我夢到一個從後面傳來的聲音😱😱😱
他說只剩下12天，還不去把危老重建寫一寫
然後，我立刻醒了，這，我不是早就寫過了⋯⋯
是自己在嚇自己🥵🥵🥵
****作者張渝江
為加速危險及老舊建物重建，提升國人居住安全與品質，行政院在2016年底趕著通過「都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例」草案，送立法院審議，2017年3月16日更在立法院完成初審修名，移掉「獎勵」二字，成為「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，危險老舊建物重建條例是「法律」，位階很高，其對市場的衝擊和技師的工作環境息息相關。技師報1051期2017年春節的社論已提過這議題，因應3月16日完成初審，借此一隅再說明，提供給技師先進準備與建議。
「都市危險及老舊建築物加速重建條例」草案，短短13條，核心的議題是什麼樣的房子可適用？怎麼確認其可適用？而其獎勵又是什麼？
什麼樣的房子可適用？基本上都計區內「非文化資產古蹟」，「危險與老舊與其相連」的都可以適用。草案第3條說明了危險和老舊範疇：
「經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除者」(第3條第1項第1款)
「經結構安全性能評估結果未達最低等級者。」(第3條第1項第2款)
「經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準改善不具效益或未設置昇降設備，且屋齡30年以上者。」(第3條第1項第3款)
早先在媒體公佈時，行政院內政部的計畫，及於40年屋齡無電梯即可適用；今30年以上屋齡，且無電梯「或」要耐震能力不足者，始適用。從上述可看出關鍵在「結構安全性能評估」，但這是什麼？容本文後述。
其原有獎勵又是什麼？要者就是容積獎勵(第6條)，其獎勵高達40%。原內政部的草案，重建建物不受都市計畫法與建築法在建物「高度」上的限制，惟3月16日初審通過的條文，則刪除此部份。
重建條例其實開放突破都更的街廓限制，就算是最小的十來坪的透天建物(在雙北外很常見)也可以適用，這是個創新。「合法建築物重建時，得合併鄰接之建築物基地或土地辦理。但鄰接之建築物基地或土地之面積，不得超過該建築物基地面積。」(第3條第2項)初審通過的條文，限縮了原來的規劃，比鄰的土地超過1,000平方米的部份，沒有容積獎勵(第6條第3項)，但亦提供不少誘因。
我們要特別留意什麼是結構安全性能評估，「結構安全性能評估之內容、申請方式、評估項目、權重、等級、評估基準、評分方式、評估報告書、經中央主管機關評定之共同供應契約機構與其人員之資格、管理、審查及既有住宅結構安全性能評估等事項，由中央主管機關定之。」(第3條第4項)，住宅性能評估實施辦法(2016)，其實是很怪的一個行政命令，因母法「住宅法」授權定這個辦法的目的，是用來作「社會住宅」開發商的績效評估，而今卻拿來作一般建築的評估已很怪；然而這和「結構安全性能評估」又有關，因內政部為減少行政成本，很可能會拿住宅性能評估來用，其實和「結構安全性能評估」必然不同。住宅性能評估實施辦法的評估方式充滿大量表格要勾填；與耐震詳評利用計算機進行結構模擬實算，有很大不同。
「結構安全性能評估」依目前的條文來看，出現「評估結果之建築物耐震能力未達一定標準」與「共同供應契約」暗示了耐震詳評的重要；直指住宅性能評估套用的可能繆誤，與921以來進行近二十年的耐震詳評的引入，是施義芳理事長的提議，也是他的遠見。究其極要有40%容積獎勵還是在評估的結果，這評估的方法的決策操在內政部手上，仍待內政部後續的處理。
又，重建的核心仍是財務，缺少資金的支持都是空談。放寬建蔽率(第7條)與容積獎勵(第6條)是重要的財務誘因。高達4成的容積獎勵，簡單的算法就是，這多出來四成的樓板在市場上的價格，要是大過整體重建的成本加上預期的利潤，就可推動。新屋單坪價格低於30萬的地區，都是不易透過建商推動的地區，所以雙北以外的地區，不易看到建商會主動推動這些工作。
至於條文中出現諸多的補貼，比如「補助結構安全性能評估費用」(第4條)、土地稅房屋稅減半十年(自用且不賣，第8條第1項第3款)、提供社會住宅或租金補貼(第9第2項)、就重建計畫給予補助、並就資金取得困難或優先推動地區提供必要融資貸款信用保證(第10條)...，這些均尚待市場考驗。
由於公務員有公務人員退休法24-1條「公務人員在職期間涉犯貪污治罪條例或刑法瀆職罪章...剝奪或減少退離給與」的緊箍咒，所有的「給付行政」，都很難進行，是否思考由容積移轉來補貼和促進即可。不要有太多主管機關「得...」「認定...」再「補貼」「保證」的事情，以免公務員認定不同也不敢執行。都市計畫容積移轉實施辦法(2014)，有限制一定條件容積才能移出(拿去賣錢，§6)，法律位階大於命令，所以技術上不是問題，而是內政部要思考的議題，其風險是不動產市場屋齡30年以上無電梯的房屋，價錢會和當年在推都更時一樣，會有一定的波動。
最後，要提出的是「建築師開車，技師騎機車」的議題。建築師的角色，和券商幫公司上市IPO公開發行一樣，他們幫建商發行不動產的權狀，所以他們收入不同。他們不只要懂技術，還要有財務智商。危險老屋重建條例，須解決危險老舊建物安全問題，對技師而言，也是一個新的契機，其工作(結構安全性能評估)的對價，不再是成本加公費法，而是『如有4成的容積將給住戶帶來合理價值的費用』。而「結構安全性能評估」，不外乎耐震詳評，目前國內最主要的評估方法，有國震中心(TEASPA)與內政部(SERCB)的方法，我們該了解這些方法的概要，同時結合熟稔這些方法的技師，提供完整服務：包含耐震詳評到基地與比鄰土地規劃，及容積計算(生產交貨)，用團隊給住戶一站式的高質專業服務，這才是這波變革，所能帶來新的工作環境與價值的契機。我們只要讓危險老舊建物能重建，得到安全保障，那麼建築師開車，就不再是我們羨慕的願景，他們能，我們當然也能。
【本文稿經由台灣省土木技師公會技師報同意轉載；未經允許請勿任意轉載】
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圖1 921過後15年，台中霧峰斷層旁未拆的房子，還歪歪斜斜地佇立在那，張渝江攝影。
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圖2 2015台中太平，這些連棟透天的房子將會拆除原地重建，有電梯且耐震，張渝江空拍，DJI Inspire 1。
台中透天建蔽率 在 [請益] 台中老舊透天危老重建or另買屋齡10年內房 的推薦與評價
一直有想要把自家老舊透天(台中大里,現自住)打掉重建的想法
前陣子才意外得知現在有政府的危老都更條例
看了一下應該是有符合條件 屋齡32年了
問了一下開價一坪8萬(台中一坪開到8萬OK嗎?
我是預計蓋到100坪左右
資金預估一千萬
現在自己的癥結點在
是否要把錢砸在自建
還是要把這筆錢拿來另外買?
錢砸自建：
優：房子是新的，格局用料可以自己決定
鄰居都熟悉，沒有惡鄰居
現在位置很不錯，走路10分鐘內有國小國中高中
有大賣場，有傳統市場，三大超商，去市區或高速公路都近
劣：重建期間要另外找地方住，
要自己找建商、設計師討論相關細節
建商有問題就烙賽，不動產*1
另外買：
優：不動產*2
自住的另外一個可以當投資(? 魯蛇翻身的方法(?
劣：鄰居未知
沒住出租的話管理會是一大問題
想請問各位大大該怎麼選?
我資源有限所以我不能全都要
只能選擇
希望大家可以給個建議
另外版上有大大也是台中透天走危老自建成功或是正在執行的嗎?
想聽經驗分享聊聊了解一下
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 211.21.202.235 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1577328474.A.E9F.html
是長方形的地 應該算深
我是覺得應該算是目前大里繁榮的地方了...吧?
跟我報的人還說這樣的價格是大理石地板
若不用大理石還可以再低一些
看來是我太低估了QQ
我家附近新建案三房的也差不多九百左右
最近還是有看到一些透天1000萬內的廣告
當然還沒去看實際物件也不知道相關條件
要自建的話預計110年或111年執行
我給自己2-3年前置準備
然後我家人員組成單純,基本上我都可以做主
也沒有會亂給意見的長輩(或可以不理..
所以我才敢想自建這件事
真的確定要做會再請相關人員來勘驗
可以蓋多少
看來我想要蓋到100坪好像也不是傻子想的那麼簡單
可以自己設計自己想要的格局感覺貸款背起來都爽爽的
8萬算是中低喔...乾
我是有點想蓋到4-5層拉
但是只是想想
然後我的LP捏到爆了嗎QQ
恩...我看不懂QQ
想說再找時間請專業的幫我看看
權狀部分就不方便上網惹
但是可以站內信確認一下附近的點ㄎㄎ
我是很想打掉重建
我真的不喜歡現在的格局..
鄰近市區又不會太偏
請問新透天一千多在哪邊可以了解一下嗎?
這邊生活機能真的很好
costco跟高鐵站都20分鐘內的車程
去火車站也10分鐘左右而已
所以對搬走興趣缺缺
才想說乾脆重建繼續住下去
有聽到附近新蓋透天有電梯是天價...
我詢問的對象跟我說連連棟中間的都可以處理了內
現在的建築工法還會嚴重影響鄰居嗎?
機能佳!!
應該是8米路...吧
一層只能蓋18坪喔...
感覺好小QQ
那應該是12米路
因為整個牆壁壁癌嚴重
考慮到管線也老舊了
所以才想直接重建
所以比較進階的建蔽率容積率地目實際坪數等等的都還沒開始實際去了解
其實我是以我家目前狀況去考量的拉
我家目前4樓(權狀是有到4樓的)
我估計室內應該有20左右,所以總建坪應該有80...吧
才會把未來自建的坪數抓到約100坪
也住了30年了
主要是賣了應該也找不到更好的地點跟物件
但是看到推文的建議覺得怕爆..
你竟然從台中大家覺得最宜居的西區跑來大里
想了解是為什麼?
有摳摳的話我超想去西區的耶
我住台中西區講出來感覺就很潮
原來我搞錯順序了
應該要先了解可建坪數容積率等等再來考慮自建的效益
謝謝大家的建議
我算是稍遠一些些的住宅區
機車大概3分鐘吧 ㄎㄎ
未來用到機率很大阿
可試看看推文的建議如果還要加電梯的話真的要捏到爆QQ
電梯估兩百萬應該差不多.....吧?
拉皮感覺管線老舊跟壁癌問題還是沒辦法徹底解決
所以比較可以自己作主
我是預計2-3年後執行
增貸不敢想怕還不起QQ
是蓋很大?還是格局較複雜?
我的地不大應該1年可以搞定....吧
※ 編輯: zu00405479 (211.21.202.235 臺灣), 12/27/2019 09:09:12
我覺得有點久了...
這些點我還真沒思考過
列入考量點,謝謝您
※ 編輯: zu00405479 (118.170.61.58 臺灣), 12/27/2019 22:38:43
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