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劉黎兒專欄：空屋 少子與房價

10316建立時間：2017/11/13 00:10

東京房產也難逃跌成半價的命運。劉黎兒攝影
劉黎兒／旅日作家

日本最近有房產業界人士寫了《2025年東京不動產大暴落》，書腰是「你家將跌成半價！」被認為是良心之作，因為房地產公司繼續炒作，指說「即使其他城市暴跌，東京也不會跌」但作者榊淳司就指出連東京都心會暴跌；日本空屋率超高，少子化嚴重，即使房價合宜，年輕人買得起，都落此下場；台灣是空屋率世界第一，少子化世界第一，房價（所得比）世界第一高，年輕人絕望，居然還有業者說夢話指未來10年房價不跌反漲，良心不知何在，也因此台灣的政策總為高房價護盤、遭房產綁架。

日本2008年起成為人口減少，2015年國勢調查時為1億2709萬人，國立社會保障．人口問題研究所據此推算2040年將是1億1092萬人，2053年則跌破1億人大關為9924萬人，2065年則只剩8808萬人，亦即「縮小國家」；2024年日本3分之1是65歲以上的老人，其中2成（700萬人）認知症（失智），每3棟就有1棟是空屋，房價自然會暴跌。

日本也是長年以人口增加為前提制定土地政策，因急遽少子高齡化而出現大破綻，2022年時戰後嬰兒潮出生團塊世代全成了75歲以上的「後期高齡者」，上個世紀住宅需要旺盛，現早已成住宅過剩時代，空屋如傳染病，從農村蔓延到城市，地價房產暴跌，或付不起稅金、管理維修費，許多子女放棄繼承、地方政府拒絕接收等；房地成為燙手山芋，沒人要，川端康成得諾貝爾獎的《雪國》舞台新潟湯澤是著名滑雪與溫泉勝地，當地無敵景觀的休閒大廈一戶只要10萬日圓(3萬台幣)，乏人問津，亦即免費奉送也沒人要，不斷廢墟化。

日本空屋率不斷暴昇，尤其安倍大搞「異次元金融寬鬆」吹泡沫，後果不堪；2013年時調查空屋820萬戶，空屋率13.5%，現早已達1000萬戶；野村總合研究所（野村集團本身也是巨大房地產業者）2015推算指出，2018空屋率是16.9%，達1075萬戶，2023年是21%，2033年則達30.2%，達2150萬戶，事實上日本這幾年因為業者鼓吹當房東及節稅，加上負利率，蓋房子狀態異常，空屋率會比2年前評估的更高。

台灣空屋比日本更嚴重，內政部公佈2017年86.3萬戶，實質或已超100萬戶；若根據行政院人口普查，則早在2010年時，空屋已達155萬戶，逼近2成，有的地方則達3成。

即使空屋率驚人，少子高齡化嚴重，也還有業者要說：「只要你投資對的物件就行。」像東京2020奧運當前，房產出現局地泡沫，還有業者煽火說：「現在不買，還會漲！」問題是2020年後將如何？人潮退盡且超高齡化，東京尤其住宅供應過剩嚴重，怎可能不暴跌？

不僅如此，大家認為優良物件如東京灣岸大量建設的塔層大廈，幾乎都是維修需要天文數字資金的不良物件，亦即所謂「千萬不能買的大廈」單單外壁要維修就需要裝置纜車，加上高速電梯的維持管理，以及自家發電設備、整棟大樓下的免震裝置的更換都是驚人而住戶無法承擔的龐大費用，業者出售時沒說明，再過幾年這些「優良物件」暴跌幾成、沒人接手都不足為奇。

除了少數有錢無處花的富人外，日本年輕人早已認識不動產是「負動產」，即使買得起也不想擁有；繼續喊說房價會漲的只有房價、空屋率、少子化世界第一的台灣，政府還繼續以低稅低利率護盤，政策也還以人口增加為前提，像前瞻計畫就是被上個世紀的房產思維綁架，還想建鐵路蓋房子發財，不怕世界嘲笑嗎？

https://tw.appledaily.com/new/realtime/20171113/1239968/