【買車位注意／上】內政部拿車道試刀 減少無買車位者分配到不合理公設
房市升溫、房價居高不下，民眾買房當然要計較有無虛坪，有不少民眾質疑房子坪數被灌水，讓建案「公設比」過高問題再受關注。內政部開始研究如何降低虛坪，將先從「車道面積」試刀，要減少「沒買停車位者」分配到不合理的地下室公設，預計下半年推動。
先前瓏山林建設在大台北地區的不少建案，就因在預售屋買賣契約中，並未揭露「車道」屬公共設施的資訊，直到交屋時才把車道面積分給住戶，並要求補交價款，讓沒購買停車位的住戶也要多付錢買公設，後經住戶檢舉，被公平交易委員會裁罰上千萬元。
車道由買車位人還是全體共同分擔？ 買賣契約寫清楚
業界人士說，一般建案的停車場車道，有些由買車位的人共同分擔，也有些由所有住戶共同分擔，重點是看買賣契約有無寫清楚，不能隱匿重要交易資訊。
內政部營建署長吳欣修說，建案公設比過高問題再受關注，民眾最常反映的就是「我又沒買車位，怎還分攤到這麼多車道面積公設」。他認為，地下室兼具防空避難與停車空間，現行多數建商的作法是，扣除掉所有停車位之後，剩下的車道公設面積，就由全體住戶分擔，但依照「使用者付費」原則，有買車位的人，當然要多負擔一些車道面積公設。
建案「公設比」過高問題不斷受關注，有的建案在廣告看板上都會載明公設比，尤以「低公設」的推案更會詳列數字。
不過，內政部地政司則說，雖有人沒車位，但也會用到地下一樓的垃圾間、機電設備室等，怎樣的登記規定比較合理，將繼續研究，但有車位者，確實應多分攤一點公設。吳欣修也說，現已著手檢討「建築技術規則」，會在上半年與業界充分討論，預計下半年推動此制度。
此外，另一個常被詬病的浮濫公設就是「管委會空間」，也是建商最容易作怪之處，常被建商變成圖書室、健身房、KTV、遊戲室等。吳欣修說，管委會使用空間、機電設備空間、安全梯的梯間、緊急升降機的機道、特別安全梯與緊急升降機的排煙室，這五項雖不計入容積，但其面積的總和，也不得超過該基地容積的15%。吳說，現研議兩種「適度限縮」作法，一種是整體降低這15%，另一種是限制管委會空間的比率，像是最多只能有5%。
住展雜誌研發長何世昌指出，車道面積最常被建商灌水，只要地下室車位的面積設定愈少時，地下室其他部分，分攤為全體公設的面積就會愈大。
房市作家SWAY則提醒，地下室車位是最容易動手腳之處，一些看不到的角落、閒置空間，都常遭建商擅自挪用，如當成湯屋或健身房，最終還被檢舉而拆除。他建議官方應表列清楚，哪些設備屬於全體可分攤的公設。
【買車位注意／下】買房被讓價別開心太早 小心是漲在車位
聯合報 ／ 記者何醒邦
大台北地區不只房價貴，車位價格也令人咋舌，自有實價登錄以來，最貴的停車位落在北市信義區豪宅皇翔御琚，一個要價870萬元，近期車位價格也有持續拉高趨勢。專家表示，其實車位一直是用來「喬房價」的好工具，有的銷售人員會故意不漲房價，卻在車位動手腳，消費者一定要留意。
此外，內政部地政司說，為了解決停車位過小的問題，曾在6年前建議建築業界，停車位空間至少要8點多坪才屬正常合理，所以若小於8坪，有可能是被灌入到公設中；而為配合民法規定，今年起預售屋買賣契約中的共有部分停車位，已經無土地持分。
車位價格不太會因屋齡而減損 近年有拉高趨勢
房市作家SWAY說，一般停車位的價格都是固定的，不太會因建物屋齡而減損，但最近車位價格漲價很多，有持續拉高的趨勢。住展雜誌研發長何世昌表示，很多人會殺房價，但停車位鮮少有人殺，常常是「不二價」，現在卻有不少預售建案邊賣邊調高停車位價格，新北市郊區甚至已開出200萬元一格的行情；桃園青埔重劃區竟出現一格要價220萬元，直追雙北市。
何世昌說，車位是調節房價的好工具，尤其是在眾多建案競爭激烈的重劃區，有的銷售人員會故意不漲房價甚至讓價，卻默默在車位上動手腳，消費者要留意；而先前房市大多頭時，很多豪宅的單坪價格不敢超越每坪300萬元的「彭總裁防線」（指央行前總裁彭淮南對房價的最高容許限度為300萬元／坪），就刻意將車位價錢拉高，使每坪房價落在290多萬元、不超過300萬元。
停車位小於8坪 恐是車道被算在公設中
房產專家SWAY表示，最常被建商灌水的公設就是「車道面積」，一般平面停車位約8到15坪，機械則為5到8坪，若登記的車位坪數過小、在8坪以下，很可能是車道被灌入到公設中，等於被扒了兩層皮。
目前停車位大致有三種類型，分別是法定車位、增設車位與獎勵車位；法定車位原本就多計入共有部分內，沒有獨立權狀，必須跟隨房屋買賣而移轉。增設車位與容積獎勵停車位則有獨立權狀，可以登記為專有部份，可以單獨買賣。
修法將車位列入「共有部分」 無土地持分
內政部地政司表示，依現行民法規定，土地持分以「專有部分」，像是客廳、廚房、臥室等主建物，及附屬建物如陽台等面積去計算比例；但修正後、已在今年上路的預售屋買賣契約中，停車位是屬於「約定專用」，並非「專有部分」，所以此次修法將車位列入「共有部分」，未來不管買多少車位，都不會分配到土地持分。
內政部也表示，本次契約修正僅是配合民法規定辦理，不會影響已完成產權登記的原有建物。但業界人士指出，因修法到上路較為倉促，許多賣到一半的預售建案，就出現去年的買方適用舊制、配有土地持分，而今年的買方適用新制、沒有土地持分，這種「一樓兩制」的怪象。
預售屋土地款房屋款比例 在 [請益] 預售屋合約土地價款/房屋價款分配比例? - 看板home-sale 的推薦與評價
請益一下前輩
目前正在簽訂預售屋合約
其中六條契約總價中
分別標示土地價款與房屋價款
此部分研究後得知將影響竣工後面積找補的金額基準
建商通常會希望把土地價款提高、房屋價款降低
以獲得較低建物找補的計算依據
甚至降低其營業稅與營所稅
不知道大家覺得土地價款與房屋價款合理比例是多少？
或是只能任由建商隨便填寫無法查證？
謝謝！
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