關於 房地產投資與市場分析清大 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

媒體記者昨天9/9訪問我有關當前房市問題，我一本自己長期對房市研究心得分享，並希望社會大眾有正確的「住房自由人生」觀念，接受採訪。

採訪過程，我強調對房市的研究及實踐心得是「房子應以居住消費使用為主，投資賺錢為輔」，所謂「七（消費）三（投資）法則」、房地產決策應先作好「心中之尺」功課，然後再來作「市場之尺」功課，前者功課比後者重要、「房地產投資風險比報酬重要」、「房地產決策個案分析比總體分析重要」（套用股市術語：房地產只能買個股，不是買大盤）、房地產決策是「自己需要、自己喜歡及負擔得起」是三大關𨫡，另外房地產的五大元素「產品、管理、區位、價格、時機」要評估清楚，最後提醒「人生只要不拚房、不賭房，就能享有住房的自由人生」！這些想法，我也都有完整具體論述與實踐，寫在書上，可供參考。

沒想到這次採訪，說明上述觀念較少被提出，反而聚焦在「房市空頭總司令」的稱號上，並以此為標題，令人無奈！

有人在網路上反應我擁有四個房子，表面反對購屋，私下卻大肆購屋，蓄意扭曲我的想法與作為，更是令人遺憾！

我必須再次強調說明，我目前為了購買我人生最後一棟的「退休宅」，辛苦換屋，已將原先三棟房屋（包括我爸爸最近往生的第三屋）全部賣掉，還清退休宅的貸款，開始沒有負擔過著快樂的退休生活。那些蓄意扭曲污蔑我的說法，請勿必認清自制！

https://www.google.com.tw/amp/s/house.ettoday.net/amp/amp_news.php7%3fnews_id=2075532

今天12/17（二）蘋果日報刊登我第44篇專欄文章「現在選擇買屋好還是租屋好？」（如下連結，由於蘋果目前閲讀全文需註冊登記，為方便大家閲讀，我也將全文轉貼如下，副標為編輯所下）。

或許大家有注意到我的職稱由原本的「政大退休教授」轉換成「國立清華大學科技管理學院榮譽講座」（Honorary Professor, College of Technology Management）。

由於清華科管院林哲群院長的誠摯邀請，希望我退休後能夠到清華大學繼續傳承年輕學子，我感受到清華的熱情禮遇，也想藉此體驗在不同學校不同學院（科管院）的教學心得，決定接受此一退休後的榮譽職位，在「計量財務金融學系」的研究所開設一門「房地產市場消費與投資分析」課程，有別於過去房地產只強調「房地產投資」課程。

為了避免影響我的退休生活，只好辭去原本在政大的兼任課程，清大也只有開此一門課，希望繼續保有個人退休的黃金歲月！

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張金鶚專欄：現在選擇買屋好還是租屋好？
（張金鶚，清華大學科技管理學院榮譽講座）

當前房價仍然相當昂貴，擔心購屋買到房價高點，但房市景氣似乎又有些回溫跡象，尤其現在低利率低房貸，付租金給房東不如付房貸給銀行。另外，當前的租屋市場仍不健全，租屋黑市充斥，租金也緩慢上漲，但租屋可以減少生活壓力，不會變成屋奴，也不會失去買屋之外的其他夢想。如果再想想未來房市仍充滿許多不確定性，包括短期選後政治、兩岸與政策的變動，與長期人口、所得、金融與稅制的變化。現在如果有住房需求，倒底是買房好還是租房好？

房屋的租買選擇，首先應該考量購屋是否根本超出自己的負擔能力？如果考量自己不但欠缺儲蓄自備款不足，而且未來也無法償還每個月的貸款，個人盤算若沒有能力購屋，就沒得選擇，只能租屋了。

其次若是買屋勉強可以湊足自備款，但是未來長期要償還貸款很辛苦，不但要犧牲自己和家人的生活品質，甚至自己還要加班兼差打工，才能很勉強償還未來20年的貸款，如此長期犧牲只為換取擁屋個人及社會的價值觀或未來可能的増值，是否形成過度消費困境或投資風險？值得深思！

房屋租買之間最大的差別在於租屋只有消費居住功能，而買屋除了消費外還有投資功能。但任何投資行為都可能「有賺有賠」，除了考慮「投資報酬」，也要考慮「投資風險」。至於買屋未來會產生多少報酬？將會因這產品個案、區位環境及買賣時間的景氣變化而有相當大的報酬差異，不確定性相當高，不易掌握。

時機並非選擇關鍵

房屋的租買各有其利弊得失，除了兩者財務負擔能力有相當的差距外，也因為個人及家庭財務資源的分配不同，買房將明顯排擠其他日常及休閒生活支出。買屋除了可能投資賺錢外，也可以增加居住的穩定安全感與成就感；但租屋除了可以減少財務壓力外，還可以增加居住時間、空間隔局與地點環境的自由轉換彈性。換言之，房屋的租買選擇除了財務負擔能力外，個人及家庭的居住與投資偏好價值觀而有不同的選擇。

由於房屋買賣相對於租屋的交易成本高出許多，而且根據學術界長期的實證研究，台灣短期房屋買賣的平均報酬較低且風險較高，因此若個人的工作或家庭尚未穩定，短期3～5年內可能會有變動，最好選擇租屋為宜；反之，未來長期7～10年以上，個人的工作、家庭及收入都已穩定，不會搬遷，才較適合考慮選擇買屋。

房屋租買選擇最常見的一個迷思是：「當每月要付的房租等於每月要付的房貸，這時就應該選擇買屋而不要租屋。」然而這個說法明顯忽略了買屋必須還有三成自備款的負擔，也忽略了近一成的購屋搜尋與交易成本，以及擁屋的長期持有成本。尤其台灣長期以來，「房租房價比」非常低，以致許多房東寧願空屋也不願出租，顯示相同區位品質的房屋，其房租相對於房價並不敷房屋的使用成本。若純就消費居住而不考量未來投資可能增值的資本利得財務觀點，租屋要比買屋划算。因此，房租等於房貸即可買屋的說法，明顯是高估買房的使用價值，並不正確，仍需多方考量，才適合不同個人的租買選擇。

面對當前的高房價及相對低租金，雖然現在短期房貸利率低，租金也緩緩上升，但這些影響都相當有限，且容易產生錯估租買房屋的價值。真正影響租買選擇的關鍵因素是財務負擔能力，個人的工作及家庭是否穩定，個人及家庭的居住與投資偏好價值觀，以及買屋必須長期持有而租屋可以短期變動的差異等因素。因此，現在是買屋好還是租屋好的「時機」因素並非選擇關鍵，不需特別為此焦慮困擾。

https://tw.appledaily.com/forum/daily/20191217/38524058

【天地人跨產業沙龍 N.155】跨三大領域
►葉斯博：旺界國際房地產／總經理（海外不動產投資價值與標的物選擇策略剖析）
►張智翔：果物配／執行長暨創辦人（生鮮果物產銷新模式：電商平台服務、行銷與營運模式剖析）
►孫大翔：始記策略傳播／品牌總監（獨立出版雜誌的議題操作、行銷與獲利模式剖析）
報名與瞭解更多＞＞＞ http://pics.ee/14Yh
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►葉斯博（Alex）：旺界國際房地產／總經理（海外不動產投資價值與標的物選擇策略剖析）

葉斯博，現為旺界國際房地產總經理，投入海外投資與不動產市場多年，深入研究分析海外不動產投資細節與投資價值，尤其對於東協國家的投資市場具有相當心得，近三年來更是全力主攻柬埔寨不動產領域，在柬埔寨房地產銷售單位數量是為業界翹楚，曾接受東森新聞採訪，並帶領新聞團隊前往柬埔寨製作系列專題，2017年最新出版專書《玩賺金邊》，詳盡介紹柬埔寨神秘卻值得投資的國度。

投資海外房地產所要考量的要素眾多，地點、時間、投資操作方式都相當重要，而台灣近年來房產市場因為房價偏高、租金報酬率較低，導致房市較低靡，而逐漸興起一波海外房地產投資熱潮，據統計，台灣海外房地產投資每年上看七百至一千億元，且因為東協國家崛起，已成為投資人的熱門首選。N155天地人跨產業沙龍邀請旺界國際房地產／總經理 葉斯博與大家分享：

（1）海外不動產投資市場現況與未來性分析；
（2）柬埔寨房地產概況、投資價值與標的物挑選策略剖析；
（3）新南向柬埔寨房地產投資成功案例分析。

►張智翔（Darren）：果物配／執行長暨創辦人（生鮮果物產銷新模式：電商平台服務、行銷與營運模式剖析）

張智翔，畢業於清大化學系，現為果物配執行長暨創辦人，因為自小生長在台南玉井芒果園，希望提供消費者除了水果攤與超市外的選擇，於2013年創立果物配，現為台灣最大水果箱電商平台，採取C2B方式，藉由縮短供應鏈時間，提升生產者與消費者產銷效率，且首創水果箱「訂閱模式」服務，透過電商與數位科技，結合數據分析，提供消費者便利購買生鮮水果的服務，因與傳統水果產銷方式有所區隔，得以創造固定客群，而水果箱的定期宅配，提供吉園圃、有機、自然農法與生產履歷，透過人工嚴選品管，營養師建議攝取量等行銷策略，果物配一步步落實「提供農民穩定且合理的收入，並為消費者帶來安心食用的水果，達成雙方共好雙贏局面」的創辦理念。

果物配在創立一年之內即達成5倍營收成長，至今已獲得蘋果日報、數位時代、聯合報、財訊等多家媒體報導，更獲選數位時代2016年度創業之星、資策會蝴蝶計畫Ideas Show@APEC、U-start教育部大專畢業生創業服務計畫等的肯定。N155天地人跨產業沙龍邀請果物配／執行長暨創辦人 張智翔與大家分享：

（1）台灣生鮮果物電商市場發展與服務現況分析；
（2）生鮮行銷策略：：以果物配為例；
（3）果物配產銷營運模式、物流宅配、訂閱服務剖析。

►孫大翔（Oriel）：始記策略傳播／品牌總監（獨立出版雜誌的議題操作、行銷與獲利模式剖析）

孫大翔，現任始記策略傳播品牌總監，曾為雜誌《Unbiggie小人物》總編輯，2011年因參與擔任國際志工，看到許多社會階級隔閡所造成的對立現象與不平待遇，因而於2012年創辦Unbiggie小人物，旨在為社會眾多小人物發聲，發行量約莫5萬本，後更鋪貨至香港、新加坡等地。曾2度登上誠品書店暢銷榜、獲得第12屆金炬獎年度十大潛力企業、2012星天賦圓夢計劃團體組第一名，與數十篇媒體報導與邀約。孫大翔擅長以各種面相與角度剖析議題，獲彭博商周副總編輯賞識，更被稱為全台第一位90後總編輯。

孫大翔於2012年創立始記策略傳播，協助客戶最有效率的建立行銷團隊，管理並分配運用廣告預算，以求得最顯著的報酬或行銷成效，曾協助客戶以零元成本創造80萬觀看次數與18家媒體報導，服務範圍包括品牌策略規劃、創意整合行銷、廣告影音製作、刊物代編等，操刀服務過的客戶有VOLVO、大苑子等。N155天地人跨產業沙龍邀請始記傳媒／總經理 孫大翔與大家分享：

（1）台灣獨立出版產業現況剖析；
（2）小人物雜誌的議題操作、行銷與獲利模式解析；
（3）出版跨足廣告行銷產業案例分享：以始記策略傳播為例。

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本次N.155天地人文創跨產業沙龍，與您一起於小週末夜聆聽。關於『跨產業沙龍』：由 天地人文創 旗下 天地人學堂 創辦，固定每週三19:30-21:30於台北市中正區齊東老街天地人文創空間舉辦，至今已累積400位以上講師、10,000人次以上各產業參與者。在小週末舒適的夜晚與空間，邀您一同輕鬆享受三位產業專家的獨家精選個案，會後人際網絡交流與拓展，是您不可錯過的人脈交流與產業學習公開平台。
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