黃金冒險號
幽谷、河畔、火山口
作別Bill和 Sarah給我的臥室,對下臨的翠谷說一聲再見,乘車去曼徹斯特的河邊的Media City小遊,發現現代新建築處處,這一角已經不像曼城,而是將北美洲的城市。
然後南下六十哩,到了諾定咸。這位英國青年企業家朋友Jonathan 只三十歲,已經去過上海、香港、新加坡,他的辦公室佈置風格新穎,像鬼才導演添布頓的設計。由傳統到現代,幽谷到市鎮,移步換景,英國處處見社會多元的張力。
Jonathan 讀非牛津劍橋的大學金融管理,說今日英國人均年薪為稅前三萬四千英鎊,所以貨車和巴士司機收入往往比大學教授高。
我問為何那許多新建成的房子,包括倫敦Watford 和曼徹斯特,價格並不貴,三百萬港幣左右,英國人生活穩定,為何不踴躍購買新樓?他說近年不是不想,而是在2007年金融海嘯之後,英國的銀行全面收緊房屋按揭條件,要有若干穩定長約的年薪,各樣證明文件,囉囉嗦嗦,而且經濟泡沫化,許多工作越是專業,越是轉為短期合約,許多年輕英國人長期難以計划置業。
我說:這是全球化效應。香港在全球化的最前端,全球化帶來的危害,往往香港比其他國家最先承受。例如:香港超級市場的奶粉一度為水貨客搶購,引起年輕人不滿,年輕人畢竟比較衝動,與這些泡沫消費下對峙抗議,又被英國BBC電視新聞指為「排外」。但是兩年之後,輪到澳洲、紐西蘭、荷蘭的奶粉被與中國市場有關的水貨搶購一空,也引起當地人不滿,請問這樣算不算種族主義?還是全球化帶來的種種焦慮之一?
但是以閣下年紀輕輕之遊多歷廣事業有成,在戴卓爾夫人之前的時代,又是不可能的事。那是英國有工業和自己的雜貨店,英國的年輕人眼光有沒有那麼廣闊,你今日擁有這個辦公室,二三十名僱員,又得力於全球化。
什麼是對,什麼是錯,甲之肉蘪,乙之砒霜,貧富懸殊,因全球化而加劇,世代分裂,因網絡而加速,政治仇恨,因政治勢力介入社交媒體而惡化。Jonathan 說:這樣下去,擔心很快就世界大戰。
我說:剛來自香港,就好像在一座睡火山的火山口邊緣剛走下來。人心極為躁動,包括一個水警墮海,也蝴蝶效應地導致其實中資的麥當勞莫名其妙的被呼籲制裁。許多香港人正俯伏在火山口,他們別無選擇,近距離看着咫尺下面正在滾動的紅彤彤熱岩漿,臉上都沾染了一點硫磺味。
而在那邊,那座火山口的岩漿還在赤烈地滾動着,而這裏雖然沒有那麼刺激,也沒有那許多莫名其妙的咆哮和憤怒,這裏畢竟很清涼。That’s partly why I am now here.
同時也有13部Youtube影片,追蹤數超過18萬的網紅公視新聞網,也在其Youtube影片中提到,行政院宣布,已經正式遞交「跨太平洋夥伴全面進步協定」申請文件,經濟部長王美花則表示,未來加入CPTPP,短期內農產品、汽車還有加工食品等,這些內需型產業會受到衝擊,另外,還要面對福島食品解禁議題。行政院經貿辦公室則評估,我國成功加入CPTPP的機率,應該遠高於20%。 詳細新聞內容請見【公視新聞網...
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不少國家為了對抗經濟的衰退,做出了大肆印鈔的決定,但這樣的方式顯然是會造成嚴重後果的,就比如通貨膨脹。其實我們應該能夠發現,現在市面上很多的東西都已經開始漲價了,小到衛生紙,大到家用電器等,商家給出的原因是原材料的價格上漲,實際上這就是通貨膨脹帶來的影響。
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⭕為什麼會通貨膨脹?
在國家發展的過程中,發生通貨膨脹是很正常的事情,比如現在的貨幣和幾十年前的貨幣,價值其實就已經不一樣的。但是穩定上升的通脹率是一個好的現象,說明國家經濟正處於一個穩定發展的水平,是國民生活水平提升的表現。可現如今,多個國家利用大肆印鈔來解決國內的經濟危機 ,從而導致市面上的貨幣較多,錢也變得越來越不值錢。
相信我們也能夠看到,很多日常所需的東西也都開始漲價了,比如今年春節的時候,很多民眾想要趁著打折購置一批新的家電。但當人們到了商場後才發現,家電的價格不僅沒有下跌,反而比之前更貴了,工作人員也表示,這樣的上升趨勢還將持續。
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⭕合理花錢是關鍵
物價的瘋狂上漲,使得人們手裡的錢越來越不值錢,也就意味著人們的資產縮水了,在這樣的情況下,如何花錢就成為了關鍵。畢竟從目前的情況來看,漲價的趨勢自然也是不會停止的,所以人們在花錢這件事情上應該更加慎重。
比如家中有一些比較需要,並且十分耐用的東西,那麼可以趁現在多囤一些在家,保證在短期內是不需要繼續添置。而對於一些可有可無的物品,最好還是不要購買。
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💰盡可能投資自己
除此之外,人們還需要投資自己。舉個簡單的例子,有些人每天只需要坐在辦公室進行決策,就能夠年薪幾十萬,同時,有很多人每天做著大量的體力活,可到手的工資卻只有一點。這就是為了提醒所有人,若是想要賺到更多的錢 ,就要對自己進行提升。因此,人們除了做主業之外,還可以選擇做一些副業,這樣也能夠保證自己獲得一筆額外的收入,這也是積累財富的一個好方法。
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而當人們手裡有閒錢的時候,完全可以進行投資理財,目前高收益的理財方式中,比較受歡迎的就是基金和股票,但這兩種投資理財的方式卻也是伴隨著高風險的,因此,想要通過這些方式獲取高收益的時候,應該對相關知識有所了解,而不是盲目跟風,虧得血本無歸也是有可能的。若是人們真的不敢冒險的話,就可以選擇銀行的大額存單,當然,這是在人們有一大筆資金的前提下,若是沒有那麼多,也可以選擇定期存款,這樣一來,至少錢是安全的。
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💯上述三種方式就是應對通貨膨脹最重要的手段,其實當人們自身的發展大過通貨膨脹速度的時候,人們就不需要擔心貨幣貶值的問題。當然,想要達成這樣的目標是很難的,這就需要人們更加的努力,這也是一個激勵人們變得更加強大的好時機。
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【有長線投資價值的領展】
領展房地產投資信託基金
LINK REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
股票代號:0823
股息率:3.9%
每股股息:$2.90
市值:$1500億
業務類別:地產業
集團主席:聶雅倫
主要股東:貝萊德(8.98%)
5年業績
年度:2017/2018/2019/2020/2021
收益(億):92.5/100/100/107/107
盈利(億):177/478/203/-171/11.9
每股盈利:7.93/21.7/9.56/-8.17/0.57
每股派息:2.28/2.50/2.71/2.87/2.90
(截至31/3為一個財政年度)
--企業簡介--
領展房地產投資信託基金,擁有一個包括位於香港、北京、上海及廣州之零售商舖、停車場及辦公室物業的多元化物業組合。
物業組合的零售設施主要為日常所需的需求,而停車場設施則主要為使用零售設施的租戶、顧客及鄰近居民提供服務。
以市值計,領展是亞洲地區最大型房地產投資信託基金,亦是全球以零售為主的最大房地產投資信託基金之一。
--房地產投資信託基金(REIT)--
【圖1】--領展物業組合
領展為一隻房地產投資信託基金,而根據信託契約,領展需確保每個財政年度、向基金單位持有人派付之分派總額不少於可分派收入總額之90%,另亦可加管理人酌情決定為可供分派之任何其他額外款項。
在上述財務數據中,見到盈利數字反而比收入數字大,由於收入主要為租金收入,盈利則包括投資物業公平值變動,即物業賬面上的升值都會反映,由於物業估值近年上升了不少,故反映在盈利數字中。盈利每年有較大升幅,就是由於香港近年的物業價值上升。
資產淨值只是評估領展價值的參考因素,估值上升雖令盈利數字上升,但不會為領展帶來實質收入,沒有真正的現金流,而在可分派給股東的部分亦不計算。
雖然估價有參考作用,但對實質盈利並非有直接幫助,故盈利數字未必能反映領展的賺錢能力。股本回報率亦是相同原理,故同樣難以反映真實面。
--去政府化。釋放價值--
【圖2】--物業分派資料
【圖3】--物業收入資料
領展在過往10年,租金保持上升,每年均有不錯的增幅,雖然不是暴升,但這種平穩上升的情況,證明是價值的逐漸釋放。
這反映領展在不斷市場化的前提下,賺錢能力不斷提升,能以市場價格去調整租金,而估值亦能與市場看齊,因為領展在上市前的賺錢能力很低,但上市後能提升賺錢能力,這正是價值的逐漸釋放,亦令領展成為優質股的特點之一。
不過要注意,領展已上市逾10 年,雖然釋放價值的過程仍未完結,但釋放較多價值的時期已經過去,即是高增長年代已過去,往後雖然仍有增長力,但將進入較為中度增長的年代。
--翻身商場提升價值--
自2005 年上市以來,領展已為數十個項目進行翻新,而接下來的5年,領展亦計劃花30億為約30個項目進行翻新,令資產價值及租金得以保持上升。
領展除了將原有的物業進行翻身,近年亦更進取地發展,近年完成的旺角彌敦道700號,就是其中一個例子。
領展以收購的模式取得物業,由於位置十分優質,於是領展將物業然後進行翻身,低層的部分,改建為商場「T.O.P」,善用了位置的優勢,大幅提升租金,從而令物業的價值上升。
【圖4】--「T.O.P」商場
在領展上市初期,可能因加租而令出租率受影響,但近年已轉成市場主導,加上領展管理亦已有一定經驗,故出租率不斷提升,由2009 年的87% 升至近年的96%。可見領展無論在資產價值、租金收入,又或是賺錢能力,多年來都不斷進步。
【圖5】--5年租金及租用率
由於領展擁有不少優質地點的商場,而這些商場只需翻新就能將價值大幅提升,雖然不少已完成,但餘下的商場仍有這個優勢。
同時由於領展有一定規模,成本較易控制,在融資或其他方面都有一定優勢;領展的債務組合實際利息成本由2010 年3 月31 日的4.30% 降至近年的2%、3%,成本絕對不高。
--發展前景--
發展方面,領展仍有空間。於2012 年,領展擴大其投資範圍至涵蓋香港所有可持續提供收入之非住宅用途物業類別,包括但不限於單幢式資產及綜合用途(以零售為主)之發展項目,但不包括酒店及服務式住宅。
2013 年,領展與中國內地其中最大的房地產發展商萬科簽訂戰略合作意向書,共同發掘中國零售物業的投資機會。現時中國的物業部分,按估值計約佔領展超過1成,而領展本身已有資產本身已很龐大,發展其他項目相比整個領展來說,影響暫時未算明顯。
另外,由於領展對自由行等的依賴比其他商場少,始終較為貼近民生,因此租金收入相對其他市場物業會較平穩,就算整體物業市場租金下跌,對領展的影響亦只會有限,故往後的租金收入及派息都能平穩發展。
領展過往年代的管理策略,是持有物業,翻身物業,到了近年,開始變得較為進取,會進行物業買賣,亦會買入物業翻身,雖然領展在翻身物業有一定的經驗,但近年的策略,難勉令風險度略有提升。雖然可提高長遠的增長力,但又同時增加了風險,投資者要明白這點。
--疫情因素--
領展的核心業務是收租,疫情對業務都會有少少影響,但從領展的財務數據分析,影響並不算大。
加上疫情只是中短期情況,並不是長期性,因此,只是疫情慢慢過去,領展就會回到更理想的業務水平,投資者只是忽視中短期情況,集中分析長期價值,就可以。
--投資策略--
綜合而言,領展是理想的優質股,有一定規模,坐擁不少優質商場,而餘下仍有一些有條件提升的商場,故仍有一些潛力。加上此股派息穩定,因此無論是收息又或是增值方面,領展都擁有條件,長線甚至永遠持有都可。
由於此股優質,因此市場估值往往不平,而息率有時會處3.5% 以下,雖然預期股息會逐漸上升,但較有耐性的投資者,宜等息率達4% 才投資,而最起碼的要求也要有3.5% 以上息率。
現時的股息率水平,可理解為合理區約中間位置,對於追求平穩增長及收息的投資者,已可以分注投資,長線持有。如果本身有貨的投資者,只要長線持有就得。
(本人為證券業持牌人士,未持有上述股票)
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去年我曾經質詢過,疫情期間電影或者是電視的連續劇要繼續拍攝,一定要有一個標準指引。
今年五月中雙北是第一波提升三級警戒的縣市,當時我在第一時間就接到製片、導演等各影視工作者的陳情,第一次面臨三級警戒,當下並不知道有沒有人知不知道能不能開拍?指揮中心要求一定要戴口罩,但拍戲時怎麼辦?影視工作者沒有一個標準能遵循。
我的團隊隨即將影視劇組的需求轉給文化部,甚至團隊還蒐集了曾經在美國迪士尼擔任劇組疫情管制人員(COVID-19 Compliance Office)的專家,看美國在不停拍的情況下,是什麼樣的經驗,並列成重點提供給文化部,包括:劇組疫情管制人員(COVID-19 Compliance Office)設置、防疫物資準備、個人防護具準備、拍攝現場空間消毒及通風、人流管制、防疫相關工作期程、用餐及交流管制等。
後來文化部的回函,但只限回給國會辦公室,並沒有公告讓縣市政府及影視從業人員週知,因此,我們進一步詢問文化部要不要公告周知,讓劇組可以有依據的遵從。可惜,問了好幾週,文化部在我質詢以前,態度仍然保守。
我要提醒,目前三級警戒並沒有禁止大家工作,而是請大家要注意防疫。劇組工作人員表示他們短期內可以停拍,但停拍沒有人知道可以停多久,三級警戒已經一延再延,大家的壓力還在蓄積著。
有些真的是檔期中不得不拍,卻沒有專業的指引,告訴劇組人員應該要怎麼做!劇組人員一直在問:「委員,文化部回給你的公文,我們可以不可以拿來當依據?」為什麼?因為他們要向警局申請路權怕被拒絕、現場開拍的時候怕被找碴、如果被民眾檢舉他們怕拿不出依據,他們沒有靠山!就因為文化部自己遲遲不公告、表態,全部一律推給指揮中心。辦公室後續正式發函給指揮中心,由指揮中心交辦文化部影視局研議公開,結果第二次回函更讓我失望。
這件事在質詢中,文化部也承認進度很慢,會盡速訂定防疫指引並公告,在本週二我也提出預算提案,要求文化部訂定專業指引保障劇組人員安全,也保護社區,並儘速公開。
我希望這件事不能再拖,盡快有個明確的標準,讓影視從業者,能有標準可依循!
2021-06-11,聯席委員會,文化部 李永得部長。
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大家讀書時,都會有課後留校的經驗,這個是政府開辦的兒童課後照顧服務中心,以公立的方式,請老師或者是安親教育人員,課後協助教育。
目前全台灣總共有1841間公立小學課後照顧中心,其中1635間是小學自辦,206間屬於委託私人機構辦理,將近9成課後中心的教職員、以及將近3000位鐘點制特教助理員,自 5 月 19 日配合教育部停課,所有學生在家線上學習後,就面臨停課沒有薪資的情況,一路停課到暑假,面臨將近三個月的無薪假。
這次紓困案針對短期補習班及兒童課後照顧服務中心員工薪資及營運成本補貼所需經費補貼 8 億,卻沒有涵蓋到公立小學「兒童課後照顧服務中心」的課照老師、高中職以下的「特教助理員」,沒有任何紓困能協助他們。
我因此接到了許多的陳情,辦公室在6月3日時發過公文請教育部再研議,在今天想請問一下教育部目前對於這個問題的進度。
教育部回覆,會對學校兼職或者兼課情況,納入研議,看是否能作為紓困補助的對象。
我希望教育部不要漏接這些教育職務,不論是課照或者是特教助理員,都是教學環境裡不可或缺的重要支柱!不能讓他們徬徨無助!
2021-06-11,聯席委員會,教育部 林騰蛟次長。
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