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🔆月旦匯豐專題🔆
▍抵押權專題研究
【作者】 陳榮隆．謝哲勝．吳瑾瑜．吳光陸．蔡明誠．劉宗榮．溫豐文．林清汶．陳洸岳．林洲富等教授
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🔸【收錄專題】
　🔹新普通抵押權法之評析／陳榮隆 教授

　🔹抵押權內容自由原則／謝哲勝 教授

　🔹抵押權所擔保債權的範圍／謝哲勝 教授

　🔹抵押權設定契約書所記載的債權為抵押權效力所及
　　──最高法院101年度台上字第570號民事判決評釋／謝哲勝 教授

　🔹抵押權標的物之範圍與拍賣標的物之擴張
　　──最高法院100年度台上字第4號民事判決評析／吳瑾瑜 教授

　🔹拍賣抵押物之範圍／吳光陸 律師

　🔹抵押權效力是否及於從物及附屬物／蔡明誠 教授

　🔹民法物權編修正後，
　　抵押物的滅失與保險人代位權的行使／劉宗榮 教授

　🔹抵押權設定後其他權利的設定／謝哲勝 教授

　🔹抵押權對抵押物用益之拘束力／溫豐文 教授

　🔹對於民法第867條抵押權追及性之研究與建議／林清汶 教授

　🔹抵押權次序之讓與或拋棄／溫豐文 教授

　🔹後次序抵押權人請求塗銷先次序抵押權之可否／陳洸岳 教授

　🔹抵押權人之優先受償範圍
　　──以增建建物為中心／林洲富 法官

　🔹空地抵押建築物之併付拍賣／吳光陸 律師

　🔹民法第877條第2項適用之商榷／吳光陸 律師

　🔹因除斥期間經過而抵押權消滅的問題／蔡明誠 教授

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你們家也遇到這種事嗎？

一樓住戶占用了地下室？頂樓住戶占用了屋頂平台？

最近有當事人提出了這樣的問題？

＂住在公寓一樓的人，可以占用地下室嗎？＂
＂住在公寓頂樓的人，可以占用屋頂平台嗎？＂
＂地下室和屋頂平台的所有權，到底是誰的？＂

首先，從地下室的部分討論起。

原則上，要認定地下室的所有權，就是以「建物登記謄本」為準。
若在「建物登記謄本」上，地下室登記為單獨所有者，地下室之所有權即屬於登記名義人單獨所有。
若在「建物登記謄本」上，地下室登記為公寓住戶共有者，地下室之所有權即屬登記名義人全體「共有」。

但是，萬一地下室是「未辦保存登記」的建築物，怎麼辦呢？
這裡就要區分地下室是否具備「構造上」及「使用上」之獨立性，是否可成為獨立之物權客體。
若在「構造上」及「使用上」具備獨立性，則地下室可單獨成為一個所有權的客體，則何人是地下室的原始起造人，何人就有地下室的所有權，例如：建商。
若在「構造上」及「使用上」不具獨立性，地下室屬於建築物之附屬物，按98年修正前民法第799 條之規定，則推定為各區分所有人之「共有」。

不過，即使地下室屬於住戶「共有」，一樓的住戶，可能還是會有地下室的「使用權」。
怎麼說呢？因為共有物可以「規約」或「分管契約」約定的方式，來約定共有物使用收益的權利。
所謂的「規約」，是指依公寓大廈管理條例，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。
但是，在84年公寓大廈管理條例施行前，並沒有「規約」這種制度存在。
在當時，關於地下室這類的共有物，使用權如何安排，就要依共有人間是否有「分管協議」來作認定。
而「分管協議」又包括「明示分管協議」及「默示分管協議」。
所謂「明示分管協議」，指的是白紙黑字寫的清清楚楚的協議。
那「默示分管協議」呢?
按照法院實務的見解，「默示分管協議」需具備兩項要件：
共有人間「實際劃定使用範圍」，對各自占有管領之部分，互相容忍。
對於他共有人使用、收益、各自占有之部分「未予干涉，已有多年」。

實務上曾經發生的案例是，有一位一樓的屋主，在民國68年購買新建案一樓的房地及地下室，一直使用至今，當初購買一樓的價格，是高於其他樓層；建商在與其他樓層住戶的買賣契約中也有約明，地下室歸一樓所有人使用；再者，一樓室內及公共梯間都有通往地下室的樓梯，但都只有一樓屋主可以開啟。因此法院認定住戶之間，是有「分管協議」的約定存在，一樓的屋主有地下室的使用權。

接下來，討論關於屋頂平台的部分。
屋頂平台的部分，其實與地下室之性質類似，不過屋頂平台在「構造上」及「使用上」通常不具獨立性，是屬於建築物之附屬物，因此，屋頂平台之所有權通常都屬於各區分所有人之「共有」。既然是「共有」，那同樣的，在使用上也會像地下室的部分一樣，有「規約」及「分管協議」適用的問題。

總結來說，即使今天公寓住戶「共有」地下室或屋頂平台的所有權，但也不一定代表共有人就有使用權，在屬於「共有」的情況下，還是要看當事人間有沒有「規約」或「分管協議」的存在，而有沒有「規約」或「分管協議」的存在，就是在訴訟上要如何去舉證的問題。

其實這一類的案件類型很常見，分享給大家，長點見聞。

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140514東森 買屋約定鄰居不得為凶宅 法官判定包含公設及頂樓
影片網址→http://youtu.be/oKh1aEjR9_M

感謝記者 曾鈴媛 的採訪，說真的，如果連「上下左右鄰居都不能是凶宅」條款，房仲都答應了，整棟大樓哪裡有凶宅，都有可能面臨解約的風險，因為這可以依照法官自由心證來擴大解釋了！以後整棟大樓只要有一戶是凶宅，整棟大樓都會遭殃了。

以下是新聞報導......↓

板橋市區大樓林立，因為黃小姐第一次買房，看上這兒的環境，花1200萬買下其中一樓，才剛交付325萬後卻從鄰居口中得知頂樓曾有人跳樓，憤而提告解約。

管理員：他自己跳下來的。記者問：在哪裡跳？管理員：在樓上、頂樓啊。

對於跳樓事件，管理員低調不願再談，這位黃小姐當初透過房仲買下這棟大樓的四樓，買賣前曾交代房仲「上下左右不得發生命案」，命案現場，警方拉起封鎖線，鄰居們議論紛紛，大家買房一般都害怕在不知情的情況下買下凶宅。

原本依照內政部公布的不動產委託銷售契約，保障的是在建物或附屬建物，也就是房子專有部分不得發生凶宅兇殺命案，不過雙方簽定契約卻「另約定」同棟其他樓層包含上下左右都不能有兇殺或自殺，法官審理因此認定「沒有排除公設」。

記者 曾鈴媛：根據買賣契約，房子不是凶宅不只頂樓，還有大樓的樓梯間甚至含整棟建物的走廊公共空間。

雖然賣方認為，這是黃小姐和房仲間約定的特別條款，沒有記載合約上，還覺得是黃小姐擴大解釋成整棟社區不是凶宅。

房仲業者 陳泰源 表示：（依照上下左右）你從頂樓跳下去，頂樓也算凶宅，你跳下去的地點也算凶宅，民法的規定是說連口頭上的約定也具有法律效益，只是能不能被證明。

不過法官根據黃小姐和房仲的通聯，認定約定有效，非凶宅條款包含公設，判黃小姐可以退錢解約，全案還可上訴。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/74645266