關於 粉嶺北 第 5 區 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

香港今日社論2021年07月12日(100蚊獅子頭)
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明報社評
昨天新增一宗本地源頭不明確診病例，連續35天本地零確診紀錄又再「斷纜」，與內地通關的希望可能又要再一次「重新出發」。廣東與香港通關的確切條件，一直未見具體說明，香港是否符合，也就難以單憑連續清零天數來確定，內地有關部門應該提高透明度，讓香港特區政府以至各界市民有一個清晰的目標。但無論如何，香港的防疫工作，應該朝着與內地通關的方向努力，否則經濟復蘇與居民往來內地也會無限期受到影響。最新一名感染患者是機場搬運工人，其感染渠道和感染病毒的基因排序尚待進一步查核。

東方正論
世上沒有無緣無故的愛恨，當然也不會有無緣無故的染疫，問題是當局能否查出播疫源頭，所謂本地源頭不明，其實染疫者都沒有外遊紀錄，感染外國變種病毒，源頭當然是輸入個案，前陣子機場地勤，以及檢疫酒店清潔員，到近日機場搬運工，大家還用懷疑源頭嗎？好不容易，本港連續33日「本地零確診」，昨日恐怕又斷纜，1名50歲機場搬運工人感染「L452R」變種病毒，由於機場先後出現兩宗確診個案，當局懷疑機場存在隱形傳播鏈，要求上月20日至本月10日曾在機場工作人士接受強制檢測，料涉及數萬員工，是繼全港30多萬外傭強檢後，又一次強制大型檢測。

星島社論
作為本港未來房屋供應重鎮的古洞北及粉嶺北新發展區，即將步入起動階段，但位於區內馬草壟的一批木園及鋸木廠商戶，過去數年一直未能覓地搬遷，而構成重建阻礙，廠戶也為此惆悵。不過，距離當局定下的年底收地「死線」僅餘半年，情況終有突破性發展，在政府和港九木行商會出面協調下，六家原分布於不同地點的鋸木廠或木園公司，近月在粉嶺蓮麻坑覓得兩幅面積逾一萬二千平方米的農地，用作重置該批鄉郊工場，料可加快釋出未來古洞市中心的逾萬米用地。不過，由於業界需要親自支付新廠的建造費用，冀能在新址最少營運二至三十年。

經濟社評
中國周四（15日）將公布第二季度GDP，以及失業率、固定資產投資、社會消費品零售總額等重磅數據。人民銀行調查統計司原司長盛松成昨表示，今年首季中國GDP年增18.3%，第二季有望實現8%左右高增速，但隨低基數效應減退，下半年中國經濟增速或降至5%至7%。美國本周亦有多項重磅數據，市場聚焦美國通脹有否緩和跡象。美國6月份CPI周二（13日）出爐，市場預期按月升勢減慢至0.5%，按年升4.9%；核心CPI按月升0.4%，按年升4%。周三（14日）公布美國6月最終需求生產物價指數（PPI），料按月升0.5%，前值為升0.8%。另外，美國周五（16日）將公布6月零售銷售數據，市場預期按月繼續下跌0.4%，扣除汽車的零售銷售按月上升0.4%。

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【平穩增長股恆基】

恆基兆業地產有限公司
HENDERSON LAND DEVELOPMENT CO., LTD.

股票代號：0012
股息率：5%
市值：$1600億
業務類別：地產業
集團主席：李家傑、李家誠
主要股東：李兆基（72.8%）
集團網址：http://www.hld.com

5年業績
年度：2016／2017／2018／2019／2020
收益（億）：256／280／220／242／250
毛利（億）：109／126／120／128／153
盈利（億）：219／308／312／170／102
每股盈利：4.53／6.36／6.44／3.51／2.11
每股股息：1.17／1.41／1.64／1.8／1.8

--企業簡介--

恆基兆業地產（恆地）為一間於香港及內地之地產發展集團。其核心業務包括物業發展及物業投資，是香港主要地產發展商之一。

此外，恆地亦直接持有附屬公司恆基兆業發展（0097）及三間上市聯營公司，即香港中華煤氣（0003）、香港小輪（0050）、美麗華酒店（0071）。

【圖1】--恆地架構圖

--擁有多個業務--

恆地有多間附屬及聯營公司，因此整個集團包括多個業務。簡單來說，可以將恆地的業務分成3 大類，第一是物業發展，第二是物業租賃，第三是其他業務。

若果不計及投資物業及發展中投資物業之公允價值增加，以經營盈利去分類，即下圖所示，可見地產業務佔了最大部分。

由於恆地的聯營及合營公司提供了相當的盈利，而下圖數字並未包括，因此要考慮這些公司的貢獻，而這些公司的核心業務，其實大部分都與地產有關，例如香港小輪、美麗華酒店，以及眾多在內地的合營公司，因此地產仍是恆地的重心。

【圖2】--恆地收入與經營盈利

--地產發展及租賃--

香港本身地少人多，由於人口不斷增加，但長期的土地供應有限，因此令土地甚有價值，地價長期向上是必然的現象。憑這因素已可推論，在香港從事地產發展，是一門甚為好賺的生意，現時的新樓，全部都是豪宅自居，因為這樣定位能賺得最多。

故此，在香港的大型地產發展商，都有一定的企業質素，從這方向已可確認，在香港及內地從事地產的大型發展商恆地，本質是一隻不錯的優質股。

若不計物業重估收益，物業發展及物業租賃是主要部分，發展部分將成為恆地的潛力，而租賃部分則為這企業提供穩定的現金流，同時持有的物業質素不差，令整個恆地有穩中求勝的特質。

從下圖可見，部分收租物業有相當的質素，例如國際金融中心、四季匯、宏利金融中心等，現金流強勁，同時有長遠租金上升的能力。

--發展潛力--

基本上，恆地有穩中求勝的特點，物業租賃是穩的地方，而物業發展則是潛力所在，香港樓價長期只會向上，持有土地者當然有一定的潛力，恆地有多個項目已成功收購八成或以上業權，以及全部業權，這些位於市區的項目，擁有相當的價值。

【圖3】--恆地持有的收租物業

【圖4】--恆地已成功收購八成或以上業權項目

從上表可見，恆地很積極利用收購舊樓，去提供市區樓的土地儲備，這些重建後的市區樓，呎價雖然驚人，但往往有價有市。由於市區土地供應有限，利用收購舊樓，成為了其中一個主要的發展模式，上述土地均有一定的發展潛力。

另外，內地的發展亦是恆地的潛力所在，恆地積極發展內地業務，與內地發展商合作，在多個城市都有項目，同時有相當多的土地儲備。恆地於中國多個城市的可供發展之土地儲備，合共自佔樓面面積約3200 萬平方呎，當中約7成發展為住宅物業，其餘則發展寫字樓及商場。

中國樓市長期向上，反映在經濟增長的前提下，土地的價值必然向上，這是社會發展的自然現象，持有土地的發展商，長遠必定得益。因此，內地業務都是恆地其中一個增長動力來源。

--農地潛力--

在整個恆地的長遠發展中，持有的農地是最大的潛力所在，恆地持有約4500 萬平方呎新界土地儲備，為本港擁有最多新界土地之發展商。

根據政府公布《新界東北新發展區規劃及工程研究》，確認古洞北及粉嶺北作為粉嶺/ 上水新市鎮擴展部分，容許原址換地，令私人土地業權人可發展個別私人項目。

恆地於發展區內共擁有240 萬平方呎土地，約80 萬平方呎土地可符合原址換地之條件，其餘則可能會被政府以現金補償方式，收回作公共用途。

至於《洪水橋新發展區規劃及工程研究》方面，恆地於區內擁有約647萬平方呎土地。根據「洪水橋及廈村分區計劃大綱圖草圖」之建議，洪水橋可發展成為一個人口約21 萬人之新市鎮，容納約6 萬個新增住宅，約一半為私營房屋。

從上述的發展方案中，可見恆地都有相當的利益。當發展商在開發區持有農地，政府有可能邀請發展商加入參與發展，或是換地模式，又或以現金補償模式進行。無論是哪一個方案，對於早在多年前，以低價買入農地的發展商，都有著巨大的利益。

政府的東大嶼計劃雖然能提供一定的房屋供應，但仍要相當長的時間，當中充滿未知數，同時在這段時間，香港的人口仍會保持增長。

因此在長遠而言，政府仍會發展其他大型新市鎮，以滿足人口增長，當中一定涉及新界的農地，其中不少都由發展商持有，這些農地的價值將會大幅提升，只是遲早的問題，因為這些地終有一天會發展的。因此，擁有最多農地的恆地，擁有一定的長遠價值。

--投資策略--

整體來說，恆地有一定的質素，物業租賃可說是提供了穩定而理想的現金流，而物業發展則保持平穩增長，因此這股有穩中求勝的作用。

長遠而言，恆地的農地一定有價值，這是遲與早的問題，這亦是恆地的潛力所在，政府愈遲發展，當中的價值愈大，因為土地價值只會向上。

由於恆地本身已龐大，因此就算有上述的潛力，都不是爆升類型，但以穩健類的股票來說，這是較有增長力的一間。

中短期可能因政府土地政策而對股價略有波動，但長遠的價值不錯，但投資策略就一定要長期，才能見到企業的真正價值。

現時處合理水平，這股適合中低風險的投資者，現價都可分注或月供投資，長期收息，以及有基本增長力。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）

【平穩增長股恆基】

恆基兆業地產有限公司
HENDERSON LAND DEVELOPMENT CO., LTD.

股票代號：0012
股息率：5%
市值：$1600億
業務類別：地產業
集團主席：李家傑、李家誠
主要股東：李兆基（72.8%）
集團網址：http://www.hld.com

5年業績
年度：2016／2017／2018／2019／2020
收益（億）：256／280／220／242／250
毛利（億）：109／126／120／128／153
盈利（億）：219／308／312／170／102
每股盈利：4.53／6.36／6.44／3.51／2.11
每股股息：1.17／1.41／1.64／1.8／1.8

--企業簡介--

恆基兆業地產（恆地）為一間於香港及內地之地產發展集團。其核心業務包括物業發展及物業投資，是香港主要地產發展商之一。

此外，恆地亦直接持有附屬公司恆基兆業發展（0097）及三間上市聯營公司，即香港中華煤氣（0003）、香港小輪（0050）、美麗華酒店（0071）。

【圖1】--恆地架構圖

--擁有多個業務--

恆地有多間附屬及聯營公司，因此整個集團包括多個業務。簡單來說，可以將恆地的業務分成3 大類，第一是物業發展，第二是物業租賃，第三是其他業務。

若果不計及投資物業及發展中投資物業之公允價值增加，以經營盈利去分類，即下圖所示，可見地產業務佔了最大部分。

由於恆地的聯營及合營公司提供了相當的盈利，而下圖數字並未包括，因此要考慮這些公司的貢獻，而這些公司的核心業務，其實大部分都與地產有關，例如香港小輪、美麗華酒店，以及眾多在內地的合營公司，因此地產仍是恆地的重心。

【圖2】--恆地收入與經營盈利

--地產發展及租賃--

香港本身地少人多，由於人口不斷增加，但長期的土地供應有限，因此令土地甚有價值，地價長期向上是必然的現象。憑這因素已可推論，在香港從事地產發展，是一門甚為好賺的生意，現時的新樓，全部都是豪宅自居，因為這樣定位能賺得最多。

故此，在香港的大型地產發展商，都有一定的企業質素，從這方向已可確認，在香港及內地從事地產的大型發展商恆地，本質是一隻不錯的優質股。

若不計物業重估收益，物業發展及物業租賃是主要部分，發展部分將成為恆地的潛力，而租賃部分則為這企業提供穩定的現金流，同時持有的物業質素不差，令整個恆地有穩中求勝的特質。

從下圖可見，部分收租物業有相當的質素，例如國際金融中心、四季匯、宏利金融中心等，現金流強勁，同時有長遠租金上升的能力。

--發展潛力--

基本上，恆地有穩中求勝的特點，物業租賃是穩的地方，而物業發展則是潛力所在，香港樓價長期只會向上，持有土地者當然有一定的潛力，恆地有多個項目已成功收購八成或以上業權，以及全部業權，這些位於市區的項目，擁有相當的價值。

【圖3】--恆地持有的收租物業

【圖4】--恆地已成功收購八成或以上業權項目

從上表可見，恆地很積極利用收購舊樓，去提供市區樓的土地儲備，這些重建後的市區樓，呎價雖然驚人，但往往有價有市。由於市區土地供應有限，利用收購舊樓，成為了其中一個主要的發展模式，上述土地均有一定的發展潛力。

另外，內地的發展亦是恆地的潛力所在，恆地積極發展內地業務，與內地發展商合作，在多個城市都有項目，同時有相當多的土地儲備。恆地於中國多個城市的可供發展之土地儲備，合共自佔樓面面積約3200 萬平方呎，當中約7成發展為住宅物業，其餘則發展寫字樓及商場。

中國樓市長期向上，反映在經濟增長的前提下，土地的價值必然向上，這是社會發展的自然現象，持有土地的發展商，長遠必定得益。因此，內地業務都是恆地其中一個增長動力來源。

--農地潛力--

在整個恆地的長遠發展中，持有的農地是最大的潛力所在，恆地持有約4500 萬平方呎新界土地儲備，為本港擁有最多新界土地之發展商。

根據政府公布《新界東北新發展區規劃及工程研究》，確認古洞北及粉嶺北作為粉嶺/ 上水新市鎮擴展部分，容許原址換地，令私人土地業權人可發展個別私人項目。

恆地於發展區內共擁有240 萬平方呎土地，約80 萬平方呎土地可符合原址換地之條件，其餘則可能會被政府以現金補償方式，收回作公共用途。

至於《洪水橋新發展區規劃及工程研究》方面，恆地於區內擁有約647萬平方呎土地。根據「洪水橋及廈村分區計劃大綱圖草圖」之建議，洪水橋可發展成為一個人口約21 萬人之新市鎮，容納約6 萬個新增住宅，約一半為私營房屋。

從上述的發展方案中，可見恆地都有相當的利益。當發展商在開發區持有農地，政府有可能邀請發展商加入參與發展，或是換地模式，又或以現金補償模式進行。無論是哪一個方案，對於早在多年前，以低價買入農地的發展商，都有著巨大的利益。

政府的東大嶼計劃雖然能提供一定的房屋供應，但仍要相當長的時間，當中充滿未知數，同時在這段時間，香港的人口仍會保持增長。

因此在長遠而言，政府仍會發展其他大型新市鎮，以滿足人口增長，當中一定涉及新界的農地，其中不少都由發展商持有，這些農地的價值將會大幅提升，只是遲早的問題，因為這些地終有一天會發展的。因此，擁有最多農地的恆地，擁有一定的長遠價值。

--投資策略--

整體來說，恆地有一定的質素，物業租賃可說是提供了穩定而理想的現金流，而物業發展則保持平穩增長，因此這股有穩中求勝的作用。

長遠而言，恆地的農地一定有價值，這是遲與早的問題，這亦是恆地的潛力所在，政府愈遲發展，當中的價值愈大，因為土地價值只會向上。

由於恆地本身已龐大，因此就算有上述的潛力，都不是爆升類型，但以穩健類的股票來說，這是較有增長力的一間。

中短期可能因政府土地政策而對股價略有波動，但長遠的價值不錯，但投資策略就一定要長期，才能見到企業的真正價值。

現時處合理水平，這股適合中低風險的投資者，現價都可分注或月供投資，長期收息，以及有基本增長力。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）