假如你有七百幾萬 #買樓 預算,你會買邊一個單位?
#深水埗 #景怡峯 #將軍澳 #將軍澳中心 #兩個單位原則都係兩房 #兩個單位成交價相差18萬 #樓齡相距超過十年 #兩個單位成交價相差18萬 #比多18萬住細17呎 #景怡峯單位有露台
景怡峯成交:https://bit.ly/2L3Sjqm
將軍澳中心成交:https://bit.ly/2xE3gfk
同時也有3部Youtube影片,追蹤數超過4萬的網紅李根興 Edwin商舖創業及投資分享,也在其Youtube影片中提到,博收購都好! 第1866成交(堅) 東沙島街大單邊成交2305萬。感覺6分。 長沙灣東沙島街167號,建築面積約1000呎,門闊約72呎,現在共五個租客( 雜貨/小食店 /電視/髮廊/地產舖) ,合共42600租金,成交2305萬,回報2.2%。 (註冊2305萬, 簽約日期2020年7月8日)...
將軍澳中心成交 在 地產小子 Propertykids Facebook 的最讚貼文
假如你有八百幾萬 #買樓 預算,你會買邊一個單位?
#荔枝角 #昇悅居 #將軍澳 #將軍澳中心 #兩個單位原則都係兩房間隔 #樓齡相近 #兩間都係高層 #兩個單位成交價相差12萬 #比多12萬住細5平方呎
昇悅居成交:https://bit.ly/2wIHIxO
將軍澳中心成交:https://bit.ly/2RRYylh
將軍澳中心成交 在 小子投資筆記 Facebook 的精選貼文
香港樓盤專題分析 (將軍澳中心篇) (請參見附圖)
作者: 見習金錢師
http://www.facebook.com/moneyist2015
首先本頁開立一年,like數終於突破500,多謝各位讀者的支持!
為答謝新舊讀者,小編在以後的文章增加了以下的新內容
1. 增加對樓層高低的定義
每個屋苑身處的地區不同,本身高度亦不同,所以對每個屋苑所採納的標準亦不甚相同。例如淘大、沙一等80年代落成, 約30層的樓宇,就會以10層作為一類。1-10為低層,11-20為中層,21-30為高層。如果是特色單位,亦會特別標示。而如果樓宇數目較高的,就會以15層為一單位,例如4-15為低層,16-30為中層, 31-45為高層,45樓以上為極高層。好了,有極高層便當然有極低層了。因此,由下一篇開始,1-3將被視為極低層。(跳層問題亦相應調整。)
2. 按景觀分析。這是比較困難的一環。上一篇本希望加入景觀上的分析,不過由於時間關係未能加入。新一篇的文章將會嘗試加入這分析系統,希望可以增加文章養份,盡快破千個like!
而增加內容後的第一個屋苑,是將軍澳市區的超級高樓群。日出康城? 不,日出康城將會在下一篇的文章再分析。話說在「建華年代」(1997 – 2005年),政府為了達到八萬五的建屋目標,便在不影響單位面積的前提下放寬了建築物的高度限制。因此,在當代發展的樓宇大都有超過40層的高度。
今日分析的,是在將軍澳站上蓋的一大私人發展項目,將軍澳中心。將軍澳中心總共13座,在2002-2003年入伙,當年多少的年青人,就由港島遷入將軍澳,建立出一個新的中產區。
按間隔作分析
言歸正傳,在最近的一年,將軍澳中心成交量達163宗,都是一個可觀的數字。成交的主要是實用面積約460呎的兩房單位,達103宗。而在樓層方面,主要買賣的是中層單位 (17-33樓, 不設4字尾層數),有58宗。圖1為按間隔劃分的平均呎價。
起初我以為兩房的呎價會明顯地高三房一截,但是結果較小的三房 (約550呎) 的呎價亦不遑多讓 (只有3%偏差)。至於面積640-680呎的套三房的成交則比兩房平均低約10%。這一方面證明細單位的吸引力,另一方面亦證明將中為換樓之選,三房是可以吸引到一定的換樓客。小編曾看過將中的平面圖,發現雖不少浴室是黑廁,但間隔方正,正適合一家大小。
以樓層作分析
對於高密度的屋苑,小編假設樓層不同,其呎價應是有一定的距離的。始終用了數百萬,應該都想住得開揚一點,不想困獸鬥吧。
但總體而言,單看樓層,呎價分別不大。總括而言高層價格較高,但是高層均價只比低層高約6%,分別相對正常的分野 (10%) 較少 (見圖2)。
按景觀作分析
在開始分析成交價前,先要介紹一下單位的不同景觀。將軍澳中心的景觀分為以下幾種:
1) 海景: 由於將軍澳中心比前排的新屋苑高得多,所以有一部分的高層單位會望到遠海景
2) 山景: 同樣道理,由於將中高度比後面的公屋高,所以高層單位可以居高臨下望向山景。
3) 內園: 如果大家看地圖,發現將中的樓是以菱形佈局,所以樓宇間的距離會稍遠一點。不過因於建築物高度,所以壓迫感都不少。
4) 開揚景 (北): 部分向北單位是會望向彩明苑、體育會等,或是天晉後面的公園,景觀開揚
5) 開揚景 (南): 另外,低層及中層的單位則會望向寶邑道南面的填海地。暫時前面都是GIC (政府、機構及社區)用地。雖然預計景觀上沒有大改變,但是都將之分辨出來,從而分辨出前面工程的影響。另外,遠望維景灣畔及天晉園景 (基於密度較低) 的都會視為開揚景。
6) 公屋景: 少部分單位近望唐明苑,相對壓迫。
上一段提過樓層對成交價影響較少。但另一方面,小編發現隨著景觀不同,其成交價的表現亦不盡相同。例如是內園景 (或者樓景, 圖3) 的話,低層的樓價並不遜色,甚至有時比高層更好價。似乎證明了小編之前 「園景低層比高層吸引」的看法。
至於向北的單位 (圖4),由於前方有建築物,所以樓層間的分別較大。一般而言,高低層分別達15%。至於山景單位,都會比同景觀平均呎價高5%以上,反映樓層因素。另外居屋景的中、低層平均呎價竟然一樣,雖部分是成交時間差,但亦反映在樓景下,呎價分別其實不大。
至於向南的一線單位成交價則可見圖5。高層海景成交價均價比低層填海區景高14%,而高層與中層間分別亦有約8%。當中雖有時間差,但景觀都對成交價起了重要作用。
將軍澳已不再只是以前的「堆填區」,而變了政府銳意發展的新社區,而在將來都會有很多的新樓推售。除了會有更多外區客,亦會有很多久居將軍澳的朋友換樓。大家與其買得高,反而景觀才是保值的重要因素。同時,亦有部分的朋友希望進軍相對低水的三房戶投資,不過三房戶主要用家是家庭客,對室內空間普遍要求較高。因此,大家亦適宜分析其間隔才下決定。
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將軍澳中心成交 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的最佳解答
博收購都好! 第1866成交(堅) 東沙島街大單邊成交2305萬。感覺6分。
長沙灣東沙島街167號,建築面積約1000呎,門闊約72呎,現在共五個租客( 雜貨/小食店 /電視/髮廊/地產舖) ,合共42600租金,成交2305萬,回報2.2%。
(註冊2305萬, 簽約日期2020年7月8日)
原業主在外國,叫價三千萬,這間舖是元州街及東沙島街大單邊,大廈6層高,區重建潛力。
原業主於1984年8用82萬買入. 現在樓齡63年。
這間舖門面是好長,好闊,大部分是向元州街,燈口位置,人流是不錯,可惜位置就是比較低消費力,是非常非常低。 一般我都唔喜歡深水埗/長沙灣的舖, 因為太多供應,太多放盤。 這間舖在市場已經放了一段時間,業主在外國好難搵。此舖佔大廈業權份數是1/6。應該具有收購潛力,如果買家是中長線揸,好大機會贏。 但如果純粹從收租角度,厘數回報現在比較低,只有2.2%,由於消費力好弱,也好難令到回報上升。 始終門面是好闊,感覺是約市值平一成成交。
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將軍澳中心成交 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的最佳解答
最新評論:《政府200億掃貨效應》
剛剛索晒料.... 財爺昨日公佈用200億買60個商用物業做社褔設施,平均每單3億幾。 再聽埋羅致光局長今日晏晝嘅記者會,佢話買嘅物業唔會影響而家嘅社區設施, 即係應該唔會買依家係安老院或者幼稚園嘅物業。 合共要買嘅總面積係4萬平方米。
Here is my quick view:
(1) 對舖是打入強心針。 近年政府第一次對舖有好的措施, 工廈活化對舖無影響。 業主套現了200億,自然資金也會投回商舖。
(2) 這樣買商用物業做社區設施一般都需要喺6樓或以下先至合到消防條例, 如果要做互助幼兒中心,更加要喺三樓或以下。 因此好大機會係舖。買舖,一定快過佢現有物業申請改用途。今日買,兩個月成交期, 裝修下,出臨時牌,半年內可以用。 如果現有牌照更加快。
(3) 根據土地註冊處,2018年成年商舖只是有400億的成交, 二百億相對是非常大的數字,佔一半。 即是包括埋商廈,都只係加多五百幾億成交, 但記住, 當中好多係甲級商廈,社會福利署一定唔會買囉。
(4) 2018年超過三億的舖成交只得十多單, 假設全部買舖,要三年時間買入60個單位也唔夠掃。
(5) 有些人話會買劏場/死場, 我話除非是單一業主,否則不會發生。 尖沙咀首都/荃灣地皇/元朗又一新城等劏場散業主無望。旺區/ 遊客區也不適合。 等於山頂唔會起公屋一樣。
(6) 最大機會是民生區/舊區(例如深水埗/大角咀/土瓜灣/西灣)的二/三樓或大型屋苑樓下(例如: 荃灣海濱廣場,小西灣富欣/富怡, 將軍澳富寧花園, 屯門兆安苑)等。 撇除咗現有嘅老人院或者幼稚園的話,可以供買入嘅更加少。
(7) 我今日了解過,在市場較適合政府的商舖(數千呎以上的較靜段)放盤約有100個,叫價合共約150億。 如果唔計現有老人院及幼稚園? 就再少多一半。要買足200億,唔簡單,舖價必升!
商舖的價錢貴唔貴是非常難斷定的, 不是按呎價,而是按租值回報。 但如果政府是自用的, 打返條租約落去就什麼商舖價都合理。
因此最大的問題是: At what price? 會否利益輸送給發展商/商舖大業主? 相信社會必定有好大迴響。
我認識陳茂波, 佢都係我哈佛大學同一個OPM (Owner President Management) program 嘅校友。 佢係一個非常之聆聽其他人意見嘅人, 佢係一個好官,really! 有心有力,相信好多嘢都會傾得掂。
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將軍澳中心成交 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的最佳貼文
《十大重建消失的舖》
今次走勻全港十區同你介紹「十大重建而消失的商舖」。不是按規模大小,而是十大特別有意義的項目。 因為重建,有幾多間舖消失了? 香港人均零售樓面又有幾多呢? 對未來有什麼啟示?
Answer in video:
全文:
...................
東涌,青衣,將軍澳,馬鞍山,西九,啟德除咗都係新發展嘅地區同埋有個共通點,無舖賣。 舖同樓唔同。 樓會越來越多,但舖(我講緊街舖, 尤其是市區嗰啲 )則只會越嚟越少。 可以買賣的更加少。 點解? Now I tell you why!
第10: 我後面原本係著名嘅灣仔喜帖街,即係利東街。 由於市建局2003啟動重建,利東街/麥加力歌街一帶佔地八萬九千平方呎, 2010年2月起利東街永遠封閉。 150間街舖從此消失, 變成咗我後面呢個囍滙商住混合項目嘅項目。 而家信置同埋合和揸住曬,咁仲有冇鋪賣,zero!
第9: 經皇后大道東走向金鐘方向幾步,近PP3嘅保華大廈、安頓街、蘭杜街一帶嘅舊樓, 佔地一萬二千八百平方呎,太古於2017年底就以20.55億強拍買入,其中一間400呎嘅舖之前仲升咗2393倍,先以1.41億被收購。可惜呢度30間街舖亦將會消失。可能變成另一個PP4, 一個發展商揸住曬,無舖賣!
第8: 最近好hit嘅topic, 梗係新世界喺北角英皇道嘅皇都戲院項目啦。 皇都戲院係1952年落成, 佔地三萬五千平方呎,當年為戲院、商場同埋住宅嘅大型綜合建築項目。 戲院係1997年結業, 而家部分改為桌球會。 新世界收下收下收下, 收到八九成業權啦,就係2018年10月正式向土地審裁處申請強拍。 之前我都逐一逐一報道過, 唔少舖都高於市值5至8成賣咗, 擺到明就係被收購。 強拍重建落實後,80間舖從此消失。 又係一個發展商揸住曬,唔賣!
第7: 又係太古, 不過今次拍埋恒基。 喺太古王國旁邊,鰂魚涌呢道嘅濱海街16至94號連同英皇道983至987A號, 連埋瑞士樓呢一列嘅十多幢舊樓, 成條街長300米,佔地四萬四千呎, 2018年11月啱啱申請強拍, 估值26.6億。 重建後,太古梗係唔會賣啲鋪啦,40間舖從此又唔見晒。
第6: 返番中環半山卑利街/嘉咸街一帶, 由中環中心行上嚟些小, 佔地約五萬六千呎,而家工程進行得如火如荼。 市建局把地盤分成ABC三個,先後分別同信置(A),長實(B),永泰同資本策略(C)合作發展, 2007年啟動,預期2022年全部落成, 到時呢道有冇舖賣? 唔知,但係可能都係零。近100間舖可能又從此消失。
第5: 今次梗係要過下海啦, 因為大部分重建都喺九龍區。 淨係睇市建局啟動過嘅75個重建項目, 57個都係九龍。 新界(除咗荃灣嗰兩個楊屋道及萬景峯嘅項目以外)基本上係無重建嘅。
先嚟旺角買返對波鞋先, 波鞋就越嚟越多 , 不過可以賣買嘅舖又少咗38間。 點解? 因為市建局2007年開始,就收咗波鞋街呢度一楂嘅舖, 佔地三萬六千平方呎,同新世界起成咗呢K28嘅商住項目, 同K11一樣,啲舖梗係唔賣啦, 大家又要行商場啦。
第4: 男士們,以前多唔多嚟尖沙咀金巴利道嘅香檳大廈呢? 我都係聽人講㗎咋, 呢度曾經係一樓一鳳,色情事業嘅聚集地。 佔地二萬六千呎,香檳大廈於1957年落成, 雖然只得八層高,曾經係半島酒店之後,當時九龍最高嘅建築物。 亦曾經係香港著名相機同攝影器材嘅集中地, 80年起開始沒落, 90年代多個單位被劏成為一樓一鳳, 曾經盛極一時叫做香港「性」地。
由於樓齡過咗50年,近年不斷傳出財團收購嘅消息。 好似2018年1月時, 恆基就向霍英東家族買咗地下同LG層合共十個舖位,作價1.15億。 之後上個月(2018年10月)恒基再用多1.25億買入多十間舖,我之前都有報導過(第998-999成交)。 雖然依家應該仲未收齊八成業權門檻申請強拍, 相信收下收下距離收齊唔遠。 重建之後, 啲舖肯定好似對恒基自己對面美麗華廣場咁唔會再賣散,到時尖沙咀又無咗90間可以買賣嘅舖啦。
第3: 嫌香檳同波鞋個項目細? 整個大啲畀你睇睇。 我而家企咗喺土瓜灣, 庇利街/榮光街/啟明街/鴻福街/銀漢街一帶, 可能你呢世仔都未來過, 但再唔嚟, 呢度嘅大約二百間舖就好快冇晒啦。 呢度每間舖市建局收緊大約千二至千八萬。
土瓜灣真係好多重建,淨係呢幾條街,市區重建局就落實咗七個重建項目, 睇住我地圖框住呢七個, 合共佔地二十三萬九千平方呎。 預計呢七個項目喺未來十年相繼落成,到時有冇舖賣? 我唔知。我只知道肯定唔少變成商場, 大發展商自己揸住曬。 即使有商場內嘅細舖劏出來,大家記住千祈唔好貪平買。 地舖頂多輸一兩成,劏舖分分輸剩你一兩成。
第2: 未來嘅消費,我相信唔止係南向北移,而且係東向西走。 因為港珠澳大橋,高鐵通車同埋西隧減價都係西邊,東邊反而只係本土消費多啲。 講重建消失嘅舖,梗係要講下九龍西啦。
呢度係大角咀,好吖。 重建一流呀, 如果唔係市建局都唔會喺度落實咗十個重建項目。 未計已經落成嘅洋松街新鴻基形品▪星寓,必發街華人置業嘅 i-Home, 櫻桃街南豐嘅海桃灣, 埃華街信置嘅 Park Ivy, 其他仲起緊嘅六個地盤就係呢度,六個地盤合共佔地六萬四千平方呎,重建後又有約70間地舖將會唔見啦。
呢楂舖唔夠多? 最勁嘅應該係恒基係大角咀道以西,近奧海城嗰邊嘅利得街、福澤街、 嘉善街、角祥街一帶嘅利奧坊重建項目,分為五期發展,合共約佔地超過11萬平方呎。
未起前有大約80間地舖係利奧坊呢道,起好後? 又變成好似係我後面呢個商場咁啦,一個發展商揸住曬,無舖賣。 連同之前市建局起緊嗰六個地盤嘅七十間舖, 大角咀又將會對一百五十間舖講拜拜啦。
第1: 梗係要講我由細浦到大嘅觀塘裕民坊啦。 呢個係市建局同埋香港有史以來最大型嘅市區重建項目。 主地盤及月華街地盤合共佔地57萬平方呎, 係我上面講嗰九個地盤嘅總和, 牽涉超過1600個業權,三千個居民,同520間舖。
呢個項目早於1998年已經由前土地發展公司公佈 , 2007年市建局起正式啟動, 分五期落成, 當中會有住宅,office, shopping mall, 酒店, 政府辦公室,社區中心,公園, 交通交匯處等綜合設施 。預期2026年完工。 前後預期要搞近30年。頭三期係由信置同埋華人置業發展緊。 咁大個項目,起好之後肯定好似APM咁,又係冇舖賣。 嗰五百幾間舖從此又消失。
根據政府統計處及差餉物業估價署數字,香港依家大約有280萬個住宅單位。 零售方面,總面積有1.2億平方呎, 除以740萬個香港人,即每個香港人有16呎嘅零售空間。每年新落成就大約有120萬平方呎嘅新零售樓面。 但記住喎,呢啲絕大部分都係商場、樓上舖及銀座式商廈。 喺條街嘅地舖係無新供應之餘,仲不斷地減少緊。 我重複,係無新供應之餘,不斷地減少。
粗略估計香港大約有十萬間街舖, 由於收購重建,可以買賣嘅街舖不斷地減少緊,淨係上面嗰十大個案就已經冇咗千四間舖。 市建局只佔市區重建少數,我估計佢哋咁多年嚟就收咗大約二千間舖。私人發展商仲多,大約萬幾間啦。
買鋪無非等收租,等加租,等升值,博重建。經濟理論101教我, 如果一樣商品只會減少,沒有新供應,而永遠有基本需求的話,唔怕買,長遠必升。 除非啲人開始識飛天,我就怕。因此我咁多年嚟都鐘情於街舖, 去證監會攞正牌成立埋香港首間商舖基金,2009年至今買賣接近一百間單舖, 算有些少成績。你.... 又會唔會想買呢?
第10: 灣仔喜帖街(利東街) - 150舖
第9: 皇后大道東保華大廈、安頓街、蘭杜街 - 30舖
第8: 北角英皇道皇都戲院項目 - 80舖
第7: 鰂魚涌濱海街/英皇道瑞士樓 - 40舖
第6: 中環卑利街/嘉咸街 - 100舖
第5: 旺角波鞋街 - 38舖
第4: 尖沙咀金巴利道嘅香檳大廈 - 90舖
第3: 土瓜灣庇利/榮光/啟明/鴻福/銀漢街 - 200舖
第2: 大角咀市建局及恒基利奧坊 - 150舖
第1: 觀塘裕民坊及月華街 - 520舖
合共消失1398舖
![post-title](https://i.ytimg.com/vi/59sZ46BLJ0g/hqdefault.jpg)
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