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同住照顧母親的女兒，母親走了，女兒也是共有人之一，為什麼阻止不了其他人賣掉房屋?

網友提到，有3姊妹都未嫁，大姊跟母親一起住，二姊跟三姊在10多年前就搬出去，最近媽媽過世，二姊跟三姊想要把房子2/3給賣了，大姊堅決不搬出去，請問如果出賣後，大姊會面對到什麼狀況?

少數服從多數，是法律上的原則

這位母親過世後，所留下來的房屋所有權就是由三個姊妹共同繼承，講白一點，每個姊妹都擁有1/3的產權，實際上是由大姊在住(使用)，二姊跟三姊雖然在法律上有1/3的所有權﹐但是完全享受不到好處，反而還要繳房屋稅等等，因此，二姊跟三姊想要賣掉也是人之常情。

二姊跟三姊有兩種賣法:

1. 賣持分:把各自的1/3持份賣給大姊或第三人。

2. 賣整個房子:用”土地法34條之一”的規定，先找到願意買整棟房子的買家，跟他簽約，然後把買賣的金額與條件跟大姊說，看大姊願不願意用同一個條件買，如果不願意，二姊跟三姊就可以跟買家完成買賣手續，把整個房子過戶。最後，再把買賣價金扣除相關費用，把大姊的1/3權利的錢給大姐。

大姐不搬，買家是可以在過戶後，提起訴訟要大姊搬走，勝訴後再聲請強制執行，強制大姊搬走。

律師感慨:

很多故事，如果女兒是照顧媽咪最孝順的那一位，也付出自己所有的青春，相信媽咪會想要多留一些財產給女兒，女兒單身的話，很多媽咪也會想要把”祖厝”留給女兒，讓女兒可以用到終老。

這種媽咪對女兒的愛，要用寫的，說的還不夠。

一份遺囑，傳達一份愛。

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贈與房地給孩子，又擔心日後的房地合一稅，如何合法節稅？PART 2

小華的爸爸媽媽想把他們在100年買的房產（市價2000萬，公告地價現值1000萬元）贈與給他，贈與稅要繳78萬元（1000-220=780，10%稅率=78）之後，又怕未來孩子將房子賣掉時，要負擔高額房地合一稅，不知該怎麼辦？

房地合一稅的計算是以未來實際出售房地的價格，減掉取得成本與費用，而小華如果是受贈房地，就會用1000萬元來計算成本，萬一取得後5年內出售價格是3000萬元，以稅率35％來計算，粗算2000（3000-1000）萬元*35％=700萬元的金額。父母覺得有點高。

小華父母可以利用每年贈與現金的方式，將『成本』合法墊高。讓小華來『買』自己的房子，就可以有效利用免稅額，也讓未來買賣成本增加。

舉例：爸爸每年贈與220萬現金元給小華，媽媽每年贈與220萬現金元給小華。連續贈與5年後，小華就擁有2200萬元現金，小華再跟父母『買房』，因為父母賣房給小華時，因為是100年取得的房地，不用計算房地合一稅，又不用繳交贈與稅，再加上是買賣房地產，就以買賣價格做計算，合法增加成本，不必擔心未來房地合一稅過高了。

但如果是在105年1月1日之後取得的房產，因為父母出售房地給小孩，有房地合一稅的適用，立刻就要繳交房地合一稅，而贈與當下是不用繳交房地合一稅，仔細計算一下所繳付的稅金再過戶為宜。

另外一方面，因為房產過戶給孩子，孩子支付現金給父母，正好父母親可以拿來『養老』。

如果是要買房子給子女的時候，也可以運用此種方法，讓子女名下『合法』受贈頭期款，再由子女買房，房貸由子女自己背，免除不必要的稅負問題，也可以讓子女負起買房的責任。

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＃最好還是用遺囑，不一定要先贈與過戶
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藝人張菲、費玉清的姐姐恆述法師，之前爆出積欠鉅額債務，今(9/7)日影片公開有『神豪』會給他百萬美金，債務獲得解決。一般人在面對鉅額債務時，應該要怎麼做才好？

1. 誠心面對
欠債的人（尤其欠民間融資單位的錢）害怕被債權人討債，所以跟身旁的親友也都借錢來還債，通常編出很多謊話，債務越滾越大後，完全不敢面對『完全清償』債務這件事，不是躲起來就是跟家人『情緒勒索』把家人拖下水。

其實，在法律上，欠債不是世界末日，債務人有義務還款，債主不能暴力討債。首先，要誠心面對還債這件事，找律師討論如何『還債』，讓債主感覺到『有誠意』或『可接受』，事情就可以化解了。

2. 保護現有資產-清償債務用
面對債主來討債，要求過戶房屋、搬貨、請家人作保…等，絕對要『停、看、聽』，不能立刻照著做，因為債主有很多位，你把財產給了這位，就少給另外一位…，將會永遠還不完。

法律上必須要有『執行名義』例如：判決書、和解書、本票裁定…，透過法院執行處才能扣押你的財產。除非可以一次把全部債務清償，否則建議先保護現有資產，並盤點金額，未來才知道有多少財產可以還債。

也要保護你自己，絕不能輕言放棄自己，因為自己才是真正能還債的關鍵，未來自己還是會有能力還款，給債主一個未來想像空間，讓債主知道的未清償的部分，未來可以取得。

3. 確認債權金額
許多人借錢用票換票，到底欠多少都不知道…，是否真有拿到借據上金額的錢？保證人簽名是不是自己所簽？這時必需要逐一確認相關債權額，該還的債務就要還，不該還的不要多還。

4. 與債權人協商
準備好前置作業後，建議由律師陪同或律師個人召集債權人，將債務人欠款的源由與不得已情形告知，並表達有誠意還款，確定每個債主的債權總額後，希望大家不要主張利息、違約金的狀況下，就目前債務人現有的財產，公平的平分後，債主可以『少賠為贏』，不足部分是否可以一筆勾消？或是有限度的償還。

5. 浮上檯面-打官司
如果真無法協商，就只能上法院打官司，一切依法辦理與還款，減少私下被『情理圍攻』的情況，依照法律：債務人沒錢的話，法院只能發債權憑證給債主，等到債務人有錢在還。如果債務人有工作薪水的話，債主可以扣押部分薪水。

至於恆述法師也提到她有不少的珠寶、房產等等，目前還會繼續活躍在媒體等等。究竟單身的人未來要如何確保自己的財產直到終老？如何傳承？

1. 財產的保護用信託，讓你一直有生活費
我們的財產如果碰到欠債或作保，債主可以向法院扣押債務人名下全部的財產，如果債務金額大於財產的話，財產會全部被扣押拍賣，最後原本可以依照自己保留的財產養老，頓時間將失去生活費用。

但如果在自己完全沒有債務時，先把自己的財產拿出來信託，目的是為了自己養老生活所需，在適當的規劃下，未來如果真有欠錢，債主來討債時，也不能扣押信託的財產。

2. 有財產，用遺囑傳給所愛的人。沒財產，用遺囑告知『快拋棄繼承』
單身的人沒有子女，在通常狀況下，未來的財產將留給兄弟姐妹，如果自己是家中年紀最小的，如果沒有寫遺囑，可能財產會充公。但如果沒有留下財產，卻欠了一屁股債，因為兄弟姐妹可能不瞭解狀況，建議也要告知繼承人『快拋棄繼承』，免掉一些麻煩，因為：

現在的繼承原則是『限定繼承』的效果，但是繼承人仍然要面對債主，只是不用拿自己的錢去還債。既然資產是負數，繼承人辦理『拋棄繼承』之後，雖然在血緣上仍然是兄弟姐妹，但就不是『法定繼承人』了，跟這個被繼承人的債務就完全沒關係，可以免掉許許多多手續上繁瑣的問題。

人平安，享財富。

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