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根據差餉物業估價署資料住宅樓市一直與寫字樓，零售業樓宇及分層工廠大廈不論租金及售價有正向的同步及相關性。但是近一年開始大家出現背馳的走勢。明顯地寫字樓，零售業樓宇及分層工廠大廈跌幅急於住宅樓市。同時住宅的租金同售價同樣出現背馳，同引用政府的數據，住宅本年的售價是上升0.31%(截至九月)，但同租金同期是跌9.17%。
而我們如果根據美聯工商舖資料研究部的美聯旺舖核心四區一線街售價指數，即是主要統計是根據旺角、尖沙咀、銅鑼灣及中環區內的一線街的平均呎價計算，你會發現一個比較特別的結果。此指數由2015年333.9見頂，之後反覆回落至2019年初的248點，而今天已經是166.6。而今年的跌勢加快，由213跌至166點，跌約28%。
由以上的數據反映工商，及零售的環境需要差，而且由於工資或者經濟下跌，令到住宅租金亦下跌。
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#樓市 #房地產 #樓價
#請以心心支持 #樓市周期
歷史循環不息，樓市有高低起伏，太陽之下無新事，鑑古知今。我們樓市周期得出香港樓市必須要留意2021年及2023年。
歷史循環不息，樓市有高低起伏，鑑古知今。而西方的經濟學家發現樓市18-20年一個周期，而香港樓市在經濟周期的方法預測又如何看?
香港樓市一直是投資者至愛。第四波疫情來襲，二手樓又再冷封；樓價指數雖然無明顯跌幅，但樓市不同板塊全面下跌。今天我們再跟大家分析香港的樓市周期!
對於樓市周期的研究，在世界的經濟學家都有不同的見解，但是異常相似。筆者在下面列出:
-《房地產周期百年史》(One Hundred Years of Land Values in Chicago)作者霍伊特(Michael Hoyt)，透過研究美國芝加哥從只有幾十間木屋開始之後103年房地產的價格，發現房地產價格大約以18年為一周期。
-愛德華R·杜威（Edward R．Deway），號稱周期循環分析之父，發現每個樓市週期約18年
-英國經濟學家 Fred Harrison 弗雷德·哈里森。哈里森研究過去200多年英國和美國房地產市場，發現房價周期漲跌有一個18年左右的週期
-西蒙·史密斯·庫茲涅茨發現15-25年的建築業週期的樓市周期
大家都不約而同認為樓市周期約18-20年一個周期，若從1965年說起，普遍認為本港樓市至今經歷三大周期，第一周期（1965年至1981年）；第二周期（1981年至1997年）；第三周期（1997年至今），樓市升跌往往伴隨着林林總總的內外因素上升及下跌。
小龍在不同的地方提出香港樓市周期: 香港樓市週期不難發現，以六年為一個週期，以1997年開始計算，之後每約六年都發生大轉變，包括2003，2009，2015，2021年；我們同樣可以利用江恩的50%分割，得出三年為次一級周期，分別得出2000，2006，2012，2018年
同時如果利用18年香港樓市周期我們同樣可以分析到樓市的變化，我們發現樓市周期在1985年開始，循著18年的樓市周期變化。香港樓市無疑是2003年開始見底上升，那2021年很可能是這樓市18年的週期完成。如果再向前計算，而2003年同時利用前文提及的6年週期，即是1985年剛簽署中英聯合聲名後樓市上升。
1967年暴動令到樓市下跌，大量人離開香港。而平息之後樓價開始升浪，直至反覆至1981年
如1984年之後中英政府簽署聯合聲明，香港前景變得清晰，吸引外資來港。此外，當時正值減息周期，最優惠利率由 84年中的 17厘，大降至 87年的 5厘，加上香港政府限制每年最多供應 50公頃土地，刺激樓市造好。
令香港樓市跌至谷底的致命一擊，是 03年。沙士嚴重打擊香港經濟，樓市亦不能倖免，由 97年第四季至 03年第二季，樓價暴跌 66%。之後推出自由行及2008年的量寬令樓市一直上升。
同時樓市主要亦在2020年出現背馳的現象。
根據差餉物業估價署資料住宅樓市一直與寫字樓，零售業樓宇及分層工廠大廈不論租金及售價有正向的同步及相關性。但是近一年開始大家出現背馳的走勢。明顯地寫字樓，零售業樓宇及分層工廠大廈跌幅急於住宅樓市。同時住宅的租金同售價同樣出現背馳，同引用政府的數據，住宅本年的售價是上升0.31%(截至九月)，但同租金同期是跌9.17%。
而我們如果根據美聯工商舖資料研究部的美聯旺舖核心四區一線街售價指數，即是主要統計是根據旺角、尖沙咀、銅鑼灣及中環區內的一線街的平均呎價計算，你會發現一個比較特別的結果。此指數由2015年333.9見頂，之後反覆回落至2019年初的248點，而今天已經是166.6。而今年的跌勢加快，由213跌至166點，跌約28%。
由以上的數據反映工商，及零售的環境需要差，而且由於工資或者經濟下跌，令到住宅租金亦下跌。在此提出一個問題，為什麼在量寬環境之下，市場會出現背馳? 其實大家只要用經濟學簡單的原理就會明白，家庭，銀行消費及生產是一個循環。當家庭的儲蓄及收入，及生產者的儲蓄及收入都下跌的時間，那最終會消費減少，最後整個循環會慢下來。現在是靠政府大力放水希望令到資產保持不跌去買時間。但問題是一般家庭在收入或儲蓄下跌的情況下，或者失業下如何生活下去及繼續還自己的房貸。
過去香港樓市下跌不是因為供應量、加息，而是失業潮。如失業潮惡化，樓市會受影響嗎？短期內可能不會有明顯回調，但中長期會。因為歐美兩個世界都已經重啟量化寬鬆，明年雖然實體經濟不會好，但是在量化寬鬆環境下，可能仍有一定的支持。正如歐洲長期經濟低迷，但仍能頂上幾年光景。
正如筆者在2019年對2020年預測一樣中提到幾個預言︰一、資產價格跌到某個水平止跌，但市民的收入開始減少，然而物價仍然保持貴的水平；二、 2020年全球放水，媒體及市場分析會給予壓力，希望以槓桿放大回報，迫投資者加最後一口槓桿；三、失業潮會慢慢出現︰四、明年經濟會出現假陽春。
「明斯基時刻」在長期的經濟繁榮中，資產價格上漲會導致投機性的貸款增加，而過多投機所產生的債務會造成投資者的現金流緊缺，當債權人要求償還債務時，投資者必須賣掉資產價格，相對穩定的投資物來維持現金流，然而已經沒有交易對手方會支付如此高的資產價格。
一系列的拋售將導致資產價格進一步下跌，以及流動性緊張，並最終造成資產價格的崩潰。在2017年10月前中國人民銀行行長周小川在談到防範系統性金融風險的重點提醒「明斯基時刻」。 雖然在量化寬鬆及政策下可能會把浪延長，但世局如筆者曾在本欄提出2018年至2020年是為世界的新經濟模式衰退，破壞而重建的一個世局。至於這最後一口槓桿，你是否要加，交由讀者決定。
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地政總署確認屬僭建
全文：https://www.post852.com/?p=316276
富臨集團行政總裁楊維，被揭發在元朗錦壆路的住所有多處僭建。《蘋果日報》調查發現，擴建的全玻璃構建物及平房等，增加了多達2,700平方呎的室內面積，若以毗鄰的錦綉花園平均呎價計算，涉及樓價超過3,220萬元。
該報查冊顯示，整幅地共涉及7個私人地段，由楊維一人獨資持有的「中飛發展有限公司」，在2009至2011年購入、改建和裝修。地段的地契文件列明，地段大部份原本是農地，在1970年代獲發建屋牌照，准許土地持有人興建最多高3層、每層不多於690平方呎的村屋。該地段現時有3幢3層高村屋，以高高牆大閘分隔，取名「維苑」。
根據Google的衛星圖片，其中一間村屋的地下樓層，在2013年額外搭建了一個約600平方呎的全玻璃構建物，另一村屋的主建築旁，同年亦加建了一個約200平方呎的平房，外圍搭建了一幅巨型金屬簷篷。第三間村屋的地下、2樓及3樓則在2016年及2017年逐步擴建，估計面積達約1,600平方呎，其中包括2樓一個以落地玻璃覆蓋的健身室。至於其他露天位置，就搭建了多幅巨型金屬簷篷，底部作為泊車間及小型錦鯉池等。
地政總署回覆該報查詢時表示，視察後確認有關地段有未經批准擴建，亦有玻璃屋等未經批准構築物，違反地契條款。署方已向業權人發出警告信，若未能於限期內糾正，將會在警告信送交土地註冊處「釘契」，並保留進一步執行契約條款行動的權利。另外，署方亦已將懷疑僭建或擴建事宜轉介相關部門跟進。楊維未就事件回應，富臨集團則稱事件屬楊維的私人事務，與集團無關。
#852郵報 #僭建 #地政總署 #富臨集團 #楊維
【一街兩蝕】第2104及2105(堅) 成交，双蝕讓???
第2104成交: 感覺5.5分
深水埗石硤尾街34號，福華街大單邊，建築面積400呎，成交760萬，洗車屋，租18000。
原業主2015年8月用790萬買入(連手續費，近850萬成本)。剛以760萬售出，連佣金蝕近100萬?。
這間舖是全香港最cheap的位置， 石硤尾街及福華街大單邊。租18000，回報2.8%。
深水埗舖，聽到已經想掉頭走。深水埗靜位的舖，更加要走快兩步。唔怪得知這間舖，按呎價計，算是全香港大單邊最平呎價的舖。 大單邊，地鋪，每呎兩萬有找。邊道搵? 係呢度先搵到!
記住「平」，可以解決所有問題! 現在交易成本大減， 以前買這間舖要交6%(即45.6萬稅)，現在減半，即3%。
坊間有好多好多好多好多好多人搵細碼舖頭投資。 這間舖總投資金額低於800萬，大單邊，全港都無貨。 揸100年後點都會升值。 5.5分位。?
第2105成交: 感覺6分
剛又蝕讓。成交1050萬。深水埗石硤尾街30號地下，建築面積750呎，剛成交1050萬，原業主叫價1500萬。
現在是三個租客，門闊約30呎，深約15呎，三位租客分別是髮廊，成衣店及車呔舖。
原業主於2011年6月用1375.8萬買入。 原業主姓梁，內地投資者，是大陸拼音。 持貨九年，連手續費蝕約400萬。
全香港消費力最弱的地段就是石硤尾街/福華街這一帶， 一般我見到都馬上掉頭走。全香港最平的鋪都是在這裏放盤，幾千萬就可以買起成條街。 但買舖，一隻字「平」可以解決所有問題。 這間舖始終有三個門面，旺市的時候每間賣三四百萬，應該都唔難。 前面是電單車位就要扣半分，感覺6分位。
同街的石硤尾街30號 (福華街大單邊)， 上星期也是蝕讓。 2015年8月以790萬買入，760萬賣出。闊16x14呎。 連手續費蝕約一百萬。
一般我認為，如果間舖是荔枝角道以北，大埔道以南，南昌街以東，柏樹街以西的話，就是買舖的「死亡框框」位，投資要非常小心，消費力極度弱，好多人蝕讓。 全香港絕大部分的平盤都是在這裏。
雖然最近大南街及基隆街一帶好多文青咖啡及手工藝品店冒起，但文青的意思就是「交唔起租」， 手工藝品的意思是「無得加租」，so far 未有人因為變成「文青」舖而賺錢離場。吹水多?
李根興 Edwin
Location:
https://maps.app.goo.gl/i9fNXw5y2TVwrRDt8
《保密放售舖 Quote 價》有舖放售，記住搵我 quote 下價。全程保密 ? 專業，成交期可以是全港最快，快至1至2個月現金到手。
自2016年商舖基金成立以來，我們已買賣74間商舖(全地舖)，同期全港最多。 2021年底前，我們最少要買入多五億商舖。
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【一舖兩蝕，極品!】第2057成交(堅-註冊)，剛曝光-【罕有市建局收購舖蝕讓，第二次?】收購唔識俾分，市建局剛以1341.7萬收購此地舖。
地址是大角咀埃華街1號A舖，建築面積380呎，現在是恆生銀行ATM 舖，實用是323呎。 簽約日期是2020年10月30日。
此舖是埃華街及橡樹街大單邊， 舖闊14呎，深18呎。 原業主於2016年8月用1700萬買入 (當時我都有報導過)。當時恒生ATM 租金是5萬元，當時回報3.5%。
再上一手業主，也是大幅蝕讓。再上一手業主是2012年9月用2228萬買入。
旁邊的珠龍麻雀館(舖30闊，50呎深，實用約1500呎)，剛以6120.5萬被市建局收購。我感覺市值是約5000萬。
按市建局收購旁邊的麻雀館呎價計算，每呎實用收購呎價是40800。這間恆生銀行ATM舖是值1317.8萬，即大約是今次的成交價1341.7萬。
老實說，這間舖的市建局成交價，比我想像中低。 如果恒生租金是五萬元的話，回報有成4.5%，以銀行ATM 舖來說，好高! 可惜市建局或強拍一般都是按呎價計算收購價，不是睇租值回報，因此「細面積的旺舖」， 遠遠比起「大面積的靜舖」被收購無咁著數。
想了解多些收購鋪如何計算，我已經錄過好多好多條片詳細解釋。不能三言兩語就解釋清楚，請看我之前錄過的片。 相信是香港有史以來最詳盡關於 收購舖的影片。? 8條影片，合共約82分鐘 (唱獨腳戲，口水都乾)。
我本書【買舖要買得 PRO】也有講，全港書局有售。
https://www.youtube.com/playlist?list=PLZwHll-Yhn927YbpdO7vT703dAogpFTDI
簡單來說，市建局來收購， 是按間舖市值的110%(如出租)或135%(如自用)來給錢業主收購。 何是市值， 不是睇同區七年樓齡， 因為樓越舊越唔值錢，但係舖越舊反而越值錢。 市建局是搵兩個測量師做估值，以價高者為準。 當然業主可以搵個「醒目」測量師，估值更加高，同佢拗過。 市建局通常會參考附近呎價同業主商議，按呎價出價給業主。 市建局日亦會為業主/租客送出特惠津貼或營業額損失補償。(Note: 私人發展商收購是不會賠錢給租客的，只有市建局會。)
以我所知，這間舖應該是市建局收購的第二間業主蝕讓舖。
對上一間是土瓜灣啟明街，4至24號，啟明大廈地下18號舖，成交1131.3萬。2019年11月22日市建局買入，實用面積450呎，樓齡56年，原業主持貨七年，蝕7%。
啟明街原業主是於2012年12月高峰期，盲目摸頂買入才導致損失。 該舖於2012年10月19以1180萬成交，再之前於2012年7月10日以837.8萬成交。 五個月時間升值了45%，你說是否盲目摸頂? 我也報導過，See video:
https://youtu.be/mCFbh4_kmFw
總結， 算這個業主唔好彩， 兼唔玩嘢。
(1) 唔好彩 - 因為市建局咁多年來，大約我估計他收購了約二千間街舖。 私人發展商則更多，收購了約萬幾間。一般市建局收購舖，單單業主都賺錢，這間是極度罕有的例外。 仲要是一舖兩蝕， 真的是經典!
(2) 唔玩嘢 - 可能業主唔係太熟舖。 我查過這間有限公司，手上持有只有另一間北角堡壘街33號(G7舖)的細碼舖 (2016年以530萬買入)， 可能對市建局的收購唔太清楚。 如果是我，我一定同市建局「玩嘢」， 搵多幾個 「醒目」測量師估價較高， 去土地審裁處同市建局打官司。 大家都係打份工， 市建局大把錢，但我自己的錢一定緊張過佢?。
今次唔恭喜業主了。
P.S. 大家買舖要小心。唔好以為經紀吹水講兩講，搏收購，就盲目追價，一定要計數。要用呎價計數! 我好多單因為計唔掂數，明知會收購我都無追價買! 市建局收購都好啲，私人強拍的話，分分鐘仲慘。你問阿梁朝偉就知?
https://ps.hket.com/article/2646901
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如果你想收到我即時最貼市或唔方便公開講的舖市資訊，可whatsapp 我 (+852)90361143 。我可加你入 《李根興「堅堅流流」商舖資訊》 private message list。
我無心造謠言，只是每日我聽到的「八八卦卦」商舖資訊。?
李根興 Edwin
住宅天台呎價怎計算? 由於市場上連天台既住宅成交量不多， 即使有個別成交個案， 成交既天台面積以至相關單位面積好可能會有極大差異， 所以能用作直接比較既數據將會 ... ... <看更多>
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