關於 派息月份 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

我喜歡閱讀自己以前寫的文章，原因是可以了解以前的思路和想法，對refresh自己的投資思維很有幫助，這也是我堅持繼續寫blog的主要原因。本次重溫的舊文寫於2016年，記得我第一次公開分享REITs+Bond的操作大約是在2015年中，之後在東方日報專訪、iMoney的兩次專訪、經濟一週、壹週刊和明報等媒體的訪問中，媒體對於我這種投資操作都感到頗新鮮，有關報導的著墨也比較多，市場慢慢越來越多人有興趣去接觸一直以來被視為低收益、又悶蛋的兩種投資 - 房託和債券。

開始寫這個博客是在2015年中，寫這個博客的目的正是想帶出投資並非只有大家所熟悉的股和樓，不少大家認為是悶蛋、被忽略的投資其實也值得大家去研究。投資講求資產配置和多元化的現金流，多好的投資，如果過份單一和集中，也不健康。

本次重溫的舊文寫於2016年，當中最後一段我直至今天仍然認為相當重要：「投資，沒有永遠必勝的方程式及策略，投資心態及紀律性才是致勝關鍵。面對不同的市況，任何的投資策略都需要不時靈活微調，一成不變的投資方式不可能永遠長勝。」

【 REIT+Bond的現金流再投資操作】（舊文重溫）

//有讀開本blog的讀者可能都會知道筆者持有的金融資產組合以「REIT + Bond」組合為主，之前的文章也有介紹過。Bond 以短債為主，一般不長於3年(部份有5年)，會利用債券本身的倉值(LTV)做槓桿投資，增加回報率。REITs一般不做槓桿，利用其價格波動性(Volatility)較低及高倉值的優勢，可作為槓桿債券組合的有效緩衝(Buffer)，並作為滿足臨時現金需要的「提款機」，提升了整個投資組合(Investment Portfolio)的資產流動性及穩健性。

債券組合本身的設計是將不同派息月份的債券放在一起，使每月均會收到債券利息，以達至每月出糧的效果。債券利息每月有多有少，筆者會用於再投資(Re-invest)優質、前景看好、平穩增長的REITs組合，如領展(823.HK)、越房(405.HK)和某新加坡REIT等。

筆者本身是一個具有高度投資紀律的人，知足，不貪圖爆炸性的股價收益(有自知之名，知道自己無炒股賺錢的天賦及時間)，只注種現金流及長遠的財富累積，相信「有數得計」的投資才能有效利用複息的威力(Power of Compound)累積財富。

筆者堅持以上投資策略多年，由筆者畢業後初出茅廬踏足社會工作開始，多年來行之有效，一開始時個餅雖然不大，但只要心態及策略方向正確，有計劃下堅持，要做大個餅不難。目前整個「REIT + Bond」組合市值翻了很多倍，而最重要是組合能續產生穩定的現金流。「REIT + Bond」資產配置的現金流再投資操作使REITs的持倉比例越來越高，亦即是槓桿緩衝的Cushion越來越厚，使組合越來越穩健，加上近月債券及REITs價格大幅升值，組合槓桿(Portfolio Leverage)已變得越來越低。

早前投資機會成本概念 一文曾解釋過，買債與買股票或REITs的策略和考慮是有分別的，當債券價格上升，Market YTM下降 (不是Historical YTM)，繼續持有的機會成本就會上升。由於債券有到期日，臨近到期日債券價格會回歸Par (100)，因而沒有長期收益增長的優勢，這點與投資REITs和決定是否繼續持有的策略有重大分別，這是為何筆者會選擇以債券組合作槓桿投資收取高息，再用定期收取的債息re-invest REITs，作為長遠資本增值、財富累積的基石。

在近月債券及REITs的升浪中，筆者選擇減持債券take profit獲利，而REITs一股不賣正正就是上述原因。由剛出來工作直到到現在，筆者從未沽出過一股REITs組合內的持倉，無論REITs價格升得多高，只要基本面沒變，派息的背後有盈利支持(可參考高息股 派息與盈利同步的重要性 )，筆者從來不理會其價格，無論升得多高跌得多低殘，筆者依然定期一股一股的增加持倉。直至目前為止，REITs組合的表現從沒有令筆者失望過，這裡指的不是股價，而是實實在在的盈利增長及派息。

基於市況的轉變，筆者「REIT + Bond」組合的比例及操作模式也作出了相應的調整。沽出債券所獲得的資金大部份已用於買入某優質REITs，目前REITs組合的持倉比例已遠較債券組合高，本年內不排除可能會進一減持債券的比例。因此，REITs價格的上升只會增加筆者再投資的成本，除非找到其他更好的、更值得投資的機會，否則這將會是現金流再投資操作的障礙。投資策略最重要是考慮投資組合收益的可持續性，而投資旅程從來都是長達數十年的旅程。心態、計劃、策略、執行，是最重要的因素，缺一不可...//
http://starnman84.blogspot.hk/2016/08/reitbond.html?m=1

【Starman：債券槓桿不用盡，REITs緩衝要夠！】

怎才算得上是「財務自由」？每月被動收入要有$2萬？3萬？還是4萬？對辭職創業、尋找理想，更要照顧家庭老幼的Starman（Starman 資本攻略）來說，每月要有12萬的被動收入，才是真正的財務自由。要達成這目標，他設計了以REITs（房地產信託基金）及Bonds（公司債券）為主的「Bond + REIT」被動收入組合。

Bonds的部分以短債為主，年期不長於3年（部份有5年），Starman會利用債券本身的倉值（LTV）做槓桿投資，增加回報率。所謂槓桿投資債券（Bond Leveraging）是指買入一隻債券後，將之抵押予銀行，利用銀行低息融資的優勢，根據該債券的融資率向銀行貸款借回相當部份的資金，將套現出的資金再度買入該債券，如此類推，重複操作。

至於REITs的部分，一般不做槓桿，而是利用其價格波動性（Volatility）較低及高倉值（即高融資率）的優勢，作為槓桿債券組合的有效緩衝（Buffer），並成為滿足臨時現金需要的「提款機」，提升整個投資組合的資產流動性及穩健性。要做到「Bond + REIT」組合有足夠的防守力，首要記住債券組合槓桿不用盡，REITs組合Buffer要充足，才能令組合立於不敗之地。

由於債券每半年派息一次，Starman就將不同派息月份的債券組合在一起，使每月都收到利息，達至每月出糧的效果。他會將債券利息用於再投資（Re-invest）優質、前景看好、平穩增長的REITs組合，如領展（00823）、越房（00405）和持有又一城的新加坡豐樹信託等；而REITs組合亦會定期每半年派息一次，因此「Bond + REIT」絕對是一個擁有穩定現金流的投資組合。

Starman選擇投資債券是因為其相對低風險、高融資率、高現金流的特性，可以運用低息環境下的便宜資金進行有效套息交易。債券的缺點並不是眼前的現金流多少和回報的高低，他的優點正正是他的缺點，因為債券最大的特點是其保本的特性（債券到期取回本金），同時亦表示它未能做到資本增值的效果。

但在不斷量化寬鬆的大時代下，銀紙長遠會以高速貶值，沒有資本增值的力量實在難以抵抗未來的通貨膨脹。要做到投資組合產生穩定現金流，又能收得像實磚般具有長遠資本增值效果，使用債息再投資REITs必然是不二之選；同時REITs具有高倉值及高而穩定現金流的特點，兩者除可互補外，亦能相互作出再投資的操作，優化整個投資組合，使雪球越滾越大！

想知道更多實現財務自由的觀點和方法，歡迎到天窗網上書店購買其著作《現金流為王》：https://goo.gl/v8V6GQ（電子書試讀：https://goo.gl/oltaJC）！
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各位如果在投資方面有任何心得，歡迎留言互相交流一下。

「REIT+Bond」的現金流再投資操作

有讀開本blog的讀者可能都會知道筆者持有的金融資產組合以「REIT + Bond」組合為主，之前的文章也有介紹過。Bond 以短債為主，一般不長於3年(部份有5年)，會利用債券本身的倉值(LTV)做槓桿投資，增加回報率。REITs一般不做槓桿，利用其價格波動性(Volatility)較低及高倉值的優勢，可作為槓桿債券組合的有效緩衝(Buffer)，並作為滿足臨時現金需要的「提款機」，提升了整個投資組合(Investment Portfolio)的資產流動性及穩健性。

債券組合本身的設計是將不同派息月份的債券放在一起，使每月均會收到債券利息，以達至每月出糧的效果。債券利息每月有多有少，筆者會用於再投資(Re-invest)優質、前景看好、平穩增長的REITs組合，如領展(823.HK)、越房(405.HK)和某新加坡REIT等...
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剛成交公布: 第2594成交(100%堅): 成交1.15億，感覺6.5分位。荃灣大河道10至20號地下2及3A舖，卓悅自用舖，是路德圍最旺位，大蝕讓! 建築面積1500呎，及自建閣1500呎，卓悅自用租金27萬，回報2.8%。原叫1.5億，成交1.15億。 簽約日期至2021年6月11日。

2013年2月15日原業主卓悅以1.55億買入，剛剛好是DSD於2013年2月23日生效前，只付4.25厘印費。總成本約1.631億， 原業主是卓悅，卓悅控股權(40.4%)已經在2020年2月份轉手給副主席陳健文。

以1.15億計算，連手續費，蝕近5000萬。

此舖於2020年5月曾經傳出是佳寶以1.61億買入，流料。 再之後又以1.05億註冊，後來賠訂收場。今次一定堅!

https://www.hk01.com/article/572126?utm_source=01appshare&utm_medium=referral

超旺位，門面35呎，可日後分間三四間舖賣，每間賣三四五千萬間唔難，感覺6.5分位。

這單已經是卓悅有關人士一年內第三單蝕讓， 對上兩單是元朗大馬路81號全幢成交9300萬及金魚街138號地下成交7800萬。兩單帳面都蝕4200萬及500萬。連今次帳面蝕4000萬，合共蝕近九千萬帳面 ?

https://youtu.be/1dusZ4uQTsY

https://youtu.be/n3_JBZ3U9Qg

這間舖2010年投資者林子峰曾經以1.23億買入，於2013年用1.5億賣給卓悅。

Note: 評分基準，5分市值，10分超平，一分騙案(超貴?)

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盛滙商舖基金2016年成立以來，已成功買入54間街舖，賣出33間。長遠目標向買入1000間賺錢的街舖邁進?。李根興 (盛滙商舖基金創辦人)

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第二季開始集資啦! ? Join if can.

《2021年第二季商舖基金集資》 目標集資上限港幣6000萬(最低投資金額300萬)。我額外加碼2000萬，合共8000萬。我保持25%以上基金持股。李根興

【盛滙商舖增值基金】2021年6月講座

基金如何運作？基金如何升值？基金如何派息？

盛滙專注投資香港商舖，讓客戶以較低資金購入基金參與商舖投資（低至港元300萬），相對於購入單一商舖動輒過千萬元，投資基金的客戶等同以較低門檻投資多間商舖，更可分散風險。

盛滙將於6月舉辦多場基金講座，讓你深入了解【盛滙商舖增值基金】。

首輪講座：6月10日 至11日 (4–5pm) (Full)
次輪講座：6月15日 至17日 (1–2pm) (Full)
加場: 6月18日 (4-5pm) (Full)
加入 Waitlist

地點：中環新世界大廈1座1502-3室 (本公司會議廳)
對象：按證監條例，只適合持有八百萬港元以上流動資產(非物業)人士參與。

註：疫情期間，每場只限六位。參加者須全程配戴口罩及保持1.5米社交距離。

報名方法(網上登記)：

https://edwinlee.com.hk/%e8%ac%9b%e5%ba%a7/

查詢： 2830 1111 (Suki/Monica)
WhatsApp： 9218 5223

想直接開戶投資，可聯絡我(李根興) whatsapp 9036 1143 或 Marc 6092 6444 / Joe 9250 6708 / Vivian 9311 9274 / Mani 9669 1789 / Ashley 5464 7070 / Monica 9305 8194 或致電 2830 1111

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#商舖基金 #買舖要買得PRO

哈佛知識分享: 做生意，七大困難選擇! 

七條策略問題 Seven Strategy Questions《第七: What Strategic Uncertainties Keep You Awake At Night? 公司有什麼變數令你夜晚瞓唔著呢?》

Everybody watches what the boss watches. 老闆䀹實乜，同事們就䀹實乜! 你應該䀹實乜呢?

Business is about making tough choices. 上六集就講咗 Who is your primary customer?  公司股東、顧客、員工，邊個行先? 追數，應追邊三條數? 公司應有邊「十誡」? 如何令員工在適當壓力下發揮創意? 同埋同事們之間有幾願意互相幫助? 

今集我會同你探討第七個策略問題，亦都係最後一個: What Strategic Uncertainties Keep You Awake At Night? 公司有什麼變數令你夜晚瞓唔著呢?

根據哈佛教授 Bob Simons 呢本書 Seven Strategy Questions，only three things in life are certain: (1) death, (2) taxes, and (3) the fact that today's strategy won't work tomorrow. 三樣嘢肯定: 死亡、交稅、及做生意策略要隨著時間改變。

你公司提供嘅產品/服務，如果永遠一成不變，無論現在點好，遲早會畀人淘汰。  道瓊斯 工業平均指數成分股有30隻，25年前後，超過一半成份股都已經被剔除。

當中一隻嘅股份依然非常成功，就係強生，Johnson & Johnson。 第二集同你講過，佢哋 Credo 教義，係 Customers Come First 嘅公司。 Credo 最後一句: "When we operate according to these principles, the stockholders should realize a fair return." 

咁佢股價表現如何? 如果你1944年買咗強生1股，當年強生 IPO 上市，招股價是$37.5 美金。如果你由1944年揸一股到呢本書出版嘅時候 (即2010年)， 期間再 reinvest 你收到的股息去買多啲強生股票，你所收的股息連同股價升幅，到這本書出版，合共累積收到超過90萬元美金。Yes! 由1944年嘅$37.5美金，至2010年收到合共90萬元美金。等如65年間，年化增長17%。 Grow 17% every year for 65 years! Wow! 

佢點做? 睇下呢個 Johnson & Jonson(強生) 嘅table， 每年嘅 profit planning 由 functional, company, group VP 至 executive level 逐層逐層上， 一年上四次，revisit and revise continously. 

2013年就做定2014年同埋15年嘅 profit plan, 再做多額外5年，10年嘅projection，即2020及2025年。

2014就做定2015及2016年嘅 profit plan, 再 revisit 上年做過嘅5年10年計劃，即重溫2020及2025年嘅 projection，睇呢幅圖， 如此類推。

如果數字同當初預期有所出入， 會 face -to-face 問下屬: 
(1) What has changed? 
(2) Why? 
最重要，(3) What are you going to do about it? 

Keep it simple. Johnson & Johnson, 就係因為不斷地問這三條問題，過去幾十年都能夠 就住市場適應改變。

唔好講到大公司咁複雜， 即是你係個屋村入面做間茶餐廳，What Strategic Uncertainties Are Keeping You Awake At Night? 有乜風險令你夜晚瞓唔著? 

怕你個廚師走咗去? 怕你個業主大幅加租? 怕突然間一大批你啲食客食物中毒? 怕你條村啲人口味變化， 鍾意食日本餐，唔再食茶餐廳? 怕翠華/太興開入來你邊村，咁你就無得爭?   Whatever it is! 除咗怕，你打算點應對? 點樣能夠做到兩手準備? 

如果有日，你盤生意條數唔靚，我問你: 
(1) What has changed? 有乜改變咗? 
(2) Why? 點解? 
And (3) What are you going to do about it? 咁你打算點做? 

你會點回答我? 

我做商舖基金，都有好多嘢怕。 經歷過社運/肺炎， 連舖王鄧成波都話唔係「百年一遇」，係「百年不遇」。 我都好怕個市大上大落。 我亦都好怕個個 shopping online 以後街上無晒人行街。我更加怕以後社會動盪，冇曬遊客來港。 我亦都怕中原/美聯/長實/新鴻基會搞個商舖基金同我直接對撼。但怕有用咩，最緊要能夠做兩手準備。 我爸爸教我: 「永遠要作最壞的打算!」

2021 今年我公司目標要買入港幣五億街舖，沽出兩億，對外集資起碼每季港幣6000萬， 基金派息六七八厘，及年回報達至10%。 每季度我同公司管理層都會 review 以上數字， 稍有偏差，就會問自己以上三個問題: 

(1) What has changed? 
(2) Why? 
(3) What are we going to do about it? 

有乜改變、點解、同我們點辦? 

你盤生意呢? What's keep you awake at night? 

今次一連七集同你分享咗我係哈佛學到嘅 Seven Strategy Questions 七條策略問題: 

(1) Who is your primary customer?  誰是你首要顧客? 
(2) How do your core values prioritize shareholders, employees, and customers? 你的核心價值，公司股東、員工、顧客、邊個行先? 
(3) What critical performance variables are you tracking? 追數，應追邊三條數? 
(4) What strategic boundaries have you set? 公司應有邊「十誡」? 
(5) How are you generating creative tension? 如何令員工在適當壓力下更有創意? 
(6) How committed are your employees to helping each other? 同事們之間有幾願意互相幫助? 
(7) What strategic uncertainties keep you awake at night? 公司有什麼變數令你夜晚瞓唔著呢?

我營運自己全間嘅商舖基金公司都係 based on 以上七條問題辦事，Really! Every single one of them. 希望一連七集，以上七條問題亦對你點做生意有所啟發。

有興趣聽多啲，可就來我六月份最後兩場星期六嘅早餐會啦! 希望到時見到你。Have a good business, have a good life! 

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五／六月份早餐分享會 Topic: The Seven Strategy Questions by Harvard Professor Robert Simons 

哈佛分享: 七條做生意策略問題

2012至2014間，我連續三年在哈佛上了 Robert Simons 的堂，畢生受用。我自己成間商舖基金公司都是建基於這本書。

有興趣 sign up la ? 每次限四位 (包括我)。 人多傾唔到計。

5月1日或8日或15日或22日或29日或6月5日或12日，星期六早上9時開始，約三小時。地點中環。

對象: 管理層/生意經營者/創業者，連我限4位。

有興趣參加的話，請 whatsapp 你的名片給 Suki (我助手) (+852) 5566 1335。

大家交流做生意最重要的幾條問題。

我唔係靠呢行搵食，免費，我請食早餐 ? Be friends ..... 有機會到時見你。李根興 Edwin

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哈佛知識分享: 做生意，七大困難選擇! 

七條策略問題 Seven Strategy Questions《第六: How Committed Are Your Employees To Helping Each Other?  同事們之間有幾願意互相幫助?》

從前有三個工人砌磚頭:

第一個，做又36唔做又36， 梗係砌得又慢又冇心機，等收工工。

第二個同佢講，係每嚿磚頭畀多佢兩毫子， 動力梗係加倍! 

第三個同佢講砌磚頭原來係喺起間教堂，等村民可以同神溝通，令人民心靈/世界更加美好。 我估第三個砌曬自己嗰啲之後 ，都可能幫埋側邊個人砌。

以上故事帶出咩理念? 

Business is about making tough choices. 上五集就講咗 Who is your primary customer?  公司股東、顧客、員工，邊個行先? 追數，應追邊三條數? 公司應有邊「十誡」? 同埋如何令員工在適當壓力下發揮創意。

今集我會同你探討第六個策略問題: How Committed Are Your Employees To Helping Each Other?  同事們之間有幾願意互相幫助?

根據哈佛教授 Bob Simons 呢本書 Seven Strategy Questions，上面提及嘅砌磚頭， 就好似公司管理咁， 做又36，唔做又36，肯定唔啱。 無曬推動力! 

想畀員工多啲獎賞鼓勵?

有啲公司， 行 trading strategy: you eat what you kill ... 每個人係 more self-interested， 可能行 commission 佣金制度。

有啲嘅公司，行 solution-based strategy: more teamwork approach， 流程較複雜，可能行 bonus pool 花紅制， 甚至乎有埋 stock options 或 ownership plans. 

無話對與錯，最緊要搞清楚。

好似做地產經紀咁，如果你顧客唔幫襯你，好輕易可以幫襯其他人，即係客戶有 low switching costs, 餐搵餐食餐餐清，公司內部又同一時間可以有好多人以一樣產品跑數，內外競爭較激烈， 做到做到，做唔到就做唔到，好輕易用錢去量度嘅話， 你係行緊個 trading strategy，行佣金制度去鼓勵員工較適合。有得「經紀」兩隻字，基本上都係咁。 以前我係「生意經紀」， 買賣過千單生意仔， 同事們都係行佣金制。 做到 deal 就出佣。

但佣金制亦有利有弊，利嘅就係簡單直接，you eat what you kill. 弊嘅，就係同事們可能會變得較短視、自私、 同埋未必從公司/顧客利益層面著想， 總之就先袋佣金先。 因此你間地產經紀個盤好唔好，佢一定話好。 話唔好，都只係因為有另一個想介紹你買。因此 ....No offense ... 俗語有云: 「經紀靠得住、豬乸會上樹!」 

有啲公司，好似投資銀行咁， 攞咗單 deal 返嚟要成 team 人一齊做 (i.e. 一齊搞上市或收購合併)， 客戶嘅關係係較長久、 成條價值鏈 value chain 比較 複雜，唔係賣咗就算， 好難簡單地用錢去量度邊單一個人做得好或差， 反而同事們嘅 willingness to help each other 係更重要，咁就可能行一個定期嘅花紅 bonus 制度更佳。

因此有啲公司，除了有人工老底 、bonus 以外，又有其他 deferred compensation, stock grants and stock options. 集團、公司、團隊、個人表現各佔15％至35％。

呢本書話，根據MIT 教授Douglas McGregor 1960年 Paper "The Human Side of Enterprise"， 鼓勵人嘅行為有兩種理論 Theory X and Theory Y. 

Theory X 就係話人嘅本性係唔鍾意做嘢㗎，天生惰性。管理就係話要依賴上司叫下屬做乜，需要 extrinsic reward and threat of punishment 畀條蘿蔔或者用條鞭打，外來嘅獎勵或懲罰，人才會有推動力做嘢。即係出佣金或者派花紅。

Theory Y 就係話人可以從工作得到滿足感，intrinsic reward 發自內心嘅回報， 例如個人嘅出色表現，同埋自己對工作嘅認同，咁就是大推動力。

Theory X and Theory Y 並不是 mutually exclusive (互相排斥)的。如果你能夠好好運用 X 同 Y， 同事們從工作得到滿足感 (Y) ，又能夠得到外來回報 (錢 - X)，相信佢哋推動力會更大。

我自己做商舖基金，除咗純粹炒炒賣賣， 都希望為社會做啲正面嘅事。我哋公司嘅 Mission : Creating Shared Value for Shops 為商舖創造共享價值。即係即使我們買入間舖1000萬，希望沽出2000萬以外， 我都更希望投資者、租客、同事們、公司同個社會都賺到錢， 個雪球才會越滾越大。自己袋晒無意思。

Theory Y - 同事們都先要 buy in 以上信念， Take Pride in the Purpose, 工作才有更大滿足感及推動力。

但只係 Theory Y 嘅 Intrinsic Reward 唔夠，要配合 Theory X 啲 Extrinsic Reward, 例如升職、加薪、出佣、出花紅，才會推動力更大。 

因此我自己公司，獎罰都要好分明。我每季每半年都會出exactly 三成嘅商舖基金管理費收入，放落個 bonus pool，以花紅形式派發畀同事們。有派息就派，咁同事們先同投資者利益一致。但唔係分餅仔，係參考每個同事表現嘅 scorecard， 即係對公司嘅 value chain 貢獻程度: 集資、入貨、執靚間舖、招租、出貨、售後服務，按個人表現同團隊合作性分花紅。 My favorite song ... 大家坐埋同一條船，大家水漲船高。

你呢? 你嘅 Theory X and Theory Y 又點啦? 好似一開頭個故事咁，點令同事們更有動力砌磚仔同互相幫忙呢? 

有興趣聽多啲，就來我六月份最後兩場星期六嘅早餐會啦! 下一集，最後一集，同你分享下，What Strategic Uncertainties Keep You Awake At Night? 公司有冇變數令你夜晚瞓唔著呢? 

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五／六月份早餐分享會 Topic: The Seven Strategy Questions by Harvard Professor Robert Simons 

哈佛分享: 七條做生意策略問題

2012至2014間，我連續三年在哈佛上了 Robert Simons 的堂，畢生受用。我自己成間商舖基金公司都是建基於這本書。

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5月1日或8日或15日或22日或29日或6月5日或12日，星期六早上9時開始，約三小時。地點中環。

對象: 管理層/生意經營者/創業者，連我限4位。

有興趣參加的話，請 whatsapp 你的名片給 Suki (我助手) (+852) 5566 1335。

大家交流做生意最重要的幾條問題。

我唔係靠呢行搵食，免費，我請食早餐 ? Be friends ..... 有機會到時見你。李根興 Edwin

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