Search
【#曉姿想買房 想找中古屋？先認識房仲五招：「放、卡、議、調、丟」】#關鍵專題
「當我們房仲收到賣家委託，通常會先問賣方三件事情：現在這間房子網路上打算開價多少，第二是底價是多少，第三就是問買方出多少的時候願意談。」
好友小剛坐在沙發椅上，邊調整舒服的姿勢邊說。和小剛約的這家居酒屋，可是蔡九哥的私房口袋名單，餐點平價又好吃。
「接著我們與買家碰面，就會進行『放、卡、議、調、丟』的動作。」蔡九哥驚訝的說：「那是什麼？聽起來也太專業了吧！」
---
《關鍵評論網》推出新專題囉！接下來的三個月，「曉姿」與他的好同事「馬妮」與「蔡九哥」將慢慢探索人生中重要的三堂財務課：「買房」、「理財」與「保險」。
首先，四月登場的是「曉姿想買房」，看看介在 25～35 歲、對於人生有不同想法的的他們，如何與各領域的專家討論，從「房市小白」到理解自己「真正的需求」。
► 完整專題：https://bit.ly/39Ovkg2
#曉資的三堂財務課 #中古屋 #房仲 #議價 #凶宅 #海砂屋
購買預售屋轉手換約，你該注意的幾件事：
近一兩年，市場中古屋物件少+價格沒有讓出該有的便宜，致使買方開始把目光轉往考慮預售屋。
但若有認真在找房就會知道：這年頭買第一手預售屋也不是件容易的事，普遍需要倚靠關係，才能提高拿到的勝率。如果沒有認識的管道，就只能等待接手已購戶的轉單了。
但購買預售屋換約跟成屋買賣，有著很大的不同。我也常在第一線跟買方介紹換約物件時，發現買方對於換約這件事不甚熟悉，甚至有很大的誤會。故想把一些該注意的事項寫出來，分享給大家參考。
--
1.自備款門檻高
很多人看到預售換約廣告價1300萬時，以為只要準備(1300*0.2)約260萬的自備款即可，但其實不是的。
你要付多少自備款承接換約，會取決於兩件事：
a.第一手想賺多少
b.第一手目前付了多少錢給建商
換言之，如果第一手想賺很多，或是你考慮的那個案子已經蓋到近成屋了，任一的情況都會致使你的自備款要拉高不少。
在這邊舉個簡單的例子：
假設第一手跟建商買1000萬，並雙方合約協議貸款defualt值800萬(亦即：工程期間，第一手會按時間或工程進度，分期支付自備款共200萬給建商)。
那如果第一手在已支付120萬給建商時，他產生了出售的念頭，並想賺價差300萬。若你想在此時承接換約，你要拿出來給第一手的自備款就是已付120萬+價差300萬=420萬。同時你看到房仲廣告價就是1300萬(在開價就是底價的情況下)。
如果這個案子過了一年後都還沒賣掉，且假設第一手依舊只賺300萬就好，但一年後你要支付的換約自備款就不只420萬了，因為這段期間對方有繼續支付工程款給建商，他已付款變多，你一次要拿出來的錢就更多了。
故，上述向大家說明了：你看售價1300萬的預售換約，自備款不單單只是廣告開價的兩成(260萬)而已，你得準備更多。
2.履行前手跟建商的合約
並不是承接換約後，從此就一帆風順了。
如果前手還有好幾期的工程款還沒付完，你要接著付。並建議在簽約前，清楚知道前手還有多少工程款還未支付給建商、以及在多久的時間內付完。這樣你才有心理準備要如何準備資金。
如果還能客變，你得瞭解客變的dealine。如果不能客變了，那在簽約前，你最好能完全知悉前手跟建商在格局及配備的協議，若有不滿意的地方，留到成屋後再自行找廠商修改。
3.何時可換約
有些建商為了防止自己案子在預售期間被過度炒作、引來外界撻伐的聲音，故跟所有的已購戶約定換約的限制，我們常稱作"綁約"(如：蓋到第幾層才可換約、簽約後30個月才可換約...)。
如果是有綁約的預售案，你還是能跟前手談價及交易，先簽一個私契(把雙方的意向白紙黑字合約化，對彼此有個保障)，等時間到了再去建商那邊換約。
但你怎麼跟前手談的、你承買價格多少，建商是不會管的。當然，如果任一方跳車或出事了，建商也不會負責任。所以你跟前手私約條件擬定清楚，這件事就變得非常重要。
另外，如果距離可換約的時間還很長，強烈建議要做履約保證。你還沒有順利完成換約，要是錢被嘎走了，對你完全沒有保障。當然，也可能前手相對強勢，覺得錢卡在那邊不能領、浪費其他投資機會，故要求"從履保帳戶取部分現金出來運用"作為交易條件。那就看雙方怎麼談，才讓你安心了。
--
以上是預售屋換約的大方向。
預售屋換約交易的條件彈性很大，沒有一定的制定內容，雙方協議好就好了。如果你完全沒有個概念，不妨交給你信任的房仲處理吧。一個專業的從業人員，當你不吝地把回饋實值化，就是對他最直接的肯定了。
【張金鶚談高房價下，買房注意事項】
對於很多跑房地產的記者來說，在這領域重量級的教授應該都會首推張金鶚教授，以他的知名度外加大學教授公信力，要靠著幫建商炒房輕而易舉，然而這樣多年以來，他堅持站在反對高房價的一方，以自己微薄的力量，對政府提出建言，替小市民發聲。
從政大退休後，他依舊沒閒著，做了「好時價」平台，透過大數據、人工智慧精準預估房價，一指查詢輕鬆易懂，讓民眾不怕買貴也不怕賣貴。張金鶚透過在美國的朋友援助資金以及採取銀行使用付費，一般民眾免費使用，實現公益的夢想，他自己賣房也是查詢「好時價」來決定賣價，「我賣房子的時候，房仲說，『張老師啊，你開這價格太貴啊』，我就不理他，我就根據「好時價」查詢到的價格，堅持賣這個價格，我不賣高也不賣低，嘿！果然成交，所以我做這個平台也嘉惠到自己。」張金鶚老師在受訪時，分享到這個賣房經驗，神情顯得相當得意，利人利己的快樂在臉上展現。
最近他把三十多年來對房地產的研究，書寫成「住房自由的人生」還做了影音課程在「在Hahow好學校」上架，希望能幫助想要買房的人。
他這麼多年來，最常被問的問題是，「這時候到底該不該買房？」，張教授的答案非常中肯也有趣，「該不該買房子，就像問該不該結婚、該不該生孩子或該不該買車一樣，這是個人價值觀的問題，我無法也無意代為回答。有人認為單身或沒有孩子、沒有車子也不錯，生活比較沒有壓力，可以輕鬆過日子，只要忠於自己的想法，沒有心理壓力，生活舒適，當然可以不買房；但也有人認為如果沒有房子，人生似乎少了什麼，就像沒有結婚、生子、買車一樣，無法得到社會認可，無論如何都想要擁有自己的房子，是人生一大目標，那就努力實現目標買房吧。」
第一次買房的人往往有兩個不足，第一、是資金不足。第二、經驗不足，張教授建議是買房前你要思考三個問題：
一、你的工作穩定了嗎？
如果你的工作還不穩定，目前還在找工作或是想換老闆，不確定未來的工作地點在哪裡，薪水有多少，你買的房子會不會影響通勤？薪水能負擔房貸嗎？如果先買了房子，會不會影響找尋更好的工作機會？
二、你的婚姻家庭穩定了嗎？
房子往往一住就是十年，十年間你要不要生小孩？要不要結婚？生命裡面會增加什麼？要不要考慮學區？種種問題看似生涯的考量，往往也是買房的考量，買房不見的能一次到位，但至少要能住個五年、十年。
三、你有比買房更重要的夢想實現了嗎？
充實自我、出國旅遊、創業……這些夢想是否比買房更重要？如果被房子綁住，影響了這些夢想的實現，是不是值得？買房之前問問自己，到底什麼才是最重要的。
如果買房造成巨大的經濟壓力，張金鶚教授覺得大可不必如此：「若憑己力買不起房或者必須犧牲許多美好人生才能買房，就不要勉強。」
全部精彩訪談，請收聽黃大米的Podcast：https://reurl.cc/Y6xjWx
#買房議價#新手買房#買房入門#小資買房
今年看了許多房子，其中一間我光是談了第二次就價差120萬，因此深刻體會到買房談價的重要性！這次就分享5個買房議價的小技巧～在買房前大家一定要多多做功課，畢竟人生能買的房子可能就只有一間啊XD希望大家都能買到心目中理想的房子呦:)
如果喜歡這個頻道別忘了訂閱喔～:)
---
time code:
00:00大家好～這次要分享五種買房議價的小技巧喔！
02:03技巧1:多談幾次
02:31技巧2:了解屋主賣屋原因
03:24技巧3:了解房價的四種價格～可以去看上集呦：）
04:03技巧4:跟管理員打聽消息
05:35技巧5:守好自己的目標價
07:57蕾咪想知道～目前有買房計畫嗎？
08:36湊秒數Q&AG時間～XD隨機回答你們的問題呦～
---
可以看到更多的蕾咪~
訂閱蕾咪PressPlay專業知識服務→ https://app.pressplay.cc/CFP
想看蕾咪IG限時動態→ https://www.instagram.com/ramihaha/
想找蕾咪FB留言聊天→ https://fb.com/ramihaha.tw/
觀察蕾咪旅遊部落格→ https://ramihaha.tw/
---
可以看到更多影片！
【理財教學】賺超過薪水？邁向財務自由！被動收入與主動收入差在哪？
❤ https://youtu.be/JeblgTqh_J0
【投資教學】買進就下跌、股票被套牢怎麼面對？基礎3種投資策略解密！
❤ https://youtu.be/XHQ52YkGcOo
【理財教學】保險原來這樣買？我適合哪種保險？基本保險觀念剖析！
❤ https://youtu.be/dDb2ROuaLB8
【理財教學】擺脫月光族！SOHO族、自由工作者必看3招理財術！穩定收入又能加薪！
❤ https://youtu.be/BOWf0hpBh7U
【投資教學】美股投資選股策略快速教學，4本經典好書入門推薦！
❤ https://youtu.be/JGT-jUj4cL4
歡迎有更多的理財問題，可以留言跟我說，
我會挑選適合的問題，錄製更多教學影片囉！
希望從這理財的小小習慣去改變我們彼此的生活啦！
歡迎訂閱蕾咪的頻道喔:)
※這不是商業影片！ ^^
※This is NOT a sponsored Video.
200216中視 買房要搭車位嗎？轉手房價就鍍金！
影片網址→https://youtu.be/rFqNLJHZqbI
主播/蕭惠文：「車位是票房毒藥還是價值選項，在買房預算有限的情況之下是不是該把牙一咬，車位也給買了呢？」
主播/蕭惠文、攝影/張召朋 採訪報導……↓
買房要不要一起買車位，用租的會比較划算嗎？105年的調查，台北市平面車位一個平均要價275萬，機械車位206萬，新北市在189到138萬之間，桃園市平面135萬機械103萬。
以100萬來計算，車位一個月租金3000元，可以租到27到28年，用100萬也可以多買一個小房間，在預算有限的情況下，要不要買車位，可以評估居住地點，看停車方不方便。
房仲業者/陳泰源 表示：「你在買房之前你要先確定說，這個社區或是它附近走路幾分鐘內、妳可以接受的這個距離，有容易租得到車位的地方。」
住家附近交通方便，捷運、公車都有，房子是小坪數，不買車位或許是聰明選擇。
房仲業者/陳泰源 表示：「小套房因為它總價已經就很低了，所以如果你再加車位墊上去的話，整個總價就會被拉高，總價拉高將來其實也不好脫手，其實像這樣的房子也比較不好賣。」
兩房以上較大坪數，建議要買車位，而且車位貸款和房子綁在一起用的是房貸低利率，如果未來再決定單獨買車位就必須用現金交易，貸款利率可能5%起跳。
主播/蕭惠文：「車位還有分法定車位、增設車位以及獎勵車位，你要買的時候還是要先了解一下，到底車位的屬性是屬於哪一種。」
法定車位屬於公設，買賣和使用上限制最多。增設車位或獎勵車位如果有獨立產權，使用上比較便利，有些甚至可以賣給非同社區住戶，買房要不要一起買車位。
房市萬年題可以先評估，住家附近停車位好不好找，大眾運輸方不方便，如果是捷運共構宅或是小套房，從專家角度評估，沒有車位可能比較加分。
部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/02/200216.html
賣房找 仲介的六大注意事項 · 注意事項1. 慎選房仲業者，避免買賣糾紛，以利順利成交 · 注意事項2. 提供行情 · 注意事項3. 費用成本 · 注意事項4. 屋況討論. ... <看更多>
台中買房#台中 賣房 #線上看屋#房屋#房屋買賣我要委託 房仲賣房子 到底有什麼 ... 那些事｜買屋 注意事項 ｜台中 房子 ｜新手買房一定要知道的重點｜ 房仲 日常. ... <看更多>
賣房找房仲注意事項 在 [心得]我想賣房子，怎麼與房仲有效率溝通?? - 看板home-sale 的推薦與評價
最近想賣掉手上的房子換現金幫自己紓困
找來仲介估價
簡單看完房子之後
仲介一開口就是提簽專約的事
我們說簽一般約即可
但是房仲一直勸說(大概勸了40分鐘)
我們只好緩兵之計，說會再考慮看看專約的事
接下來我們再問房仲，這個房子大概估價多少、可以怎麼訂價??
房仲：那你們底價多少??
我們：如果可以回收入手價XXXX元+裝潢費用***元就太好了
房仲：所以你們底價多少??
我們：這樣的屋況，你建議每坪賣多少??
房仲：先說說你們的底價是多少??
我們：那這附近跟我們差不多年份的房子，大概賣多少??
房仲：你們底價多少??
我們：我們的屋況算是好賣的嗎??
房仲：你們底價多少??
這些繞口令般的對話，又浪費了40分鐘
最後我們說：先這樣，我們想好底價再連絡你
以下是抱怨文
我們第一次賣房
就是不清楚這樣的年份、屋況在這地區可以賣多少??
才找綠色商標上市公司的專業房仲來估價
很殘念~~沒能問到我們想知道的~~~市場行情及物件的優勢、劣勢??!!
問題1：簽專約比成交房子更重要??不討論我們的房子只鼓催簽專約??
請問神通廣大的板上前輩們，我若是換一位綠色商標上市公司的專業房仲，也是這樣嗎??
這是該公司的SOP嗎??
問題2：一定要跟房仲說賣房底價嗎??
房仲一定要我們說出底價，其實我們說了阿~~~
就是入手價XXXX元+裝潢費用***元，我真心不懂他再問什麼???
如果您也交手過綠色商標上市公司的專業房仲，請給我們建議，謝謝大家^^
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 163.21.31.215 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1589350395.A.CCA.html
... <看更多>