同住照顧母親的女兒，母親走了，女兒也是共有人之一，為什麼阻止不了其他人賣掉房屋?
網友提到，有3姊妹都未嫁，大姊跟母親一起住，二姊跟三姊在10多年前就搬出去，最近媽媽過世，二姊跟三姊想要把房子2/3給賣了，大姊堅決不搬出去，請問如果出賣後，大姊會面對到什麼狀況?
少數服從多數，是法律上的原則
這位母親過世後，所留下來的房屋所有權就是由三個姊妹共同繼承，講白一點，每個姊妹都擁有1/3的產權，實際上是由大姊在住(使用)，二姊跟三姊雖然在法律上有1/3的所有權﹐但是完全享受不到好處，反而還要繳房屋稅等等，因此，二姊跟三姊想要賣掉也是人之常情。
二姊跟三姊有兩種賣法:
1. 賣持分:把各自的1/3持份賣給大姊或第三人。
2. 賣整個房子:用”土地法34條之一”的規定，先找到願意買整棟房子的買家，跟他簽約，然後把買賣的金額與條件跟大姊說，看大姊願不願意用同一個條件買，如果不願意，二姊跟三姊就可以跟買家完成買賣手續，把整個房子過戶。最後，再把買賣價金扣除相關費用，把大姊的1/3權利的錢給大姐。
大姐不搬，買家是可以在過戶後，提起訴訟要大姊搬走，勝訴後再聲請強制執行，強制大姊搬走。
律師感慨:
很多故事，如果女兒是照顧媽咪最孝順的那一位，也付出自己所有的青春，相信媽咪會想要多留一些財產給女兒，女兒單身的話，很多媽咪也會想要把”祖厝”留給女兒，讓女兒可以用到終老。
這種媽咪對女兒的愛，要用寫的，說的還不夠。
一份遺囑，傳達一份愛。
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持分土地不好賣 在 [新聞] 共有人噩夢！外人不到30萬買走0.86坪土地 - 批踢踢實業坊 的推薦與評價
連結:
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內文：
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記者陳建宇／高雄報導
自己土地無故要被拍賣？高雄的1位王小姐就是如此，她與家族共有的土地因為其中1位共
有人欠債土地遭拍賣，被有心人士趁隙介入，要求分割土地將該地變價分割，等於1人將
30位地主全拉進法拍。專家指出這樣的狀況屢見不鮮，民眾對於自己與家族共有的土地應
有警覺心，以免有心人士從中牟利。
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▲王小姐家族共有的土地因為有心人士介入，竟將遭到法拍。（圖／記者陳建宇攝）
過去民眾會遇到所謂的「法拍蟑螂」，指的是強佔法拍屋不願離去，要求補償搬遷費等，
但現在的法拍蟑螂更進階，直接成為土地的共有人再要求分割土地。高雄一位王小姐就遇
到這樣的狀況，她向《ETtoday新聞雲》表示，自己與家族內30人共同持有一塊位於高雄
美術館的三角窗土地，面積約220坪，但幾年前，其中一位共有人，因積欠卡債無法償還
，因此他名下的0.86坪土地遭到銀行法拍。
王小姐表示，當時法院曾幾度發函詢問她是否要承購該地，但因為面積實在太小，因此她
沒有購買的意願、也不以為意，也許家族內其他人可能會買下，不料家族成員也都是同樣
想法，該地從一拍的55萬元、到4拍28.8萬元，最後被一位外人拍下，卻是惡夢的開始。
王小姐指出，這位外人成為合法土地共有人後，便主張自己的權利，要求要分割土地，但
0.86坪土地根本不到最小建築面積的標準，因此無法協議分割，便找上法院「裁判分割」
，要求變價分割遭拒後，一狀告上法院，王小姐家族這時才發現大事不對，王小姐說：「
我們只是平凡的上班族，莫名其妙被告心裡真的很慌，有時晚上也睡不好。」
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▲官司二審敗訴定讞後，法拍已成既成事實。（圖／投訴人提供）
官司一審敗訴後，王小姐家族決定上訴，但對方完全採取法律允許的手段進行，二審果不
其然仍舊敗訴，且定讞後無法再上訴。等於這塊王小姐家族共有的土地，就即將走入法拍
說到這裡王小姐還是難掩激動，直說：「都怪我們不懂法律，才會讓這些有專業知識的人
趁隙而入。」
王小姐也相當自責表示，身為土地共有人的她，曾幾度考慮是否要優先承購該土地，最後
卻引狼入室，但她也質疑對方是有備而來，「一般人看到這塊地面積這麼小怎麼會要買？
」結果對方拖到4拍，價格幾乎打對折之後才出手，也讓王小姐感覺對方是早有預謀。
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▲該地為高美館特區角地，正對台鐵內惟站。（圖／記者陳建宇攝）
縮要蓋大樓機會不大，應以透天產品為主，正對台鐵復設的內惟站可作為企業總部或店面
使用，市價粗估每坪價70~80萬元，總價則約在1.6億元上下。
寬頻房訊發言人徐華辰表示，這樣的案例其實並不罕見，一些有心人士會特別鎖定購買這
些畸零地，等取得土地共有資格之後再申請分割，由於共有土地往往無法簡單分割或利用
，最終只好向法院申請拍賣共有物或變價分割，這種有心人士就可以從中牟利。
徐華辰指出，目前王小姐一方可以採取的方式，包括與家族人士共同協議出資將土地拍下
，但總價上億元能不能湊到錢很難說，否則就只能靜待法拍結果出爐後，希望可以拍得好
價錢，讓他們能拿回一些金錢。
徐華辰也提醒，這種懂法律、玩法律的大有人在，民眾應該要對自己或家族共有的資產有
一定程度了解，遇到像這樣的狀況也應該在最初法院通知時協議其他共有人買下，才不會
讓外人有可乘之機。
不過這塊地讓王小姐頭痛不止是地要被賣，而是該地目前仍承租給佃農使用，而佃農雖然
沒有明顯的耕作行為，每年仍提存租金到帳戶，得知土地要賣，更要求要分市價3分之1的
高額補償金。但實際上，地主必須補償佃農的金額為「當期之公告土地現值，減除土地增
值稅後餘額3分之1」。就算如此，王小姐家族土地法拍之後還是得要付出1筆補償金給佃
農，能分回的金額也就更少。
心得：
大家都在觀望 下場就是被其他人撿了便宜
四拍才拍訂 價格應該不會太好看
然後共有人也沒使用優先承購權??
之前就聽聞有投資客專們在做這種生意
覺得 民眾還是要有基礎的法學觀念會比較好
有些人真的會認為 不管就沒事了嗎??
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作者 KOBEFANS (...) 看板 Gossiping
標題 [問卦] 有沒有系學費的八卦
時間 Wed Aug 15 17:20:48 2012
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