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屋主開價太高 在 好房網News Facebook 的最佳貼文
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屋主開價太高 在 王繁捷 Wang, Fan-Chieh Facebook 的最佳解答
我買房子的經驗
我的工作室因為擴大的關係，換了好幾個地方，也因為這樣，碰過非常多的房東。
如果你有看過我寫的書，就會知道我遇上的房東大部份都很爛，只有非常、非常少數是不錯的！
像是房子原本就有漏水問題，房東花了一大筆錢修好之後，跑來找我付一半的錢，我心想：
「這人腦子有問題嗎？」
所以我受不了了，決定工作室用買的，再也不用和這種人囉唆。
不過買房子不是隨隨便便的事，我不想當冤大頭，所以先去上了一些房地產的課，以免買到爛房子，或是買太貴。
上完課，接下來就是實戰，直接和房屋仲介見面看屋！
有的仲介老實可靠，有的仲介舌燦蓮花，幸好我做生意好幾年了，所以比較能看得出來仲介有沒有在騙我。
有一次，我看到士林有一間屋況還不錯的房子，標價大約是1900萬台幣，到了現場看完房子之後，我問仲介：
「之前有人開過價嗎？」
仲介說：
「有啊，之前有人開到1800，屋主不願意。」
在看這間房子之前，我查過那一區的實價登錄，知道就算是1800，這房子還是偏貴，所以我說：
「這價格太貴了。」
房仲說：
「不然你想要多少錢？」
我計算了一下這房子的合理價格，然後跟仲介說：
「1500~1600左右，才比較合理。」
房仲一聽，馬上大聲的說：
「不可能啦！屋主不可能會同意的。而且我告訴你，屋主開的價格已經很低了，你在這一區找不到這麼便宜的房子啦！」
房仲的氣勢非常強，像是要一口把我給吃了。
我說：
「不是吧，這一區同樣屋齡、同樣類型的房子，一坪的價格最多就是賣43~46萬元，你這開價已經超過非常多了。」
房仲楞了一下，沒想到我有做功課，可是她馬上恢復鎮定，又大聲的說：
「我跟你說啦，你看到那些一坪45萬的房子，屋況都爛到不能住人，你怎麼跟這間房子比？不能這樣比啦年輕人！」
我的語氣也開始硬了起來：
「我這價格不是亂開哦，我是已經有把屋況給算進去了，我一個一個算給你看。」
然後我算給他聽，地板鋪的磁磚大概是多少錢，弄好兩間狀況不錯的廁所要多少錢，氣密窗多少錢，天花板裝潢……等等通通算出來，然後跟房仲說：
「屋況最爛的房子一坪43~45萬，我開的價格，是已經有把這些裝潢費幫你加上去了，可是你總不可能叫我付100%的裝潢費吧？扣掉一些折舊的錢，全部算完我才跟你說1500~1600的價格，這可不是亂砍。」
房仲沉默了一陣子，語氣開始軟化：
「好啦，我知道啦，可是屋主不願意賣啊……」
因為剛剛見識到房仲氣勢凌人的一面，所以我有把握，如果房仲站在我這邊去說服屋主，贏面會提高不少，所以我說：
「今天不是我亂砍價，問題是屋主那邊賣的價格脫離現實太遠了，請你幫我跟屋主說一下。」
房仲說：
「好吧，先下斡旋，我去談談看。」
我除了買自己住的房子以外，因為工作的需求，工作室也買了兩間，所以和房仲交手的經驗不少，其中一件事非常重要，那就是一定要做功課。
查房子的實價登錄是最基本的，用網路Google一下就可以知道最近幾年，那一帶的房子大概都賣多少錢，甚至可以看到你想要買的房子，屋主當初是用多少錢買的。
（如果是太久之前買的，就查不到了）
查了實價登錄，你會發現有些房仲很老實，跟你說這一區房子的真正價格賣多少，你也會看到有些房仲很會用話術，挑這一區最貴的房子跟你說最近的成交價。
然後你也可以找懂裝潢的朋友，瞭解一下各種材質、施工的基本價格，才不會被房仲用屋況好的藉口，來提高房價。
另外，有時候不是房仲要騙你，而是屋主會騙房仲。
例如屋主會跟房仲說，這屋子的電線最近有全部換新，房仲就會這樣跟客人說，很少有房仲去查證是不是真的換新。
確認電線有沒有換新很容易，只要打開電箱看看電線的年份就知道了，只是有些電箱需要用工具開，看房的時候記得帶工具，房仲通常都會答應讓你打開來看。
在大部份的情況下，我們是沒辦法和屋主見面的，全部的流程幾乎都是透過房仲，所以怎麼讓房仲站在我們這一邊是關鍵，而不是被房仲和屋主給聯手吃死。
做功課最重要的，就是要讓房仲知道你是懂的，不要再騙你了，這樣他才會反過來幫助你，去和屋主談價格。
畢竟有些房仲，話術真的太多了，像是我自己住的房子，當初也是用很合理的價格買到的，不久前有個房仲帶著客戶，去看我隔壁要賣的房子，我因為好奇也跟過去看看。
房仲不知道我是鄰居，我隨口問了一句：
「屋主有期望什麼價格嗎？」
房仲說：
「他期望的價格跟開價差不多。」
有在台灣買房的人都知道，開價通常都會比實際價格高，很少、很少會有開價和實際價格差不多的情況。
我說：
「這開價太高了吧？」
我自己的房子才買不久，隔壁的格局和我一模一樣，但是我買的價格等於是他的開價打了6折。
房仲馬上說：
「沒有喔，你看看他的隔壁，當初賣的價格就和這價格差不多！」
房仲指的隔壁是我的另一邊，當初那一戶就是當了盤子，格局大小也是一模一樣，花了非常貴的錢買房子！
房仲很聰明，不跟客人說我這間買到的價格（因為便宜合理），偏偏要挑整個社區買最貴的那戶來跟客人說。
聽完他這樣講，我也不再多說什麼，因為我未來只想跟值得信任的房仲合作，沒必要和他再多打交道。
p.s. 那戶當盤子買貴的住戶，他們不久前把房子賣掉了，賠了好幾百萬，所以買房子真的要盡量談到合理的價格，不然會很慘。
p.p.s. 開頭我看的那間工作室，也順利用合理價格成交了
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
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屋主開價太高 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最讚貼文
190730民視 名人牌失靈？顧立雄鄰居賣豪宅賠4百萬
影片網址→https://youtu.be/difX2yfJ_jg
有名人光環加持，房價也難檔下跌嗎？根據實價登錄，金管會主委顧立雄住的豪宅社區，有屋主轉手賠了400多萬，但專家說，比起近５年房價下修幅度，小賠出場已經算是"相對抗跌"，因為台北市長柯文哲的住家，鄰居從開價超過1億元，一路下修到6千多萬才終於成交，打了六折，原因就出在柯文哲名氣太高，讓住戶抱怨隱私曝光。
（民視新聞／徐紹芸、黃啟豪 台北報導）
記者/徐紹芸：「金管會主委顧立雄夫妻倆就住在為在文林北路上的這棟豪宅，當時入手價超過1億元，不過現在傳出同棟鄰居轉手卻賠了4百多萬。」
25樓高的豪宅，佇立在文林北路上顯得特別顯眼，顧立雄夫妻倆2013年看上這棟豪宅，以1.38億元買下頂樓，每坪單價100萬，不過最新實價登錄發現，同棟5樓60坪的房型，屋主2014年以4600萬買進，當時每坪超過80萬，但今年4月出售，成交價跌到4160萬，每坪單價不到70萬，總共賠了440萬，讓人聯想，難道房價連名人加持都失靈了嗎。
房仲業者/陳泰源表示：「普遍很多房價，可能都跌2到3成，但是它只跌1成而以，反而可以看得出來，這個社區是相對抗跌的。」
專家說，比起整體房市下修幅度，小賠4百萬出場，已經很幸運，因為同樣是政界名人，台北市長柯文哲，住的大安區豪宅可就沒那麼幸運，因為長期有媒體採訪影響，造成住戶抱怨隱私受威脅，房價也跟著走跌，據了解，5樓住戶一度開出1.2億元價格，但遲遲沒成交，最後以6988萬賣出，賠了超過5千萬，等於打6折。
房仲業者/陳泰源表示：「財經投資背景的專業人士之外，或者像一些企業的董事長，會對房價有加分，但是如果說像是一些小模或是一些藝人等等，很多人反而會打上一個問號。」
名氣越大，對房價來說恐怕不一定帶來正面效果，想靠名人光環，加持房價，也得跟對人。
新聞網址→https://www.ftvnews.com.tw/news/detail/2019730F02M1
部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/07/190730-4.html
屋主開價太高 在 Rosalina's Kitchen 蘿潔塔的廚房 Youtube 的精選貼文
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今天沒有料理，只有參觀我的廚房，因為預算有限，房子很小，這個廚房沒有我最想要的中島，但是花了我很多心血規劃以及爸爸的幫忙，才有今天整齊明亮的感覺，加上動線流暢，所以我每天都能很愉快的料理!
當初買下這個老舊的公寓是個意外，跟自己心裡所想的藍圖有很大的出入，只能說口袋不深的人，買房子的選擇真的不多。 剛買的時候，房子內部已有裝潢，廚房外觀看起來很新，該有的都有，但是仔細看收納櫃或爐台都是很粗糙的工，也沒有我想要的廚下洗碗機，請系統家具的來看，都搖搖頭說現在已經不能裝，持家男說:就將就用吧!! 為了這件事，我開導他很久(事實上是爭吵XD)，買房子這麼貴的支出都花了，一個不喜歡的廚房，怎能將就用，我說:一個不喜歡的人，你能將就在一起嗎?
就這樣，房子終於決定打掉重練，找了設計公司重新幫我整體設計規劃，不過房子太小，設計公司看不起，報價也很高，所以就放棄了。 後來找統包來估價，想自己設計，簡單的裝修一下就好。找來了很多人來看，發現自己的房子隔間牆都是主牆，不能亂動，唯一能打掉的就是當初屋主裝潢補上去的牆，這道牆遮蔽了所有的光線，讓整個廚房看起來非常的狹隘，所以不把它打掉我會非常難受ＸＤＤ
找了幾個做工程的來看，打掉這片牆加上一些修復牆的邊緣、清理打掉的廢料、接一條排水管等等，就這一小塊，不包括其他的工程，開價將近30萬！！！是我沒行情還是我看起來太凱？？？
其實塔塔的爸爸以前是水泥師傅，就算我不會抹牆，看了一輩子，怎麼說也覺得價格太離譜了點。因為爸爸年紀大了，如果在經濟允許下，我還是希望花錢請人做，不想出動老爸。不過殘念的是，扣掉自備款，我們經濟有限ＸＤＤ 最後還是忍不住請爸爸來看一下，這樣簡單改一改大概要多少錢？？？
爸爸看了看，幫我估算一下，大概2-3天就可以做好這簡單的工程，所以原先預計在這片牆花30萬，最後3萬搞定。爸爸不但幫我開了這片落地窗，讓陽光灑進來，請人幫我把廚房的地板打掉，重上水泥地鋪平，接好廚房的排水管線，人工、材料錢跟載運垃圾的清理費，就這樣省下好多錢。重新管線的設計，讓我人生第一台崁入式洗碗機終於能在我家出現了XD
房屋裝潢完成時，持家男淡淡說了一句話:人生有些事情要有堅持，你的堅持是對的!
最後，我要跟爸爸道謝，今天沒有爸爸幫忙，我想這廚房大概也沒辦法變成現在這個樣子。
屋主開價太高 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最佳解答
160923夢想街57號 好市多進駐等於房市利多？預售、新成、中古、公寓挑哪個好？
影片網址→https://youtu.be/VcJm9aNSJDI
【好市多促進中壢房市分析】
答：基本上像這種「大賣場」進駐，一定是趁生活機能還不是那麼樣成熟、完善時就會進駐，因為附近相對點燈率比較低，房價、租金、土地取得成本也都相對會比較便宜。如果是在人潮密集之處，再進駐，那就來不及了，東西也無法薄利多銷。例如：內湖五期的好市多也是如此。反觀中壢也是如此，那附近的空屋率也是相較整個中壢來講是偏高的。
【現在的時間點，買什麼划算？】
答：......↓
第一-價格取向
其他條件都一樣的情況下，挑新成屋，特別是預售屋，因為建商在這樣現在這樣的景氣下推案，都會有比較大的「賣不掉、銷售期拉長」的心理壓力，以前賣一間就少一間，現在是擔心價格在可口也未必能賣掉，所以現在建商推的案子多半會以「最短時間之內完銷」為第一目標，其次才是「價格」。
因此，在這樣的前提下，新成屋、預售屋價格極有可能出現比周邊中古屋還來的便宜的情況發生！在比價效應下，未來周邊的中古屋也就不得不跟著降價了。所以如果從置產、投資角度切入，房子越新越好。
第二-一定要是接近滿分的好房子
如果擔心資產縮水的話，在各方面條件都差不多，只有屋齡新舊的不同，當然是選新的。可是如果是在蛋黃區、大安、信義、大直，一些土地取得成本已經很貴的地方，就算是新房子，可能也會因為地點、房型格局、基地過小等等，導致有明顯的抗性，反而中古屋社區評價優，住戶們共識極高，選中古屋就是不錯的選擇。
舉例1：內湖區有一個新建案，豪宅規格、大樓外觀也很氣派，而且建商也很願意讓價，可是基地位置在山坡地可能有土石流的疑慮，然後景觀看出去雖然樹景一片、鳥語花香，但也看得到福地景觀，像這樣子情況，如果附近有中古屋，格局、採光等等其他條件也都不錯，而且還沒有福地景觀，那當然就選中古屋了。
舉例2：在房市盤整期，房子再便宜，也都還是會被市場質疑，像是基河國宅，房市最高檔與現在的實價登錄相比，差距將近快三成。所以記得，無論新舊，一定要買「缺點最少的好房子」，其次才是價格。
【砍價絕招】
A.實價登錄再砍價法
答：基本上現在多數人都是這樣來砍價的，實價登錄往下出價已經是相當普遍的談價法，多半只要有誠意出售的屋主，心態大約都會是「最高紀錄的八折、最新紀錄的95折」為成交區間。
B.銀行估價砍價法
答1：實務上的觀察是，現在銀行都會估得比較高喔！？因為銀行都是參考已經成交的時價登錄，而現在買家出價，都是低於實價登錄，成交價也是低於實價登錄，所以只要是自住型的買家，現在進場其實都是相對比較可以安心的。
答2：銀行估價砍價法，比較適合用「豪宅」。
2-1.因為總價越高，下修壓力/幅度比較明顯，銀行會評估得更保守、謹慎。
2-2.現在「豪宅限貸令」仍然是沒有解除的，對「財力證明雄厚」的「首購族」而言，6999萬的房子最高可以貸到八五成，也就是5949萬，但只要多1萬變成7000萬，最多只能貸六成，也就是4200萬，一來一回就要想辦法多準備1749元的自備款。
2-3.所以如果你是豪宅買家，「自備款多」，可能其實沒那麼在意銀行可以貸多少，可是你想買的房子總價超過7000萬，那你就很適合用「銀行估價砍價法」，假裝自己籌錢很辛苦，跟賣方多議一點價。
C.東扣西扣砍價法(扣車位、扣管理費...)+房屋謄本算屋主買價算出屋主利潤
答：
【車位砍價法】
不管任何一個地方，車位都有一個「固定的“行情”」，請注意，重點在“行情”這兩個字，很多仲介都會跟你說：「車位是『死豬仔價』，通常沒有人會砍車位價錢，車位價格該是多少就是多少，只能針對房屋價格去砍價。」但是，
1.一樣是坡道平面，因為坡度的不同，有的社區無法停低底盤的跑車，消費者知道嗎？
2.還有一樣是車位，B1、B2、B3的價格，應該是一樣的嗎？
3.同樣樓層的車位，你是靠邊邊牆壁、夾在中間車門很難開，跟你單獨在空曠角落、動線好停、車門好開，價格應該一樣嗎？
4.有的機械車位是上中下三層輪動式的，有些機械車位位置在中間/平面層，簡直跟平面車位沒啥兩樣，有的車位在下層有限高不能停休旅車，一樣是機械車位，價格應該一樣嗎？
所以，請記得，車位價格不是死豬仔價，不是固定價，而是固定行情，可以參考行情，依照車位好不好停，再做一些加加減減。說不定又殺了50萬。
【扣管理費】
豪宅社區的管理費一坪動輒200元以上，中午屋目前平均落在100元上下，有些一層一戶、獨棟、有游泳池的，管理費特別貴，長久下來養房的成本就差很大！像這次的故事主角，就是利用「他們認為合理、他們可以負擔的」管理費是多少，與想要購買的標的物去做10年、20年的累積計算，然後將這些多出來的養房成本，放進斡旋談判議價裡面。
【房屋謄本算屋主買價、算出屋主利潤】
答1：其實這一招比較無效，因為屋主當初買得便宜，難道就要便宜賣給你嗎？那屋主當初買貴了，你是否願意用比較貴的價錢承接呢？不過基本上還是秉持一個原則，民國101年之後取得的，因為成本較高，而且是屋主賺多少的問題，應該賠多少的問題，所以會比較難殺價。
答2：從謄本算出屋主成本，前提是
2-1屋主是在101年6月以前購買的房子，實價登錄查不到，再用此招。
2-2必須要有貸款。
2-3屋主設定抵押的類別是「最高限額抵押」。如果只是「一般的抵押權」，就代表當初屋主自備款比較多，並沒有把房子的價值完全給貸出來。
2-4通常銀行都是「成交價的八成」去做設定最高限額抵押，換言之，如果你在謄本看見設定1200萬，加個兩成上去，就代表屋主當初大約是用1440萬去購買這間房子。而設定1200萬打八折等於960萬，大約是屋主「實貸」的金額。
【斡旋絕招不藏步】
1.交易安全：有太多案例層出不窮了，有些房仲一心只想成交，有些買家對於自己的財力證明過於自負，每隔一段時間就會發生「貸款貸不到買家要的成數，籌不出自備款，只能解約，而被賣家沒收訂金。」的慘劇，所以在斡旋的一開始，我們會建議消費者，在出價談之前，請算清楚自己到底有多少自備款，然後記得在斡旋書上註明「如果貸款未達？成，買家可主張無條件解約」等字樣來自保。
2.不要斤斤計較服務費，買賣房子是三方面的事情，絕對不是只是買賣雙方的事情而已，試想三國時代：劉、孫、曹，其中的兩方只要真心團結合作，第三方必死無疑！
所以，買家可以用力跟屋主砍價，賣家如果不甘心當然也可以堅持不讓價，請記得很重要的一件事情「服務費，多給，也只是多給1~2%，少給，也只是少給1~2%」，我們會建議消費者訂出一個目標、級距，如果價格滿意，服務費給滿%，把「服務費」放進談判技巧裡面。只要利用服務費，讓房仲替你賣命！或許你多給了1~2%服務費，我絕對相信，房仲幫你砍的價錢絕對不止1~2%。
(以上部分內容，出自陳泰原的新書《一眼看穿房仲賣屋手法》。)
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/171393914
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各位好，自住需求，這一年在台北市非市中心的區域看屋。
最近終於看到一間符合需求的公寓物件。
屋主開價2000萬，此區最近半年內實登類似物件平均約1600萬
我們開斡旋1700萬房仲不收，直到慢慢調到1800萬房仲終於肯收斡旋
但先生開始有點卻步，覺得背離附近行情太多
幾家銀行粗估的價格也跟實登平均價差不多，怕成交價貸不滿
而且物件是4x年的房子，怕以後不好脫手(我們規劃10年後會再換屋)
但我覺得這類公寓是總價市場，只要還在2000萬內應該都還算合理
此區物件釋出的量不算多
看了其他物件屋主也都開類似的價格，然後掛在網頁上都放了許久
請問大家覺得
1. 可以負擔就丟斡旋去談
2. 繼續等繼續找
謝謝
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