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2021-08-23 11:54:51 有 45 人按讚

愛看電影，住在屯門原來很幸福。

沒有人會隨意經過屯門。即使西鐵屯馬線、南延線工程相繼落成，這個社區的時間似乎怎樣壓縮，都與市區隔著遙不可及的距離。但這種僻遠，孤絕，或正是在戲院相繼結業的時代裡，屯門至今仍坐擁四間戲院、十五個銀幕，位列新界之首的原因。

五十年代開在新墟的長城戲院，成為上一代屯門人的共同記憶。到了七十年代，當屯門由鄉郊轉化為新市鎮，連接荃灣的公路、以及多個大型公共屋邨及工業區相繼落成後，屯門人口大增，「新界戲院大王」邱德根亦將旗下舊式的長城戲院變身為新型大廈內的域多利戲院，開啟了屯門人觀影新一頁。到了八十年代，新城、凱都、屯門和巴倫紐等多家戲院相繼出現，令區內戲院數目升至五間，既見證了當日港產電影及戲院業的興盛，也緊扣著這個新市鎮人口攀升至二十多萬，以及當日的城市規劃中，仍然將戲院視作社區文娛設施，不但規定每區人口和戲院座位比例，更預留了不少戲院空間的背景。

九十年代後，當其他地區的戲院因不敵租金升值而紛紛結業，屯門區卻因為地處邊陲，變天步調相對緩慢，除了個別大型發展商將市中心地帶的商場翻新外，區內其餘社區型的商場大多保有原貌，身在其中的戲院亦變化不大。在屯門定居三十年的戲院研究者黃夏柏回憶，直至2000年時屯門仍維持著八十年代由大戲院過渡至迷你戲院的舊格局，不但設有向著大街的入口大堂，凱都戲院門外仍有賣烤魷魚的小販，屯門戲院在2006結業時仍保持著舊式的手繪廣告畫；區內戲院票價亦較相宜，他甚至試過花十元便看到王家衞《東邪西毒》的早場。

這些紥根於社區的舊式戲院，設備雖不及市區的新式，但置身變遷過於急速的香港，無異是時代記憶的珍貴殘影，跟2000年後進駐商場的新式連鎖戲院，無論在空間感或觀影氣氛都截然不同，同時也展示了一種在地消費的生活模式，並延續到今日。夏季號《就係香港》從社區出發，研究屯門的觀影經驗，如何與社區過去數十年的變化息息相關。

（舊戲院圖片由黃夏柏提供）

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# 2021就係香港夏季號 #屯門 #戲院 #社區 #城市規劃

Tags: 租金升值屯門戲院社區城市規劃

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「就係媒體」由一群來自傳媒、出版、設計創意、文化藝術及市場推廣各個界別的工作者組成。通過各種形式與想像，說香港與香港人的故事。

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By 龔成

2020-12-21 12:00:01 有 120 人按讚

《財務自由行》第143回
【建立財務自由之路】--【6層樓的策略(1)】

這個策略仍以股樓並行的模式進行，但比起之前的「888」策略，六個物業的「76543」策略則較為偏重物業，對於對投資物業有較大興趣或較強的人，這策略是較合適的。

當然，太過側重於物業的話，當樓市大跌時，所面對的風險便會較大；反之，當然可以享有非常豐厚的利潤，所謂有利必有弊。因此，我們做到的，就是盡力在平衡風險的情況下，創造最高贏面的機會。

為了讓讀者了解更多不同情況，以便在多變的現實中有更多參考模式，這例子的背景會與上節有少許差異，假設物業的升幅較多，雖然收取租金較多，但購買物業的難度更大，需要高薪一族才做得到。

物業每年升值5%，租金回報率5%，而每年租金升值為5%，按揭利率是4%，投資股票的回報率將完全根據過去恒指連股息的15%作基準，不作折扣（同時這例子會比上節的略為進取）。

先說說這個一生累積6個物業的策略。基本上，只以細價樓為目標，原因是將資金分散投資，平衡風險。所有物業都是收租物業，現實情況當然更彈性，視乎個人情況而定，下文假設一直租樓。由於所講述的做法大致與上節做法相同，只是假設的大環境不同，故有些步驟會省卻說明，避免重複。

當購入第一個物業後，就啟動了整個計劃，之後就會在7年之後，才購買第二個物業。然後再過6年，才購買第三個物業；接下來就是5年、4年、3年，這樣一直購買下去，以不斷累積資產的策略，只入不出，以「76543」模式，共購入6個物業。

這策略的上半部分，都能利用相隔年份，有效地平衡當中風險。到了下半部即「543」部分，由於之前已有一定的資產，故每一個新的投資對整個財富組合來計算，所佔的比例已減少，而且往後亦一直減少；加上負債比率已在45%以下，並一直下跌，因此，就算將購買物業的年期縮短，也能平衡相關的風險。

這個案的設定是一直打工，一直股樓並行累積資產。雖然薪金初期較少，但只要保持上升便可，由於這個案是為條件較佳的人而設，故無論在儲蓄、借貸力及回報率都會較上節的為高。

這例子的起步點同樣以一層$200萬的細價樓開始，之後繼續購買這類質素的物業，即到了7年後，仍是購買相類似的物業，但樓價卻是$281萬。

當然，這個「六個物業策略」較適合去運用的，其實是一些已買了第一個物業的人士，即是他們已啟動了計劃，並且處於這計劃進行中（例如他們已置業，而且之前購入的樓價是$200萬以下，就做了這例子的第一步）。

即是說，他們已在整個計劃的某處，而不是起步點，故以下的計劃可因應個別情況而靈活運用。

以下就進入這個六個物業的策略，這是一個進行一生的計劃，一直以個人為單位去策劃，起步點是23歲，剛畢業踏入社會工作，資產由零開始。

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Tags: 租金升值

龔成

About author

-《80後百萬富翁》、《財務自由行》、《50優質潛力股》、《股票勝經》等，十多本財經書作者 -《經濟一週》、《華富財經》專欄作者 -於網上分享投資心得，瀏覽量過百萬，為人氣博客，解答理財問題20000條 -創富課程導師，學生人數逾4000人 -讀中學時已開始投資股票，逾20年投資經驗 -運用巴菲特的價值投資法買股，視買股票如買生意一樣 -過往10年的投資成績，逾過半數能獲利超過1倍以上 -淨流動資產逾數千萬 -成功獲取基本財務自由

財經書作者，致富教練

租金升值在龔成 Facebook 的最佳解答

By 龔成

2020-11-08 12:00:40 有 137 人按讚

【龔成問答信箱】（Q18081-Q18100）

Q18081：

龔成sir ! 你好~ 有啲野想請教下你

我下年將會畢業，我讀個科係computer science(計算機科學)，比起作為一個打工仔我更想自己創業。

我呢幾日同大學professor傾過，佢話我這學科以往畢業生不少都會收到apple, google,facebook等大公司的offer,擔任軟件工程師。

加上我有去呢啲大公司實習的經驗要入去應該係有機會的。而且入職人工已經有 16.8萬美元年薪，坦白講這對我是很吸引的。

但另一方面我也很想自己創業，去設計一啲app/程式幫到人的日常生活，但若果將來成為一名打工仔，應該沒有時間去專注自己事業。

想問下龔成sir 你如果是我你會點樣取捨? 你當初點樣一邊工作，一邊自行創業的? 係你創業初期有冇經歷過啲咩大挑戰? 後來點樣刻服呢?真心想學下野所以請教你

期待龔成sir的回覆及意見

龔成老師：

除非你做生意好強，已經建立緊一盤生意，或明顯地捕捉到市場，否則，我會建立你先打工。

記住，打工不是一世打工，而是先打工，你剛畢業，完全無社會經驗、人脈、行業知識、實戰能力，去創業的風險會較高。

因此，我會建議你去打工，而打工的公司，要同你想創業有相關性的，第一，你能夠取得知識與經驗，第二，你可以得到資金。

只要你唔好忽視創業夢就得，你打工一段時間後，就可以並行創業，或全職創業，我相信對你來說是最好的。

我自己是一邊打工，一邊做生意的，這是辛苦，得較平衡的做法，如果你創業中途，見到生意發展快，就可以立刻辭職，全力去做。

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Q18082：

老師，你點睇護老集團的前景？松齡（1989）同嘉濤（2189）你會怎樣選擇？

龔成老師︰

香港人口老化加劇，長遠長者服務需求，只會有增無減。

松齡護老集團（1989）係香港的長者安老院舍運營商，為長者提供全面的安老服務。

業務主要有提供安老院舍服務，例如為長者提供住宿、專業護理及照料服務。以及銷售安老院相關貨品及提供醫療保健服務，即是按院友的需要向其銷售尿片、營養奶、醫用手套、飼奶袋等。

此股現時尚在停牌，只能等佢有進一步消息。

嘉濤（2189）都不差的，見佢生意穩定，盈利與現金流穩定，現價合理。

香港這行業，長遠有市場的，需求會更多，不過，競爭都大，加上市民對這行的要求、如衛生等，會愈來愈高，這會產生一定的成本。

整體都是正面，但未算最高質之列，這股可投資，長線，但規模唔算大，因此唔建議投資太多。

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Q18083：

本人38歲，育有二子，公務員，月入約＄35000，每月約儲＄20000，現金約一百萬。有一層樓，約50年樓齡，每月還12000，現放租，租金約10500，供到65歲，亦有其他股票，詳情如下：

港鐵：6039股（平均買入價$40.4）
吉利5000股（11.7）
騰訊100股（371.😎
領展400股（74.64）
比亞迪1000股（57.65）
平安好醫生200股（100）
金沙 1600股（31）
中銀香港5000股（27.21）
盈富基金 3500（25）
阿里巴巴100股（245）
中國生物製藥10000股（9.6）
小米2600股（15.24）

月供：港鐵，金沙，領展：由2019年供到依家（中途試過無供幾個月）

另，中銀香港，盈富，建行：由2018年供到2020年（但見到龔老師你講過建行係收息股，加上中銀香港已經係銀行股，就係2020年5月停供）

現供：港鐵，金沙，盈富，中銀香港，領展，各＄2000
想問一下

1. 由於我近期買左4000股港鐵，諗住停月供港鐵，轉供另一隻或加大現有月供的其他股票。我應該停供地鐵嗎？如建議停供，咁轉邊隻股好？

2. 我發覺睇價位入金沙，比月供便直，打算一手手入金沙算，故都想停供，咁做好嗎？

3. 我月供比例合適嗎？需調整嗎？

4. 是否可以長線持有上述股票？

5. 由於我月供無乜潛力股，想一手手入/月供，又諗過，用現金50萬，分5注，主要分注買5隻股票，包括潛力股。關於月供同整手買入，或者選邊隻，有甚麼意見？

6. 由於我放租個層樓，都好舊，想換樓再租出去，但問過銀行借得三百萬左右，根本換唔到更好，點算？

多謝龔老師解答。

龔成老師︰

1）港鐵（0066）有質素，但佢係你組合中已佔太大比重。單一企業最好保持組合佔比15%以下，所以我同意你停供，轉供其他股的想法。

現時你組合缺乏較有潛力股票，你可以考慮潛力股︰比亞迪（1211），中生（1177）或福壽園（1448）。

2 & 3）可以，現時金沙（1928）處於合理區較低位置。你可以用分注形式，慢慢入貨都得。

如果你停供金沙，你可以將佢供款加入盈富（2800），用盈富做主力，咁你個組合平衡性會更好。

4）你全部持股都有質素，可長線持有。但留意翻平安好醫生（1833）佢地的上市年期不算長，業務上，佢的確是高增長，同時業務有發展潛力。

但睇翻佢地的財務數據，平安好醫生仍處燒銀紙狀態，故此股只宜小注投資。

5）月供方面，你可以按現時計劃進行。

現時大市只是合理區較底位置，你現有100萬資金可以先投入一半，用"分注"形式，慢慢買貨。餘下一半和每月所儲倒的資金，就等大市出現一定程度的下跌，才大力度掃貨，然後長線投資。

選股方面，我地會因應翻人生階段去做決定。以你年紀，可用"平穏增長股" + "潛力股"作目標，以下都是相關的優質股，供你參考。

平穏增長股︰盈富（2800）、金沙（1928）、恆基（0012）、中銀（2388）、港鐵（0066）、煤氣（0003）、港交所（0388）、粵海（0270）、領展（0823）、希慎（0014）、太古地產（1972）;或
潛力股︰比亞迪（1211），中生（1177）或福壽園（1448）。

6）由於你個放租物業本身係負現金流，加上物業己有一定年期，可能會拖低租金升值能力。

而且舊樓往往有一個問題，就係很高的維修成本。當這些因素加起，有機會令你長線處於一個不利的狀況。

當然，我地唔係要而一刻就立即去換樓，。你可以一邊用股票增值，儲多D彈藥。另一邊KEEP住去睇樓，到有投資機會時，就出手換樓。

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Q18084：

老師1833現價可買？
另外1801可買嗎？

龔成老師︰

平安好醫生（1833）都可以話係潛力股，但就屬於較高風險的類別，我自己會比較怕投資這類。

首先，佢地的上市年期不算長，加上上市時是市場熱炒期，當時估值過高，對這類股有少少保留。

業務上，佢的確是高增長，同時業務有發展潛力，但睇翻佢地的財務數據，平安好醫生仍處燒銀紙狀態。你覺得佢有潛力，可以小注。

而信達生物（1801）係一家中國生物製藥公司，開發了集研究、發現、開發、製造及商業化於一體的生物醫藥平台，並在腫瘤、眼科、自身免疫和代謝疾病領域建立了一個包括單克隆抗體和其他生物藥物的產品管線。

佢同平安好醫生一樣，都係仍處於燒銀紙的狀態。潛力度係有，但估值好難，現時市值都唔細，只能完全「估」佢將來的價值，不確定性好大。所以策略一樣，投資可以，但只宜小注。

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Q18085：

老師，其實我地坊間買了股票的錢，到底喺去咗邊度？去返買既嗰間公司定全部屬於係交易所？

龔成老師：

另一個人。

交易所就是一個二手的交易市場，例如你想買入某股100股，要$10000，其實就是在香港有另一人賣比你。例如是「龔先生」，龔先生就將持有的貨賣左比你，而你就將$10000比左龔先生。

當然，中間會有交收過程，但原理就是這樣。

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Q18086：

老師今日睇返倍升股的書，發現原來已經有好幾隻倍升了

今日睇返倍升書中提及的股票，部分已經倍升，有部分已經......好似不值搏了

希望老師快D有更新倍升股的書

另外優質潛力股提到1830 PE 10合理

想請問一下今年PE是否要調整到7-8才是合理？
便宜區在PE 7以下？

龔成老師：

必瘦站（1830）有質素的，因為之前除淨左$0.34，因此估值都會減少左，因為派股息原理就是將企業的現金派比股東，因此企業的價值會因此而減少左。

你預這股現價合理，去翻$1.7以下就開始平。這股有長線投資的價值，有質素，但由於規模唔算好大，因此唔建議太大注。

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Q18087：

成哥。做了些功課，想向你請教。我比較了時代鄰里及奧園健康的業績，發現時代鄰里在管面積同比增加39%，盈利同比增加76%

奧園在管面積同比增加34%，同比盈利只增加24%。是否代表奧園健康賺錢能力在同業中的確很弱，所以股價無起色。我7.6有貨，本來想長期持有，陪住隻股增長。

若果太忙，希望至少能在節目中分享一下看法。謝謝。

龔成老師：

時代鄰里（9928）與奧園健康（3662）都是有質素的股票，從業績中，見到增長力不差。

你上述的分析，是其中一個方向，了解佢地的業務增長，以及盈利增長，能分析到佢地的賺錢能力情況，的確，奧園健康在賺錢能力方面，唔算好強，因此股價的增長不多（這就是市場對佢的睇法）。

另外，市場會同時衡量這企業的其他特質，去進行估值，例如長遠的增長力，質素、負債、賺錢能力、背景等。

這股都值得長線持有的。

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Q18088：

龔sir, 想請教有關投資組合。本人32歲，現時手頭上沒有股票，可每月儲蓄18k。打算$8000用作月供股票，餘下為存款等待價位合適時買入一些潛力股。

打算月供以下4隻股票，各$2000
1. 388
2. 700
3. 2800
4. 9988

請問資合分配及所選的月供股票組合合適嗎？
Thanks!

龔成老師：

你的策略正確，其中$8000月供是適合的，而你所選，都是有質素的股票，計劃可以進行。

要留意的是，你月供中，不少是有增長力的股，而你打算剩下現金投資潛力股，你要計劃下，會否令組合潛力股類別太多。始終潛力股的風險度較大，你要自己取平衡。

加上現時不少潛力股都唔平，你剩下現金投資的動作，唔好急去入，要慢慢入，時刻都要留有一定的現金在手。

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Q18089：

最近我有睇你既投資理念，我覺得你講既野好適合，亦鼓勵我學習投資知識，好多謝你。

我想問，老師你點睇阿里巴巴、小米1810前景？
適合中長線投資同月供股票嗎？

有機會好想上到你堂

龔成老師：

阿里巴巴（9988）是有質素的股票，有長線持有價值，相信往後仍有增長力，不過現價就唔算平，建議你月供投資，或等回多少少先。

至於小米（1810）同樣是正面的，這股仍有長遠的發展力，但自從之前公布成功入選恆指成份股後，股價就上升，開始過左合理區，所以暫時都是月供較好。

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Q18090：

你好！本人今年46，一家四口，打算賣去物業套現投資，投資額約700萬。請問可以如何分配投資？

龔成老師：

由於香港買賣物業成本高，加上無人知物業市場之後的升跌，因此做賣物業決定要想清楚先，同時，自住樓一般都唔建議賣。

假設你賣出物業後得到現金，你可以建立一個組合。

你46歲，你可以考慮平穩增長股類別：

盈富（2800）及其他ETF。

另外：銀娛（0027）、恆基（0012）、港鐵（0066）、平安（2318）、粵海（0270）、領展（0823）、希慎（0014）、太古地產（1972）等，你可以了解下這些股票，然後從中選股。

如果想增長力高少少，可考慮：阿里（9988）、騰訊（0700）、港交所（0388）、舜宇光學（2382）、小米（1810）、比亞迪（1211）、中生製藥（1177），但就要明白波動性比上述會高左，同時風險大左，你要自己平衡。

如果你比較保守，就可考慮收息股，可以建立一個收息股的組合，目標是5%、6%的股息率的收息股，例如港燈（2638）、深高速（0548）、香港電訊（6823）、工行（1398）、恆生（0011）、置富（0778）、陽光（0435）都可以。

現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

你亦可以同時考慮其他資產，車位、的士牌、債券、銀行或保險公司的產品。當然要留有一定的現金在手。

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Q18091：

龔成老師：
請問902華能如何？值得買入嗎？

龔成老師：

華能國際電力（0902）早幾年受成本因素影響，加上國策對佢不是全有利，這都影響了佢的賺錢能力。近一年算是好翻D。

企業整體不差，前景算是中等，現價合理，但就要預佢的增長力不強，只是平穩型。如果投資注碼不多，可以的。

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Q18092：

你好龔sir, 最近開始睇你d post想繼續向你學多d野。暫時我好少流動資金但將會月入6萬。如果想月供股票，你提過應該供盈富基金+另外一兩隻收息股。

請問你會推介邊隻？3000 盈富 + 1000 + 1000 OK嗎？謝謝

龔成老師：

如果你年齡唔算大，其實可以投資翻一D有基本增長力的股票，唔需要投資收息股。

盈富（2800）$3000，再加2隻，各$1500。如果你每月儲到錢，建議你進一步加大月供金額。不過初期先試下，每月$6000是可以的。

銀娛（0027）、恆基（0012）、港鐵（0066）、平安（2318）、粵海（0270）、領展（0823）、希慎（0014）、太古地產（1972）等，你可以了解下這些股票，然後從中選股。

如果想增長力高少少，可考慮：阿里（9988）、騰訊（0700）、港交所（0388）、舜宇光學（2382）、小米（1810）、比亞迪（1211）、中生製藥（1177），但就要明白波動性比上述會高左，同時風險大左，你要自己平衡。

現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

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Q18093：

你好！龔老師
我本人持有2000股吉利汽車，在$25買入

有3000股中國銀行，在$3.9買入
有16000股中國鐵塔，1.72買入
有8000股中廣核，在2.45買入

請問是否繼續持或轉買其他？

龔成老師：

上述的股票不是完全無質素，但買入是較大的問題。

吉利（0175）、中國鐵塔（0788）都可以守，吉利可能要多少少時間，但不是無機會上翻去的。

至於中行（3988），你預這只是收息股，增長力不算強，如果你想組合有較好的增長力，可能要考慮轉其他。

中廣核（1816）都有類似的情況，但不是無質素的。

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Q18094：

你好，請問384 & 788值得買嗎?
現价ok?thx

龔成老師：

中國燃氣（0384）業務正面的，無論是行業發展，大環境，前景，這股都不差。財務數據正面，生意與盈利保持向上，股本回報率高，賺錢能力強，不過，負債少少高是扣分的地方。

整體來說，這企業都有投資的價值。

現價合理，可以長線投資，但未必是高增長類。

至於中國鐵塔（0788）有質素的，之前有少少炒概念，所以之前估值有少少貴。

這股本身有質素、有前景，中國的3大電訊巨頭，都是佢的主要客戶，以及大股東，當5G發展，佢一定會受惠，因此前景仍然正面。

佢現時的收入正不斷增長，盈利都保持向上，但股本回報率不高，是這股較弱的地方。若分析佢市盈率，會見到現時仍然處較高水平，反映佢雖然股價回落左唔少，但仍然未到平。

考慮到佢的質素、發展能力，這股算是合理價。

由於這股有發展力，可長線。

但如這刻買入，分注入可以的。

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Q18095：

龔成老師，小女今年22歲剛出來工作月入30000現持現金20000每月可儲6000如果想5年後財富增值至一百萬應如何入手

小女有想過月供股票，如每月供6000元如果投資小米其他股又如何呢？請老師給意見

龔成老師：

你要做三樣野，第一，增加知識，你要學理財及投資的知識，記住，投資並不是坊間的炒炒賣賣，你要從書本或課堂上認真學習。

第二，了解銀行及證券行，去開一個證券戶口，並準備做月供股票。

其實兩者都可以，銀行就較方便，但手續費就較貴，證券行收費就較平。你可以先了解下不同的收費。

第三，將每月的部分資金，去做月供股票，供盈富（2800）。對初階投資者來說，月供股票是一個很好的累積財富方法，因為可避免你一次過在高位買入的風險。

原理如同儲錢，不過就不是儲現金，而是儲股票。計劃要長期進行。

另外，盈富是一個組合，適合絕大部分人投資，風險不高，長期儲貨可助你財富平穩增值，記住要長線持有。

你可以每月盈富$4000，供小米（1810）$2000。這會比較平衡。

當你在做上述三件事的同時，開始學下股票，了解下那些股票適合你自己。上述只同你簡單供盈富，當你過半年，有知識及少少經驗後，就可以利用你手上的資金，其中一部分，去投資股票。

------------------------------------------------

Q18096：

老師，你好
現持有中國恆大(3333)
可繼續持有嗎？

公司質素可以嗎？
謝謝你

龔成老師：

中國恆大（3333）於中國從事房地產開發、物業投資、物業管理、酒店運營，另外，佢亦有你金融業務、互聯網業務及健康業務。

佢總共有約好幾百個項目，完全或部分竣工，分布於中國各地，根據佢公布的資料，合共有計7000萬平方米以上。這反映佢業務龐大。

佢生意不差，企業有賺錢能力，但負債情況不理想，處於極高水平，令這企業存有風險。

整體來說，這股都有質素，但就有風險，如果你持貨不過多，可持有，但太多最好減翻D，這股股價波動可以好大。

------------------------------------------------

Q18097：

成哥，我睇完你D書後，我覺我地既經歷都好相似，我開頭係投資上面都係輸好多錢。包括D牛熊渦輪，最近正股都損手包括匯豐同長和

我而家有大概1.6M Cash

有around 10萬股票
405//2000股//成本5.22
823//300股//成本59.2
939//2000股//成本6.3
1928//400股//成本32
3988//10000股//成本，3.25同2.71
9618//50股//成本226（抽新股到而家

基金買美國股債為主，低位買，而家AROUND 20萬左右

未有任何物業
月入50K左右（可以草到一半）

眼見政治因素，環球經濟唔明朗，唔敢買樓買股。之前有大量匯豐同長和都損手已全數沽出止蝕離場。

現時應該如何分配資產？

龔成老師：

每個人都有學習的過程，最重要是之後掌握選股及投資技巧。

你現時持有一定的現金，可以好好利用。現時你持有的股票，並不是無質素，可以持有，但就唔好加銀行股了。

雖然經濟不明，但你唔好太比這因素影響，你要明白「買入股票就是買企業」，只要預期企業3年後業務向好，仍然有質素，其實就有投資價值。

經濟差反而股價平，如果一切都明朗，股價往往已經升左。

我建議你動用部分資金，例如$30萬-$70萬，分注投資優質股，慢慢買入，唔好急。

你可以考慮盈富（2800）、銀娛（0027）、恆基（0012）、港鐵（0066）、平安（2318）、粵海（0270）、領展（0823）、希慎（0014）、太古地產（1972）等，你可以了解下這些股票，然後從中選股。

如果想增長力高少少，可考慮：阿里（9988）、騰訊（0700）、港交所（0388）、舜宇光學（2382）、小米（1810）、比亞迪（1211）、中生製藥（1177），但就要明白波動性比上述會高左，同時風險大左，你要自己平衡。最好當然等佢地回多少少先。

現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

------------------------------------------------

Q18098：

老師想請教下你，1316耐世特出左業績，唔係好識睇，我年頭6.56入，應該點步署

龔成老師︰

耐世特（1316）為一家全球領先的先進轉向及動力傳動系統、先進駕駛輔助系統（ADAS）及自動駕駛（AD）賦能技術的公司。

剛出2020年中期業績，盈利倒退近99%。由於疫情影響，令不少生產和銷售活動停擺，對集團生意造成重大打擊。

但這相信只會係中短期問題，唔會影響到佢長線質素。睇翻佢過去幾年都比較弱，你預佢中短期仍會面對不利的經營環境，見佢生意並無增長，盈利都是。

相信要過一段時間，先會慢慢進入正常少少的時期。這股都算有投資價值，但就未必值得投資太多，因為質素始終不強。

------------------------------------------------

Q18099：

請問怎樣釐定股價是否合理？

例：#700 我上次想入價$507，我覺得貴，放棄咗。但好似高處未算高咁。我應該怎樣去評估？謝謝

龔成老師：

你要學懂計算企業估值。當然過程比較複雜，好難三言兩語就講到，就算在我的股票班，都要講5小時，裡面會講3種估值方法，有難有易，但同學都用到的。

簡單來說，你要考慮企業的生意、盈利、現金流、資產、負債等財務數據，同時要比較行業，考慮這企業的經營情況，之後的環境又會如何。這都是計算的基礎。

如果要深入計算，基本上要好仔細的研究企業，要分析好多財務數據用比率，先至有較完整的答案。

另外，價值會慢慢改變的，例如今天的$500騰訊（0700），其實比2年的$470平。

對於無企業價值概念的人來說，「$500比$470平」，這是好難理解的，但你要明白，企業價值會因企業發展而改變，當大家衡量平貴時，不能單以股價數字大小作標準。

這就是我經常強調的「高不等如貴；低不等如平」。

現時的騰訊，並不能以平來形容，但如果比較2年前高位，現時的價位反而較為合理。現時的估值，可說是合理區頂至略貴的水平。

------------------------------------------------

Q18100：

想問下你點睇匯豐？屋企係係52蚊大手入左

龔成老師：

匯控（0005）賺錢能力與增長力的確弱左，但又未去到完全無質素，近期股價受壓，除左佢經營環境影響，佢派息問題都是因素，因為市場一向理解這股是「收息股」。

我從股息角度分析這股。

相信長遠是收息股，但股價增長就有限。可以先從佢近年唔派息及財務情況分析。

首先睇翻佢財務數據唔算話特別差，今次要停派息，主要原因係接獲英倫銀行透過審慎監管局發出的書面通知，要求匯豐取消派息。

所以，佢並不是自己好唔得，而去到要唔派息，而是因應翻英國監管局要求，才這樣做，所以，雖然是不好的利息，但不是核心性不利。

停派息對收息股從來都不是好事，但在這全球經濟咁差時候，為集團預留一筆資金備用，對集團和股東都是有利的。

在全球經濟環境影響下，集團中短情況相信都會維持波動，未來再停派息也說不定。但我地投資應該要集中考慮翻佢長線因素，雖然預期匯豐中短期表現會受壓，但長線質素依然存在。

作為收息股係可以，概念上，就是放棄中短期股息，而預期將來慢慢回到正常狀態，只要你投資組合唔好太偏重單一隻匯豐或銀行業就無問題。

但記得，唔好佔比太重就得。同時明白這只是收息股，唔好對股價有太大期望。同時不能持有太多。

----------------------------------------------

若你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網，當然，會將發問者的身份，以及有關個人資料的部分刪去。

另外，我所給予的各種意見，只是供大家參考，當中無任何銷售及推介，不涉及任何利益，其實大家應該要有獨立分析的能力，我只是給予一些方向及純參考模式。

由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要7天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要10天才能回覆，希望各位能諒解。

Tags: 租金升值

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租金升值在我要做富翁 Youtube 的精選貼文

By 我要做富翁

2019-03-09 12:30:00 有 3,111 人看過有 70 人喜歡

不少投資者均想加大單位的租值，不過一些舊樓會受制於樓齡及殘舊問題，往往很難加大租金。要是好好改造的話，巨額翻新費用又是令人卻步。那該怎用有限預算進行大改造？今集 #我要做屋主，Henry 會分享重大改善的個案，及租金受甚麼因素的影響。

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#58. 投資車位注意事項如何選擇具升值潛力的「筍位」？ - 中原地產

與出租住宅物業相比，部份車位的每月租金並不高，一般為數千元。 ... 如持有具升值潛力的車位，待車位市值提高後出售亦有機會賺取可觀收益。

#59. 屯門細價樓升值潛力高兆禧苑租金回報率高達5.5厘 - 祥益地產

祥益地產營業董事盤嘉茵表示，日前屯門兆禧苑錄得一宗業主客入市個案，是次該單位之租金回報率更高達約5.5厘。盤嘉茵稱，上述所錄成交單位為E座中層10室，面積567呎， ...

#60. 民生商場承接理想成逆市奇芭 - 頭條日報

各利好因素帶動下，現時民生區鋪租普遍較去年同期升約1成，民生商場交投亦趨 ... 商戶生意額亦較平穩，宜作長綫投資，可是這亦局限了租金升值潛力。

#61. 君邑建設西班牙廣場高投報收租3房車露台戶-桃園市房屋出售

君邑建設西班牙廣場高投報收租3房車露台戶. 1728萬. 售價. 3房2廳2衛. 格局. 51.302坪. 權狀坪數 ... 黃金燙手地段/升值潛力無窮投資自住都適宜/錯過太可惜☆

#62. 香港罗素街铺位租金全球第二40年升值7000倍 - 新浪财经

除了零售商租用商铺的需求外，亚洲的通胀压力也是租金上扬的原因。” 老房子40多年升值7000多倍. 铜锣湾时代广场一带不但铺租贵，物业出售价也贵得令人咋舌 ...

#63. 購屋出租之投資報酬率- 社團法人台灣財富管理規劃發展協會

購買房屋來出租，當個包租公(婆)，不只每月有租金收入，又可以靜待房地產升值，是 ... 一般租屋投資的報酬率，最簡單的方式是用租金報酬率來計算。

#64. 尖沙咀商廈租金回報理想升值潛力無限雲龍商業大廈高層戶意向 ...

另外，單位同時放租，意向每月租金約3.6萬元，呎租約30元。李鎮麟續指，在滬港通及深港通等利好政策推動下，吸引不少中資企業物色核心區商廈單位， ...

#65. 回報可觀/福田盤11年升值3.7倍賺租又賺價- 大公報

孫女士一直把該單位出租，一年收入10多萬元，11年來租金已經抵銷大部分 ... 年買入價約150萬元計算，持貨11年，賬面勁賺550萬元，期內大幅升值3.7倍。

#66. 馬化騰香港豪宅升值快年租值逾千萬李澤楷馬雲亦不示弱 - RFI

馬化騰香港豪宅升值快年租值逾千萬李澤楷馬雲亦不示弱. 科網大擘近年來幾乎個個都晉身成為股壇新貴和首富，但原來他們買樓置產的眼光，比起傳統地產 ...

#67. 【英國買樓Birmingham】英國第二大城市租金回報跑贏大市

... 的研究報告，伯明翰平均租金回報達6.5 厘，遠超倫敦的2.9 厘，與在英國其他城市投資相比，在Birmingham 置業的租金回報及升值能力均被看高一線。

#68. 舖市投資著眼升值率

當然在經濟復常的背景下，筆者認為今年的舖位租金升幅會相當秀麗，新租約的收租回報也會大升。買舖位對於我來說，是能掌握到一些正常市道掌握不到的機會。

#69. 冠君:花旗銀行廣場翻新料升值過億，加租顯著分派大升

租金方面，她坦言「以往花旗銀行廣場的呎租較為相宜，去年追落後，現時貼近市價，今年追回至每呎110-120元。」集團計劃，先追回出租率(現時約95%)，期望多 ...

#70. 租金回報率 - 中文百科全書

由此，持續的低租金收益率其實更大程度上反映了投資者的風險溢價降低，而不是對價格產生下行壓力。解決方案. 收租回報不夠理想，那就只有一條路,等升值。相關 ...

#71. 買樓投資回報點計| 樓市 - 經濟一週

單幢樓收租股樓齡租金. 廣告. Anthony Sir：. 你好，新年快樂！本人早年已買了自住物業，升值幾倍，去年高位亦已賣出，套現幾百萬元，現已用太太名買 ...

#72. 房租上漲推升購屋意願青壯族成購屋主力| 財經 - CTWANT

鄉林不動產研究室今天指出，由於租金高漲加上房屋稅調降， ... 股、匯市雙漲，台股近日站上1萬1100點新關卡，熱錢陸續湧進亞洲股市，台幣升值也創一年 ...

#73. 包租代管 - 居住正義2.0 - 台北市政府

係指政府獎勵及補助租屋服務業者承租住宅，由業者與房東簽訂3年包租租約後，於包租 ... 經濟弱勢房客，並協助房東與房客議定租金簽約，房屋出租期間由業者代為管理。

#74. 買房賺很多？40年前800萬高雄房漲到2千萬 - 今周刊

馬來西亞辦公室租方要求租金七折，當然只能同意。 ... 是，我沒有要把全部資金兌現來存股，只是調整比重，畢竟不動產在疫情後的升值潛力也不容小覷。

#75. 淡大財庫獨立套房僑福房屋, 淡水區學府路| 買屋

升值空間大，出租快！出售快！出租率100%，低總價，高投報率！可貸款！僑福房屋提供：優質專業的 ...

#76. 第19讲：房子的租金与升值价值比率是两件事 - 蜻蜓FM

... 对应房地产投融与信用复利：财商大脑365讲mp3全集都可下载和收藏，随时随地在线收听。更多“第19讲：房子的租金与升值价值比率是两件事”类型的有声财经，就听蜻蜓FM。

#77. 泰國買房時你絕不能忽略的10個買房陷阱(上) - 碩盛泰國房產網

再來就是最好考慮買蓋在地鐵附近的建案，通常地鐵通車前後，房子都會升值，如果覺得租金收益不錯，也可以長期持有。泰國買房陷阱三：泰國買房超好租？反正外國人、國際 ...

#78. 73万，买普吉岛三面环海度假公寓，升值快，租金回报高！

近几年，普吉岛的房价和租金涨势明显，平均每年房产升值在8-10%左右、租金回报可以达到6-8%。根据胡润研究院《斯维登置业·胡润2019年度境外置业投资回报指数》显示，综合 ...

#79. 《短租升值大改造》 | Netflix 官方网站

短租升值大改造 ... 设计师杰妮维·歌德和房地产专家彼得·洛里默向业主们展示了将其短期出租房变成赚钱利器的手段。 ... 观看您喜欢的所有内容。

#80. 【收租秘笈】英國城市買樓收租格拉斯哥曼城5至7%回報率居首 ...

港人熱門的英國移民城市，格拉斯哥租金回報率達7.52%，曼城及伯明翰緊隨其 ... 另外日後即使英國物業升值，賣樓獲利時也要繳付可怕的資產增值稅，還有 ...

#81. 投资美国房产：你是看重“升值潜力”？还是“租金收益”？

投资美国房产：你是看重“升值潜力”？还是“租金收益”？ 2016-09-06 华美优胜综合整理 3846. 【摘要】中国人投资海外房产以美国为首选，能让越来越多的中国人对美国 ...

#82. 【我要做業主】80後港女入手荃灣盤3年升值200萬再買多層分 ...

於是她再用200萬購入尖沙咀一個千呎舊樓，分成13間分租單位，每月的總租金收入高達$68000。她說：「賺咗200萬之後就再買個差唔多嘅單位租出去，再投資 ...

#83. 股市狂跌，還是買房收租最穩！這3間新創公司抓住商機

除了確保第一時間就有人承租外，賺取租金收入外，若房客不租了，則賺取房價升值的金額。 4. 更好的未來，還是貪婪再現？獨棟出租住宅市場吸引了大批投資 ...

#84. 英國HMO物業大拆解? 會升值? 高租值? - 英國買樓教學｜UKPOA

如何定義為英國HMO物業？同一英國物業租給3名或以上不屬於同一家庭的租客。另外，租客共用洗手間、浴室和廚房等設備。甚麼情況下要領取英國HMO物業牌照？1.

#85. 識人好過識字 - Google 圖書結果

到了最後,業主終於低頭,大幅減租,但已經失去了一年以上的租金。 ... 結果,有個客出高價少少,便把舖位賣了出去,新業主踢走舊客,找了一個新客來租,租金升值幾十倍.

#86. 物業投資者筆記2：逢三退一 - 第 46 頁 - Google 圖書結果

但如果他投資物業,最初只得 2.5%,若租金以每兩年升幅 15%計算,十年之後,他的租金升值至回報率 5%,在這期間,他一樣可以收取租金作消費。大家會認為,就算在十年之後, ...

#87. 購屋出租之投資報酬率 - 怪老子理財

購買房屋來出租，當個包租公(婆)，不只每月有租金收入，又可以靜待房地產升值，是許多退休族夢寐以求的一種投資方式。房地產投資和其他投資標的一樣， ...

#88. 30歲以後，養活自己必備的9種能力 - Google 圖書結果

再次,房產所屬小區的綜合水平,物業設施、安全保障、公共環境以及房屋本身的價值等,都是房產升值的評判標準。最後,還要看該房產所屬地的出租率和租金情況。

#89. 200萬全購低水物業等升值 - Google 圖書結果

明確租金和水電煤管理費等的支付金額、方式及時間等等。在國內所有相關的水電媒電視費管理費等都是業主名下,是在業主的賬戶中直接轉賬。所以必須確保租客有足夠的金額 ...

#90. 散裝船運市場進入淡季海岬型船一枝獨秀、近月上漲156%

另人民幣升值，北中國與日本、韓國及歐洲的暴風雪，也影響到船舶裝卸效率， ... 鐵礦石出貨增加，大西洋區海岬型船運力不足，帶動海岬型船租金上揚。

#91. 習慣正能量 - Google 圖書結果

#92. 港报社评：港元升值舖租高企，零售业荣景难复再--明报3月4日

美元升值已让香港尝过苦头：内地不少旅客近年直接到欧洲甚至日本购物， ... 不成比例的零售舖位供应量，造就一个又一个的天价租金纪录；目前虽然零售 ...

#93. 【樓市分析】太古城車位值不值投資？一文看清太古車位租金回報

租金回報及升值潛力又如何呢？ ... 為2,530個及198個電單車車位，住宅及車位數量符合5比1的黃金比例，理論上反映車位需求大，出租及升值回報均不俗。

#94. 只要100 美元就能當房東！房產科技讓人輕鬆當起「數位包租公」

除了確保第一時間就有人承租外，賺取租金收入外，若房客不租了，則賺取房價升值的金額。更好的未來，還是貪婪再現？獨棟出租住宅市場吸引了大批投資人 ...

#95. 英國十大投資出租熱點哪個地方租金回報達6.6厘- AP Assets

買英國樓收租除了看收租回報外，也要看看其他因素如交通基建、城市發展方向等，確保有長期客源。升值潛力豐厚. 要選擇合適投資的城市，除了當地物業租金回報高，升值潛力 ...

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