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一定要看到最後哦 有彩蛋💗
以下為憂鬱症者10年自白
我希望可以透過日記讓我的病好轉起來
關於我的憂鬱症之手指甲太長（偷偷置入）
超難打字
篇章（1）生寶寶篇
「請忽略我的手被家暴然後乾乾的」
-
希望有心人士不要隨便盜用節錄
做不適當的翻譯解釋
-
決定開始好好的在臉書打我的日記
紀錄自己也許會慢慢變好抑或是走向絕境
近期的我可能需要大眾網路的力量
給我一點時間，聽我說這24年發生的所有故事
像是電影或小說般的看完
雖然我的家境ok
但是一直以來爸爸都是軍事化教育
15歲左右開始打工 一開始都是餐飲、便利商店
當然年輕時候 約19歲吧
也是被八大騙去影響甚深
過去這兩年三年是因為想賺錢踏入
（算是）小小小模特兒小模圈
但現在我並不想像jkf女郎一樣 每天露奶
（沒有針對任何Jkf女郎
大家努力追夢想的樣子
也是格外的令人欽佩）
而我雖然有加入
但是去接業配跟拍JVID也是
興致缺缺 因為有時候真的不太想露這麼多
當時每天發業配 錢也是不少
但露到後面其實不太想露了⋯
內心的掙札 讓我決定不想要繼續下去了
畢竟這工作做不了一生
這樣我找得到男友嗎？或是這樣對女兒好嗎？
每天會一直質問自己 越去想就越覺得不舒服
第二篇章之後我會開始娓娓道來
我從有記憶以來所有發生的事
導致後來走偏 喜歡8+9 為了陳浩恆（化名）
墮了兩次胎
第三次我決定生了 小朋友健康可愛、衣食無虞
其實好想再付出一點什麼 但是因為是他的孩子
我看到女兒的時候
不知道為什麼總是有點小小排斥
但是幫她買衣服、陪她玩沒有少過
只有在我在房間快要精神崩潰、甚至聽到幻音
我會把自己關在房間 把門鎖起來 喝酒然後大聲的唱歌 （是也被爸爸打了好幾次啦）
（是也有唱歌唱到跑到一樓跑來跑去啦）
說到生小孩 （當初有登記，現已合意離婚）
本來想拿一點錢的 但是後來覺得
我賺得都比他多幾百倍了 去每個月拿一點小小的錢 搞得自己好像很落魄 或 好像很需要這5000元？
律師也說了，最好的方式就是和平離婚
對，我18歲時就是大家最喜歡婊的
小小屁孩8+9妹 跟著男友賣藥
（我只是跟著而已，沒有做過任何交易）
並且被搞到懷孕 然後當單親媽媽
每次看到這種文章 我就會覺得
「啊，跟我好像哦，
我就是大家眼裡看不起的那種女孩」
什麼時候從一個乖乖愛唸書想考
北一女的小朋友 在離開永平之後
認識了一堆常常惹事 常常被關 常常吸毒
陪前夫找朋友 房間佈滿了k煙🚬味道的家
甚至他們會開趴 桌上滿滿的白粉
捫心自問 這個生活是我想要的嗎？
也試過吸毒 大概有四年的時間走不出來
常常被警消人員五花大綁送到精神病院
打一個痛到不行也酸到不行的針
然後就能像喝醉一樣 直接睡到隔天
也有在松德ICU病房 綁了三天三夜
所有排泄物都黏在我的頭髮、身上
完全沒辦法清理 很噁心 🤮
也不能有任何家人朋友進去
-
說到生完小孩的我 是完全沒辦法睡覺的
其實到後期連吃安眠藥都不行
為了寶寶我不敢自己亂加藥
所以我就依照 醫生指示吃
可能四五天失眠 好不容易昏倒1、2個小時
這時候大家一定會想 啊你老公呢？
呃 其實我不知道他去哪裡了
但我很清楚 跑不掉的就是 嫖妓 砲友
ㄧ手咖啡一口K 煙 跟著氣球一起飛
-
連陪產都不願意陪我的他 在我媽的訓斥下
好不容易同意陪我去了
結果他在婦產科裡面抽煙、喝酒
護士不斷的勸他 但是依舊沒有任何改變
開五指後 他才蒼茫的睡醒
陪我生產 因為我不會游泳的關係
換氣一直不順利 這時他說
你是不會生小孩嗎 大聲的責罵我
但最後也是五個小時順產了
-
三天後出院 去了跟
周杰倫昆凌住的月子中心
疼我的爸媽幫我付了所有的費用
希望我可以好好休息
但是產後憂鬱更加嚴重
這時前夫依舊是不理我的
爸媽很心疼 每天開車過來陪我聊天
我是一個不計前嫌的人
但是前夫依舊在月子中心裡抽煙喝酒
不理會我的寶寶
也不設身處地月子中心還有其他的寶寶
三天後，他走了
一樣吸毒嫖妓找朋友 一樣聯絡不到人
到早上都沒回家 回來之後一身k味
我止住了我的嘴巴 因為身體實在太不舒服
當時反胃到月子餐都是他在吃
我為了留住他不敢吃飯
我怕我胖了他會想要離婚
-
老實說當初他喜歡我
也只是因為我奶大長得不差
然後可以每天 像他的傭人一樣服侍他
但生完小孩體型也變了
雖然變得不多
但是他可能覺得寧願去跟沒懷過孕
還有漂亮腰身和很挺的胸部在一起吧
-
當然我當傭人也是當的很稱職
/
For example1:他有摩托車也有車
2016的某天颱風天 他叫我騎車淋雨
而他自己開車聽音樂 （？）
For example 2:
他可以住我家 免費的旅館
吃喝玩樂不用錢
重點是還可以賣藥跟吸毒
連我堂哥都看不下去
-
其實事實就是擺在眼前
五年來所有朋友不想要我跟他在一起
失去了很多愛我的朋友
我信誓旦旦以為只要努力加油
有一天我一定會有一個自己的家
但是我總是在自己的世界 做自己的夢
而這夢撕心裂肺的碎了⋯⋯
可能因為我是雙魚座吧（笑）
-
現在的狀況是 我每天要吃20顆藥
10顆是安眠藥 10顆是早上下午的鎮定劑
對於這個症狀來說
有心理學背景的朋友們應該知道
已經是對抗疾病的最強藥效了
-
想提醒大家一件事
患者們不喜歡人家對他說加油
因為我們真的已經很努力很努力了
前幾天買了火種跟碳 本來已經快睡著了
謝謝8年好友庭蓁救了我一命
警消衝進來把我帶去醫院
還好沒有事 我才能把這些經驗
分享給有憂鬱傾向的人
希望你們也可以與
這個「慢性病」共存到老
去年走了一個龍門國中的女生朋友
走之前我沒有好好關心她的狀況
她有密我 跟我說上吊麻麻的好痛
她很漂亮 很可愛 是一個小天使
真的辛苦了 我們一起繼續與疾病共存吧
-
2022 我相信會更好的
結束了五六年的夢
結束了年少輕狂
我將在這個月的16號（星期四）簽字離婚
不拿任何贍養費 什麼都不要
邀請所有粉絲或朋友和求學過程的老師一起去
國父紀念館的 爛醉咖啡吃飯
是一家很好吃的餐酒館
低消350 如果想要陪伴我
一起走過這個人生必經的痛苦階段
繼續往下一個階段邁進～我會在下午7點到
歡迎來陪我聊天 鼓勵一下我
在華視的一樓 有興趣的朋友可以密我一下
我會一個一個回
地址：台北市大安區光復南路116巷9號
-
最後免費幫業配一下
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幫我做的指甲～女生如果喜歡
也可以去做喔 包準你滿意

【城規「新秩序」？】林鄭要精簡城規程序　是要精簡什麼? #肢解城市規劃 #8月專研

近日林鄭一反過往「香港缺地論」，指「香港有足夠的土地，但（發展）速度要加快」，以「程序繁複」的理由，開始將土地問題的矛頭轉戰「壓縮城規發展程序」。有大量近年已開始/即將落實就建築物高度限制、園景及綠化上蓋面積、樓宇間距及樓宇後移等精簡審批的措施，亦有各種地產界、建制政黨及智庫提出更激進建議，包括修改城規條例、《收回土地條例》、《道路工程條例》，甚至揚言「簡化」公眾參與程序、「改革」補地價制度等，近日發展局局長黃偉綸更提議大規模放寬濕地緩衝區周邊的高度限制，向既有城規制度進行大手術，以期加快土地發展。

以上精簡流程的討論，流於實際的技術操作討論，艱澀難明，所以目前民間缺乏面向公眾的說明，使大家無法掌握相關技術改動，究竟正將香港城市規劃帶往何方。是次 #肢解城市規劃 專題特意邀請了幾位富有參與規劃程序的前線專業人士，透過深入小組探討各項精簡措施的關鍵課題，深入淺出解讀以上精簡城規措施對土地發展的成效、含義與潛在影響。

▌現行城規流程簡明透視

要掌握精簡措施的關鍵，需要先知道現時一個土地發展項目，由白紙一張到取得新地契，直至完成樓宇興建整個發展流程，究竟需要經過多少部門、法規及程序。

簡單來說，一般住宅發展申請主要涉及三個審批部門：規劃署、屋宇署及地政總署。

一、由規劃署支援的城規會根據《城市規劃條例》審議發展申請的各種內容，當中會有公眾表述及聽證會表達意見。

二、地政總署會負責就該發展項目，製訂/修訂一份用以發展管制的地契條款合約，有需要修訂地契條款就要計算出補地價的金額，樓盤發售前，須獲得地政署同意地契條款已經完成的「滿意紙」(Certificate of Compliance)。

過程中亦會因應不同情況牽涉不同部門 (例如運輸署、環保署等) 的參與，包括在城規會審議及批出許可條件或者在製訂地契條款時徵詢部門與局方的(技術)意見。

三、建築圖則的審批就會由屋宇署作部門協調，主要檢視圖則是否符合規劃申請時的訂下的要求，與及有否符合《建築物條例》標準，及後會獲批建築圖則 (或叫「開工紙」)，工程便可以正式動工，最後工程完成滿足《建築物條例》要求，項目取得「入伙紙」屋宇署的角色就大致完成。

現在不少審批程序，例如高度限制、園景設計等，規劃署、屋宇署和地政總署之間被認為「疊床架屋」，且準則不一，故此政府先透過「簡化」尤其地政總署參與在內的「重覆審批」，從而加快土地供應。

可是，即將出爐的精簡修訂建議，卻不止是關乎城規流程的重覆審批，亦透過修例或放寬發展限制，聲稱能達到加快土地供應的效果，但這個聲稱的目的真的能夠達到嗎？

▌精簡程序　是否重疊　有否加快？

一個發展項目主要涉及三個審批部門，過往被批評部門審批角色重疊。現時精簡規劃程序有意刪走地政總署參與在內的審批角色，為求加快審批效率。

以建築物高度限制為例，以往一直以法定規劃圖則和地契兩方面規管，精簡安排後除了特別情況，建築物高限制不會出現在新訂立或修訂的地契內。

有建築業界覺得是項精簡某程度上合理，因為有時地契上的高度限制，有時來自舊的規劃圖則，規劃方面而言，分區規劃大綱圖不斷修改，不必又再重新找地政修改地契，只要規劃署把關就可以了。有規劃師甚至會提出地契中「建築物高度限制」本身多餘，因本身已有總樓面面積和地積比等規劃工具控制建築物的體積。可見，以上業界人士普遍認為目前的精簡程序措施是嘗試應對處理規劃申請時職能重疊的「官僚化」問題。

問題是，透過精簡審批這個少少的程序，是否能加快整個房屋發展的過程？

有業界人士質疑，現時地政審批地契條款的程序，會多大程度影響房屋工程的進度。因為地契其實只是政府與發展商之間的一紙合約，不會令工程不乎合法規要求，似乎不太會影響工程進度。發展商只要在最後階段賣樓前滿足地契的要求就足夠，簡單刪去幾個條款，會有多大程序影響整個工程時間表？結論是，到目前一刻的精簡城規流程措施，對加快建屋過程有多大幫助，仍然是個大問號。

過往亦有就地政層面的「加快」嘗試，效果亦是一個大問號。以發展商極為關注的補地價問題為例，政府早於2014年推出的「補地價仲裁先導計劃」，嘗試加快處理農地改劃為住宅用地的地契修訂申請，但直到2021年的6月，地政總署回應立法會質詢時，卻沒有備存實際處理申請個案時間的整體統計數據，並解釋指「每宗申請的時間取決於該個案的複雜程度及所牽涉的問題」。就此，似乎政府都無法評估「加速」措施前後的成效。

▌審批程序以外的建屋能力限制

現時精簡規劃程序的措施，似乎就不能簡單地加快整體房屋供應，因為建屋步伐其實更多是受制於其他大環境因素，而非地契上的幾條條款。根據業界人士的觀察所得，舉例說現時公營房屋供應的速度更多跟工程部門的負荷能力有關。

過往公屋工程進度緩慢，其實不是全然是覓地問題，更多是覓地後卻無人可跟進工程。據業內人士稱，由於很多「靚地皮」已被政府賣地予私人發展商起豪宅或商廈等，剩下可供建公屋的地皮若不是「盲搶地」得來，就是先天條件不佳，需要平整土地。而負責平整土地的土木工程拓展署，內部有今年工程量的清單，若超出今年工程量的話，就會排後一年再處理，結果房屋署不是沒有土地建屋，而是有了土地，卻等了一整年才得以開展工程。

業界人士推測工程部門長期欠缺人手，其中一個原因可能是政府大型基建過多，當然這亦包括公眾所理解的「大白象工程」。如果將政府工程部門的人手吸引到明日大嶼等大型基建，似乎亦會令到整個工程界別的人手短缺，倒過頭來拖慢房屋供應，猶如搵石頭砸自己隻腳。

以上的例子顯示，現在政府「發展速度太慢」的定調似乎忽略了規劃程序之外的其他決定性因素，單單強調精簡加快城規程序，或者無助改善現時房屋供應不足的問題。

▌犧牲質素的「精簡」趨勢？

政府除了推行現時一系列的精簡措施外，不斷加快審批整個發展流程亦成為各個部門內部的首要任務。此時需要思考，這個「谷催加速」趨勢會對政府部門對於城市發展的把關及引導角色帶來什麼的負面影響？會否削弱本身監管下應有的質素？我們的城市景觀及生活質素，會否因而下降？

以園境規劃程序為例，過往一個發展項目的「園景設計總圖」(Landscape Master Plan)分別交由規劃署及地政署審批。2019年發展局發佈聯合作業備考第3號(Joint Practice Note No. 3)，提出精簡園境的規劃申請程序，將規劃申請中園境設計一般交由規劃署作為主要審批，並交由屋宇署審批綠化覆蓋率(Site Coverage of Greenery)。

有園境建築業界觀察所得，過往規劃署及地政署的審批準則不一情況時有出現，亦有批評政府部門審批發展項目的園境設計十分主觀。上至發展項目的通風、園藝移樹、園境美化以及開放空間的佈置，下至會追問項目中種植一顆樹的品種類型，當中不時涉及主觀的判斷。相應地，這亦反映出部門會仔細監管園境的具體設計。若將審批準則統一，精簡成「點心紙式」的硬性要求，會不會使發展商出現「湊數交貨」的情況？

對於現時政府「總加速」的綱領下，除了精簡規劃程序，有部門因審批不透明屢次被官媒狙擊拖慢土地供應，而政府部門內部亦被要求加快工作效率，否則將輕易「中槍」，成為現時「鬥官僚」的目標。有業界亦表示公營房屋項目的園境設計也需要配合加快，我們必須小心，會否因而犧牲園境設計時應有的全面質量。

有園境業界人士有聽聞，政府部門為求加快公營房屋供應（或需要彌補因土木工程署工程吸納量不足而導致的延誤），現時在制定某些公營房屋的園境圖則時，往往鼓勵採用「直線型」的模組化(modular)設計，嫌其他風格（包括曲線型）的設計興建速度慢，而這些曲線型設計對於整體景觀很多時有助益作用，甚或乎是個別地盤的實際需要。

透過犧牲因地制宜的園境規劃考量，而所換來的「精簡」成效，卻只是加快數天的制定工作，省時很少。這樣只會製造出更多倒模型公屋屋邨，而屋苑社區亦欠缺特色及變化，在地住戶的生活質素相信隨之而會被「精簡」。

▌公開補地價計算的雙面刃

發展商開發項目時，必須經歷修訂地契上的限制條款/改變土地用途等申請，因而須向政府就修訂前後的土地價值進行補地價，有發展商指這太浪費時間了。

現在開始有媒體吹風，政府正考慮列明「補地價」不同細項的計算方法，作為精簡城規流程的一個辦法。然而，「補地價」牽涉公帑收入，公眾利益影響極大，所以政府需要謹慎的補地價計算程序，避免公帑損失或招致官商勾結嫌疑，花這些時間站在公眾利益立場看似是必須的。

但現時，發展商正積極撼動這個多年來的安排。有不少發展商指很難預計政府會提出的補地價水平（業界一般理解是扣除所有成本後，政府會預留發展預期收益的20%給發展商以訂出補地價的金額，大型項目補地價金額可動輒上百億），所以以當發展商察覺到某些時期有條件接近的地皮的補地價金額便宜時，就會出現一窩蜂為數個不同項目申請補地價的情況。

因此有業界認為，對發展商而言，補地價計算準則更透明，發展商理論上有機會更主動向政府申請補地價。但同時，正如前面所述，「補地價」牽涉公帑收入，公眾利益影響極大，如果被地產商得知補地價的計算準則，亦可以預期發展商會針對每個細項數字向政府「拗數」，若然發生，這將必然拖慢發展程序，有發展商甚至會有理據，就政府開出的補地價及其安排司法覆核（相對於補地價的天價金額，司法覆核的律師費用可說是九牛一毛，若然覆核成功一次半次，發展商已經「賺到有突」，增加了發展商挑起法律挑戰的誘因），引起更長時間的爭拗，所謂「精簡」程序能夠加快發展的期望落空，欲速不達。

而無論是對政府還是地產商，補地價問題也是兵家必爭之地，前者是關乎龐大的土地收益，後者是巨大的土地利潤，若然挑起補地價的紛爭，這爭拗將沒完沒了，除了公帑有機會蒙上損失，更要命的是，發展商看似很關心的發展速度，很可能會被拋諸腦後。

▌最壞的還未到臨

最後，精簡發展管制督導小組現在正考慮推出最具爭議亦係土地利益核心﹕涉及總樓面面積以及補地價方法的精簡措施。連同一系列政府官員以及建制團體，針對濕地緩衝區大幅度放寬的發展管制，以及城規程序的民主參與部分。精簡發展管制小組的動態，即將成為新界北及明日大嶼等大型發展計劃以外，直接改變本地土地發展玩法，具相當技術性，同時亦最具爭議性的城市議程之一。

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◢ 裝修佬 x House730 ◤
政府早年引入從價印花稅(AVD)，任何持有住宅單位的非首置人士，當購買另一物業時，要繳付樓價15%印花稅。由於不少夫婦以往以聯名形式購買物業，當他們想添置另一物業時，為免支付高昂的稅項，很多時會選擇把其中一人在聯名物業「甩名」。

「甩名」後的人士回復首置身份，並能以遠低於15%稅率的原有從價印花稅(視乎樓宇成交價格，由0.01%至4.25%不等)買樓。

事實上，近年有不少名人透過「甩名」，部署買樓時慳稅。例如本來由歌手楊千嬅及丈夫丁子高聯名持有的鴨脷洲南灣單位，近期便進行了內部轉讓，改由丁子高一人持有，在處理相關程序後，如果楊千嬅未持有其他物業，她便能變回首置身份，享受以較低稅率買樓。

上述在近親之間進行內部轉讓業權的舉動，很多時只屬於形式上的買賣，實際不涉及任何資金，僅純粹業權轉讓，通常由律師辦理手續。由於這種內部轉讓，政府會視為近親之間的資產處理，因此可獲豁免雙倍印花稅，只需支付稅率較低的從價印花稅及律師費用，而甩名的人士便可變回首置客，日後再度買樓時能省掉大量稅項。

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前文索引

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黃嘉錫律師事務所：香港九龍旺角彌敦道636號招商永隆銀行中心12樓1213-1215室
曾小姐：2332-1613

錄影日期: 2019年7月8日(星期一)6pm
【足本PRO版】《博收購系列 (4 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》 Scenario 3: 四個號碼收購重建 (馬頭圍道101號，99號，97號，95號) 及強拍

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，建築800呎，叫價3500萬，收實2650萬，租28000

買舖買樓博收購如何計算價值? 相信這系列是全港有史以來最詳盡關於博收購的影片。

全文內容:

買舖 要買得 PRO，上兩集同你講咗單一number 或者兩個 number 地盤發展，由於 EUV (Existing Use Value 現用值) 都係高過 RDV (Redevelopment Value 重建值)，因此該地盤單一或者兩個合併都係無重建價值。咁再買多兩個又點呢?

馬頭圍道101，99，97，95號，4個number 地盤面積合共3584呎。我哋又計過，重建最好就係起幢24層高嘅大廈，合共68米高，總樓面29,673呎。一梯4伙，個單位實用面積saleable area 217呎，sorry, 啱啱好係納米樓。下面4間舖，每間實用面積551呎。

計法同以上 Senario 1 and 2 一樣，唔再計多次啦，你自己睇。

總之，計完一大輪嘢，Redevelopment Value 重建價值就係$317,600,000，亦都係個 Land Value。 每呎樓面地價 AV (Accomodation Value) 就係$10,703。

之前講過，101及99號兩個number 加起來的EUV (現用價值)就係1億2268萬，97及95號兩幢同101及99號兩幢，其實都係差不多一模一樣，就當價值一樣，咁四個number 嘅EUV 就係2.45億。RDV (重建價值) 3.18億，高過EUV (現用價值)2.45億，高出30%，因為重建有錢賺，代表有機會引來發展商一次過收購呢四幢大廈啦。

咁呢間馬頭圍道101號大家姐舖又值幾錢呢?

之前講過，一係就發展商逐間逐間同你傾，可以係天價，可以係市價，可以係賤價。 但通常收購，佢都係「收收埋埋」收咗樓上住宅單位先，因為資金成本較低及可以較低調處理， 收到七七八八，先m同下面間舖傾。 如果收足八成啦，佢就搵把刀仔勒住你條頸，一係你就賣，唔係就向土地審裁處申請強制拍賣。 好似呢度咁，每層嘅業權份數係七分之一， 幾百萬嘅樓同幾千萬嘅舖都係一樣， 我做發展商都梗係收樓先啦。只要每幢收咗樓上6個單位，就可以強拍樓下間舖。 因此，你要作最壞打算。萬一強拍，你可以袋到幾錢呢?

你想詳細了解強拍， 可以睇我2018年5月錄過嘅呢條片， 我相信係全香港有史以來最詳盡嘅收購三部曲。我同我公司分析過好多強拍嘅cases 判詞， 逐個逐個睇，好悶。 法官嘅判詞，估值方式同以上計算方式都係差唔多。

以2018年灣仔皇后大道東153號強拍case 為例， 嗰時係一幢六層高嘅大廈， 地盤面積865呎，合和已經收咗業權份數87.5%， 唯一喺三樓最後一伙業主過咗身，發展商買唔到。合和就係2017年向土地審裁處申請強拍，業主代表依然無任何feedback。

根據發展商搵咗 Savills 做嘅估值報告，嗰幢大廈嘅 EUV (Existing Use Value) ，根據 Direct Comparison Method 直接比較法就係樓上每層值約500萬多啲，地舖值4,251萬，全幢合共$68,860,000。法官都接受咗呢個 EUV  估值。

而 RDV (Redevelopment Value) 方面，用咗 我上面解釋過嘅 Residual Method (剩餘估值法)之後，即係從GDV (Gross Development Value) 總發展價值，減除 development cost 發展成本 (包括建築成本，專業費用(例如建築師/測量師/工程師/律師/會計師/設計師等)，利息成本及發展商利潤等)。

雖然係人都知道合和會拼埋佢自己側邊合和二期嘅地盤一齊發展， 但佢聲稱只可以用單一number去估值幢樓嘅RDV價值， 因為呢幢樓還呢幢樓，側邊地盤還側邊地盤。咁先至可以質低個價收購到更平， 吹佢唔脹，法官又接受咗合和嘅講法， 大石砸死蟹。

合和代表話單一number 地盤去睇， 最好就起一幢五層高嘅商住混合樓。 總樓面面積就係349.6平方米，地積比率4.35倍。地舖就每平方米賣$905,000，閣樓$226,000，住宅就賣$228,000。一平方米等如10.76平方呎，減去發展成本每平方米$30,309，就得到RDV 地價8120萬，即樓面地價 8120萬除總建築面積349.6平方米，等如每平方米 $232,265。

法官接受咗合和一方以的EUV, RDV, 及GDV 估值，因此，係2017年12月6日判咗可以強制拍賣，Reserve Price 底價 8120萬。 當然如果小業主反對的話， 可自行聘請測量師估值， 提出有關理據向法庭反駁。

十單強拍，九單半都係底價成交， 因為你諗下， 如果我入嚟搶， 合和之前收開嘅成本已經係低好多， 我就依家起碼要畀8120萬以上先買到， 先畀合和賺一筆之餘， 我仲未必有能力合併到側邊個地盤發展，因此，除非有心玩嘢，道理上唔會有人入嚟爭。

土地審裁處判出嚟嘅拍賣底價，其實真係可以話係小業主賣樓賣舖嘅最後一關。 呢關守唔到，就一定畀人吃硬。呢單都係咁，2018年1月25日強拍，合和成功以8120萬底價強拍統一業權。 超平!

扣除拍賣開支同埋轉讓契律師費開支後，嗰8120萬就係按 EUV (現用值)的比例分配比業主。即係話，樓上未賣嘅三樓單位業主就分到大約608萬。因此，如果有個傻佬諗住搏收購，用一千萬買入三樓單位落釘的話， 合和咁樣申請強拍，釘子戶就分分鐘倒蝕近400萬啦。

皇后大道東153號樓下間舖，如果係其他人嘅，強拍後就分到約 5000萬。因此，如果你識計數，當年如果你想買入間舖博合和二期收購的話，就唔應該比多過5000萬啦。

去返去馬頭圍道101大家姐間舖，單一number 或者兩個number 發展都係唔值錢，無發展商會來收購。起碼有4個 number 才會引到發展商來收購。之前講過，4個number 的話，馬頭圍道101，99，97，95號，地盤面積合共3,584呎。RDV (重建價值) 就係 3.18億，高過EUV (現用價值)2.45億，高出30%。

因此，如果發展商收超過八成業權，就可以申請強拍。 土地審裁處判出嚟嘅底價， 按照佢過往判詞，應該會係3.18億。 如果又係底價成交的話，以EUV 現用價值比例派錢，地舖業主每間應該可以分到約3230萬。

以上係假設發展商忠忠直直，用四個number同一時間向土地審裁處申請強拍喎，如果大吉利是，好似皇后大道東153號咁，前後腳，分開申請強拍，咁個拍賣底價你所分到的錢就可能遠遠低過3230萬啦。

可能你覺得咁再合併埋側邊啲地盤呢? 會唔會RDV(重建價值)更高? 答案係會。但同樣地，EUV (現用價值)都非常高。因為你睇睇，左右兩邊都係一幢12層高的大廈， 地積比率已經用盡， 發展商要收購重建呢兩幢大廈根本無水位。 因此最大機會，都只係四個number一齊發展。

最後，大家姐呢間舖如果真係以2650萬買入，連厘印費及手續費成本要成2915萬，博收購，我就覺得太博啦。即使博到4個number 一齊重建，可能都只係收到3230萬，賺11%，仲要唔知等幾耐。 期間現有租金回報只係得1.3%，太低啦。三四厘都可以等下。因此我去到盡都只係俾最多2400萬，但整整下呢個video, 我覺得畀多咗添啦，因為真係幾博下，唔知要等幾耐。

我相信呢個係香港有史以來最詳盡分析商舖/樓收購個案價值嘅video。 我哋盛滙商舖基金四分一嘅資金就專買博收購的舖，揸長線。其餘一半係睇地區發展，揸中長線， 淨返四分一就係專買平舖，筍價，短線轉手俾啲想買舖，但唔想煩嘅買家。

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#香港史上最詳盡的博收購舖樓影片，#博收購如何計數，#買舖博收購，#強拍如何分錢

黃秋生、香港人、香港醫生律師都是淪落人。2019年4月15日法國聖母院大火，1989年4月15日胡耀邦去世，演變成六四，改變香港人命運。貿易戰拖著大陸經濟步伐，大陸失業數字上升社會便動盪，習近平只有再出三面紅旗。醫療費用將會分流病患，民主黨、民建聯夾擊醫務委員會，欲取回海外醫生來港執業審批權。修訂逃犯條例能把香港人送上大陸法庭，無人幸免。同是天涯淪落人，我聞琵琶已嘆息，談談唐代詩人白居易的長詩《琵琶行》。(完整文字版將會在節目後上載至易經講堂網頁）
#貿易戰 #上山下鄉 #黃秋生 #淪落人 #逃犯條例 #雨傘運動 #暨南醫生 #文革再現 #金像獎最佳男主角 #白居易
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Wong Wai Man 2019年4月16日 星期二下午5：00

老天有祂說故事的方法。

黃秋生憑《淪落人》奪得今屆金像獎最佳男主角。

他沒有全力以赴，因為不需要；他半臂奪獎，在今日華人演員中，他的演繹深度，已是拔劍四顧心茫然……

而且，雨傘之後，黃秋生本來就是名副其實的淪落人。

但他自雨傘之後，五年無工開了，無人敢cast他，因為北風呼呼，他像發瘟一樣，無人敢碰。

他一蚊不收，拍下這套本土小成本製作《淪落人》，技驚四座。

他得獎感言，沒有什麼埋怨，只是遺憾母親未能見到這一幕。

這是千古哀歌：
望兒終有日，道我見無年。
渺渺音猶在，悠悠歲幾遷。
果然宮錦服，來祭墓門煙……

這個獎，這個時刻，老天別有深意。

同是天涯淪落人，相逢何必曾相識。

佔中九子判刑在即，鍾耀華說得對，法庭審訊的，不是九名被告，是每一個曾經參與這場運動的人。

「大家點樣同警察對峙？點樣抵禦警察的襲擊？
「當928那晚上，大家衝到金鐘，那種緊張心情，對香港的關心，同朋友間的失聯？
「怎樣在每天日常生活中，花時間走到現場？怎樣冒著生活壓力，都堅持繼續參與運動？」

北京千里追魂，對九子冷嘲熱諷的香港人沒有得到獎賞，因為修訂《逃犯條例》殺到，七百萬香港人，失去香港獨立司法制度的保障，反共的，親共的，契弟的，無一倖免。

民主黨、民建聯夾擊醫務委員會，要取回海外醫生來港執業的審批權。

北京不耐煩了。

香港各行各業，都由大陸人大陸資金進駐，股市樓市都由人民幣頂住，只升不跌。銀行、物流、零售、通訊、地下錢莊、釣魚機賭檔……都由大陸人營運，為什麼只有醫生律師行業，大陸人碰不得？

《逃犯條例》通過後，大陸要的人，全部交回大陸法庭審訊，香港律師專注做樓宇買賣好了，大狀就做踢契。很快亦會開放給大陸律師行，始終他們對中國國情，較鍾國斌熟，況且，以後客戶都是大陸人。

他們的終極目標，大陸有權有勢的人看香港醫生，香港人看暨南大學畢業的醫生。醫療費用會將病患分流。

廣州暨南大學為這一天已經準備了十幾年，他們覺得最辱華的，是九七前英國醫生都可以免試在香港執業，九七後大陸醫生卻要給香港刁難？

香港醫生這條防線守了二十二年，應該守不住了。

這時候，習近平搞新上山下鄉，三年內，一千萬人去農村。

習近平要與毛澤東、鄧小平鼎足而三。

但他沒有戰功，沒有政績，對內有敵對山頭壓力，對下沒有改善民生的具體措施。

毛澤東令中國人民站起來，鄧小平令中國人民富起來，但習近平為中國人民做了什麼？

一無戰功，二無政績，習只有一本老毛秘笈，先將身邊有機會的挑戰者，用反貪反腐的藉口打殘，政治局內不得再有強人。復刻老毛的經濟政策，一帶一路的本質就是大躍進，新上山下鄉，就是文革的延續。

康熙十三歲即位，十六歲執政，要真的掌控江山，做了兩件大事。

內除鰲拜，外平吳三桂。鰲拜是顧命大臣，是一大山頭，拿下不可能的勢力才顯權威，逼吳三桂作反，才立下戰功。做完這兩大事，才能有康熙六十年的皇朝。

習近平一直朝這方向走，但解放軍不濟，他無法對外用兵。

美國用貿易戰拖著他的經濟步伐，失業數字會上升，大陸社會失業人口一多便會動盪。這時候習近平只有再祭出三面紅旗。

「同是天涯淪落人，相逢何必曾相識。」
這出自唐詩人白居易的長詩《琵琶行》。

今日下午5：00pm, 在這裡和大家談談淪落人、琵琵行。

2019年4月16日星期二下午5:00
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