有一定資金。可以買入單位之餘，有一定資金留下，進行投資增值，那計劃可以直接進行。

若你現時資金較少，你可以先用優質股，去累積資金，再去置業。

或者目標單位較貴，你可以先買入較細單位，之後放租。令你可以有一個物業，用以資產追資產方法，減少物業價格波動，對你購入最終目標物業的影響。

另一邊，再用優質股增值，到有一定資金，就細屋換大屋。

若你最終目標係一個較貴物業，你可以先買入一個細單位，做踏腳石。餘下資金，努力用優質股去增值，直到有一定金額，就去換大屋。

可用「平穏增長股」 + 「潛力股」，去創造一個增值平台。

平穏增長股︰盈富(2800)、金沙（1928）、恆基（0012）、平安(2318)、中銀（2388）、港鐵（0066）、長建(1038)、領展(0823)、希慎(0014)、太古地產(1972)

或潛力股︰比亞迪(1211)、中生(1177)、福壽園(1448)、小米(1810)、安碩恒生科技(3067)、港交所(0388)、阿里（9988）、騰訊（0700）、ＧＸ中國電車基金（2845）。

現時大市只係合理水平，扣除置業資金部份，現金和股票最好各佔一半。餘下資金，就等大跌市出現，才加大力度掃貨。

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Q21648：

龔成老師, 講個好消息你知, 我成功上樓做業主啦! 首期主要係自己積蓄, 雖然認識你較後期,

但你的page影響左我,現在省多一蚊去投資, 未來就可以累積多10蚊的資產。

最近準備供樓,開始減少日常不必要的開銷,發現原來自己都可以一個月可以用少於MOP2000,

更意識到平日的自己衝動消費的不智,日後每一筆開銷都會更謹慎, 重點係尼種有目標的節流並不會讓自己感到不開心，尼個絕對係本年度最大感悟。

現在我每個月有約MOP5000可以放到投資戶口, 以往我是全數供基金(有全股亦有股債), 至今賺5%左右, 手上亦有啲碎股(盈富, 銀娛及港交所),

但只供了一個月因置業而停供, 現在我應該:

1. 停供基金, 但不賣出基金, 將月供基金的錢轉移到月供股票(盈富, 銀娛及港交所)

2. 月供股票的手續費不菲, 每筆月供交易為MOP50, 另外每年MOP120保管費, 假如供股多但月供金額少, 手續費就顯得相當高昂。

3. 不停供基金, 之前供的碎股繼續持有抑或賣掉呢？如上述費用顯示, 擔用閑置碎股最終會被蠶食到渣都冇。我應該賣出碎股嗎?

感謝遇上老師無私的分享及指導, 感激你影響了我的消費觀, 讓我能向FIRE又邁進一步。

龔成老師︰

恭喜你，成功升格為業主。

現時你財富組合，完全偏向物業類，有集中性風險。但由於你剛置業，係正常。但長遠，你要將單一資產，控制係組合8成之內。到你較年長，比重更要進一步下調至6成，才算穏當。

所以，你未來新資金，應集中投入股票市場，去令組合更平衡。

你現時投資配置，可以先衡量翻個基金的投資策略，所投資的資產類別、投資策略、風險程度、市場、費用成本、以及過往的表現。可以睇佢過往5-10年，如果回報係比主要投資市場高，有考慮繼續投資。

相反，若你預期佢長期都會差過大市，就應將資金轉去做月供股票。

至於澳門月供費用係較高，你可以集中供晒盈富(2800)，去減低月供成本對你的影響。

若你最終係選擇持續去供基金，原有碎股可持有。但你覺得，長遠為左個少少股票，而要定期付上一定費用不值的話，沽出都可以。

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Q21649：

Hello 龔成sir , 我是一位39歲初學投資者，投資失利中。

請問以下股票應否加注或止蝕 ？

舜宇光學2手 @213
吉利 1手 @27.9
比亞迪 3手 @229
美團 1手 @428

阿里巴巴 1手 @263
移卡 1手 @100
海普瑞 1手 @18.4

謝謝你

龔成老師︰

首先你要明白一個概念，我地持有一隻股票與否，關鍵位是企業質素、前景，不要被買入價影響。因為我地買股票就是買企業。

買入價，你的賺蝕，只是一個心理因素，該企業長遠的發展，才是我地是否值得持有的重點。

如果企業有質素，但股價短期下跌，就不用擔心，照持有就可以。

如果企業無質素，但你現時蝕錢中，繼續持有只會令你財富繼續貶值，因此要賣出。

如果企業質素轉差，就有可能要減持，因為這股佔你組合的比例，未必值得太多。

你以股票，都係有質素。唔需要太過在意中短期股價波動，長線持有就可以。

但你上述股票，都係潛力股類，佢地有增長力，但波動性都較大。特別係海普瑞（9989）和移卡（9923），不確定性就更高，只宜小注。

以你39歲計，潛力股最多佔組合一半好了。加上你投資經驗一般，要再減少少，至3成。否則你成個組合會過份進取，風險過高。

但你唔需要沽出現有股票，只要將新資金，優先投放在平穏增長型股票，去令組合慢慢平衡翻，咁就可以。

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Q21650：

龔Sir,我要同你報喜啦，我地早2日簽左合約，買2房單位，中層484尺，

由560萬講到531.8萬成交，系整個屋苑同一尺單位最抵買，而且大家都負擔到既供款。

我手持股票有以下：

小米 1200股 27.3入
中國海洋石油 10000股 10.16入
阿里巴巴 500股 283.4入
7500 10000股 6.225入

想問吓以上股票是否可守？7500應該只能等待?

你有意見可以比我嘛？謝謝

之前見你講比亞迪可以再月供翻，但我吾知應該點做，大概每月可用1000-2000做月供，因買樓後流動資金不多，亦都不想再分散太多隻股票

我只係想集中買比亞迪，我本身係用渣打戶口去買，想請教一下你用邊間銀行或者證券行會比較優惠。

再次多謝老師百忙中抽空去解答我

龔成老師︰

先恭喜你，成為業主。

從財富配置角度，你現時成個組合，偏向物業部份。但初期係正常，長遠計，你要將單一資產比例，慢慢調到去不超過8成，以免有過度集中的風險。

所以，你現在享受新居之餘，都要開始計劃，將未來的新資金，慢慢配置在優質股上。

你現時持股，唔算係大問題。小米(1810)和阿里巴巴(9988)，可長線持有。

ＦＩ二南方恒指（7500）的投資目標，係反向追蹤恆生指數每日表現。如果恆指跌1%，你就會獲利2%(另扣管理費)。但若然恆指向上，你就會虧損。

我對這類產品有保留，恆指在過去數10年反覆向上，所以長遠計持有這股對你"不利"，一定多於"有利"。

建議你長遠就算不全數沽出，也最好沽出大部份，換碼至其他優質股較好。

中國海洋石油（0883），質素都算有，但不是最高質類別，佢對油價較為敏感，所以，如果長遠油價向上，佢都會增值的。

雖然佢都有一定的規模及質素，但卻不是最高質素的企業，這是由於佢地的產品自主力較弱。

石油是商品，當中沒有差異性，佢地要將石油賣出，只能跟國際油價，這令佢地處於被動狀態，沒有價格自主的能力，這令佢地的獨特性有限。

這類商品企業，都可投資，但就要明白不是最高質的企業，不宜持有咁大注。同樣建議你沽部份，換碼至其他股票。

以你年紀，應以增值為主。你唔好太集中一隻股票，要建立一個組合。

比亞迪（1211）可以是其中一隻，但不是唯一一隻，你要考慮每隻股的%是否平衡。

如果你這刻比亞迪無貨，可小注月供，你計總比例就得。即是每隻股佔你股票組合長遠的比例。但長遠，你應該建立一個更平衡的組合。

大市只在合理區，你手上資金都唔好用盡，留部份等大跌市機會。

匯豐與南洋商業銀行月供都可以。

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Q21651：

老師 你好！ 2380 中國電力，我買入長期收息嗎？

我銀行可以借loan, loan rate 1.5% ,咁我借loan 來買呢隻股票 轉息差 ，你覺得風險大嗎？

龔成老師︰

先講股票本質，中國電力（2380）作為收息股，不差的。

佢主要在中國開發、建設、擁有、經營及管理發電廠。過往業務都有增長，不過盈利有少少波動，主要受成本及定價因素影響。

這股增長力不強，但作為收息股，這股不差，現價合理，都有長期持有的價值。

你現時借貸利率不高，的確可以因此創造息差收入，但你要留意幾點。

首先，你借貸利率是否固定，若將來加息，你息差優勢，就會被削弱。

另外，雖然現時有不錯息差存在，但股息並非保證。而且，大市只在合理區，難保會出現「賺息蝕價」的情況，你要明白這些風險。

最後，就算你要實行這個計劃。選擇收息股時，唔好集中晒係一隻，要分散幾隻不同行業的收息股，才會做到分散風險的效果。

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Q21652：

老師，想問下6098前景和什麼價位屬於平。

另外亦都想問下必瘦站還是2138比較好,我之前是2138職員，覺得前景也不錯

龔成老師︰

碧桂園服務（6098）由碧桂園（2007）分拆上市，主要於中國提供物業管理服務等服務。

例如包括保安、清潔、綠化等，物業管理組合涵蓋住宅物業、商業物業、寫字樓、多功能綜合樓、政府及其他公共設施、產業園、高速公路服務站、公園及學校。

佢無論在業務本質、規模、品牌、財務數據、前景，都是理想的，反映這企業有一定的質素。加上有一定的現金流，背景發展等，投資價值絕對有，相信這企業的前景不差，有長線投資的價值。

但要留意，行業有時會有較大的炒作，股價上落大，要注意風險，而整體是有長線投資價值的。

現價算係貴，最好等回1,2成，才開始小注儲貨。要回到平宜區，最少要回多4,5成。

必瘦站(1830)和香港醫思醫療集團（2138）都係有質素，相信業務發展都會不差，長遠有增長力。

如果你對2138較了解，你可以考慮投資佢都可以。但2隻股票，現價計都係貴。

香港醫思醫療集團（2138）要回多1,2成，才算合理區頂。而必瘦站(1830)最多回到$4左右，才開始慢慢入貨，會較理想。

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Q21653：

老師老師，我剛發現我媽係過去一個月不停買入0803（昌興國際），我睇返個股價係咁跌，我怕係伏股，可唔可以比d意見我。

龔成老師：

這股質素不佳，年年虧損，過往又供股又合股，同埋2019年度、2020年度，核數師意見為「不表示意見」，反映佢盤數「有古怪」。

叫佢自己小心D啦，問翻佢，點解入股一盤不停蝕錢的生意？

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Q21654：

你好，我有 2隻股票想問下 想睇下你點睇 ，9698 100蚊買 1044 65蚊 買 ，2隻都蟹左唔少，仲破底跌，點做好...

龔成老師︰

唔好太睇重"買入價"，因為當你購入一隻股票後，你是否繼續持有，關鍵位是企業質素、前景。買入價，只係一個心理因素。

萬國數據（9698）有質素的。

佢的業務為開發及營運數據中心，根據佢公司提供的資料，佢係全中國最大的運營商網絡中立數據中心服務提供商，市場份額約2成。

現時主要通過GDS上海、GDS北京及其子公司進行該等業務。GDS北京及GDS上海各自持有經營業務所需的互聯網 數據中心牌照。

佢提供託管和管理服務，包括創新和獨特的託管雲價值主張，機房面積為266,260平方米，有一定的規模。

見佢生意有一定的增長，行業前景正面，有長線投資價值。出現帳面虧損原因，主要係你買入價過高。

現時下跌，純粹係股價回至較合理水平。暫時守住先，除非貨太多就考慮減。

恆安國際（1044）主要業務為在中國生產，分銷及銷售個人衛生用品，零食產品及護膚產品。

恆安擁有多個品牌，如「心相印」、「安而康」、「品諾」、「安爾樂」等，而業務大致可分為紙巾產品、衛生巾產品、一次性紙尿褲產品、零食產品。

恆安具有品牌，又處於增長中的市場，前景不俗，故此企業為不錯的優質股。不過，市場競可能令毛利略為受壓，但相信隨著此企業發展更多較高毛利產品，影響不算大。

未來成本上升，令佢略有風險。整體而言，長線有投資價值，可以守。

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Q21655：

龔sir:您好，尋晚上咗你個堂，因為太多同學啦冇時間問你，所以喺呢度問你，你可以慢慢解答。

講到供股部份若果唔供，股價就會跌，如果咁是否係應該喺供股日前賣出呢？Thx!

另外想問9928質素如何，可否長期持有。

龔sir:今日重溫左你尋晚上嘅堂，知道供股要睇返企業嘅前景、目的、誠信、過往記錄、家族控制因素，及檢視此股佔投資比例嘅多少，己消化了。

龔成老師︰

其實供股，就係而家發一些新股票，向現有股東再集資。

你有權選擇買這些新股(即係供股)，或者不買。由於會發行新股，令每股盈利被攤薄，股價會因此而下跌。

但個原因唔係個企業質素，出左問題。而係每一股的價值，被這些新股分薄左，所以才出現下跌。

因此，我地係唔會因為供股，而去沽一隻股票。當然，佢進行得太多，例如5年內出現2次，我地就要對這些股票較為保守。

你最重要睇「質素」。如果佢有質素，其實可以持有而所謂的下調，其實是一個調整，你到時會收到供股權，如果你不想供但又想持有該股，可以賣出去對消股價下調的因素。

至於時代鄰里（9928），佢係由時代中國控股（1233）分拆上市，主要在中國從事提供物業管理服務及相關服務。

業務不差的，過往財務數據，生意與盈利都有理想增長，前景正面，有長線投資價值。

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Q21656：

想問下有邊隻晶片股比較好的？

老師請問1919現貨可入嗎？

龔成老師︰

你可以考慮買台積電(TSM)，佢係一間有質素架企業，在全球半導體業界有領先地位。

集團專注生產由客戶所設計的晶片，現時已經是全世界最大的專業積體電路製造服務公司。

如果你睇好半導體發展，可以月供，並長線持有。

中遠海控（1919）主要從事提供集裝箱航運、集裝箱碼頭管理與經營服務。

整體的質素算是不過不失，雖然在行業有一定的規模與優勢，但行業整體的賺錢能力無過往咁強。

經濟好轉會對佢有利，因為始終是對經濟較敏感的行業，現時的股價已反映相關利好因素。股價大升後，其後之後較難有高增長，因為已反映了利好因素，反而預佢之後轉為平穩增長。

現價略貴，回2,3成會合理翻d。

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Q21657：

龔sir， 嚟緊會上你嘅堂不過有啲嘢等唔切想而家問,

留意到比亞迪管理層講過，未來會分拆半導體業務上市，而吉利亦會分拆極氪智能電動車上市，瑞星會分拆光學業務

咁即係話佢原本呢啲賺錢業務嘅財務會獨立左反映出嚟，咁對於本身嘅1211，175，2018， 佢哋自身嘅 價值或者估值係咪無原先咁高 ?

因為原本擁有嘅嘢已經拆咗出嚟，少咗一樣嘢喺身上。
多謝龔sir解答

龔成老師︰

其實這些分柝動作，有好有壞，當一間企業擁有一些資產，市場未必完全能反映到這資產的價值，如果分柝比佢一個獨立地位，就能釋放當中的價值，從而提高了整間企業的價值。

另外，分柝上市能得到資金，而上述的幾間公司，都處發展期，希望得到資金去進行發展，當投資發展新業務，長遠能為企業帶來更大利益，對企業就有利。

當然，分這動作如同賣出該資產的部分構益，的確有可能減少了企業的賺錢能力，但就好睇企業如何運用得來的資金。另外，就算分柝上市，企業一般仍會擁有控制權，因此不影響企業在決策方面的發展。

至於會計上，要睇翻母公司會持有多少權重，才知道會否將這些分拆部份的財務數據，全面反映在母公司年報上。

但這個只是會計上，最重要係公司將這些有潛力部份上市，可以釋放其價值之餘，可以集資到一筆資金，去持續發展。

當然都有機會影響佢估值，令中短期股價較為波動。但長線而言，對集團是正面的。

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Q21658：

我係新手，諗住1833從高位140回調左25%可以入貨，點知一直都跌落去。呢三個月股市既氣氛都好差，係咪常有既事情？ 氣氛係咪又會突然之間轉好？

明明睇左你既書，要控制注碼，但都係心急⋯

龔成老師︰

記住，我地投資唔好受氣氛所影響。而且，更加唔好去估個走勢，會唔會突然變差，或者變好，咁係好危險。

我地永遠都只會用「企業質素」和「平貴度」，去作投資決定。

平安好醫生（1833）長遠有發展力，但股價在中短期，會十分波動，因為市場以「前景」作估值，故此變化必然很大。好難得出平貴的準確數，只能估估下，作參考。

因此，你緊記要控制注碼。如果你持貨佔組合，已經有一定比重，就算再跌，都唔好再加注。

再加注表面睇，係好似溝平左個買入價。但實際上，你係將更多資金，投入一隻高風險的股票，令自己風險再進一步提高。

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Q21659：

老師你好，想請教你一的問題。

我媽媽係年幾2年前0.97買左1560星星地產，買完一直跌 依家0.45。應該點做好?

同8188。0.6買。依家得0.138

龔成老師︰

星星地產(1560)主要在香港從事物業發展及物業投資、提供物業管理服務及提供融資。

佢唔係全無質素﹐集團規模細，盈利唔多，而且都較波動。

投資價值一般，若你媽媽持貨較多﹐建議沽出部份，換至其他優質股。若只係好小注，勉強都可以持有。

駿傑集團控股(8188)主要於香港從事以下地下建造服務，如隧道建造、地下煤氣管有關的地下公用設施的建造與翻新服務等。

企業規模好細，而且過去多年出現虧損情況，見唔到有投資價值，建議沽出。

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Q21660：

如何建立穩定和長久的被動收入？

龔成老師︰

當我地進行人生財富累積，會運用「先增值，後現金流」作方法，年輕人應投資較多增值類資產，而較年長的，則應投資較多保守類項目，因為年輕人的財富系統未成形，同時負擔較少，可承受的風險度較高，所以會著重增值為先。

例如初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到年紀漸長或已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票。

你現時2X歲，先用優質資產，如有增長力的優質股、物業等，去累積一筆資金。

到有一定數量時，就將佢地慢慢換成優質的收息類資產。

這些收息資產產出的現金流(如租金、股息、利息等)，就是你的被動收入。

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若你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網，當然，會將發問者的身份，以及有關個人資料的部分刪去。

另外，我所給予的各種意見，只是供大家參考，當中無任何銷售及推介，不涉及任何利益，其實大家應該要有獨立分析的能力，我只是給予一些方向及純參考模式。

由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要7天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要10天才能回覆，希望各位能諒解。

【龔成問答信箱】（Q18781-18800）

Q18781：

龔老師你好，最近我在圖書館借了2本你的著作，正在閱讀其中一本"財務自由行"。

我今年25歲，中學時家人一直指出只有醫學/法學才有前途，讀商科無前途，最後成績不好只能前往內地讀醫。

但當我閱讀你的著作時發現，其實讀醫都不能發展佣金團隊，亦較難建立生意，成為專家則沒有十年八年都難以做到，加上我尚未考取執照。

我現在只是邊讀碩士邊複習，不知幾年內能否考到，如果考到人工當然不低，但如果考不到，我可能只可以做藥廠等，收入就一般。

我十分慨嘆，當時如果讀商科，甚至在中學時建立財富觀念，發展5個途徑，便好了。
不過你本書寫得好好，獲益良多！！！！

我有時好心急想搵錢，我25歲讀碩士，每月有18000獎學金，是我人生第一份糧。我好後悔咁遲先搵錢，起步好遲。我有時好擔心以後不夠錢生兒育女和買樓，好迷惘。。。

因為一讀就可能讀埋博士，畢業就28歲，但呢4年憑獎學十金都係得18000-20000/月，好低人工。。。

龔成老師：

現時你已投資了一定的時間，要翻轉頭較難，所以要盡力在現在的情況下，發展你的事業。

首先，讀好現時的書，我相信你會有一定的專業知識與價值，而這都能幫你創造財富。在《財務自由行》中所講的5條路，其實你仍都可以利用「投資」「專家」「生意」去發展。

當然，你起步的時間可能慢左，但如果可以的話，現時已可做一些小生意，任何都得，這只是一個訓練。無人知你將來的事業發展，但你如果有做生意的經驗，將來的可能性可能更大。

另外，你已投資一定的時間，在長遠，如果你在這範疇成為了專家，將來的收入相信會可觀，你都要研究下這方面。

同時，你只要好好將每月薪金投資，其實都可以累積到一定的財富，好好增加投資知識，到你正式有更大收入時，投資的力量就明顯。

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Q18782：

龔成老師謝謝您，您的書籍、分享、課堂改變了我的一生，令我人生有180度大轉變！

自從2016年上你的課堂後，由月光族的我開始慢慢買入累積優質股票，並長線持有，升升跌跌，從來沒有賣出過。

本身我的家裡比較擠迫，沒有自己獨立空間，買樓自住是我的一個夢想。

直至最近比亞迪升$200，我有幸抽中樓花，在此機遇下我人生第一次賣出股票，成功上車，比亞迪自持股以來勁賺超過200%，承擔了我超過6成的首期。當然我亦十分不捨得比亞迪，在它會落後會再入貨。

真的感謝您分享正確投資的態度，令我有今天的成就，我從來沒有想像過可以做到！

龔成老師：

太好了！

18歲時，我自己不斷學理財投資，多年有一點成績，我好明白這些知識的重要，於是不斷分享，見到知識對你有正面影響，實在太好！

你要保持知識與財富的進步，同埋要多同身邊人分享正確的理財知識，加油！

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Q18783：

你好龔老師，已經報咗老師課堂了。上課前有沒有什麼可作預備？有沒有書應該上堂前先看？

另外想問問你意見，我和先生打算賣出自住樓。。

原因:
- 有兩個小朋友，地方少少唔夠住
- 想4-6年後移民
- 見樓市好似跌咗少許，驚嚟緊會再跌
- 按現在市況，大約升了35-50% (當然要再看最後成交價)
- 賣出後租樓住，然後將資金分配成三部分
- 50% 响移民的地方買樓，先出租
- 35% 等機會，响香港再買一個細單位，出租
- 15% 買股票

用投資回報角道，你覺得這樣好，還是應該繼續自住先？因為買，賣，租，中間有佣金/費用，而自住供樓都係自己的。。

謝謝，期待股票班見。

龔成老師：

其實自住樓唔太建議賣出，不過，如果你有移民需要，這就可以。

但你的心態，唔好太預期「樓市將會大跌，現時賣出先，之後再買翻」。

我相信「中短期樓價會向下，但不會大跌，而長期會向上」。不過，我始終認為唔好太「預期樓市走勢」，因為難度好高，太主觀的分析未必正確。

香港經濟轉弱，樓市的確會向下，但需求始終好大，因此不會大跌，長遠會向上。

當然，如果你在準備移民角度，有資金需求，同時長遠不用香港樓自住，這不是不可的。你可以賣出，再將資金配置成不同資產，但心態上，你唔好「預期大跌再買翻」，無人知的。

至於股票班，你可以睇《股票勝經》作準備，以及睇多D新聞、財經。上堂留心D就跟到。股票班見！

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Q18784：

龔Sir,水桶投資方法不明白。

1) 如何分辦股票是屬於那一個水桶？可以這樣理解嗎？水桶1會升一倍，水桶2會平穩增長，水桶3不會增長？

2) 水桶方法講到是水向下層流動，下層水桶的錢都由上層水桶而來。那麼是否所有新資金一定只能先投資水桶1，等水滿後，才用這些資金投入水桶2，直至達到分配的百份比？新資金不可投資水桶2？

3) 潛力股定義為最小能升一倍，但問題是多長時間才會升一倍呢？十年或二十年？時間太長似乎很難理解為潛力股，是嗎？例如，福壽園１４４８，增長速度較慢，不似其他科技股快，要升一倍似乎要很長遠時間。是否倍升速度較快的股票，潛力會較大呢？

謝謝！

龔成老師：

1）類似。但不完整。

其實最重要是分析「企業」，如果一間公司，長遠業務有潛力，前景好，企業價值增長快，就是水桶1。

如果一間企業業務穩定，無增長力，但現金流穩定，投資者可收到理想股票，就是水桶3。

2）不是。

你應該睇翻你自己的年齡及風險，先設計一個組合，不同水桶的%。過幾年後，如果上層的水較多，就會作出調整。

3）最重要是睇企業本質的業務增長力，當然，我地會同時考慮買入價的平貴，去衡量投資值博率。

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Q18785：

你好，龔成老師，我是由朋友介紹認識到你，剛買了你的《80後》，但尚未開始睇，投資股票方面白紙一張，希望你能給我一點方向，感謝你！

我做網上生意，cash 每月需要10萬左右，每月純利2萬至6萬，手上現金有45萬，15萬做儲備，我只可以拎到30萬作投資用途。請問我該如何分配？

你會建議我分散投資在有潛力股/收息股？想賺$55萬，令財富有$100萬。多謝你！

龔成老師：

《80後百萬富翁》適合初階者的，你盡快睇啦。另外，《股票勝經》相信都適合你。

由於你每月都有一定的現金開支，而做生意總有不確定的，我會建議你留多一點現金。

只將部分現金投資好了（當然，具體留幾多，你就要考慮自己的生意特性與情況）。

簡單來說，就是「閒錢」先好投資，同時，最好買一些流動性較強的工具，可以快速變現，例如股票，而潛力股只佔小部分就好了。

財不入急門，合理增值最重要的。要睇多$55萬不是無可能，但好多時不能強求，因為時間短。投資要耐性，配合機遇的。

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Q18786：

成功先生，訓唔著咁啱見個frd like 咗閣下facebook。

其實呢2晚訓唔到，我好苦惱，因為我買了西營盤XXX，唔知是福是禍。因為又細又貴。

當初，我打算買新自住下，再租/ 賣，但好多人話港島樓冇潛力升，又話我買納米新盤，貴又on 居，又有另一個agent 仲想勸我撻訂(成5%首期加其他費用) ...

所以我也有幻想撻訂 因為我最怕 每月咁辛苦供，end up 會蝕讓 ~ 你點睇？
希望你俾啲意見我, 唔該哂 。

龔成老師：

港島樓，有價值，因為供應有限，地點永遠無得輸，而西營盤，地段優質，不同擔心。

不過，我一向對新盤、納米樓，都有少少保留。納米樓質素始終較一般，除非個價好吸引，否則，納米樓就唔太建議。

至於新樓，因為一向都會有溢價，因此好易買貴左。

另外，你唔好太著重經紀所講，因為經紀都有佢自己的考慮因素，最重要是你的獨立分析。

你最重是理性分析，你要計翻呎價，比較翻同區較新樓齡的樓，是否不太貴，另外，你可以計算預期的租金回報，比較同區較新樓齡的樓，是否合理。

你唔好將情緒放大，投資要求你理性。「每月咁辛苦供」這應該一早預期到，不應買入後先發現，你想翻最初買入這樓的理由，這動作在你的長期財富配置策略，起了一個怎樣的作用。

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Q18787：

你好龔成老師，之前買左你本50優質潛力股，我想問問潛力股同優質倍升股其實投資落邊樣會好啲？呢啲股如放長線是指幾耐？

本人34歲，剛剛生左小朋友，想將資產5年內翻倍留俾小朋友，月入平均約$70000，每月可買股票$1-20000

現有1177, 548, 3690, 9618, 1157, 345 ($35入）, 1951($13入), 2800，本人能接受風險較高，以上股票前景怎樣？

可留或加嗎？蝕緊嗰兩隻要唔要換？我想慢慢儲貨滾大。謝謝你

龔成老師：

一般優質股，與潛力股，就有少少分別。優質股會比較穩健，長線持有股價都能倍升，但時間會較長。

至於潛力股，風險會較高，適合較有實力、能承受風險的投資者，這類股增長力較快，但業務可能有不確定性。

如果是初階投資者，會建議先投資穩健的優質股，遲少少先投資潛力股。又或者潛力股佔比唔好太多。

至於你上述的持股，都可以持有的。決定我地是否賣出一隻股，不是睇賺蝕數，而是睇「企業質素、長遠發展」。

維他奶國際（0345）等回多D先加注，錦欣生殖（1951）就暫時唔好加注。

如果你能承受風險，你可以分注投資潛力股，上述你的持股可考慮，同時亦可考慮：安碩恆生科技ETF（3067）、阿里（9988）、騰訊（0700）、港交所（0388）、舜宇光學（2382）、小米（1810）、比亞迪（1211），部分要等回少少先入。

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Q18788：

龔sir，我最近買左一隻比亞迪和吉利的股票掛勾，好嗎？

龔成老師：

這些股票掛勾工具，其實唔太建議，因為你會進入了「回報有限，風險無限」的模式當中，你自己想想，如果佢質素明顯轉差，股價會大跌，你就會有明顯損失，相反，如果佢業績大好，股價大升，你只會得到有限的回報。

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Q18789：

老師，我之前學人買隻安山金控，點睇？

龔成老師：

安山金控（0033），2019年的獨立核數師意見，出現了「不表示意見」，反映佢盤數有D古怪，加上佢每年都出現虧損，這企業投資價值不高。

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Q18790：

您好，前幾個月在網上無意中看到老師的FB，看了覺我很實用，很想來信請教您。

我是30歲以上才開始投資，但一直都是跟著別人買，所以，短短幾年存了很多都是蟹貨。而我的收入只得1萬多，扣除開資和家用，每月最多只能儲1千多。

以下是本人現有的股票，想請教老師該如果調整？

0082 第一視頻 (已經忘了買入價錢)
0083 信和置業 (2000股10.5買入)
0102 凱升控股 (4000股9.75買入)
0390 中國中鐵 (1000肢10.94買入)
0555御泰中彩控股(50000股(已經忘了買入價錢)_
0716 勝師貨櫃 (16000股分別是1.45、1.49和1.62買入)

0880澳博控股(1000股16.68買入)
1128永利澳門(400股23.6買入)
1680澳門勵駿(1000股5.52買入)
2888渣打(100股119.)
3988中國銀行(2000股分別是2.7和3.0買入)
9988阿里巴巴(100股 219入252出，259再買入)
1810小米 (600股 18.46買入)

以上大部分都是蟹貨，很多都未到買入時的價位，想問一下該不該在不到價位仍然賣出，然後集中資金再買入一些優質少少的股票？

另外…也想問問…9988的起趺幅度很大，是不是該在高位時賣出，在跌的時候買入，還是該一直持有不賣出？

我該如何調整的的股票分佈？

十分謝謝你！

龔成老師：

首先你要明白一個概念，我地持有一隻股票與否，關鍵位是企業質素、前景，不要被買入價影響。買為我地買股票就是買企業。

買入價，你的賺蝕，只是一個心理因素，該企業長遠的發展，才是我地是否值得持有的重點。

如果企業有質素，但股價短期下跌，就不用擔心。

如果企業無質素，但你現時蝕錢中，繼續持有只會令你財富繼續貶值，因此要賣出。

如果企業質素轉差，就有可能要減持，因為這股佔你組合的比例，未必值得太多。

第一視頻（0082）質素很普通，賣出較好。

凱升控股（0102）無乜質素，賣出較好。

御泰中彩控股（0555）無乜質素，賣出較好。

澳門勵駿（1680）質素很普通，賣出較好。

至於其他，都可以持有，不過部分的質素唔算好高。同時，唔好太集中持有銀行股。

至於阿里（9988），你問「是不是該在高位時賣出，在跌的時候買入」，這是一般散升都會這樣做，但卻是錯的，因為無人能預期高低，賣出後可能買唔翻，佢地以為得，可惜最後唔得。建議你長線。

我建音你之後，努力增加股票知識，你先慢慢儲本金先，唔好心急入市，到有知識在選股有技巧後，才正式入。如果本金唔多，就更加要好好利用。

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Q18791：

龔老師，0868在10元左右賣出，最近股價短期又創歷史高位，一路入唔番，你又否研究呢隻？

龔成老師：

信義玻璃（0868）是很好的潛力股，有質素，企業有發展，在我2016年出版的《50優質潛力股》已有推這股，之後每一版都有這股。

這股值得長線的，其實這類股你唔應該賣晒，點都要留部分。

現價已在合理區頂，最好回翻10%先小注。

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Q18792：

我今年26，有20萬現金,每月可存1萬

3988@20000x3.54
5@800x66.6
788@3800 x ~1.63
3993@9000x2.88

我想係3年內可以有100萬做買樓首期

但目前嘅手持服票都蝕到入肉，到底我好唔好放左佢地用黎買潛力股定係溝淡佢地好？ 好迷惘！

龔成老師：

當我地進行人生財富累積，會運用「先增值，後現金流」作方法，年輕人應投資較多增值類資產，而較年長的，則應投資較多保守類項目，因為年輕人的財富系統未成形，同時負擔較少，可承受的風險度較高，所以會著重增值為先。

例如初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到年紀漸長或已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票。

你這個年齡，是財富增值的黃金時期，要好好把握，盡你一切的力量去儲蓄、投資、學投資知識。

你可以投資「平穩增值股」+「潛力股」，不過，由於潛力股要求你有一定的投資知識，因此這刻不用急著投資，你可以集中在平穩增值股先，潛力股只能小注。

因此，匯豐（0005）、中行（3988），以你的年齡來說，並不適合。首先，你唔好加，另外，長遠要找機會賣出，轉其他更高增長的。

而洛陽鉬業（3993）質素只是中等，唔值得持有太多，小注就得。

中國鐵塔（0788）有質素，可持有。

你這個年齡，是財富增值的黃金時期，要好好把握，盡你一切的力量去儲蓄、投資、學投資知識。

你可以投資「平穩增值股」+「潛力股」，不過，由於潛力股要求你有一定的投資知識，因此這刻不用急著投資，你可以集中在平穩增值股先，潛力股小注好了。

現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

如果你想3年後有$100萬，要大力增加你的投資知識，花更多時間研究股票，同時加大儲蓄投資，先做到。

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Q18793：

龔成老師你好,
有一樣野想你幫我解答下

我係股票市場新手, 已經買左老師兩本著作"股票勝經"& "年報勝經"自學中...
我有一位朋友, 應該係股票市場打滾超過1x年 (我不知道他是價值投資者定係短炒人士)

但我當話俾佢聽我學習緊投資時, (學習下睇年報.....)

佢即刻話 : 年報入面果d數字你唔好信呀 (由其是中國市場)....佢話: 入面果d咩資產負債表呀, 財務報表呀, d數字可以係假, 造數架......

咁我地香港有個普遍既概念係 : 中國有好多野未必是真的.....

咁我想問下我朋友講既 "年報果d數字都可以係假架".....究竟應該點去理解呢?

因為一般人真係唔會知盤數係咪"造"出來.....

係咪好似你係書入面講, 如果個獨立核數師係畢馬威會計師行, 就好難做假呢?多謝老師指教

龔成老師

我地買股票，就是買公司，要了解公司，就要睇年報，這是不變的。

問題是，年報的財務數據，的確有真有假，但這不代表我地因此而唔睇年報（因為唔睇年報就去買股票，是極有問題的，因為現時我地要買股票，無可能連基本的財務數據都唔知，就去買）。

的確，有些會計上的原則，可以令數字靚D，因此，我地分析時有幾個要點，第一，睇長期，唔好只睇元1、2年，因為長遠數據較難造。第二，要睇核數師意見，如果核數師意見出現「保留」「不表示意見」等字眼，就要小心。第三，從現金流量表有得睇數據的直實度。

核數師，如果是4大行，就會更有信心，畢馬威是其中一間。

另外，《年報勝經》都有教你一些分析年報的技巧，你可以睇。我地不是無從得知那些數是假的，但這不易學，你多睇年報及細閱《年報勝經》先。

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Q18794：

Sir,想請問你 1316 425質素如何?
謝謝

龔成老師：

耐世特（1316）本質中等，近年的業績有點弱，但又唔算好差。我相信佢中短期仍會面對不利的經營環境，見佢生意並無增長，盈利都是。

相信要過一段時間，先會慢慢進入正常少少的時期。這股都算有投資價值，股現價合理，但就未必值得投資太多，因為質素始終不強。

敏實集團（0425）不過不失，佢產品都供應比一d國際著名汽車集團，豐田、福特、通用、戴姆勒等。

佢係中國外部汽車車身零部件供應商，主要從事設計、製造及銷售以下三大類商品車身結構件等。

整體都有發展的，但未去到最高質素的企業類別。這類股，投資不是不可投資，但就唔適合佔組合比例好多，現價合理區中上部，都可長線的。

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Q18795：

龔sir 小弟剛剛睇完 " 月供股票投資策略" 後 我有個想法 就是匯豐佢呢家呢個情況係左右做人難 比中美夾擊 。

但呢個不利因素 應該長遠會消失(中美唔會係經濟上永遠敵對) 。另外佢派息 ，我亦覺得佢長遠都會派返息。

綜合以上想法， 雖然佢盈利能力比以前低 但佢都算係一個有實力股 。

咁其實長遠月供佢 應該無問題。 我想問龔sir我呢d想法有無漏洞?還係我太睇得太美好。 請指教 謝謝抽空解答。

龔成老師：

中美雖然唔會永遠敵對，這可以減少匯豐（0005）的不利因素，但不代表佢這樣就優質。

就算中美對立之前，銀行業、佢的賺錢能力，都有下跌情況，所以，就算之前好轉，你都唔能夠對佢好大期望。

質素由過往的高質，變成了中等質素，這是核心，不是指短期。

因此，你月供不是不可，但唔建議你太大注，你預這股長遠是收息，唔好對股價有太大期望。

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Q18796：

你好。 成sir 我在朋友的推介看了你一上些對金錢的睇法。

我今年31 月13000 左右 現在現金約4-5 我可而怎樣增加我累似利息既收入

龔成老師：

當我地進行人生財富累積，會運用「先增值，後現金流」作方法，年輕人應投資較多增值類資產，而較年長的，則應投資較多保守類項目，因為年輕人的財富系統未成形，同時負擔較少，可承受的風險度較高，所以會著重增值為先。

例如初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到年紀漸長或已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票。

你這個年齡，是財富增值的黃金時期，要好好把握，盡你一切的力量去儲蓄、投資、學投資知識。

第一，你要累積一些現金，作備用。當有一定的現金數，之後就可以增值。

你可以投資「平穩增值股」+「潛力股」，不過，由於潛力股要求你有一定的投資知識，因此這刻不用急著投資，你可以集中在平穩增值股先，潛力股小注好了。

例如可以做月供股票，每月$3000、$4000。

你可以考慮盈富（2800）$2000。

另外再加1、2隻（每隻$1000）：銀娛（0027）、恆基（0012）、港鐵（0066）、平安（2318）、粵海（0270）、領展（0823）、希慎（0014）、太古地產（1972）等，你可以了解下這些股票，然後從中選股。

如果想增長力高少少，可考慮：安碩恆生科技ETF（3067）、阿里（9988）、騰訊（0700）、港交所（0388）、舜宇光學（2382）、小米（1810）、比亞迪（1211）、中生製藥（1177），但就要明白波動性比上述會高左，同時風險大左，你要自己平衡。部分要等回少少先入。

現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

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Q18797：

Hello龔成老師，因家人承傳的關係，現時本人持有兩層單位物業，一層市值600萬，另一層市值300萬左右。
如果想每月被動收入有30,000港幣，而又能保留物業的話，請問有什麼意見參考，謝謝你

龔成老師：

第一，當然是將物業出租。

第二，如果兩物業現時無按揭，其實可以適度加按。

在我地創造過程中，適當利用借貸，都是可以的，如果你本身無乜投資經驗，就唔建議你加按大多，只將$600萬樓，按$100萬-$200萬。如果你本身風險承受能力低，就唔好按。

按出的資金，可以投資收息股。目的就是以較低風險的方法，去創造息差回報，因為收息股現時大多有6%股息回報，而按息約2%，你就能創造到正現金流。

投資收息股，可以作為財富分配的一部分，但不建議將全部資金都投資，因為一定要留有一定的現金作防守，以備不時之需，以及若大市下跌，可以買平貨之用。

你可以建立一個收息股的組合，目標是5%、6%的股息率的收息股，例如港燈（2638）、深高速（0548）、香港電訊（6823）、工行（1398）、恆生（0011）、置富（0778）、陽光（0435）、高息基金（3110）都可以。

如果你能承受到風險，有些更有超過8%、10%的高息股，但股價就略有風險，要自己衡量，佐丹奴國際（0709）、中石化（0386）、互太紡織（1382）等（記住，股價略波動，只能小注）。

但要留意，現時股價只是合理，未到平宜，因此買入時宜分注，同時不能用盡現金。

當然，你一定要明白，加按原理是借，這一定有風險的，因此都有賺息蝕價的可能，你要明白這點。

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Q18798：

龔成老師，本人53歲，剛剛離開職場，最後年薪接近一百萬，現在總資產約3,000,000，分配狀況：

現金：1,500,000
MPF : 800,000
實金 ： 小量
股票 ：買入價約550,000

2638 55,000股
2800 500股
823 300股
700 100股
1772 200股
1373 10,000股

因為現金許可，不做月供，但由今月開始每月入一手2800、一手823、一手1772，每季入一手700或669

如果可以搵到工作，本人5年總資產目標希望可達8,000,000；如果未能搵到工作，5年總資產目標希望可達5,000,000，作為60歲後的後人生財務保障

請問本人
1 總資產目標是否合理
2 股票組合合適否
3 待股市跌市期間，有什麼股票可以大手買入

先感謝指教！

龔成老師：

1）由於你現時的年齡階段，投資方面不宜進取，將會以「平穩增長股」+「收息股」作為組合的方向。

因此，財務目標宜調低翻少少。如果有工作，要視乎你收入及每月可投資金額，$600萬-$800萬合理的。至於如果無工作，如果這段時間消費不算多，則預期$400萬-$500萬。

2）方向可以，但潛力股唔建議太多。當然，如果你之後有工作，而你承受到風險，就可增加潛力股比例。

你可以考慮盈富（2800）、港燈（2638）、深高速（0548）、香港電訊（6823）、工行（1398）、恆生（0011）、置富（0778）、陽光（0435）、高息基金（3110）都可以。

3）銀娛（0027）、恆基（0012）、港鐵（0066）、平安（2318）、粵海（0270）、領展（0823）、希慎（0014）、太古地產（1972）等，你可以了解下這些股票，然後從中選股。

當然，如果見到某些優質股大跌，都可考慮。

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Q18799：

假設全球金融經濟進一步轉壞（例如因戰亂、新嚴重疫症），請問有什麼地方可以避險？
現金？黃金？還是股票市場、基金債券之類？

龔成老師：

黃金是其中之一。

之後就要睇發生咩事，如戰亂，油價將暴升。

現金就可能一文不值。

如新嚴重疫症，醫療相關企業，將會大升。

其實，如果你投資的是優質資產，例如一間好有優質的股票，其實未必一定有問題（當然，假設只是中短期，如3年內的問題）。

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Q18800：

有見你之前po 3032/3033/3067/3088既比較,系咪應該睇管理費同跟蹤偏離度? 我想由3033轉去3088或3067,但交易量需唔需要考慮?

今日9.7入左少少2333,呢個可以長揸?

龔sir,我想問下如果想學睇年報,買你嗰本年報勝經係咪都可以學到基本分析年報既知識? 仲有無什麼書推介?

因為我之前買左本圖表分析,諗住學下但聽到你講話無咩用,唔實際所以想轉學睇年報之類。

如果唔睇圖表咁應該點樣知道嗰個股可以係靚既價位或者合理價位入手?Thank you

龔成老師：

其實幾樣野都要考慮，一般來說，會先考慮管理費同跟蹤偏離度，所以3067應該較好。

不過，成交量其實都是一個因素，因為當成交活躍時，佢的買賣價，會好近當中的真實價值，成交少就有可能買賣差價闊左，因此，成交較多的3033，並不是無價值。

如果是短線投資，3033會較適合，但如果你長線，成交因素影響相對較少，因此3067會較好。

長城汽車（2333）有質素的，可長線持有。

如果你想學睇年報，可以睇《年報勝經》，《股票勝經》都有用的，另外，你可以睇巴菲特相關的書，都有年報相關資料的。

至於睇圖，根本無用，我20年前用左，研究左幾年，發現技術分析原來一開始就錯，同時明白巴菲特都唔用。

至於買賣價位，我地會分析平貴度，記住，唔好因為無方法而強行用一些錯的方法。

計算企業價值是最重要的方法，同時，可以配合大市冷熱度去分析。

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若你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網，當然，會將發問者的身份，以及有關個人資料的部分刪去。

另外，我所給予的各種意見，只是供大家參考，當中無任何銷售及推介，不涉及任何利益，其實大家應該要有獨立分析的能力，我只是給予一些方向及純參考模式。

由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要7天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要10天才能回覆，希望各位能諒解。