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110年9月25星期六行程表
上午7點到8點半生命園區
9點30到10點45
和平勝利路口義賣
11點20到11點40開直撥
下午3點半4點仁愛國小對面太平里未來不知何去何從開直撥
暫停10點半出發到東港搭船去小琉球坐12點36分下午1點50到3點20抗議反鳳凰蓋十層大樓抗議破壞生態沒有社會形象責任,不友善小琉球居民。
暫停下午6點45到8點45路三地門夜市義賣
巡視污染河川， 抗議屏東高工 光復路 忠勇路建民路柳州街強奪民地
羅騰園第67期免費開辦才藝課程10月17日至12月12日結業式12月13日
65期腳踏、汽機車維修、鑑定 每週(六)下午02:30～03:30 羅煥興　講師 和生路1段851巷17號(羅騰園第一堂
暫停2665期串串珠和花布包包製作(暫停) 每週(六)下午02:30～03:30 鍾菊貞　講師 忠孝路142號(羅騰園教室) 第一堂
暫停2765期跆拳道(幼兒、國小家長陪同) 每週(六)下午02:30～03:30 劉明球 講師 忠孝路142號(羅騰園教室) 第一堂
28 65期小提琴入門 每週(六)下午05:30～06:30 余鈴淑 講師 忠孝路142號(羅騰園教室) 第一堂
1129 65期專題講座-人物、品牌型塑 3/27(六)下午02:30～03:30 陳麗文 博士 忠孝路142號(羅騰園教室) 第一堂
30 65期專題講座 中場休息備有茶與點心) 05/15(六)13:30～17:30 幸福力講師群 忠孝路232號(縣議會2樓202室) 第一堂

蔣月惠出書，其實我會怕：孤鳥鬥士蔣月惠的傳奇人生每本300元 一次團購至少20本，每本定價300元，出版社開立 六折 (180元) 發票，四折 (120元) 捐贈給羅騰園 協助弱勢邊緣人，羅騰園開立收據給讀者。 ※ 目前已有團購120本，有意者請洽羅騰園協會。 電話：08-7518078 或洽：暖暖書屋出版社02-23916380 羅騰園出書 將殘的燈火不熄滅 每本三百元助弱勢 感謝!!孫震南博士贈3D列印機列印手機壁掛架每個義賣500元暨捐助人捐款助羅騰園社會邊緣人，月惠感恩您們!!
2022年選縣議員 一票30元的補助款 議員薪水六萬捐弱勢 選區全屏東市
2024年 月蔣月惠參選立委 請給無黨籍一次機會，一票30元的補助款，保證金20萬 ，立委薪水7成 ，全助弱勢邊緣人，威力勇猛！月惠 感恩您！ 第一選區包括屏東市、里港、高樹、三地門、霧台、瑪家、九如、鹽埔、長治、麟洛、內埔等11鄉鎮市，人口數386366
110年5月13日
蔣月惠作詞作曲主唱歌名
(小琉球美與哀)
小琉球四面環海藍藍天
深海世界多綺麗
斑斕魚穿梭礁石
百隻綠龜遊四海
遠眺龜神浮水面
墨色海草起水舞
粼粼波光映海面
地勢隆起土壤瘠
缺水缺電人口移
陸玖年海底電纜
豐沛水源與電光
遊量十萬觀光熱
鳳凰旅社蓋十樓
居民憂心基不穩
深挖陸公尺水冒
業者回嗆合法性
奈何我持續施工
消防安全無人理
島民不安居樂業
蔣月惠免費教轉鈔
https://www.facebook.com/permalink.php?story_fbid=1583853531665151&id=100001215589335¬if_t=like¬if_id=1496712279504032

110年9月4星期六行程表
上午6點到9點半整理服務案
9點到10點半來
10點半出發到東港搭船去小琉球坐12點36分下午1點50到3點20抗議反鳳凰蓋十層大樓抗議破壞生態沒有社會形象責任,不友善小琉球居民。
下午6點到公興路訪視
下午6點半到玉成里服務案件會勘
暫停下午6點45到8點45路三地門夜市義賣
巡視污染河川， 抗議屏東高工 光復路 忠勇路建民路柳州街強奪民地
羅騰園第67期免費開辦才藝課程10月17日至12月12日結業式12月13日
65期腳踏、汽機車維修、鑑定 每週(六)下午02:30～03:30 羅煥興　講師 和生路1段851巷17號(羅騰園第一堂
暫停2665期串串珠和花布包包製作(暫停) 每週(六)下午02:30～03:30 鍾菊貞　講師 忠孝路142號(羅騰園教室) 第一堂
暫停2765期跆拳道(幼兒、國小家長陪同) 每週(六)下午02:30～03:30 劉明球 講師 忠孝路142號(羅騰園教室) 第一堂
28 65期小提琴入門 每週(六)下午05:30～06:30 余鈴淑 講師 忠孝路142號(羅騰園教室) 第一堂
1129 65期專題講座-人物、品牌型塑 3/27(六)下午02:30～03:30 陳麗文 博士 忠孝路142號(羅騰園教室) 第一堂
30 65期專題講座 中場休息備有茶與點心) 05/15(六)13:30～17:30 幸福力講師群 忠孝路232號(縣議會2樓202室) 第一堂

蔣月惠出書，其實我會怕：孤鳥鬥士蔣月惠的傳奇人生每本300元 一次團購至少20本，每本定價300元，出版社開立 六折 (180元) 發票，四折 (120元) 捐贈給羅騰園 協助弱勢邊緣人，羅騰園開立收據給讀者。 ※ 目前已有團購120本，有意者請洽羅騰園協會。 電話：08-7518078 或洽：暖暖書屋出版社02-23916380 羅騰園出書 將殘的燈火不熄滅 每本三百元助弱勢 感謝!!孫震南博士贈3D列印機列印手機壁掛架每個義賣500元暨捐助人捐款助羅騰園社會邊緣人，月惠感恩您們!!
2022年選縣議員 一票30元的補助款 議員薪水六萬捐弱勢 選區全屏東市
2024年 月蔣月惠參選立委 請給無黨籍一次機會，一票30元的補助款，保證金20萬 ，立委薪水7成 ，全助弱勢邊緣人，威力勇猛！月惠 感恩您！ 第一選區包括屏東市、里港、高樹、三地門、霧台、瑪家、九如、鹽埔、長治、麟洛、內埔等11鄉鎮市，人口數386366
110年5月13日
蔣月惠作詞作曲主唱歌名
(小琉球美與哀)
小琉球四面環海藍藍天
深海世界多綺麗
斑斕魚穿梭礁石
百隻綠龜遊四海
遠眺龜神浮水面
墨色海草起水舞
粼粼波光映海面
地勢隆起土壤瘠
缺水缺電人口移
陸玖年海底電纜
豐沛水源與電光
遊量十萬觀光熱
鳳凰旅社蓋十樓
居民憂心基不穩
深挖陸公尺水冒
業者回嗆合法性
奈何我持續施工
消防安全無人理
島民不安居樂業
110年5月13日創作小琉球美與哀歌曲
蔣月惠作詞作曲主唱
https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=4303577629692714&id=100001215589335

油麻地窩打老道與新填地街交界（《旺角卡門》，一九八八年）
寬鏡頭｜阿華從窩打老道與新填地街交界（「秀和欄」）走向烏蠅

果欄
一九七○年代至千禧年代，因要避開日間交通， 果欄日間關門，凌晨至早上七時才營業。

油麻地戲院
一九八五至一九九八年結業前專放映色情電影。 藍色紙皮石牆身約於一九九○年代換成粉紅色。

欄杆
此類為空心燒焊式圓柱鐵欄杆，雖然比較好坐，但萬一受撞損毀會露出缺口，空心設計容易使人割傷。現以方條實心欄杆取代。

戶外晾曬
將衣物在窗戶外面晾曬曾是香港特色，但隨著舊私樓劏房化及香港人的生活節奏越來越急促，洗衣和乾衣都已外判給洗衣店；現代公屋及私樓的設計和制度亦不鼓勵戶外晾曬，使這香港特色不再。

煙草廣告招牌
一九九○年代起，煙草廣告逐步被立例禁止， 因此圖中「Kent」及「Marlboro」廣告招牌現已被拆除。

無牌小販
圖中右邊男士正在飲無牌小販售賣的蔗汁。香港自一九七○年代已停止發放流動小販牌照， 自此以後無牌小販只好「走鬼」，削減基層市民自力更生的選擇。

--
窩打老道與新填地街交界（二○一七年）
新置招牌色彩豐富，但多為數碼打印橫額，質感欠奉。一九九○年代街牌僥幸保存至今。

油麻地戲院
二○一二年重開後成為戲曲表演場地，入口兩邊加裝了斜道方便輪椅人士出入。牆身換上簡潔的白色和灰色。隨著戲院重開，石屎地鋪上磚頭，近馬路位置亦安裝了盲人引路橡膠貼。

天橋
一九九○年代西九龍實行填海工程，及後行人天橋建成、香港理工大學西九龍校園約於二○ 一二年啟用，是欣賞日落的好地方。
#跟電影談戀愛 #旺角卡門 #烏蠅 #烏蠅哥 #張學友 #劉德華 #偽storyboard #storyboard #給油麻地的情書 #waiwai #畫畫 #慧惠 #hkillustrator #插畫 #hkig #hongkong #yaumatei #fruitlaan #果欄 #油麻地 #絵 #香港 #手絵 #手繪 #ぺんてる筆 #pentelpen

近日經歷過阿布泰一事，大家對良心經濟圈的熱情又再次燃起。對於良心店，一律建議分散投資。第一集我們先鎖定新蒲崗，新蒲崗屬於黃大仙區，在過去的一屆區議會選舉，是最早得到全數民主派的議席的地區。雖然這區仍是舊樓和工廈林立，沒太多娛樂設施，比較少「區外客」，但其實這裏臥虎藏龍，一個新蒲崗就有近30間黃店。

說起新蒲崗有甚麼好吃，就要數到大排長龍的懷舊風Cafe「窩子」，主打鹹甜窩夫、疏乎厘pancake等等，開業將近七年，人氣依然有增無減。記者邀請到居住在新蒲崗超過20年的街坊Winnie同行，Winnie指店舖樓上不時會舉辦市集，通常會指示在窩子旁邊的樓梯上去，所以住這裏的居民就算未曾光顧，也會知道窩子的名字。慢煮手撕豬腩窩夫三文治是店內的特色窩夫之一，酥脆鬆軟的窩夫配上鹹食，比起一般的水果配搭更有新鮮感。手撕豬腩肉以燒烤醬調味，十分惹味。另一款人氣甜品是意大利芝士忌廉梳乎厘鬆餅，看見鬆餅震動的樣子可見其空氣感十足，鬆軟質感軟綿，入口即融，每一口都是濃郁的Tiramisu味，表面撒滿的脆片更是錦上添花，顯得鬆餅特別軟熟。創新口味還有慢煮口水雞薄餅，店內自製的酥皮薄餅融合川味慢煮雞扒，味道就像吃麻辣米線一樣，口感卻是香脆酥皮，香辣口味令人忍不住多吃幾塊。

第二站來到新蒲崗廣場，Winnie說隨着新蒲崗越來越多發展，新建的大型商場更吸引人流，現在新蒲崗廣場已變得平民化，比較多興趣班和補習社。「還有神奇的一件事，在這個廣場裏竟然有個公共圖書館。」正因為新蒲崗公共圖書館座落於此，所以會有很多街坊和小朋友過來，也招徠了一些特色小店。在商場二樓就有一間同時經營日本料理和泰菜的餐廳，老闆Alvin在新蒲崗扎根多年，曾經營過泰國餐廳近六年，受疫情影響和租金壓力而結業。後來，他在大集團的居酒屋工作時，機緣巧合下結識了當時的廚房經理，「我看見他工餘時間會拿着料理書來看，而他看的料理書並非餐廳的食物，他會不停學習更多日本菜的知識。我很欣賞他煮食的理念，還有他的堅持。」Alvin於是向他提議一起開店，又找回泰國餐廳的舊拍檔，合作做一間新穎的東南亞餐廳。

兩個舖位沒有明顯分隔，但從擺設上就能一眼看出日本餐廳的精緻和泰國餐廳的風情。日式串燒全部選用日本材料，就連免治雞肉棒也是自家製的，而不是用到貨材料。簡單如燒雞翼，也是經過廚師的巧手，熟練地翻轉四五十次，才燒至皮脆肉嫩。老闆特別推介的還有日本銀杏，外皮沾上少許油份，燒至微焦，十分香口。雞皮餃子以原塊雞皮包裹着餡料，咬開多汁同時帶豐富的雞油香氣。另一邊廂，泰國菜必備的海南雞飯是老闆的得意之作，海南雞飯肉質鮮嫩，雞皮特別爽滑，雞皮下有一層啫喱狀的膠原蛋白，晶瑩剔透，是冰鎮過後的精華所在。油飯不像坊間做法使用黃姜粉，而是用雞湯和泰國香料來煲飯，主要靠濃郁雞湯令油飯色香味俱全。
在新蒲崗遊走一天，記者除了感受到區內的人情味，還有店家的隨性。Winnie表示新蒲崗的小店都會不定期休息，即使上網查資料也未能作準，就像拍攝當天，記者到達餐廳後才得知休店。如果選擇周末到訪，最好還是先打電話查詢營業時間，以免摸門釘。

編輯註：
《果籽》以幫助同路店為初心，決定拍攝掃良心店掃區系列。拍攝當日記者曾向理想餅店店員查詢立場，獲對方員工表明是黃店。惟影片公開後引起爭議，記者再次向理想餅店求證，對方未有明確表明立場。由於存在懷疑，現已將理想餅店的採訪片段刪走，日後定當小心求證。

影片:
【我是南丫島人】23歲仔獲cafe免費借位擺一人咖啡檔 $6,000租住350呎村屋：愛這裏互助關係 (果籽 Apple Daily) (https://youtu.be/XSugNPyaXFQ)
【香港蠔 足本版】流浮山白蠔收成要等三年半 天然生曬肥美金蠔日產僅50斤 即撈即食中環名人坊蜜餞金蠔 西貢六福酥炸生蠔 (果籽 Apple Daily) (https://youtu.be/Fw653R1aQ6s)
【這夜給惡人基一封信】大佬茅躉華日夜思念 回憶從8歲開始：兄弟有今生沒來世 (壹週刊 Next) (https://youtu.be/t06qjQbRIpY)
【太子餃子店】新移民唔怕蝕底自薦包餃子 粗重功夫一腳踢 老闆刮目相看邀開店：呢個女人唔係女人(飲食男女 Apple Daily) https://youtu.be/7CUTg7LXQ4M)
【娛樂人物】情願市民留家唔好出街聚餐 鄧一君兩麵舖執笠蝕200萬 (蘋果日報 Apple Daily) (https://youtu.be/e3agbTOdfoY)

果籽 ：http://as.appledaily.com
籽想旅行：http://travelseed.hk
健康蘋台： http://applehealth.com.hk
動物蘋台： http://applepetform.com

#新蒲崗黃店 #五一懲罰祭 #良心經濟圈 #新蒲崗廣場 #窩子 #良心掃區
#果籽 #StayHome #WithMe #跟我一樣 #宅在家

【暗黑旅行團】勇闖市中心廢墟佐敦廣場 70呎舖賤價10萬全港最平

香港寸金尺土，普通打工仔窮一生薪水，才能買到一個劏房型單位，黃金商舖易手價億億聲。雖然商舖身價不菲，但細心留意會發現，總有一個死場（死寂商場）在附近，明明位處市中心交通方便，但空置率高人流又偏低。記者便請了人稱「劏場醫生」、曾一手拯救荃灣地皇廣場的盛滙商舖基金創辦人李根興（Edwin），和我們來一轉經典死場遊。

壽終正寢：佐敦廣場

「有些死場是瀕臨死亡邊緣，而這個（佐敦廣場）是已經死亡。」Edwin說道。位於佐敦道28號敦成大廈的佐敦廣場，商場名字仍於大廈外清晰可見，但若然在Google Maps輸入「佐敦廣場」，卻查不到正確位置。

座落在人來人往的佐敦道，很難想像這樓高四層的商場，已烏燈黑火二十多年，是佐敦中心地帶裏的一個廢墟。「我們站在佐敦道，街上人流很多，很旺場，但今時今日全香港最便宜的物業成交呎價，最便宜的便是這座佐敦廣場。」

土地註冊處資料顯示，三樓九號舖位建築面積約70平方呎，原業主1993年以$69.7萬購入，持貨23年，2016年僅以$10萬易手，呎價僅$1,429，賬面勁蝕86%、約$60萬，堪稱全港最平的舖位。Edwin表示，香港有很多大業主將商場劏成很多小單位出售，然後不宣傳、不用任何方法吸引人流，夾硬做死一個場，令舖位貶值，然後再安排相關人士以低價收回舖位，「做這些事很沒道德，可說是乞兒兜裏拿飯吃，所以我不買不賣也不投資。有人經常說送幾間商舖給我，希望我可以把商場活化，我也會說我不要。」

佐敦廣場前身為伯爵酒樓，實用面積共約一萬平方呎。1992年，分拆成超過160個舖位出售，當年呎價逾萬，但仍吸引到不少投資者。但業主們在1993年收樓後，發現舖位皆為「縮水舖」，實用率只得三至五成，生意做不了淪為死場。1998年更因管理公司撤離而荒廢，聚集了不少癮君子和露宿者。現時該商場除地面層可供遊人進入，其他樓層已經被封閉。

「你簡直是商舖華佗！」當記者和Edwin在商場門外傾談之際，一把聲音突然從我們身旁傳過來，原來是佐敦廣場門外報紙檔的店主，由他父親開始已在這個位置經營報紙檔50多年。他繼續說：「開業的時候很多人入伙，但空置了這麼多年，聽說你令很多倒楣的商舖起死回生，我今天便特意把鎖開了等你進去玩玩。」原來店主還幫手看管廣場的閘匙，我們就趁這個難得的機會，入去探秘。

2010年，有財團以劃一收購價$13.8萬收購佐敦廣場舖位。商場的一至三樓，就曾在2012至13年，短暫經營過火鍋店。2014年就只有四樓的桑拿館，2016年在一樓開了雀會，二樓開了私房菜，但全都在很短的時間內結束營業。

鄰近高鐵　於事無補
一樓和二樓遺下了完整的食肆裝潢，還有餐具調味料，統統都沒有清走。Edwin說：「真的不知道發生甚麼事，該商戶好像走得很急。市中心這麼繁華的地段鄰近高鐵，佐敦道地舖價值以億元計算，這裏卻變成了一個廢墟。」

再上三樓，大窗戶透入自然光，雜物清空了，感覺比一二樓良好。雖然劏舖的間格已經全拆了，但地上有多條從前舖位留有的深刻直線。「驟眼看這裏每一層都是幾千呎，以這裏的黃金地段來計，一定能夠租出去，每一層我估計能以$15萬放租。」

但上到四樓，又佈滿各式各樣的廢棄品。有很多像是露宿者在這裏留宿用的床墊、2014年的舊報紙、2012年的水費單、撕爛了的明星合照、封了塵的招牌、摔破了的招財貓等等，幸好是白天進來，入黑一定充滿着靈異感覺。既然位於市區，人流地理位置俱佳，很難不令人聯想是因為靈異問題而變成市中心的廢墟。Edwin說他不太了解和相信靈異方面的東西，「甚麼靈異也好，樓下這麼旺場甚麼靈異也不怕吧！加上買賣商舖與住屋不同，開舖頭做生意不需要過夜，所以就算是餐廳酒樓也好，就算有人死了也不會變成凶舖，凶宅很多，但沒有凶舖。」

由門口的告示板到散滿一地的文件，相信背後可能有很多訴訟問題業權問題，Edwin說：「我們進來也看到有些欠債還錢的傳單，想租這裏也會擔心背後有甚麼問題。更何況之前樓上是開桑拿館的，你我都知道桑拿館不是一般平凡人能經營的。」相信這就是商場荒廢的主因。

氣若游絲：先達廣場

「死場分幾種，其中一種是死亡中，好像身後的先達廣場。」先達都稱得上死場嗎？看租值升跌便知一二。Edwin說：「上帝要你滅亡，必先令你瘋狂！租值有最高峯的時候，地下一間舖出租$5萬至$10萬，跌到現在的$1萬至$2萬，跌了五至八成。先達幾年前的舖價炒得非常厲害，但最近急速下跌，最主要是智能手提電話炒風已過。」我們走到一樓的租務部詢問，職員都說最近有很多蝕讓，租務部職員說：「三百幾萬元買回來百多萬元出售。」

吉舖處處　舖位變貨倉

先達廣場位於旺角亞皆老街83號，一共三層約3.9萬平方呎，前身是先施百貨，在1995年劏成350個舖位出售，面積由72至488平方呎，堪稱本港第一代經典劏場。職員說：「業主都很資深，沒有按揭、沒有壓力，在這個艱難時刻，就算降低租金也能接受。」最平的舖位在訪問前一天租出，租金只是3,000元，已包差餉管理費。「業主下調租金只是希望舖位不要丟空，能夠渡過這個艱難的時期，現在有一成舖位是未能出租的。」這麼低廉的租金，甚至有人租來當貨倉。

商場內外吉舖處處，目測空置舖不止一成。不論是地下、一樓還是二樓，吉舖集中於遠離電梯的角落位置。記者和Edwin上到二樓，人流更為稀少，約半數店舖沒有開門。Edwin說：「越做越靜的情況下，就會出現三個情況：一，租來當貨倉；二，開成人用品店，成人用品店當然是開在較靜的地方。三，不需要太多人流的服務行業，例如修甲、睇風水、占卜那些做預約服務的。」但由於先達廣場沒有自來水，所以食肆、美容修甲那類需要有自來水的店舖，都不能經營。Edwin補充：「沒有食肆、小食店，不能以此聚集人流。能經營的店舖種類亦收窄，只能做零售、賣買電子零件或手機產品。」

經營靠好業主　等炒風救場

我們來到維修電話老師傅黃維邦（Wilson）的店，他的店已屹立先達20多年，可說是見證着先達的興衰。Wilson說：「現在絕對是低潮，沒有試過如此低潮。」他表示現在經濟差了，人們不像以往一有新型號手機便換機，「我有另一間舖回收二手機，我們收到的手機都是壞的，現在的手機不是壞了也不會放售。」

他表示能一直支撐着店舖全因遇到一位好業主，「當時樓下的店舖租金加幅一倍，甚至一倍半，但我這個業主都只是加了我一成租金，現在逆境下業主都願意減租，有商量的空間非常好。先達有些業主日日過來巡舖，看到你生意好便加租。」所以現在租金下調的情況下，Wilson也沒有考慮要換舖慳租金，「沒有想過呢，平租的通常在角落的位置，沒有這個位置好。加上業主對我這樣好，做人不能忘恩負義。」他亦指商場的人流多少，對手機維修不算很大影響，「手機壞了一定會過來維修，人流多有時只是逛逛，不一定會買東西，手機維修穩穩定定，發達一定冇我份，夠交租餬口便沒有問題。」

Edwin認為，救活先達廣場的方法，只好等待炒風再來。「純靠商場自己的營運很難去翻身，互聯網格價太容易，引入新行業亦需要一段時間適應。要看有那一個大牌子，有一些突破性的產品出現，整個炒風來臨，炒賣的人們當然要回來先達這個地方。」

死過翻生：地皇廣場

位於荃灣登發街登發大廈的地皇廣場，是死場中的經典，其中二樓238號舖位，2012年底以約$400萬買入，2017年以$30萬轉售，勁蝕$370萬。Edwin說：「所有商舖來說，最蝕入肉的可說是這個，簡直是創了香港歷史。如果持貨幾年要蝕92.5%，眼光要很『準』，因為很難有香港物業買賣蝕到咁。」

2012年投資者尹柏權以$4.1億向鄧成波購入登發大廈商場，2013年拆成200多個舖位出售，舖位面積由50至174平方呎，套現約$9億。但小業主收樓後便發現貨不對辦，發現商場設計與售樓書不同，實用面積縮水等的問題。有小業主稱當年有地產經紀訛稱，將會有行人天橋接駁至地皇廣場，但不單止沒有天橋，商場電梯更經常因故障停用。

Edwin說：「死場的特性是，易入難出，有一些是自動電梯進入商場，但要行樓梯離開的。有一類不能救活的死場，便是要行樓梯進入商場的。如果一個商場四通八達，人流便會旺。」地皇商場中了一切死場特性，進出不便和業權分散。

聯合業主翻身　出租率達100%

業主之一的王榮梅（Olive）當年以$400萬買入了一劏舖，「收舖時，簡直是晴天霹靂！當時是買樓花沒有實物可看，實物與我們想像中有很大出入。面積很小，還是天價，一樓一間實用面積40呎的舖位要成四百幾萬。」

她曾嘗試放售或出租，都不能得到好價錢，更別說回本了。於是她便花近3年時間與各業主磋商，在2016年成立地皇之光管理有限公司，團結場內近百名業主聯合招租。她說：「回想起也覺得淒涼，曾經試過有一位業主，說只可以給我由灣仔到北角這段車程的5分鐘時間，於是我便在地鐵車廂內走來走去，進行游說工作。」她表示頭幾年她沒有受薪做聯絡人的工作，「講難聽一點，衰到不能再衰了，不如博一鋪。」頭炮租了給一間賣小型電器的百貨公司，但店主進駐後幾個月便退租。她說：「零售根本冇得做，因為趨向網購，我們就想不如做不能網購的飲食，於是我便把一樓在很短時間內改成一個美食廣場。」當時Edwin亦有參與這個死場翻生的計劃，更幫手大力宣傳，成功把當時的出租率推上到100%。

雖然走入地皇商場，仍不能以人流旺盛去形容，但不見有貨倉舖和空置舖，Edwin說：「這裏不算死，縱使有舖拉了閘，但是都有租客的。」美食廣場已因完約在２月結業，要繼續經營美食廣場便要再集資翻身。幸好同期有夾公仔機店主有意入租，現在一樓已成了夾公仔機舖，雖然疫情下不能正常營業，但總算是正確方向。Edwin說：「一個好的商場，最好是會吸引到人進來買、進來玩。一樓是美食廣場，人們很自然便會在上二樓三樓逛街，商場馬上變旺了起來。而這些夾公仔機也不錯，能吸引外來人。租金很便宜，2,000到3,000元已包冷氣費管理費等，租來創業其實都不錯。」

記者：鄭汝翹
攝影：張志孟、許先煜

《做生意，要「逢三買一」》

現在「疫」市， 週街平鋪。 如果你在舖頭做生意，長遠應該如何發展呢? 什麼人發達多?

全文內容:
。。。。。。。。。。。。。


舖頭做生意，開300間分店都冇用， 開下開下好容易一世交租，believe me .... 做生意，長遠要「逢三買一」。

琴日同個朋友早餐飲杯嘢， 佢好成功，今時今日逆市都繼續開好多分店，賣平價時裝， 即係一二百蚊一條裙，幾十蚊件衫嗰啲。

最近仲喺最一線一線嘅位置租咗間舖，I'm talking 彌敦道、羅素街嗰啲嘅質素開舖。市好時分分鐘過百萬租值，今日以超平價就租到。

唔好開名，但佢真係好本事， 市況咁差都搵到食，開緊好多分店。 但我同佢講，你小心喎! 市差，低位租舖，個個都識。 但續租嘅時候，市況一好，就分分鐘租金倍升，到時續唔續到租就見真章! 唔通下下只係諗住做一張租約就賺到錢?

我再問佢:「你咁多間舖係咪全部租㗎?」 佢話「係，全部租!」 咁我話， 你更加要小心喎，開30間店、開300間店咁又點? 一個浪冚埋嚟，社運/肺炎，分分鐘全部玩完。 唔理你個牌子點大，玩完就玩完。Forever 21, Victoria Secret 個名都夠大啦。

因此我覺得最叻嘅人，唔係逆市租舖，做一個租約，而係逆市買舖，揸一世。 我明，唔係想買就買，首期冇咁多。但你問我，情願開少幾間分店 ，買入自己一間舖， 再開小幾間分店，再買入到間自己適用嘅舖， 咁樣做生意真係穩陣好多，長遠我未聽過有人後悔。

反而我聽過太多人後悔，就係不斷地擴張開分店，幾間，十幾間，到幾十間，全部舖都係租嘅， 再有發展商引你入去佢哋嘅商場， 一入咗去就越踩越深，慢慢慢慢變成一世為業主打工。

咁如果搵到賺到，應該租幾多、買幾多舖呢?

如果你間舖只需要幾百呎左右 ，我會建議「逢三買一」。 即係話每開三四間分店，盡量第四五間係自置嘅。 再開到第六七間分店嘅時候，就第七八間分店係自置嘅。

如果你間舖係要較大間啲嘅，講緊係火鍋店/酒樓咁嘅 size，就逢五買一， 即係每開五六間分店，第七八間係自置嘅。每開十/十一間分店，就有兩間係自置嘅。

點解? 創業嘅時候，第一二間，做咗先，睇下自己有冇料到， 話唔定一開就執咗，咁以後唔使再講租舖買舖。

一間可能自己瞓身管理OK， 兩間就開始睇你分唔分到身，三間就真係見真章，睇你有冇管理本事做得大的連鎖店。得嘅，第四間盡量買落來， 即時差啲嘅位，細間啲都好， 大有大做，細有細做，起碼間舖係自己嘅，你自然更會用心落力做。

自置物業做生意，問銀行借錢都多啲。 除咗物業按到三四成以外，銀行又可以借錢俾你裝修， 再睇下你公司盤數，分分鐘可以再借多條credit line 比你做生意，借下借下，分分鐘攞出嚟嘅首期唔使一半。

有咗自置舖，咁你就可以「進可攻、退可守。」 好市嘅時候，百花齊放， 分分鐘間舖升值，可以向銀行加按做多啲生意。市差? 咁你就可以執曬啲租嘅舖， 但仲有啲自置嘅舖保住你嘅品牌，留住你盤生意，唔會全線結業。 佳寶係咁，大家樂、翠華、太興係咁，凱斯餅店、Colormix、Maple、樓上、天然美髮、位元堂、祥興食品、龍豐藥房、 大班餅店、米蘭站、麥當勞、日本城， 各大銀行及大型連鎖鐘錶珠寶店都係咁，都係揸住好多自置物業。 進可攻，退可守。

信我啦，情願開少啲分店，買多幾間自置物業， 一步步擴張 ，長遠冇人後悔。長揸舖，時間係你朋友。我反而識太多朋友，係好後悔好多年前無買間舖，即使而家有幾多間分店都好，都變成一世交租。長遠交租，時間變成敵人。

「逢三買一」。我身邊發達嘅朋友都係揸舖多，而唔係交租多。你想做邊個呢?

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