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【整改時代？】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為

現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」，但「壟斷行為」的出現，與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革？恐怕言之尚早。

現時政府放風的數個最新措施，非但不是劍指，甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處，暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為，是否亦需要一併「整改」？

◾助長發展商加速圈地

多年來各種類型土地的發展管制，有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利，更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息，傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」，除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比，亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀，鬆綁出售限制，預期發展商將能在新界加速囤地。

今次全方位的發展鬆綁，亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成，十年後，今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」，在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為，相信「田牲式」收樓手法會更加放肆，而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。

有趣的是，早前外投行的數據分析，在今次中央施壓下，估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而，今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係，在現時中央針對發展商壟斷行為下，更顯弔詭及複雜。

◾散播土地「荒」言

由2002年「孫九招」起，政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應，減少公營房屋供應，將私人房屋供應交由市場決定，是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年，政府房屋大方針卻不見有大改變，繼續盲目催谷覓地，甚至不斷提倡天價人工島開，只為「做大個餅」，卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後，正配合著發展商動員打手發功，聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象，最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。

林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」，但劍指官僚「卡關」要加速審批，跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」，明顯口徑一致，更顯政府貫徹親發展商的立場，不斷為發展商釋放土儲，助長由發展商主導香港土地供應。

◾「土地共享」度身訂做兼送基建

作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」，本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由，幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制（如位於濕地旁）而不適合發展的土儲，而公眾因而額外獲得的單位，往往只佔整個發展小部分（*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途），發展商甚至能申請將官地納入發展範圍，將計劃稱為「共享」，實在是一個搵笨的公關表演，最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。

由發展商決定土地共享的選址，會否出現規劃錯配的社區？單從最新一宗共享申請中，恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」，足見其潛在規劃災難。

可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制，亦正與政府討價還價中，過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請，就土地供應速度而言，又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示，在土地供應方面發展商可扮演更積極角色，表示可以提供多個「公營房屋單位」，參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表，能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。

◾傾向避開發展商土儲收地

若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為，運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》（土收）就最適合，將高度集中的業權復歸公有作公共用途，亦能夠增加租住公營房屋供應，舒緩基層居住困境。

政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示，政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主，如橫洲、馬屎埔等，而巧妙地被避開發展商土儲，例如屏山北的棕地發展選址，以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權，為大業主的土地共享申請開路，位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例，申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權，為發展項目興建接駁道路。

單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋，兩年後現時只能夠收回三組地塊，另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中，其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展，屬「豬頭骨」地，政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效，但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。

◾助長囤地自肥兼送發展權

過往新市鎮發展模式，主要是政府收回土地並重新規劃，部分土地再行公開拍賣，沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區，卻開始加入「原址換地」等概念，（「加強版」的新市鎮發展模式），逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商－發展商可以保留土地的發展權，早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲，亦能夠決定能在那個位置起樓。

在新界東北發展公佈前，現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突，搶閘新界東北囤地，最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作，怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇？「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造，「獎勵」囤地行為，誰囤地囤得最多，誰就更能有能力壟斷市場。

◾批准無底線開則

回歸早年的發水樓、屏風樓，到近年納米樓，卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免，放寬這些建築物法規時，卻縱容發展商鑽政策空子，可以「無底線」開則，賺盡每一呎，而政府一向少有適時作出管制，卻稱將問題交予市場決定及解決，造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高，連市民的居住空間也被收縮及改造。今日，上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題，下有繼續造就恒基成為「納米地產王」，更顯政府無心解決香港房屋問題。

◾放任樓市縱火

面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市，政府只講土地供應，將需求管理置於不顧，更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革，才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。

上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅，林鄭已經不敢再提，資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅（「辣招」），原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開， 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓，才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」，向公眾顯示已經「做咗嘢」，實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。

◾卸膊公營房屋予私人參建

除了政府每年公營房屋供應長期不足外，現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓，更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入，一時形容為「公」，一時又「私」，變相可以「捽數」，成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」，根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。

當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時，強調需要在地皮提供公營房屋，但沒有明言是是哪一種（公屋／居屋），時至今日，公營房屋部分成為了「公營房屋／首置樓」。首置樓「名公實私」，作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點，讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位，但定價上所價不菲，舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓，定價已不考慮申請者負擔能力，而是重新與市價掛鈎，往往比居屋更加昂貴，這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。

從「公營房屋」定義的變樣，明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳，鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話，將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。

◾讓地產利益滲入城規會

董建華時期，首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會，將城規會審批土地發展的把關角色，慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法，已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑，例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」，已有五個委員有發展商背景，公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。

◾增加發展商土儲的「活化」政策

除了慣常賣地強拍舊樓，近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價，再到近日的工廠改契標準補地價，除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外，一連串加快重建工廠措施，據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位，直接導致工廠區的呎價急升。

所謂「活化」，不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建，延伸至平民工廠區，在加快重建同時，卻少有安置及補償小租戶的措施，租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管，根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。

◾小結

回顧過往十多年政府縱容史，縱使近日中央點名發展商壟斷行為，然而，最新一份施政報告，香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術，短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算／替代？或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」？長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。

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作者: 陳師孟
大約每個月尖尾會有一天「輪值」，當天「陳情中心」的同仁會先大致瞭解陳情民眾的主要訴求與監察權是否相關，再對照電腦檔案查閱是否屬舊案，若還沒有其他監委已立案處理，則會詢問值日監委是否面見陳情人當面溝通，通常尖尾是來者不拒的。

輪值當天，除了「陳情中心」收受的案件之外，「業務處」也會湊熱鬧，另外送來一堆案件給值日委員，這些都是自上次輪值以來寄給同一位委員的陳情信件，藉著這次值日，正式登記為該委員的「核批案件」，從此由值日委員指揮進一步的處理方式。所以每逢輪值，就像醫生看診的掛號，有些現場、有些預約，相當「熱鬧」。

由於監察院的主要功能就是整飭官箴、保障人權，套用經濟學的術語，這是監察院的商標「產品」，但是有產出、必先有投入，所以接受陳情正是製程前端的「投入」，也因此是監察院最重要的業務。即使目前科技發達，電子及平面媒體不時也會揭發一些「大尾」的不肖官員，做為監察權糾彈的對象，但是絕大部份的「民瘼」卻無從由媒體得知，而要靠身受其害的當事人出面陳訴檢舉，才有可能出現在監察委員的視野。所以尖尾就職一年多，歷經一打左右的輪值日，一直覺得應該把這個監察院的獨家「商業機密」，做為週記主題。以下就是這個星期四值日收到的陳情內容，五花八門的民生疾苦，無以名之，就用「芸芸眾生的 50 道陰影」吧。
先談當天親自來院陳情的 7 案，其中與司法官相關的就有 3 件，分別是：第一、法院所提供的庭詢錄音光碟，送鑑定被剪接變造，陳情人將二份鑑定報告提送，法官卻不理不睬；第二、當事人檢舉前後兩件詐欺案，地檢署卻視為同一件而違法簽結；第三、法務部矯正署審查假釋申請不公，有些實際執行率未過半，可通過、有些已達 2/3 刑期，仍遭駁回，形同「有關係就沒關係」，關說空間鉅大。這 3 件個案若在一年多前，尖尾會覺得「稀奇古怪」，現在看來則「稀鬆平常」，或許這是尖尾「成長」的証明？

另一件是警民衝突的案件，這位脾氣火爆的眷村子弟在花市與熟人口角，卻對前來處理的女警罵三字經，又不肯道歉，被以「妨害公務」上銬起訴，即將服拘役 55 天，入獄前，還來要尖尾懲處女警執法過當。尖尾看他像極了小學同班同學，都是四川口音、後來都唸空軍幼校、官校，他說：「我沒唸畢業，不然今天也和李天羽一樣，我們同一個眷村的，我還和李媽媽打過麻將。」其實就像許多尖尾那個年代的眷村子弟，大都心直口快、只是不甘示弱，不像今天的「韓流」痞態，一無可取。尖尾對他好言相勸，臨走時他笑著丟下一句：「名不虛傳、受益良多」，好在尖尾的喜形於色，沒被旁人看見。

接下來 2 件則與政府的政策釐訂與執行有關。首先是一群退休的幼教老師從南部來陳情，她們多年努力爭取任職幼教年資可以併計退休金，沒有獲得政府回應、黯然申辦退休，不料未幾這個辦法終於通過，卻因為法律「不溯既往原則」，本身無法適用，成了名符其實的「前人種樹、後人乘涼」。另一個案件也與法規變更相關，當事人在應用科技上的成就非凡，擁有眾多國際專利，由國外回台後，以專利作價 3 億抵繳公司股權，不料被國稅局以「技術入股要立即課稅」為由，不管他尚無分文入袋，就裁定追繳 7 千餘萬稅金，並且不理陳情、不准「復查」、強制執行，進而沒入財產、凍結帳戶、禁止出境、甚至要入監服刑，好在檢察官拒收。其實依《中小企業發展條例》第 35 條之 1 的增訂，已經顯示「技術入股立即課稅」為不合理，而政府對「實物」（股權）所得也正研擬得以該實物抵繳稅金，只是如同上一例：
這也正是尖尾著力之處。

最後這件事關「國民年金保險制度」的問題，也類似以上的情形，就是政策在執行上若有困難，不能兩手一攤、硬幹到底，尤其當問題癥結在於社會弱勢族群的權益，更不能主張「犧牲少數、成全大局」，政府有責任找到一個過渡或折衷方案，使照顧弱勢不致淪為空言。國民年金保險開辦的目的，是要讓社會保險網遍及全民，使那些沒有軍保、公教保、勞保、農保的人民到了 65 歲，可以獲得老年年金等給付。現在問題出在以往不曾繳納、或有積欠保費的國民，必須在本月底前至少湊出首期還款，否則將被衛生福利部排除在外，而目前在 102 萬人欠費中。其中估計有 4 成是無力負擔每月 $932 保費，這其中又有 16 萬人在月底即將屆滿 65 歲，勢必成為第一批失去領取基本保障的「下流老人」。據陳情代表新助伯表示，不少老人街友找上地下錢莊，由他們先代繳保費，並領到每月 $500生活費，但以後政府所給付的 $3,500 年金則全數由錢莊領走。

政府對這種趁人之危、一本萬利的行徑，可以視若無睹嗎？
答案再清楚不過。
至於業務處這次送來的 12 案，如果一一細數，可能大家會看到「目睭脫窗」。只敢約略分類簡述如下：毒品販售不服判決有兩件；與土地相關的共四件，包括鄉公所於農地違法發放建照、市政府不准更正地目、縣政府違法劃定古蹟並變更道路、國有財產局違法放租土地。另有三件是民事訴訟而認裁判不公的案件：一是因為土地增值稅欠稅而致，所有家產被強制拍賣，遭低價決標，還不夠清償債務；一是外商公司任意解僱引發勞資糾紛，法院裁判前後不一；再有病患脊椎手術後幾乎癱瘓，醫事審議會卻認為醫師無過失，而法院竟也判醫師無罪。最後三件都是對政府機關的檢舉：一是中選會對犯詐欺罪的地方民代候選人，竟容許參選；二是警察局拒絕提供個案資料給申請人；三是公共工程委員會就《採購法》爭議所推派的調解委員，似偏袒一方。

親愛的讀友，你累了嗎？我也累了！

作者: 陳師孟
大約每個月尖尾會有一天「輪值」，當天「陳情中心」的同仁會先大致瞭解陳情民眾的主要訴求與監察權是否相關，再對照電腦檔案查閱是否屬舊案，若還沒有其他監委已立案處理，則會詢問值日監委是否面見陳情人當面溝通，通常尖尾是來者不拒的。

輪值當天，除了「陳情中心」收受的案件之外，「業務處」也會湊熱鬧，另外送來一堆案件給值日委員，這些都是自上次輪值以來寄給同一位委員的陳情信件，藉著這次值日，正式登記為該委員的「核批案件」，從此由值日委員指揮進一步的處理方式。所以每逢輪值，就像醫生看診的掛號，有些現場、有些預約，相當「熱鬧」。

由於監察院的主要功能就是整飭官箴、保障人權，套用經濟學的術語，這是監察院的商標「產品」，但是有產出、必先有投入，所以接受陳情正是製程前端的「投入」，也因此是監察院最重要的業務。即使目前科技發達，電子及平面媒體不時也會揭發一些「大尾」的不肖官員，做為監察權糾彈的對象，但是絕大部份的「民瘼」卻無從由媒體得知，而要靠身受其害的當事人出面陳訴檢舉，才有可能出現在監察委員的視野。所以尖尾就職一年多，歷經一打左右的輪值日，一直覺得應該把這個監察院的獨家「商業機密」，做為週記主題。以下就是這個星期四值日收到的陳情內容，五花八門的民生疾苦，無以名之，就用「芸芸眾生的 50 道陰影」吧。
先談當天親自來院陳情的 7 案，其中與司法官相關的就有 3 件，分別是：第一、法院所提供的庭詢錄音光碟，送鑑定被剪接變造，陳情人將二份鑑定報告提送，法官卻不理不睬；第二、當事人檢舉前後兩件詐欺案，地檢署卻視為同一件而違法簽結；第三、法務部矯正署審查假釋申請不公，有些實際執行率未過半，可通過、有些已達 2/3 刑期，仍遭駁回，形同「有關係就沒關係」，關說空間鉅大。這 3 件個案若在一年多前，尖尾會覺得「稀奇古怪」，現在看來則「稀鬆平常」，或許這是尖尾「成長」的証明？

另一件是警民衝突的案件，這位脾氣火爆的眷村子弟在花市與熟人口角，卻對前來處理的女警罵三字經，又不肯道歉，被以「妨害公務」上銬起訴，即將服拘役 55 天，入獄前，還來要尖尾懲處女警執法過當。尖尾看他像極了小學同班同學，都是四川口音、後來都唸空軍幼校、官校，他說：「我沒唸畢業，不然今天也和李天羽一樣，我們同一個眷村的，我還和李媽媽打過麻將。」其實就像許多尖尾那個年代的眷村子弟，大都心直口快、只是不甘示弱，不像今天的「韓流」痞態，一無可取。尖尾對他好言相勸，臨走時他笑著丟下一句：「名不虛傳、受益良多」，好在尖尾的喜形於色，沒被旁人看見。

接下來 2 件則與政府的政策釐訂與執行有關。首先是一群退休的幼教老師從南部來陳情，她們多年努力爭取任職幼教年資可以併計退休金，沒有獲得政府回應、黯然申辦退休，不料未幾這個辦法終於通過，卻因為法律「不溯既往原則」，本身無法適用，成了名符其實的「前人種樹、後人乘涼」。另一個案件也與法規變更相關，當事人在應用科技上的成就非凡，擁有眾多國際專利，由國外回台後，以專利作價 3 億抵繳公司股權，不料被國稅局以「技術入股要立即課稅」為由，不管他尚無分文入袋，就裁定追繳 7 千餘萬稅金，並且不理陳情、不准「復查」、強制執行，進而沒入財產、凍結帳戶、禁止出境、甚至要入監服刑，好在檢察官拒收。其實依《中小企業發展條例》第 35 條之 1 的增訂，已經顯示「技術入股立即課稅」為不合理，而政府對「實物」（股權）所得也正研擬得以該實物抵繳稅金，只是如同上一例：
這也正是尖尾著力之處。

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