▌十一月專題 居住的社會問題 ▌#台灣特有種民眾參與
「公辦都更」在台灣的定義，就是由政府當莊擔任實施者進行的老屋改建。斯文里整宅是當年打著 #改變成真 招牌走入台北市政府的柯Ｐ競選承諾之一，支票開好開滿，選上硬著頭皮也要做。做為台灣首件由政府擔任實施者的整宅改建，宣示性的政策執行硬是把一向曠日費時的房屋改建案壓縮到三年內要協調完成並完工入住。 #要知道都市更新法規說如果兩年內協調好就好棒棒給你容積獎勵
一般公共議題中的民眾參與，是公民透過參與公共政策的決策過程，進而賦權（empower），熟悉制度所使用的語言和與政府協商、採取行動的策略，打開政治參與的空間。然而在台灣特有種的「公辦都更」脈絡下，「民眾參與」也歪成台灣特有種。在這個公部門涉入如都市更新房屋改建等公私高度混雜的事務裡，由於涉及私人產權與空間資源重新分配，#特有種民眾參與 的重點在時間高度壓縮下，比公共議題更注重的是與個人產權相關的權利變換、共同負擔、補償、安置期間的租金補貼、完工後的選配以及動工後的中繼安置方案。#這時候有沒有產權就差很多啦 #租戶滾邊去啦
然後市府真的很怕被說帶頭當迫遷民宅的都更怪手 ，所以另一個 #特有種民眾參與 歪點是即使由市府擔任實施者的公辦都更 #並沒有同意比例的門檻，市府仍下令公務員積極搜集居民同意都更的意願比例到98%。
把跟民眾溝通的力氣都花在這邊，真的有創造出更多對於何謂「公共」的討論空間嗎？這種外行長官亂開支票，累死下面公務體系專業人員的「案例」真的直得仿效嗎？大家可以好好思考思考。
#都市更新不是房屋改建
#公辦都更也不是外科手術或聯考考卷
這時候有沒有產權就差很多啦 在 Re: [問題] 85大樓為什麼跟101差那麼多？ - 看板Kaohsiung 的推薦與評價
※ 引述《IsaacNewton (IsaacNewton)》之銘言：
: 前幾天第一次到高雄地標85大樓逛逛
: 結果周邊幾乎沒什麼人，很冷清
: 外面看起來一般人好像也不能隨便進去閒晃
: 大樓燈都暗暗的，有一種生人勿進的感覺
: 最後就在外面走一圈就離開了
: 反觀台北101周遭就很熱鬧
: 樓上商辦出租給很多跨國企業，很多上班族跟外國人出沒
: 一般人也能走進去參觀逛逛，常常有展覽跟活動什麼的
: 101除了商辦之外還有百貨跟地下美食街跟餐廳
: 下班時間美食街座位一位難求
: 百貨裡面的櫃位也是最頂級的那種
: 101甚至還成立了股份公司來經營
: 似乎101是全台北最精華的地方
: 但是85大樓卻不是高雄發展的重心
: 為什麼明明高度差不多的摩天大樓
: 85大樓跟101差那麼多？
3多商圈長年是地王區域.
你可以查一下大遠百禪年地王多少年.
而後續主要是新彎區開發的延遲問題.
所以現在變成這種"待開發"的型態.
當然啦,現在新灣區的地價房價,還是南高雄最貴...南高的蛋黃區.
因此你說他不是精華區...也不對阿..XD
而85現在的局面最大原因是.
東帝士倒閉.
所以東帝士很多產權進入了不良債手上.
後續變成整併困難,因此產權分散的情況下,很難整體高效率利用.
當然你說85大樓很便宜?
喔不...他也沒很便宜.
他均單坪價可能還比一堆人住的房子還貴...XD
他只是相對便宜而已.
這些年有一些財團有想要把85打包吃下來整頓.
但好像都有遇到一些困難.
and...我記得海霸王也有吃了很多,不知道有沒有記錯財團.
不過85還有一個致命傷.
那就是他商辦的規畫實在是腦殘.
他有一堆商辦是8邊形的.
為了滿足建築師的設計慾望和得獎.
而那種型態的辦公室...夭壽難用..XD
跟50大樓則是很多單戶面積太大,這個年代不愛那麼大有另一種設計上的問題缺點.
so....85的辦公室出租使用上面,也因此受歡迎度低.
另外摩天樓有非常多的使用限制.(主要是消防法規)
因此很多商家企業也無法進駐.
至於未來.
未來就是看新彎曲哪時候發展.
而新彎區寫過太多文章,很懶得再寫.
反正呢,新彎區發展,那邊是摩天樓群.
到時候市容會比信義計畫區還要"繁華"(至少視覺上會是...因為一堆摩天樓)
你想,光旁邊特貿三那一塊,興富發標走,就要蓋一堆超高樓(超過150米稱為超高樓)
60重劃區土壤整建也快完成了,到時候也有很多開發+我記得市府有商場+辦公室BOT案.
也是超高樓.
遠雄the one旁邊可是京城65建照的土地,遲早會蓋65F,只是不知道誰蓋而已.
(京城也可能把建照賣給別人蓋)
高軟二期也會產生一大叢普通樓高的大樓(大概還是會以15F為主)
再加上南邊夢時代二期的五棟超高樓.
三發在夢時代旁邊要蓋一棟商辦+自己的總部.
你光"確定會蓋"的大樓隨便加就一堆...更不論還沒蓋的.
到時候你從海上往這邊看,會是一叢摩天樓群.
so...如果你論視覺上的繁華.
10年後就可以看到了.
無論彎區發展的怎樣...有些樓是10年內都會蓋.
至於實際上的繁華.
就要等新彎區發展....
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.108.59 (臺灣)
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他這個價位,都更太難了.
另外他才2x年屋...XD
屋齡還很低.
※ 編輯: ceca (61.227.108.59 臺灣), 02/05/2023 18:10:52
暗是因為.
省電阿.
這就是沒有整體開發的問題.
很多屋主想要節能,而持有者太多,那誰想要來做大統整.
而財團收購,目前遇到有釘子戶不賣或是開天價.
所以困難點目前卡在這邊.
不過財團收購大多以辦公室那一區為主,非套房.
85有拆了幾區,從下面商場,中間套房,然後大坪數辦公室和中小型辦公室.
財團目前都是以辦公室那一區為主,下面商場則是之前換過屋主.
and....85優勢在於.
有指標性.
因此如果有辦法整合到一定比率.
對財團來講,他們就有機會從新打造他的管理.
這樣房價必然可以拉升一波,或是租金拉升一波.
這是如果整頓完成的利益.
但遇到釘子戶就要看怎樣慢慢盧.
當然當A玩一玩不想玩了,丟給B繼續玩也是有可能.
目前看起來.整體而言還是趨於整併路線,還沒到財團把它分拆賣掉狀態.
如果分拆賣掉產權的話,自然就會走向更衰敗.
至於治安喔.
其實那邊還好啦...XD
高雄社會死角,那邊遠遠稱不上...
單純就是你不要拿管理很優質的大樓來比就好了.
那邊就.
普普通通的中古大樓的狀態.
你真的說要亂喔.
七賢路阿,九如路阿...甚麼土地公,魚翅樓...
85要比,能比嬤..XD
※ 編輯: ceca (61.227.108.59 臺灣), 02/05/2023 19:33:49
85內部又不經營
會出現都是包養.
樓鳳的經營方式已經式微了.
另外當年樓鳳,從城中城到美術館農16都有...顆顆.
難道蛋黃區沒有樓鳳??
農16還有大哥買給小弟住的...甚至一度有詐騙集團機房.
而你說等級.
房價和租金就是等級.
這是最現實面.
包養低級的就給個老大樓套房.
中級的給個85套房.
高級的,給個美術一號院..
價格...決定等級!!!
※ 編輯: ceca (61.227.108.59 臺灣), 02/05/2023 20:00:22
那樣...
附近店面要賺到翻掉.
合法性專區是房價保障...
尤其商用不動產...XD
※ 編輯: ceca (61.227.108.59 臺灣), 02/05/2023 20:00:48
你不知道.
哪一區只要劃定是性專區.
我們就會衝去搶物件嗎?
※ 編輯: ceca (61.227.108.59 臺灣), 02/05/2023 20:01:21
拉斯維加斯,沙漠中弄個賭場專區.
你在看他房地價變怎樣.
合法性專區,必然財團就會把手伸進來.
阿你地方角頭投資,最好有辦法跟財團比.
那弄起來.
"請問錢好不好賺"
那錢那麼好賺.
"請問這限定的小範圍專區,租金會怎樣走"
租金會漲到天上去.
那你不喜歡,快把房子賣給我們.
我們幫你接手喔...顆顆.
※ 編輯: ceca (61.227.108.59 臺灣), 02/05/2023 20:03:00
那好像是更早之前了.
最後一個有曝光的好像是海霸王.
※ 編輯: ceca (61.227.108.59 臺灣), 02/05/2023 20:04:02
超空.
對比旁邊的亞太財經廣場,根本兩個世界.
亞太財經廣場在高雄可是一線辦公室...XD
85後面的曼哈頓辦公室也是很搶手價格很貴.
※ 編輯: ceca (61.227.108.59 臺灣), 02/05/2023 20:05:29
他租金大概在一瓶500~600.
算中間等級.
出租率其實從以前就很低...XD
我最早看的時候,三禾還沒進去,就很低了.
但他的租金也沒崩盤,滿有趣的.
※ 編輯: ceca (61.227.108.59 臺灣), 02/05/2023 20:08:21
之前亞太投資廣場也很低.
不過亞太投資廣場非摩天樓.
所以可以進駐一些五四三的.
除了某些樓層被改旅館外(老商辦改旅館的退場法案)
也包含養老院,拳擊館,囤貨....
85是摩天樓很麻煩,很多都限制無法進駐.
拆摩天樓的技術很多啦.
那個去外國搬一套來照抄就好.
以今天的技術來看.
只有"想花多少錢去拆它"的問題.
※ 編輯: ceca (61.227.108.59 臺灣), 02/05/2023 20:20:06
諾貝爾一坪現在大概到16萬.2x年屋
以它的容積率來看.
拆掉基本上要再蓋更高很困難.
其實要拆也輪不到諾貝爾.
一大堆老屋比諾貝爾便宜..XD
先把三民區的銀座拆一拆.
身為目前銀座的屋主....我會認為銀座拿來都更會是一個好選擇..XD
另外北鹽埕區那邊,既然城中城都拆掉了.
旁邊幾棟甚麼金鹽埕之類的也可以拆一拆.
不然拆果貿國宅好了,那個甚麼半圓形房子,有夠難住.
而到最後,市區最該拆並且呼聲最大的.
民族國宅!!!!!!
但是但是.
拆這些大樓前.
應該先拆公寓阿.
大樓再爛,目前表現還是比一些老公寓好.
民族國宅公寓區不是說要拆.
我都當那邊的屋主當了五次(現在不是屋主)
它還是不都更...顆顆.
因為...
拆公寓前,建商更樂意拆透天,顆顆..
因為透天好收購.
現在還那麼多透天可以拆.
沒空拆公寓拉.
※ 編輯: ceca (61.227.108.59 臺灣), 02/05/2023 20:26:09
之前有投資客再研究成功路和三多路那一區的透天店面,屯來收租等土地整併.
但後來發現.
它有土壤汙染列管的問題.
也就是那邊的透天要都更,必須經過土壤重建.
類似60重劃區這樣.
因此作罷.
※ 編輯: ceca (61.227.108.59 臺灣), 02/05/2023 20:47:18
它有啥好整理的.
它的問題是蓋得太密,中庭還封採光罩整個昏暗.
其他方面沒啥好整理的阿.
大樓管理資金也夠.
結構也很強.
還是要多花點錢把中庭弄亮一點...XD
諾貝爾現在三房也要六百萬了.
也沒多垃圾價.
and...現在是諾貝爾三房屋主..
不過應該過不久就賣掉了.
入手價再前年年底去年初才過戶,購入價再400多一點點尾數...
so...諾貝爾的缺點無解.
其他方面,其實沒特別的缺點需要改變.
它空置率很低喔...人氣超旺的..
裝廚具的時候,去巡個房子.
也可以被對面(真的是對面,棟距太近)的問,是要出租還是要出售,要賣多少.
一點都不陰森好嗎...某一區塊還可以聽到鵝叫聲...
(某一戶白癡在陽台養鵝)
其實你要找人氣這麼旺這麼熱鬧的大樓,還沒很簡單哩...
※ 編輯: ceca (61.227.108.59 臺灣), 02/05/2023 21:08:06
九龍城寨是城中城...XD
諾貝爾只是...
那邊比較便宜的大樓+真的很暗,又很吵雜...XD
※ 編輯: ceca (61.227.108.59 臺灣), 02/05/2023 21:40:40
這一樣牽扯到
某些賣某些不賣.
另外市府買成屋.
通常會有"圖利"的詬病話柄問題.
因此市府很討厭買成屋,要買成屋也是直接買公營企業的整棟整批成屋.
不然就是進入法拍或是稅捐處欠稅被充公的成屋.
否則之前要推公宅.
市府根本不用蓋,去市場上收購老屋來翻就好.
但是只要牽扯到到市場上買,政府就不太願意幹.
※ 編輯: ceca (61.227.108.59 臺灣), 02/05/2023 21:56:25
每一區都很複雜.
之前落入不良債後,就被各路人馬分頭買走.
造成每一區都一堆屋主.
而只要牽扯到收購.
一定有屋主開天價...XD
這是必然的.
※ 編輯: ceca (61.227.108.59 臺灣), 02/05/2023 22:00:42
法拍是部分.
因為債主很多,不是只有銀行.
所以當初拿到不良債權的也很多不同法人.
之後這些法人手上不良債權又到處轉賣.
因此他最大問題一直都不是單一持有者.
而是持有者太多.
※ 編輯: ceca (61.227.108.59 臺灣), 02/05/2023 22:02:25
現在主要是.
有財團持有不少戶.
因此市府收購的時候.
基本上應該是先直接找財團談(因為可以一次收購很大量戶)
而不是先零星的收購散戶的.
這樣在政治上會有圖利的詬病話柄.
因此政府應該會避免這種情況產生.
這是政治問題了..
※ 編輯: ceca (61.227.108.59 臺灣), 02/05/2023 22:06:16
其實,85的辦公室沒有到很難賣.
因此牽扯到.
市府要用多少錢去收.
要高於目前行情,還是低於行情.
高於行情會有圖利問題.
低於行情人家會直接丟市場賣就好.
至於剛好行情??
那賣家也可賣可不賣..XD
而跟財團收購,財團必然要賺一點錢.
不然他不會想賣.
這樣就是為啥後續會牽扯到圖利的問題.
財團收購成本10億好了,它搞了五年.
你說他要賣多少?現在房價又大漲..
那他賣個13億沒很過分,甚至他還覺得它貢獻給市府m是市府賺到.
但是對於政敵而言.
就會靠杯"政府圖利財團,讓財團大賺三億".
這.....這很難搞的拉.
※ 編輯: ceca (61.227.108.59 臺灣), 02/05/2023 22:15:08
這種情況也可能產生.
財團不賣.
而是其他散戶賣.
財團屯著想搭政府公部門進駐的順風車.
反正政府公部門進駐會漲,甚至可以借機會炒做.
但是財團不賣,能收購的戶數會很有限+非常零散.
兩三個樓層兩三戶...
這樣對政府來講也很難利用.
現在持有大量戶數的是財團.
所以收購的時候它們有很強的話語權和決定權.
一定必須跟他們談.
※ 編輯: ceca (61.227.108.59 臺灣), 02/05/2023 22:22:36
收購這種很麻煩的.
不如另外自己蓋...XD
※ 編輯: ceca (61.227.108.59 臺灣), 02/05/2023 22:23:08
財團之前會收購.
規劃應該是.
取得管委會+持有大量戶數有管理的絕對支配權.
再這種情況下,從新打造管理.
然後砸錢去行銷包裝.
然後提高租金+炒作價格.
目前還在取得支配權那一階段.
但只要一取得支配權.
後面都只是SOP流程而已.
我記得財團手上應該已經有快八成的產權.
但是還是有一些阻礙困難.
so...如果公部門也來插一腳.
其實對財團的規劃並沒有衝突.
後續拉高租金和炒作價格照樣可以進行.
甚至可以搭政府順風車,利用公部門進駐來炒作.
因此,除非政府找財團談要買.
不然財團不賣可能會有更大利益解.
※ 編輯: ceca (61.227.108.59 臺灣), 02/05/2023 22:26:21
沒那麼少.
收購的財團"們".
它們取得的量很大.(但不確定海霸王手上有多少)
※ 編輯: ceca (61.227.108.59 臺灣), 02/05/2023 22:27:17
遠百不知道.
噓噓東很迷.
私人財團的東西,它們老董一個念頭就會改變.
所以無法預測無法判斷.
甚至他放話講的東西,都可能突然髮夾彎.
因為私人財團不需要跟任何人解釋他的決定.
甚至他放假消息去誘騙市場走另一條路,然後急轉彎來收割韭菜.
你都不能說他怎樣.
so..私人財團就不用猜,她動了才當有,沒動當沒有.
特貿三主要是它是招標,所以會有開發期限.
除非後面招標資格被取消(例如遠雄在60重劃區的帆船飯店).
不然時間到之前會蓋.
當然蓋的內容會變更,怎樣變更也無法判斷.
※ 編輯: ceca (61.227.108.59 臺灣), 02/06/2023 11:21:29
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