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【本消息稿由域動行銷提供】
縱使疫情肆虐全球，房地產市場熱度依然不受影響，但由於物件的購買門檻較其他商品高出許多，消費者在購買前必然會有多種考量因素。到底該如何取得有效潛在買家名單呢？事前進行QA已經成為影響房產廣告成效最重要的一環。今年八月，域動行銷與【碧澄三期】預售建案合作，並成功創造出取得名單達成率破表的優質成效表現。
#DMA會員公司
#域動行銷
【高盛 v.s. Gamma，一流科技產業分析師的前景觀察與 Gamma 有何不同之處？】
✍🏻 分析全文：https://gamma.to/notes/zHnBRUZuOgrGiuHr5TVj
🔖 隨著 Eric Sheridan 從瑞銀 (UBS) 轉到高盛 (Goldman)，高盛也出具了針對大型互聯網公司的初次評等。由於 Eric Sheridan 是業界最受尊敬的科技行業分析師之一，讓我們來看看他對當前交易環境的看法，並將他的觀點與 Gamma 的觀點來進行比較，看看我們的分析與業界一流的分析師差別在哪。
🔖 在過去的 6 個季度中，股票受到 re-rating (重新估值) 以及 earnings revision (盈餘調升) 的正向驚喜所推動。根據 Gamma 的觀點，隨著上檔驚喜的範圍縮窄，所有公司在後疫情的時期是否能有長期的成長性是最被熱議的話題，其中大家對於 Peloton 和 Airbnb 等公司日後成長性觀點的差異尤其顯著。
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Eric Sheridan 的報告提出了 10 大趨勢主題，我們挑選了其中幾個來做對比：
趨勢 #1：商務與廣告事業間的分界愈來愈模糊 (相關個股：$AMZN、$FB、$GOOGL、$PINS、$SNAP)
🔖 (截自高盛的報告)
Amazon 創造需求的策略和影片廣告的策略、社交商務（Facebook、Instagram、Pinterest）的興起、以廣告收入輔助核心收入的商城 (marketplace) 模式以及賣家商城模式（Facebook Marketplace、Google Shopping 和 Shopify）的興起。我們認為上述各種商業模式的關鍵成功因素會在「規模」，因為這些廣告與社群之間的界限已經十分模糊了，也藉由深度的消費者需求創建了一個飛輪，這些深度需求可以透過產品品別的可取得性來獲得滿足（品牌/賣家數量越多可以滿足越多消費者需求）。
我們認為 Amazon 有很好的戰略地位來在全球市場利用這個趨勢，且我們也將關注數位廣告公司的產品創新和執行能力，因為他們試圖在消費活動的底層漏斗，將消費者觀看媒體的行為和消費意圖的表達轉化為購買行動。
🔖 (Gamma看法)
Gamma 曾針對 Facebook、Snap、Pinterest、Tiktok、Youtube 的社群商務機會進行大篇幅的深入探討 (https://gamma.to/notes/MKS27ngMNTClj0YMiezK)，從過去的經驗來看，廣告主（也就是品牌主）不希望將消費者留在 Facebook 等其他平台上，而會更傾向將流量吸引到自己的網站上。因此，他們通常會願意在 Facebook 等 app 內完成的購買支付更少的廣告費用（比較願意花錢導流到自己的網域）。
隨著 Apple 實施 ATT，廣告績效的測量變得越來越困難，這也讓廣告主不願意支付平台更多廣告費的現況發生了變化。對廣告主來說，在這些平台內完成的購買行為若是可以獲得更高的轉化率、與更佳準確的歸因，是越來越有吸引力行銷方式。
我們不認為在 app 上直接放上「購買」按鈕就能夠讓各平台瞬間成功轉變成社群商務，購物中的每個流程都需要一個一個無縫地整合到功能中。
雖然社交商務都還尚處在早期的發展階段，但我們正在看到這個商業潛力逐漸的實現，並為各個平台帶來更高的 CPM，也正在為廣告商帶來更高的 ROAS。
#更多趨勢相比於內文中
#AMZN #FB #GOOGL #PINS #SNAP #PTON #TGT #ABNB #BKNG #EXPE #UBER #LYFT #DASH #SPOT #NFLX #TWTR
今天學校辦活動，繳了錢，小孩有午餐、水和冰棒可以吃，我樂得輕鬆。
今天完結篇，故事很長，有時間的慢慢看。
呼聲最高的B神雕俠侶組合，為什麼只排到第二順位呢？
他們的確賣出了本社區最難賣的房子，因為這個房子長期出租，所以室內的建材和保養上相較於一般自住房 比較不討喜。（這個房子open house 的時候我們有去看）。
而且open house 的時候，還有租客住在裡面，看似不滿屋主要賣房，所以房子雜亂，物品堆積，花園也沒整理，廚房也是沒有擦拭，此外，房客還一臉臭臉的坐在家中餐桌旁，讓看房的人頗尷尬。
因為房客不配合整理，無法拍出美美的居住照，屋主只能用以前空屋時招租拍攝的舊照片來當廣告照片。實品屋現場真的不太好看。
所以這房子最後比屋主預期多賣出了3萬元，卻仍是本區最低價格售出的房子。有可能剛好是搭了賣房熱潮和不錯的地段好運拋售成功。不然之前兩年換了幾個仲介都沒有賣出去，神雕俠侶也因此拿下本區其他物件。
但大家有提到的「順眼」很重要。神鵰俠侶雖然一搭一唱，他們不是醜或怎樣，就是感覺上沒這麼「順眼」;人和人之間就是這樣，順不順眼就是一個感覺。但這不是最重要的因素，而是他們的銷售策略我不太能接受。
他們估價後決定把底價壓得比市價低，然後尾數9990up，希望藉此吸引更多人來看房。在這裏有點不好意思的說，老娘以前也是搞行銷的，我的想法是賣房子不是要找一堆人來看，（又不是賣預售屋）而是要找手上有錢的人來看，而且要有足夠預算的人來看，如果這個房子有100萬的行情，你以低底價吸引一堆手上只有７～80萬或90萬的人來看，只會拿到很低的出價，因為人家會依照你的定的底價為基準和他們自己的預算出價；這不是我要的行銷手法，雖然老公也欣賞他們一個服務買方、一個服務賣方的合作方式，但行銷手段太老派，而且完全不適用市場現況。（個人的看法），我太愛我的房子，我一聽到他的低底價策略，我就一把🔥想送客，雖然他解釋這只是行銷手法，但我無法接受。
所以，我們並沒有選擇B。
最後就是我們選擇的C了
以我寫作的方式，壓軸通常最精彩。
這個美女業務員臉上掛著最大的笑容，充滿精神和熱情，就是「順眼」。
第一次約訪的時候呢，她跟著我科學家繞了房子一圈，看完之後，又要求再繞一圈，再一圈，一共繞了三圈。
最後一圈的時候，她開始提出建議：「這個窗簾建議可以換掉」，
科學家回：「好好的為什麼要換掉？不換」，
她又建議「這個牆面漆可以重刷成亮一點的顏色，或是刷成白色，比較討喜」，
科學家又頂嘴「我就愛他這個顏色，所以多年來都沒有重刷，喜歡的人就喜歡，不喜歡這個房子的人，換漆也不會買」，
美女業務員不死心繼續建議「外面屋簷下的竹製遮陽棚可以拿掉」，
科學家依舊沒附議「這個竹簾可以為我們遮擋夏天強烈的陽光，而且很漂亮，我不想拿掉」，
女業務員：「拿掉會使空間感更好，而且你已經有遮陽棚了，拍照會明亮好看」，
科學家只回「我考慮看看」，
從頭到尾，美女業務員都是掛著笑容，沒有因為科學家的一再拒絕改造，而有任何退縮，坐下來談的時候，她告訴我們，房子的價值通常有兩個面向來看，一個是有形的價值，一個是無形的價值，有形的價值就是從廚房的建材，浴室廁所的建材是否用名牌，還有地毯的新舊，甚至屋頂是瓦片屋頂還是鋼板屋頂，價格都有影響，這些顯然這個房子裡面沒這方面的加分因素，當然你們有三台新型冷氣和太陽能板以及太陽能熱水器，這些是可以為你們加分，但如果你們能夠在投資一點錢做一些改變，來提高有形的價值，絕對可以加倍回收的。另外一個無形的價值就是Location了，你們現在這一區很搶手，你們有絕對優勢可以很快賣出房子，我的建議你們可以討論看看，她當時給了我們一個和我們心裡預估插不多的價格，然後真誠的表示希望我們可以把房子交給她賣，但當我們看到他提出的佣金比例和廣告費，我們就決定再考慮一下，可是他的行銷策略卻讓我非常心動，她主張現在是賣方市場，以我們房子的條件，讓買方自由出價可以爭取到比我們預期更好的價格，因為這個地段好，買家會依據自己內心喜歡這個房子的程度和他們所了解這附近最近出售價格做參考來出價，「你們也知道我前幾個月在這條街上賣出很高價格的一棟房子，他們一樣沒有游泳池，但是他們室內建材都是名牌 ，所以有那個價值。但誰知道呢？未來的買家也許根本沒看過那個房子，所以無從比較建材，只知道這一條街的房子已經有那樣高的價值，所以，我們很有機會賣出好的價格。」
年輕人賣房，果然是比較靈活，會隨著市場變化而改變行銷策略，這才是對的。
在面談過四個業務員之後，我們當時忙著花園整頓的工作，還沒有決定要給誰賣，當下得先把房子的花園，果園，菜園做一個大整理，那才是我們真正要把錢投入的地方。我們決定要把休耕多年的菜園推平，整理出一片草地，把生長過度密集的植物請專業的人來整理和疏枝，還有一些針刺類的植物砍除，方便下一個屋主好整理。預算非常有限，這也是我們為何抗拒美女業務員的建議的原因。期間，除了美女業務員時常打電話來關心我們花園的工作進度，並且詢問有什麼需要幫助的地方，同時還積極的表示很希望能幫我們賣房子，當科學家告訴他，我們還沒決定時，她說：「不管你們最後決定給誰賣，我都希望你們可以在簽約前再見我一面，再給我一次說明的機會，再聽聽我的意見，就算最後你們決定不是我，我還是希望可以幫到你們。」到這裡，我們有一些被感動了，她態度讓人動容。其他三位業務員都沒有任何動靜。
花園施工完成，我們夫妻開始坐下來討論房子要給誰賣，我們兩個都同時投票給了C，她不但專業，而且態度積極，光是看我們房子繞三圈舉動來看，她就值得這個合約了，許多專業的意見和分析，都是我們在其他三組仲介那邊沒有得到的資訊，另外三組仲介講的東西都大同小異，連行銷方式都雷同，只有C給了很多新的觀念，此外，我覺得她的笑容如果讓我覺得溫暖舒服，那麼，她一樣可以感染那些來看房買房的人，對她產生喜歡和信任感。
決定前，我最後還有一個問題要問她，於是我們再次約她在家裡見面。
當我們面對面坐下來，我看著她漂亮的眼睛：「我最後有一個問題要問，你知道你是我們接觸所有仲介抽佣和廣告費都是最貴的，我們不打算拿著別人的報價來向你砍價，但請你說服我，你這麼貴，我為什麼要選擇你？」
她拉著我的手，語氣激動的說： 「因為我是最好的，選擇我，你不會後悔，我會向你證明你的決定是對的。」
雖然，她的答案意思是會用行動和時間證明，但似乎要走到最後才能揭曉，但我相信她那真摯的眼神。
我們簽約了，最後的結果，遠遠超出我們預期的好，破表的售價，我們真的做了最正確的決定。
簽約後，神鵰俠侶才在某天突然來訪送了合約，但我們說已經簽約他人了，D打了個電話約簽約時間，我們也告知抱歉了，A 音訊全無。
故事還沒說完，下一章說說，堅持不改造房子的我們，到底科學家犯了什麼錯誤，迫使我們將錯就錯的將房子改造了，這一改造也幾乎將我們逼到了絕境，但我們又如何從絕境中找到了生路。
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成功銷售｜ EP.69 效法鮭魚產卵做銷售 ｜【銷售維他命】
我們都知道，成功是屬於「少數的」！
但你知道「成功的機率到底有多低呢？」
有天，解老師看到有人分享夢想的成功率就好比「鮭魚產卵」一樣的低。
在2500個鮭魚卵中，只有375個能夠被孵化，其中，只有30條鮭魚能夠存活下來，在生存過程中有可能歷經獵食或死亡，最後只有2條鮭魚能回到原出生地繼續產卵，原來夢想成功率就像鮭魚成功孵化率一樣的低。
放在銷售領域的成功率也是一樣，因為大家都想成功，大家都信誓旦旦、信心滿滿的說自己要去做銷售、業務，並賺到錢，但是心態不好的，會先死一批；受不了親友拒絕的，再陣亡一批；受不了冷嘲熱諷的，又退了一批；沒銷售目標的那群人，又流失了一批；自以為是或忘了感恩地人，又去了一批；缺乏行動只會嘴泡的，又掛了一批，難怪成功是屬於少數。
記得，如果你當初來做銷售是為了賺錢或得到成就，都要咬緊這個目標，打死不退就對了！要不然在這個過程當中，我們可能會被市場因素淘汰，甚至否定了自己，那不就是可惜了嗎？緊咬住目標，讓自己能夠達到自己夢想的地方。
各節重點：
00:00 - 開場
00:18 - 提問：成功的機率到底有多低？
01:22 - 銷售領域的成功率同理可證
02:12 - 結論分享
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