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#阿明小教室 #房事QA #買房三種文件
許多消費者在簽立買房文件時，
看到密密麻麻的不動產說明書與相關文件，
也是直接聽仲介講解重點
或者是心存僥倖、心態慌亂，
在仲介和買賣另一方推波助瀾之下
連契約都沒看清楚就先簽了名。
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這樣的簽約過程是很容易在
簽約後發生法律糾紛的
所以在簽約之前，可千萬別嫌看文件麻煩
或是太相信仲介就什麼都不管，
謹慎看待或是請教相關人士
才是正確的做法哦！
今天阿明就要來告訴大家，
「在簽約之前」需要知道什麼文件，
以及看文件時該注意的事情。
希望大家看完之後
能對買賣房屋有一定的概念！
按讚留言 #想聽阿明說 阿明快快跟你說
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「房地合一稅2.0」新法剖析懶人包看這邊！房仲不能說的秘密。投資客要拋售嗎？！ Ft. 台中商仲達人小紀
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#房地合一稅 #短期交易 #投資客
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本篇影片是我們聚餐時的訪談，背景雜音多，敬請包含！以房仲和投資者的角色來做意見交流~~~我覺得含金量很高！而且非常實用，所以將影片分享給大家！
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訪談主角：
專營商用不動產
大管家房屋
商仲達人小紀0985008928
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苓業國際 執行動力288期、Eagle領袖行動學院104期、精英會學院2004期
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一、房地合一是什麼？
房地合一為2016年上路的房地交易新稅制，與作為「持有稅」的房屋稅不同，性質屬交易稅，出售房地才須申報，有獲利得進一步繳稅，凡2016年後取得房地，出售時均得適用。
與房地交易舊制差異在於，需就房屋、土地出售所產生的實際收益一併課稅，為更健全的稅制設計，並自有一套適用稅率規定，並對「短期交易」課以35%或45%重稅。
二、房地合一2.0版與1.0版差異為何？
房地合一1.0版上路5年多，因應資金寬鬆氛圍下快速升溫的房市，2.0版預計今年7月1日上路，前後差異有4大重點。
1.拉長「短期交易」重稅期：由持有1年內出售課45%，延長至2年內，並將持有逾1年、未滿2年課35%規定，拉長為持有逾2年、未滿5年。
2.提高境內企業稅率：由原本出售房地一律課20%，改為需適用「短期交易」重稅，持有逾5年以上出售，稅率才能回到20%。
3.課徵對象納入預售屋：持有5年內出售都得適用重稅，在預售屋一般持有期間僅2至3年情況下，效果等於一網打盡，只要轉賣預售屋獲利，就得負擔35%或45% 稅負。
4.補足1.0版避稅漏洞：新增規定交易未上市櫃、未興櫃股票或出資額時，交易額度若超過總股份或總出資額的一半，且該公司股權或出資額50%以上是由國內房地構成，也得納入2.0版課稅，防堵假借公司股權移轉之名、行房地交易之實的避稅行為。
並訂定計算稅額時可減除的「土地漲價總數額」上限，及明訂未能提供費用證明文件情形，只能以成交價3%作為費用，上限新台幣30萬，避免有心人士藉墊高成本、費用避稅。
三、房地合一2.0版的適用範圍、上路時程？
2.0版適用範圍與1.0版一致，為2016年後取得房地，不過在上路日、也就是今年7月1日後出售案件，才須以2.0版課稅，若在7月前賣屋，仍可適用1.0版規定。2016年後取得、先前已出售並以1.0版課稅的交易案件，完全不受2.0版上路影響，不會回溯補稅。
四、房地合一2.0主要影響對象為何？對自住族是否有影響？
2.0版修法重點在打擊短期炒作獲利者，一般買房後長期持有的自住族，不受影響；若為自住房地持有並設籍超過6年出售，稅率僅10%，並有免稅額度400萬元。假設是因故需於同年買賣預售屋，只要沒獲利，也不會被課以重稅。
五、是否有特定出售房地情形，可排除適用「短期交易」重稅？
為避免傷及無辜，設有多項排除條款，例如個人、企業若因財政部公告的「非自願因素」出售持有期間5年以內房地，或以自有土地與營利事業合作興建房屋，5年內出售，均可適用20%稅率。
至於何謂「非自願因素」，現行僅就個人訂有6種排除情形，如因調職或非自願離職賣屋、無力償債遭強制執行房地、需出售房地負擔醫藥費等，後續財政部將針對企業、預售屋特性，訂定排除情形並對外公告。
此外，為避免影響房屋供給、都更進程，放寬建商興建房屋完成後首次出售房地，以及個人、營利事業參與都更或危老分回房地，在5年內第一次移轉登記，也可適用較低的20%稅率課徵。
六、房地合一2.0上路後，是否會產生稅損？
財政部評估，上路初期，交易量將下滑，造成所得稅淨稅損4.74億元，其中企業部分因稅率提高，營所稅將微增0.71億元，個人綜所稅則有稅損5.45億元；但以中長期觀察，稅收將緩步回升。
資料來源：
https://www.cna.com.tw/news/firstnews/202104090133.aspx
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以下為本段內容文稿：
想像一下，你手上多了一筆資金，足夠你在最喜歡的地方，買一棟度假小屋，你會出手嗎？先別急著回答。
我再問你另一個問題，假設有兩間房子，一個是市區三房公寓，但距離你上班地點通勤只要十分鐘，另一個是郊區五房獨棟住宅，通勤時間要一個小時，你會選哪一間？
荷蘭奈美恩大學的心理學教授迪克斯特霍斯就注意到，關於這兩個問題，一般人的回答有高度雷同，就是他們有很高的機率會買遠一點的大房子，並且在有閒錢後，買個度假小屋當作犒賞自己的禮物。
但這麼選，其實很容易落入「加權錯誤」的陷阱中。
迪克斯特霍斯解釋所謂的加權錯誤，就是人們會高估一個不常使用的功能帶給自己的滿足，卻低估一個經常會發生的狀況對自己的影響。
講白話文，就是人們之所以選擇大房子，家裡有多一間房間或廁所，是因為他們想像如果有朋友來、或者爸媽來探望時，會比較方便。可是卻低估了，為了這個一年只發生一兩次，那個多出來的房間頂多只用了三、四個晚上，所需要花費的代價，就是一天多將近兩個小時通勤，對自己心情和體力的負擔有多麽大。
換句話說，在沒有經過理性思考前，人們容易為了一個在未來、想像中的滿足，犧牲在眼前、實際的好處。如果那個想像剛好又滿足他心中對自己的某種期待，像是從小就羨慕別的同學暑假可以去度假小屋避暑，他覺得那個是幸福、快樂、有錢的象徵，他做出違反眼前利益的機率就會高出非常多。
但產生出來的快樂卻非常短暫，可能只有剛買的第一個月，會很興奮開很久的車，去到度假小屋，然後努力打掃一個下午，用不到半天，又得驅車回家。然後，從第二個月後，去度假小屋的次數逐年下減，最後一想到要開車去很遠的地方就累了，根本不覺得是度假。
所以你覺得這個度假小屋，買的是放鬆？還是一種對童年的補償？
這個選擇沒有好壞，見仁見智，但我再提供你另一個數據。
有研究具體算出，通勤時間每超過一個小時，這個人的薪水必須比住得近的人，高出40%，他們才能獲得相同的生活滿意度。
簡單的說，假設你同事住在公司隔壁，他的薪水是三萬，你為了大一點的房子，住在遠一點的蛋白區，你必須比他多領1.2萬，也就是每個月薪水4.2萬，你才會覺得把時間花在交通上是開心的。
所以調查也發現，對職業婦女來說，一天最不愉快的時間就是通勤趕上班。這讓他們感覺到效率低、浪費時間。
關於這個「加權錯誤」不只發生在買房子上，很多時候我們買3C產品或是貴一點的東西，例如汽車、機車，經常會為了一個不常使用的功能，花出比自己原本預算更高的代價，可是買回來後，根本用不到，或是用的機率很低。
這麼說並不是指責生產公司，花錢花力氣研發不對，願意進步當然是好事，只是你要問的是，這個功能到底跟你有什麼關係？你有多大的需求一定得透過這個功能滿足？沒有其他更有效率的替代方案了嗎？
說別人簡單，我自己就來貢獻一次犯傻的經驗。有一次家裡的印表機壞了，我就上網買，逛著逛著，我被一行字吸引，「支援遠端無線列印」，就是當我要列印的時候，我不用一定要待在印表機旁邊，我可以抱著電腦想在家裡哪個角落工作都可以。為了這個功能，我花了比預算更高的代價購買。
買回來後，很開心上網設定，先不論設定有多麻煩，開始用了之後，我發現無線的範圍是有限的，隔了一道牆或門，印表機就收不到訊號。就算收到了，也要等很久很久，他才能下載完畢開始列印，假如很急著要文件，你就會等到中風。
到最後，我還是選擇回最原始的方法，就是插上USB，乖乖待在印表機旁邊等資料印出來，又快又好。
這就是「加權陷阱」，我高估自己使用無線列印的頻率和現行技術的支援程度，卻低估我更在乎的列印速度和等待時間。
從此，我面對科技，我的心態就不是一定要擁有最新、最好的東西，而是什麼才是我最在乎的？什麼東西一定要滿足，但什麼可有可無？這樣去選擇，就不容易被話術或聳動的文案給影響，最後花了很多錢，買了自己不需要的東西回家。
如果你想訓練自己的邏輯思維能力，不在協商、議價時，被對方調包問題，我所開的課程「學問～高難度對話的望聞問切」，就有針對這個部分做詳細的剖析，幫助你更快清醒，不被話術給催眠。
希望今天的分享，能夠帶給你一些啓發與幫助，我是凱宇。
詳細的課程介紹在影片下方都有連結，你可以點開來研究一下，這門課程是否有回到你切身的需求，真的解決你眼前最棘手、經常要面對的問題，期待在教室見到你。
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謝謝你的收聽，我們再會。
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供買方在下斡旋書之前參考房子各項相關資料。 ... 不動產現況說明書。 其中的不動產現況說明書， 是由賣方自己填寫房屋有無瑕疵， 例如漏水、凶宅、海砂或者違建， 供賣方 ... ... <看更多>
買房三種文件 在 [新聞] 獨家／魔獸想在台灣買房定居！注意4限制 的推薦與評價
獨家／魔獸想在台灣買房定居！注意4限制 專家：娶個台灣老婆就解決了
前 超級球星魔獸 霍華德 ，轉戰 桃園永豐雲豹，引爆台灣職籃熱潮，他日前直言，「可能
我都要在台灣買房定居了，只要能在這裡奪冠，我真的就可以高掛球鞋了。」元宏不動產加
值服務平台研究總監陳傑鳴表示，「因為魔獸所在的美國喬治亞州與台灣是完全平等互惠國
，所以想在台灣買房不難，惟須留意貸款、繼承、出售等問題，不過其實只要娶個台灣老婆
就全部解決了！」
陳傑鳴說明，外國人在台灣買房，有分三種，包括「完全平等互惠之國家」、「附條件平等
互惠之國家」、「非平等互惠之國家」。
一、 完全平等互惠之國家
與台灣 完全平等互惠之國家約 多國，包括日本、韓國、紐西蘭、英國、美國 州 以同一國
計 等，完全平等互惠國家不動產買賣可與台灣人民享有同等之權利，魔獸所屬的美國喬治
亞州就是其中之一。
不過，仍須留意「貸款、繼承、稅制」，以及部分土地不得擁有的問題。貸款，部分銀行對
於外國人放貸較為嚴僅；稅制，與台灣人同樣有土增稅、房地合一稅等納稅義務。
繼承與持有部分，雖然平等互惠國依照《土地法》第 條規定，包括林地、漁地、狩獵地、
鹽地、礦地、水源地、要塞軍備區域及領域邊境之土地，非台灣人皆不可繼承或購買。若透
過繼承取得，則須在 年內出售，逾期者則將由國產署標售，依標售結果取得價金。
二、附條件平等互惠之國家
附條件平等互惠之國家包括新加坡、 菲律賓、泰國、美國 州等，除了同樣須留意「貸款、
繼承、稅制」等問題，每一國的規定各有不同，如新加坡人無法實質意義取得工業土地，須
透過 星政府所設
立之法定機構 租賃；菲律賓人僅能取得區分所有建物全部專有部分 以內建物所有權等。
三、非平等互惠之國家
非平等互惠之國家，包括印尼、澳門、越南及緬甸等，完全無法透過任何方式取得台灣土地
，也不可對台灣的土地行使設定抵押、典權土地權利。部分在台經商，卻非平等互惠國的企
業主，有時候為了居住或經營便利性，則會直接以公司法人名義購買房屋，法人購屋依規定
貸款上限僅 成，他們有時候會乾脆直接以現金購買。
陳傑鳴說，基本上魔獸想在台灣購屋並不難，購屋流程上，除了檢附一般買賣案件之應附文
件，就是需要多準備好居留證、護照、互惠證明文件及土地使用分區證明（非都市計畫內土
地則免附）即可。
至於銀行對於外國人房貸放款較為嚴謹部分，其實信用與財力還是關鍵，以魔獸的知名度，
想必銀行不會不認識他，相對其他外國人較無此問題。
最後，陳傑鳴打趣道，「其實魔獸也可以考慮直接娶一個台灣老婆，將台灣購買的不動產直
接登記給妻子，就完全可以忽視所有的限制，想怎麼買就怎麼買，當然，雖然是美事一樁，
但這種事情，還是要看他個人有沒有這個意願。」
https://www.setn.com/m/news.aspx?newsid=1210985
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