即日專欄:來港易推行 旅遊相關股受惠
恒指繼續反彈,技術走勢有「雙底」的可能,要確認「雙底」,恒指必須上破上一個小浪的浪頂,即26822點。
恒指反彈,非成分股全面反彈,與過去幾個月一樣是個別發展。近期恒指反彈,是新經濟股反彈,而新經濟股反彈的同時,很可惜舊經濟股則出現調整。這說明市場上沒有新的資金投入,新舊經濟股股價交替升跌只是基金大戶在換馬。我們一定要等到新舊經濟股皆能上升,才可以說市場信心回來了。
9月7日,特首林鄭月娥宣佈了幾個好消息,這包括深圳前海深港現代服務業合作區面積擴大7倍,由15平方公里變成120平方公里,也包括「回港易」的恢復及「來港易」的推行。
酒店收租診所皆得益
前海合作區擴大面積增加香港經濟發展,專業服務北上的機會,也使到深圳整體而言會加快發展。將來極可能前海與香港新界西北組成一個相當大面積的高新發展區,更可能成為新金融區。新界西北的土地、房屋的潛在價值會很高。
「來港易」相等於開放邊境,讓14億內地旅客再度前來香港。較早前,澳門開放邊境,賭業股股價大反彈。現在輪到香港,像九倉置業(1997)這類在旅遊區的收租股,大酒店(045)這類的酒店股都會得益,甚至剛剛宣布收購深圳愛康健牙科診所的希瑪眼科(3309)也會得益。
眾所周知,愛康健的顧客以香港人為主,疫情封關使到愛康健生意一落千丈,低價賣給希瑪眼科。結果,收購一成功,「來港易」就出爐了。近幾個月,希瑪股價波動巨大,一度急升急調整,現在又重現升勢。
原文:https://bit.ly/3zX4Jse
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在證券市場上,大部分的投資人都是虧錢的,因為一般散戶投資人,他不會嚴謹的對某個商品,理性地分析該商品在當下環境的可能價格range,經常操作到最後會被市場情緒帶著走,然後走向虧損的結果
例如一檔股票,假設他的EPS是40,該市場或產業的平均本益比30~40倍,那股價落在1200~1600元,就是較合理的價格,如果它跌到200元,我可能就判斷它是低於市場應有價值,如果漲到3000元,我可能就判斷它是高於市場應有價值,投資者要有一個可靠錨點,再來進一步判定市場價值高估或低估
不過股市的短線波動很大,市場情緒影響也很大,去尋找可靠錨點困難度非常高,如果是房地產業,那就相對簡單,因為波動率比股市穩定很多,錨點比較不容易飄來飄去,如果讀者像我一樣從事美股和外匯交易非常多年,然後再去看房地產,絕對不難發現,房地產的錨點相對容易判定,房地產是一個非常Stable的金融商品,這個我在Blog已經提過了,不再論述
美國的房地產資訊非常透明,我試著用美國的房地產來舉例,Zillow就可以看到每個物件的房租落點,租金找出來,再去尋找該區域對應的殖利率,那麼那間房子的適合價位,立刻就出來了,剩下的就是去那間物件實地探訪,周遭生活機能、學區、左鄰右舍狀況、社區水準、HOA fee的高低、維護的情況、前任屋主的養屋習性、過去的租金水平,通通觀察後再綜合評估,然後心中就能對該房子有錨點,例如我可能在加州看完數百個物件,我可能得到一個心得,我想要月租3000美元的物件,然後達到我預設的條件,我要付出的就是70萬美元左右的費用,所有相關數據去評估,30年房貸利率3.4X%以下,殖利率可能抓個5%以上,淨利來個2.5%,透過數據綜合比對,70萬美元就是我設定的錨點,如果我是那個70萬美元物件的屋主,我要賣房子,我也是這樣去設定錨點,所有的價值評估都經過數據量化計算,不是靠情緒去判斷價格
而且錨點不是固定的,要隨市場機制而變,例如2020年1月,美國十年債殖利率1.7X%,現在美國十年債殖利率0.6X%,代表市場上去借美國國債或民間資本,然後進行房地產套利的自然人或法人會大幅增加,殖利率1.7X%,房租投報率可能要2.5%以上才安全,殖利率剩0.6X%,房租投報率可能要1.5%以上就安全了,月租3000美元,這時候一樣品質物件的錨點,立刻拉高到90萬美元,如果金融環境沒變,就會發現,市場上一樣品質的物件,如果低於90萬美元,那就會逐漸被掃光,市場上精明的法人和大戶很多,大家都有自己的預設錨點,但明顯低於市場應有價值的物件,一定是不約而同掃光
如果我是那個70萬美元物件的屋主,我要賣房子,有買家來跟我說,房價所得比太高,空屋率太高,持有稅多高,我基本上完全不會理他,買價的價格離我的錨點太遙遠,他就是來亂的,價格評估都是有其背後的量化規則,不是隨便亂開價
一樣的道理,如果我在市場上看到一個月租3000美元的物件,然後只要50萬美元,我會不會很開心,實務上來說不會,因為那個物件一定有其對應的缺點,它在市場機制中,它就是值50萬美元,輪的到我去買,那就代表,它沒有低估,我必須要進一步的地毯式觀察內部和周邊,才能判斷是真的撿到便宜,但通常不會有這種好康,如果遇到了,當然就是在inspection後可以決定要不要買
用美國舉例完了,回到台灣的環境,台灣目前房貸利率約1.5%左右,十年債殖利率約0.5%,假設環境不變,2%的殖利率是可以長期存在的水平,那是一個safe的報酬率,如果有人來跟我扯,房價所得比太高,空屋率太高,持有稅多高,然後用他的幻想價格來論述,我基本上也不想理他,因為市場機制下,那個錨點是不容易驟變的,只靠自己的情緒思考,而不是用真實存在的市場經濟數據去量化評估,那種討論價格是否合理都是沒意義的,真實世界中,不存在的錨點,都是不切實際的
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【請與我們一同站在推動居住正義的行列】
昨天看到內政部長花敬群的520分水嶺心得文,相當感嘆。
邱顯智委員的這篇文章(https://reurl.cc/Mv2zEL) 比較客氣,除了問號之外再無其他,想必是也已對中央房屋政策的反覆感到無言。
我個性比較直接,且住宅政策(尤其是囤房稅、實價登錄)也一直是過去我所著墨的重點,所以需要再多講些話:從2014到2020,無論是怎樣的「時空環境不同」,以近幾年新竹市房價所得比沒有太多波動的狀況下,囤房稅將抑止的主要是豪宅、投資等市場,以「首購、自住」這些約1~2千萬元的區段所影響者的衝擊微乎其微,反而增加房市流動性。
如同先前我們囤房稅政策文章一在強調,在此不厭其煩地重述時代力量的修法方向:
「囤房」愈多的者,應負擔更高稅率,但 #針對只持有一戶且自住的持有者反而微幅調降:
一、單一自住的稅率,從現行的1.2%,降為1%。
二、維持財政部訂定自住房屋3戶定義,第二戶、第三戶稅率還是維持1.2%。
三、針對少數囤屋大戶,分階段累進。第四戶到第五戶,囤房稅率2.4-3.6%;第六戶到第七戶:3.6-4.8%;第八戶到第九戶:4.8-6%;第十戶以後6-10%。
也就是說,以新竹市來講,#99%的「自住」屋主都不會受到影響(新竹市個人持有戶數統計請見: https://reurl.cc/5goK3V )
而許多朋友提到的稅基問題,這裡主要關鍵在於實價課稅:目前的制度下,由於房市交易透明度仍然不足、以公告現值課稅將導致稅率偏低。這也是為什麼,時代力量針對居住政策的另一重大主張,是需要同步進行的實價登錄改革,有完善的實價登錄作為配套,才能朝實價課稅前進。
在追求居住正義的路上,我們不會轉變方向,也希望中央持續執政下,不要再每每遇到與青年攸關的居住問題,就如遇到分水嶺般地搖擺立場。也希望期待改變的你,一起加入我們的行列。
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早上剛面試完松山機場昇恆昌餐飲人員,
因板上查無相關資料,快速分享一下
手機排版,傷眼請見諒~
昇恆昌:內湖總公司面試,門口警衛接待都很有禮貌,上樓後被人資帶到小房間寫基本資料。同時還有另外三人,但大家面試職務都不同,有營業員、總務等等。
寫完資料會再發小測驗,其他人似乎都是問答題,因我是餐飲人員還有考幾題餐飲相關的是非選擇題。
像是餐桌擺設是否沒有水杯及葡萄酒杯、餐具是由內向外由上到下...之類的
然後有英文日文的句子小測驗,機場常用的到語句翻成中文,有選項可選,反正會的就寫不會空白也沒關係,進去會有語言課程的樣子。
重要的是職務說明部分 早班會是am5:00開始,一天九小時,晚上到22:00要輪班,月休九到十天,
試用期本薪20100<<<<<<<
加獎金津貼第一個月大概24k(個人估計
福利我看該有的都有就是薪水我實在過不去XD
後來主管一對一面試我就有提問,大致上是說過試用期後一個月可領到三萬,有時要配合班機延誤加班,春節颱風都正常營業,補加班費。不可調點,在松山
然後又問升遷管道,面試主管微笑說:我們公司升遷管道非常暢通XD
因去面試之前我也有找過相關資料,感覺離職率頗高?所以很暢通?
主管會比較在意的是能不能接受輪班,基本松機日本客較多,語言要稍微可交流,會問你如果旅客抱怨餐點等太久你會怎麼回應,發現餐點有頭髮會怎麼回應,本身做過美式餐廳跟服務業,輪班跟客訴問題都答得蠻流暢的,之後沒問題就謝謝等人資通知。
結果:4/15前通知 覺得缺人的話應該是穩上(?
4/6去面試了全家的餐飲儲備幹部
面試地點在中山北路靠近雙連站,到了之後有小主管帶到小會議室寫個人資料跟測驗。
有6題問答題跟30題左右的智力測驗,
問答題大概像如果工作上有壓力如何排解、最近看到什麼新聞印象深刻、在工作生活上有使用什麼小創意...之類
大約40分鐘後被帶到大會議室,跟另一位同樣來面試的女生一起聽小主管介紹公司跟職務(他講話超級快像補教老師)
全家餐飲儲備幹部錄取後要跟公司簽約四年(有點不確定),要配合參加全家企業大學的餐飲學院,每年十月開學,一個月找兩週末,一次七小時,由外面餐飲老師上課,兩年後畢業,要再到公司相關餐飲門市服務兩年,中途離職違約的話要付類似培訓講師費,一年約一萬五按比例算。
介紹完換大主管同時面試我們兩人,大主管會拿著履歷一直問問題,因為我都是做外場,但儲幹要內外場論調都要學,所以之後一定要有餐飲丙級證照,大主管就一直問我們不是餐飲出身也沒證照為什麼想來、做餐飲很累呀、內場有人比較注重技術balabala
當下都是有好好回應說自己會努力進修考取丙級,內心其實想說何不在徵人資訊上加上一定要丙級的條件呢~~感覺大主管應是故意刁難要看臨場反應,之後問了一些人生規劃等等。
薪資部分前兩個月算是試用期約31k
兩個月後32k,企業大學開始上課後再加一到兩千(這邊有點忘了)
然後每年考核調薪,兩年後企業大學畢業再加兩千,所以差不多36k多
有丙級好像加一千,乙級加兩千還是三千(忘了...)福利跟104上寫的差不多,全家餐飲儲備幹部今年是第三屆,每屆差不多20~30人,有詢問之前的儲幹現在在做什麼,說做一年多目前有在做內場主任,也有跟日本師傅到日本學廚藝的...
旗下的餐飲目前是沃克牛排跟大戶屋,但大戶屋要展店比較缺人,新人都從大戶屋開始,因配合百貨商場都是一頭班偏多,若有路邊店就有可能是兩頭班,全家之後預計要引進拉麵品牌,兩年後畢業可配合調店,有意往大陸發展也可。
結果:當天就打電話通知錄取問何時可報到還有要體檢~~昇恆昌還是去面試但聽完打算拒絕~
個人目前28y,國立科大企管系畢,但都從事服務業,英文尚可。但真的完全沒內場經驗,以後可能要非常努力考丙級跟練習煮菜。
打的有點亂,有想補充或提問的就等我回家用電腦再修改跟回覆,謝謝大家!
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