房市閒聊
今天看到社區群組貼出社區202105最新實價登錄，2房成交價已經29.x萬/坪，逼近30萬大關。
2019年我買進3房的成交價是21.x/坪，剛好兩年整的時間，一坪漲了8萬。（當然2房產品的單坪價格會比較高）
只是有感而發，單純換算一坪8萬的漲幅話，我的房子如果在現在這個時間點要買，要比2年前多花330萬左右才買的到。
對我來說這間房子是自住，不是投資，所以沒有炫耀的目的。
平均1年165萬的漲幅，如果不算投資的獲益，單純我跟我老婆工作的年薪，根本跟不上這樣的房價漲幅。
簡單來說，就是如果2021年的現在，我根本就買不起這間房子了.....
現在的年輕人如果沒有好的投資觀念，單純靠工作的薪水，根本跟不上資本社會的通膨，除非你上輩子積陰德，這輩子投對胎。
尤其是去年全世界實施了無限印鈔票，我真的認為只會讓通膨狀況更加劇烈，我不知道未來幾年房價會不會繼續漲，但我們可以從歷史經驗來推估未來的走勢。
下圖是我借用信義房屋指數來看房價趨勢，指數從2009QE實施開始，總共上揚到2013年底，總共指數上揚了5年時間。
因為我住桃園，所以我單看桃園的走勢圖
這5年大致上可以分成3階段
第一段：2009年初升段
第二段：2010年初-2011年底
第三段：2012年初-2013年底（末升段）
每一階段的斜率越來越陡....
再來就是2014-2019年底的整理期，指數大概跌到第三階段1/3處的位置，整理了6年。
現在是第幾階段我不確定，但我相信絕對不是第三階段，從去年QE實施不過一年多的時間，大家可以用歷史經驗來判斷。
這一年多的股市大多頭，相信大部分的投資朋友應該都有不少獲利才對，如果還沒有自住房屋的朋友，在這個時間真的要好好考慮要不要置產了。
以上只是單純分享，沒有任何買賣邀約，大家需要針對自己居住地的區域發展做判斷。
無限qe房價 在 Re: [閒聊] 各國無限QE後導致的資產泡沫問題- 看板home-sale 的推薦與評價
※ 引述《ceca (生活藝術大師 N)》之銘言：
: 再次釐清一下泡沫.
: 甚麼狀況會產生泡沫.
: 當這個東西的使用或需求價值低於它的市場價值時.
: 他就會產生泡沫.
: 而一個物體,他的價值有時候比較難定義.
: 例如黃金可能還牽扯到貨幣價值擔保,國家財力擔保的依據.
: 那...
: 和田玉你怎樣定義它的價值??
: 和田玉新疆籽料羊脂白玉的價值為啥是和田玉韓料一樣達到羊脂白的一千倍?
: 兩塊擺在外行人眼前你根本不會分,但是市場定義他們價值就差一千倍還起跳.
: (如果玉質細膩無結構無瑕疵,那幾萬倍到十萬倍)
: 然後最近和田玉新疆籽料因為原礦越來越少,所以價格暴漲.
: 這.....
: 那你說他會不會泡沫??
: 恩...哪天中國經濟垮台,和田玉就泡沫了,不用懷疑..XD
: 在幾十年前,和田玉雖然是中國四大名玉之首,但是還是上不了臺面.
: 檯面上的玉石是翡翠(非翠非中國四大名玉,主要是高品質翡翠主要產緬甸)
: 你幾十年前去珠寶展,你應該極難看到在展和田玉.
: 珠寶展除了鑽石彩鑽,鋼玉系列(藍寶紅寶祖母綠)之外,在下來就是翡翠.
: (翡翠的地位有點逼近鋼玉,略低一點點)
: 而你的石榴石,丹泉石,碧璽,海藍寶,月光石,就被翡翠踩在腳下,水晶則不入流.
: 這跟當年,台灣是中華文化的傳承者(中國破四舊,文化大革命,所以很多東西是台灣傳承)
: 台灣人愛翡翠,對和田玉比較冷淡.有很大的關係.
: 但後來中國把和田玉定義成國玉.
: 當然這除了跟和田玉最值錢的新疆料是中國本土之外.
: 也跟和田玉最囂張的年代是清代,最有名就是,乾隆愛玉,他愛的玉是和田玉為主非翡翠.
: 因此中國滿清皇族那一脈留下來的傳統也有關.
: 因此中國就把和田玉定義為國玉.
: 之後隨著中國經濟興起,和田玉就大翻身,一路炒做上去.
: 到現在珠寶展你就可以看到和田玉有一點存在感.
: 而中國似乎並沒有打算停止炒作和田玉,因此和田玉的地位繼續往上攀升.
: 但是你就知道,這東西價值的影響最重要的是中國的國力.
: 華人圈還是以翡翠為上,甚至東南亞文化圈都還是以翡翠為上.
: 所以中國經濟垮,和田玉就垮.
: 而和田玉的價值就是這樣一個比較模糊的定位.
: 你很難量化他,或是在實際價值上對她做出定位.
: 因此每次講泡沫,最有名的就是那個鬱金香事件.
: 後面還有養鳥事件.
: 物體本身幾乎沒有使用性的價值,造成他的價值很籠統.
: 所以當一些狀況讓大家對他失去興趣,他就會泡沫.
: 因為他沒有"使用價值"去做支撐.
: 但資產就不一樣.
: 資產這個東西是有實際價值的.
: 例如公司股票,他的價值來至於公司的資本,來至於公司的營收.
: 所以他既有所謂的其他價值做擔保,也有所謂的收益性.
: 當然你在看好看壞的情況下會對他的股價產生波動.
: 可是一間超賺錢的公司,或是一間公司資產超龐大的公司的股票.
: 你很難讓他變成廢紙...他最多就是跌很慘跌到超跌狀況.
: 但是當他超跌後,就會有人因為她既有的價值再去把它低價收購起來.
: 大同公司不就被人家收購股票,主要目的就是像中他的不動產價直??
: 所以這時候,各位少年股神不就很會算他的本益比,算他的股東權益,這你們很專業的阿.
: 這不就所為什麼價值型投資..XD
: 巴菲特不就最愛價值型投資,看你價格被低估就把你買下來??
: 因此股價的泡沫通常發生在股價遠超過它的價值的時候.
: 而它的價值認定就是公司的股東權益,以及營收和獲利能力.
: 那回來看其實最簡單的不動產..XD
: 不動產這可是"剛性需求"資產.
: 他既不是消耗型的必須品,例如米飯,蘋果....
: 他又不可以取代,你不可能說你今天晚上睡房子,明天就改睡飛機上...
: 所以他的定位就超簡單.
: 那就是他"住"的價值.
: 因此住的價值決定不動產的價值.
: 而這時候,住的價值怎樣定義??
: 這就更簡單了.
: 最簡單的就是租金..
: 你要為住付出代價最好的量化就是,你去租房子要多少錢.
: 對屋主而言他就可以透過這個資產去取得價值收益.
: 因此,不動產的價值取決於租金!!!!!
: 但是一間一萬塊租金的房子,他應該多少價格?
: 那之後就只是金融的數學問題.
: 因此才會延伸出我每天講的.
: 出租投報率 vs 資金成本+持有成本.
: 當你出租投報率高於另外兩者,那你的價格就是被低估.
: 無論他今天是一坪50萬還是200萬,他就是被低估.
: 因為你全額貸款去收租你還會賺錢,這叫做無本套利.
: 無本套利在資本市場是不合理的存在!!!!!!!!!!
: 所以資產價格不應該低於這個數字.
: 所以你一間1萬塊的房子,他一年收租12萬,利率1.3%,稅金5000塊.
: 那他應該是888萬.
: 而當你高於這個價格,就代表你買房子不如租房子比較便宜的概念.
: 因此就會產生泡沫.
: so...不動產的泡沫就是回歸到基本公式去判斷.
: 這無敵簡單.
: 當你出租投報率低於另外兩者總和,他就是價格被低估.
: 跟甚麼鳥薪資房價比,跟甚麼GDP,跟甚麼人口空屋率..
: 也不能講沒關係,這些東西會影響"租金"
: 因此,所有的關係都已經被計算了.
: 計算下來阿她就是被低估,你看到他一坪20萬漲到60萬,他還是被低估.
: 漲三倍會不會泡沫?
: 阿他價值被低估泡沫個擔擔麵.
: 但像中國房價就是被大高估.
: 出租投報率1%,房貸利率就4~5%.靠夭哩.
: 阿你傻了才會跳入這個市場.
: 只是因為他是威權政體+有很多手段,所以才硬壓制房價不泡沫化.
: 但是,中國的房價就算現在打對折我也不會買.
: 除非他價格回到基本面上(無論是大跌跌更多,還是他利率大幅降低,都可以)
: 因此不要整天漲多少要泡沫
: 阿你連泡沫是甚麼都不懂還整天泡沫泡沫..XD
: 需求怎麼看?你說人口變少空屋率高就是需求小於供給?
: 你說的蒜??你的依據是甚麼?
: 這就是完全不動不動產的人在那邊幻想不動產..XD
: 另外,為啥會漲很多.
: 199x年的房貸利率是多少?6%耶.
: 現在是多少?1.3%耶.
: 那房價要漲多少?
: 就算算上稅金那個定數,也差不多要漲五倍耶.
: 這還不包含租金調漲的bounce.
: 阿你台灣大多數的房子漲五倍了嗎?
: 還沒阿.
: 那...是不是還有得漲..XD
: 阿你在泡沫個甚麼擔擔麵??.
: 你在這世界少數房價被低估這麼大的市場中,不好好把握機會..XD
: 哪天房價漲到基本面了,變成難操作了.
: 你到時候才叫做買也不是不買也不是.
: 所以漲太兇會怎樣?
: 會繼續漲阿..
: 不然難道泡沫嗎?
今年6月後我已經不敢勸買房了
目前供應鏈還是卡卡
另一方面是美國無限QE
台灣建商逮到機會當然狂漲
開張吃三年
人性嘛！追高
越說高就越要買
炒房不就是這樣嗎？
至於明年疫情緩和 (特效藥出來+疫苗普及)
供應鏈恢復正常
你說房價還會這樣奔跑嗎？
我認為會稍微冷卻
但要回到過去的日子很難
基本工資 軍公教漲薪水的意思就是
物價要漲了
去年前年說破嘴還被說是炒房仔
是幫你成家立業啊
今年建議觀望
美國停滯性通膨會不會給你來一發提早 縮+升
一直到明年
變數都很大
話說
台G電到底有沒有要去高雄啊
高雄建商直接封盤拉漲
到時候沒去就好笑了
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再蓋個三年吧？
禿鷹都是哪裡熱鬧就去炒一波
然後再到下一個地方去炒
老實的買房人常常都去接盤子
要能分清楚是炒作
還是硬支撐
英俊過頭那位大叔當年就是靠GG
什麼是硬支撐呢？
如竹北
10萬青年10萬肝
台灣以肝立國
好不容易來個GG
撿到槍
衝過頭的地方一定會倒退
海水退了就知道誰沒穿褲子
所以不要追漲
人多的地方不要去
但不可能回到疫情前的房價了
※ 編輯: Unsullied (118.168.75.46 臺灣), 10/15/2021 11:18:47
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