關於 南豐大廈停車場 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

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【記憶的保留與新生：高雄車站的故事】
（陳信諭 醫師）　
（這是陳醫師2017年的舊文，在228時，也重新和大家分享高雄車站的前身今世。由於當時高雄車站尚未通車，因此部分語句有重新經過調整）

若在市區，聽到人家說要去「車頭」，大家第一印象應該是高雄車站吧。
　
隨著鐵路地下化工程的完成，市區內一舉多出七座新車站，這樣的印象或許正在逐漸改變。
　
在鐵路地下化通車、中博地下道拆除後，雖然高雄車站距離全部完成還要兩年以上，就像是通過一個漫長的隧道，從我高中以來，十多年一直是「大工地」的高雄車站，終於可以看到盡頭的光亮。
　

★★最久的臨時車站★★
　
2017年夏季，傳出高雄車站天花板掉落的新聞，令人發覺這座車站確實已經老了。繞著車站走，外面的隔熱材和外牆已經開始斑駁，站內充滿歲月痕跡，特別是幾處閒置的商店，看來更乏人清理。站內看來最新穎的，反而是牆上貼的大幅地下化願景圖、新車站和綠廊，即將在明年實現。
　
高雄臨時車站自 2002 年啟用，是台灣使用最久的臨時車站。
　
這十五年，是半代人的時間，我仍依稀記得高雄車站廣場前的鯉魚、挑高的大廳、和狹小的後站。但現在進出車站的這代學生，應該已經沒有舊車站的記憶了吧。
　
移到一旁的老車站，以「高雄願景館」的面貌風光開幕。但不知是否等了太久，那些本來是展示「願景」的展品，早一步在願景達成前凋零。目前已重新修繕，改為「高雄鐵路地下化展示館」。
　

★★延宕和凋零的高雄車站★★
　
回到車站遷移的開始，2002 年到 2007 年，進行的並不是「鐵路地下化工程」，而是捷運紅線高雄車站的工程，鐵路本體並沒有施工。因此，2018年以前的「捷運高雄車站」也是位在永久站南側的臨時站。
　
其實，地下化工程早在 1996 年開始規劃，1999 年完成左營至鳳山地下化計畫，但經建會因規模龐大並未核定。直到 2006 年謝長廷擔任院長任內，才又核定此項計畫。但後來又陸續追加左營與鳳山計畫。繞了一圈，回到原點，直到 2009 年，地下化工程才真正開工。途中又遇到中油管線遷移等諸多問題，讓計畫幾經延宕。
　
就在計畫不斷延遲之下，高雄車站也逐漸凋零。
　
左營新光三越開幕後，左營站的進出總人次就已超越高雄車站；近兩年，捷運左營站人流也穩定超越高雄車站。左營車站儼然站穩大高雄最大交通樞紐的位置。
　
反而高雄車站周邊的幾個商圈，隨著商圈轉移、以及商業模式的改變，欲振乏力。缺乏明確的建設期程，也讓民間投資卻步。
　
在計畫過程中，多次的計畫變更，中央與地方的協調困難，缺乏不同工程間的整合等等，都是台灣大型建設屢見不鮮的問題。
　

★★公民參與 X 高雄車站★★
　
幾經波折的高雄車站，卻有個少見的亮點，就是車站本體的「公民參與」嘗試！
　
原本的工程顧問公司，找了知名的 SOM 來做車站設計，先是被民間批評對老車站量體缺乏尊重，背後卡在超大頂棚沒有單位想維護的窘境。工程多次修改，改了個小頂棚方案，卻越改越糟糕。
　
2013 年，許多公民團體組成「高雄車站公民參與行動聯盟」，除了直接對官員提出訴求，也在雄中與願景館辦了多場論壇與工作坊，邀請市民來參與對車站的想像。
　
在雄中的那幾場，有眾多每天搭火車上學的學弟、畢業的學長、有鐵道迷、有世居周邊的居民，紛紛發表對車站的看法。
　
加入民眾意見後，雖然最後並非重新競圖，都發局還是擋下了車站都審案，讓工程公司重新更換合作團隊，找來 Mecanoo 規劃車站。
　
雖然過程並非人人滿意，但此行動已寫下了台灣公民參與都市重大開發案的典範。在眾多官僚爭論推托的曲折過程中，讓我們看到對高雄有期待、想付出的市民，願意關心公共議題。
　
我想，民主就是在這一連串衝撞的過程中產生的吧。
　
★★想像我們的城市★★
　
早年，隨著港市發展，現代化都市計畫因此而建立。高雄車站，承載著帝國前進基地的期許，也見證過再殖民的殘暴鎮壓，也終於能凝聚更多市民的記憶與夢想。
　
我們真心期盼，這樣的美事不應該只是特例，我們更應該在制度上創造鼓勵公民參與的機制，讓「公民參與」的精神，深入到市民對城市公共議題的日常關懷。
　
讓我們一起來想像，一起打造屬於我們的城市吧。
　
我們認為，一個「前瞻」的城市，不能忘記自己的過去，要成為具有歷史厚度的城市，必須珍惜有形和無形的歷史資產，讓市民的共同記憶有所連結，讓我們更清楚城市為何是現在的樣貌，更清楚未來又該走向何方。

★★回顧高雄鐵道發展史★★
歷史上，高雄的主要車站曾經出現過五代車站。應該不少人都知道，高雄第一座火車站不是在「大港埔」，而是在「哨船頭」一帶。

鐵路會在這裏興築與選址，和高雄港的發展息息相關。

19世紀的鐵路建設，為國家經濟與軍事發展重要基礎。日本時期，為了運輸軍需物資，先在清國修築的官道上鋪上輕便軌道供台車行駛，稱為「台灣陸軍補給廠輕便鐵道」。1895年底，打狗到台南的軌道就已完成，終點就鋪到接近哨船頭附近，以利銜接海運，後來縱貫線的工程物資便由這裏上岸運輸。

同時，總督府以發展全台縱貫鐵路列為優先建設，並由南北兩端分頭興築。因清國所建路線選線與施工標準太爛，故北段大部份廢除重建。南段則於1899年底在打狗動工，往台南建設（清國時期縱貫線的規劃最南只到台南）。隔年底就通車到台南。

1907年又興建打狗到九曲堂的鳳山支線，1912年再延伸為屏東線。


★第一代火車站：鹽埕埔庄
1900年通車的第一代高雄車站「打狗停車場」，位置在鹽埕埔車路頂，山下町十七番地，大約在今日鼓山一路87巷口，也就是第二代車站北方500公尺，當時車站的南邊就是海了。

由於縱貫線完成之初抱持速成主義，因此可以推測當初木造站房也只以實用為考量，在第二代站房完工後就拆除，今天已難尋覓存在過的證據。


★第二代火車站
而由於港口鐵道業務量不斷上升，1904年總督府開始往車站南方填築碼頭用地，1908年第二代「打狗駅」就落成在海埔新生地上，而周邊填海造陸的新市街（淺野埋立地），也在1908年「打狗市區改正計畫」後，形成了高雄第一個棋盤狀的現代都市計畫區。

不論是行政，金融，商業等機能都集中在車站周邊。車站延著碼頭往魚市場延伸的鐵路，稱為濱線（Hamasen），就是「哈瑪星」名稱的來源。在2017年9月，這個歷史地名也將重新成為輕軌車站的正式站名。

打狗車站擴建後，鐵道和碼頭的轉運更為便利，現代化船舶已經能直接靠港，鐵道也鋪軌到碼頭上，中間不需再由駁船轉運，便於提供米糖等物資外銷的海陸聯運機能，是高雄現代化港市之始。

1920年日本政府「地方制度改正」，打狗改名高雄，哈瑪星一帶成為高雄州高雄郡高雄街，車站也改名高雄駅。但在港市蓬勃發展下，僅4年高雄街就升格為高雄市，市區也繼續往東擴張，「市區計畫變更」也跨過高雄川納入三塊厝，苓雅寮等地。港口設施在1937年也已經完成到高雄川口。

可以說這時期，高雄的市區、鐵道、港口發展是密不可分的。

★第三代火車站：大港埔
1930年代，高雄市人口超越台南，高雄港吞吐量直追基隆，自然需要更新的計畫。在1936年公布的「大高雄計畫」中，高雄駅遷移大港埔的現址，位居都市計畫中軸線位置，整個市區以環狀臨港線為界，範圍和設計居住人口均擴充數倍，預計以1965年飽和人口40萬人為目標。

順道一提，雖然1950年代高雄人口就超過設計的40萬人，但缺乏都市計畫概念與施政能力的中華民國政府，將這個計畫一直沿用到1970年代以後。

第三代高雄駅在1941年6月20號落成，這時候已經是日本偷襲珍珠港前不到半年了，在軍部執政下，國內氣氛轉向「忠君愛國」，「不惜一戰」等口號。採取興亞式建築的高雄駅，似乎也反映著大日本帝國的自信滿滿。

同年，東港線、鳳山雙軌化也陸續完成，鐵路隨著港區也擴大到苓雅寮，戲獅甲工業區，新高雄車站成為高屏平原的集散核心，高雄市除了港口機能外，也被賦予南向商工基地的角色。

然而，二戰很快就轉向對日本帝國不利的走向，1944年開始，美軍多次空襲台灣，攻擊目標集中在高雄港周邊，高雄港駅也被完全燒毀。現在看到的站房是戰後重建的混凝土建築，位置稍稍偏南一點，已非原始木造站房。

★★再殖民屠殺的見證★★
戰後，中華民國政府佔領台灣，受到戰火波及的鐵道雖然迅速修復，但高雄車站卻成為另一樁悲劇的舞台。

1947年228事件發生後，憲兵佔領高雄車站，並在站房二樓架設機槍，高雄對外鐵路交通遭到切斷，糧食無法進入高雄。3月5日雄中自衛隊進攻高雄車站試圖驅逐憲兵，卻被開火壓制，雄中畢業生顏再策中彈喪生。

3月6日高雄鎮壓開始，民間推派的處理委員會在市府被逮捕槍決，彭孟緝命令部隊攻擊高雄車站和雄中一帶，第21師獨立團第3營開拔到場後，便開火掃射車站與地下道人群，死傷慘重。

3月6日至7日，軍隊調來迫砲砲擊雄中並派出步兵攻堅，雄中也成為228事件中唯一遭到國府軍攻擊的學校。

就像是筆者前幾天提到的「我只是個計程車司機」場景，在高雄車站前，中國軍隊對著所謂的「同胞」人民開槍，除了槍彈下的死傷，往後數十年白色恐怖下對歷史的扭曲與壓抑，讓相關的記憶成為禁忌，更長年在台灣人民心中投下恐懼。

我就讀高中時，雖然已是民主開放的年代，但還是對發生在自己城市的血腥歷史所知無幾。

★★城市蔓延造成的衝突和陷阱★★
隨著經濟發展，過去作為城市邊界的鐵道開始被蔓延的城市翻越，在數十年未重新檢討都市計畫下，眾多的矛盾成為城市中暗藏的陷阱。

例如，臨港線旁凱旋路埋設的油管，在1970年代前還在田野之間，卻很快的在短短數十年被密集的住宅所包圍，但是，周邊的居民乃至地方政府，卻是渾然不覺有何危險。


★都市縫合：第四代/臨時火車站
在北高雄逐漸從農田與水塘轉變為高樓大廈之際，鐵道成為交通的阻隔。1970年代之後，南北向的主要幹道陸續興築立體交叉，中博地下道也在1987年貫通，此時隨著台北地下化工程如火如荼進行，「鐵路地下化」儼然也成為每次選舉候選人的政見。

在高雄車站地下化工程終於被核定後，龐大的站區先後進行了多項工程，高雄車站進入超過20年的大施工期。

2002年3月28日，臨時車站先行啟用。雖說是臨時車站，但引進了「準跨站式站體」的概念，站內空間也比原先擴充。在超乎預期的十多年服務後，給予「第四代高雄車站」的地位應該是不為過。

★第五代
隨著文資保存的意識提升，和台北車站的命運不同，市民與市府均有保存高雄車站的高度共識。2002年8月，重量3500噸的車站建築，下方被挖空裝上滑輪，花了3天移動85公尺，推到原址的東南側。

市府當時就拍板敲定，第三代車站未來將移回原址，成為第五代車站的軸線核心。新車站配合舊車站的設計，也將是全台唯一。

值得一提的是，遷移工程是由當年興建第三代車站的清水營造公司台灣分公司吉普營造所延攬。據當時市長謝長廷所述，高雄爭取2009年世運時，世運副主席與秘書長來高雄參觀，跟謝市長說：「一個有能力保留火車站的城市，也一定有能力舉辦國際性運動賽會」。

★★文資保存應該要更完善★★
然而，在風光保存車站之餘，對於鐵道文資的保存意識與實踐卻有更多令人憂心之處。

2002年，高雄港站南號誌樓因興建橘線被直接拆毀。後續雖在「打狗驛保存聯盟」等團體努力下，高雄港站取得歷史建築地位，並改為「打狗鐵道故事館」，然而台鐵仍一直有開發全站區的計畫。2015年高雄港站土地的保留運動，更引起鐵路工會與市民團體的對立。

高雄車站本身雖獲得保留，但在新車站設計的過程中，對於舊車站遷回原地後的利用方式，能否保有部分車站機能，比如說售票，服務中心等，都未得到確定。

而前幾年多位市議員主張舊車站無用，要拆毀舊車站，更讓人看到了地方政治人物對歷史與文化的漠視。

高雄具有台灣最豐富的鐵道文史資源，最多形式的軌道運輸，一頁軌道運輸史，更是和港市的發展與茁壯密不可分。濱線復駛，鐵道博物館......等等計畫，在地方被提及多年，卻常常是有了希望，更多失望。

★★未來展望★★
作為在地高雄人，我一向主張「軌道建設，以人為本」，屬於全體高雄人的記憶，也更該在建設的過程中妥善保留，或轉化嵌入未來的發展之中。回顧高雄車站百年回憶，我們這代更有責任，串連大家的過去記憶與未來期望，訴求更好的公民決策參與機制，讓高雄人對自己的城市有更多的了解與認同！

【龔成問答信箱】（Q19321-Q19340）

Q19321：

阿sir 我係你舊生！最近嘗試對幾隻新經濟股進行估值，但面對以下困難：

1. 多隻股票因是半新股，財務數據不足
2.有些仍然處於虧損狀態
3. 市盈率超高，不知如何衡量

另外遇到一個問題是找行業市盈率。阿sir 提過網上的「同行比較」包括範圍太廣，但有時又不知道哪幾間是真正的同業，因此無法找出行業市盈率作比較。

阿sir 可能會叫我先選一些簡單的公司作練習（例如功課六福），但因為想買入一些有潛力的新經濟股，又不想每次麻煩阿sir 給意見，所以想自己先嘗試。煩請阿sir 有時間指導一下，謝謝

龔成老師：

1）半新股的確有這個情況，所以我自己都會保守D，或等佢上市一段時間後，有更多數據，會較好。

2）這類股要睇將來的發展，如果這刻是處於投資期，虧損都是正常，而投資者分析時，就會建基於將來的業務與盈利，多用將來的數據分析。

3）同上一點一樣，如果是一些業務增長快的股，你用過去數據計市盈率無意思，要用將來，預期的數據去計算先得。當然，估值會較難，同時唔會一定準。

至於行業問題，你可以睇一睇佢自己或同業的招股書，一般都有行業分析的，佢可能會講述行業情況及競爭對手，就可以從中找到對手。另外，你要以「消費者」的身份去想，有那些產品會選？這就是尋找對手的方向。

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Q19322：

Hello龔成老師，我睇緊你嘅有關50隻優質股嘅書，我有個投資嘅問題想問，就係公司年報顯示股東嘅淨利潤增加，嗰年股價就會上升？多謝！

龔成老師：

這是一個複雜的問題。

我地買股票，就是買企業，企業賺錢，企業價值就會上升，股價自然上升。當盈利不斷增長，股價同樣會向上。

因此，在簡單的概念，盈利向上，股價向上，這是有關係的，但不是一定。

因為企業的價值是長期的，我地不能只睇一年的情況，如果佢今年盈利跌，但預期之後會利好，都可以股價向上。簡單來說，我地買企業，就是買佢往後多年的情況。除了盈利外，仍有好多野要分析的。

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Q19323：

請問9988，1177可以咩價入？
3690、388、1299點呢？

龔成老師：

阿里（9988）面對內地監管可能收緊，因此風險度增加左，最大的影響在於螞蟻的貸款業務，這亦是中國叫停上市的其中一個原因。

因為這部分是一些網上的小型貸款業務，增長快，但監管並不如銀行般緊，因此，中央會有更多的監管針對這部分，影響了賺錢能力。

整體上，阿里，長遠仍是有發展，賺錢能力雖然有少少減，但長遠會同政府同議一些監管方法，以及找到合理的賺錢模式，你預阿里$250以下是合理區的頂位，這股可長線。不過，中短期會波動。

如果有貨，可持有，但就唔需要太急加注，如果未有貨，現金足，可以這刻小注，之後跌1成以上再加注。

中生（1177）出左業績，比預期差，所以股價都有所回落，都是正常市場情況。

不過，又唔需要太過著重短期業務，一間企業中短期業務總有變化，都好正常，最重要是睇長期。這刻長期分析，又未算差，整體質素無變，長遠仍是有發展的。當然，仍要多觀察之後的業績，先有更立體的情況，但暫時見唔到核心改變。

佢由之前的貴，去翻現價合理區中上部，現價又未到大手時機，相信中短期仍波動，要有心理準備，但長遠無問題的。

友邦（1299）有質素，現價勉強合理，都可分注小注。至於另外兩隻，都有發展力，但現價略貴，回翻少少先。

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Q19324：

老師 我最近轉了股及加了月供 想問o唔ok呢？
我年齡30 想5年儲到100萬 已婚 1子

股 ～ 6618 500股 ＄117
11 100股 ＄137.8
9988 200股 ＄272

月供
2800 ＄3000
700＄2000
1211＄2000
388 ＄1000

龔成老師：

你持有的股票，都是有質素的，恆生（0011）是收息股，而阿里（9988）及京東健康（6618）則是潛力股，都可以持有，其實你應該加翻D平穩增長股，之後就唔算要增加收息股，因為你年齡仍有增長力的。

我見你供都是都是有質素的股票，都可長期進行，基本上是無問題的。

但要留意翻，現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

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Q19325：

咁如果市區物業較細，得200尺左右，但樓齡幾年至10幾年較新，有投資價值嗎？

我怕納米樓將來無價值，而我暫時又只可負擔到400萬以內物業。謝謝老師！

龔成老師：

最好當然在250呎以上，因為這是一個家庭最基本的需要，所以，在價值層面，200呎的樓點都會差少少，或者你找一些樓齡高少少的樓，但又未算太舊，區份唔好太差，去平衡。

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Q19326：

6099宜家係入市時機嗎？
謝謝

龔成老師：

招商證券（6099）主要業務包括財富管理等業務，例如代理買賣股票、基金、債券、期貨及其他衍生工具，賺取手續費及佣金。

同時亦有投資銀行業務，為企業客戶提供一站式的投資銀行服務解決方案，包括股票承銷及保薦、債券承銷、財務顧問服務及場外投資銀行等服務。

質素都有少少，但不算好強，因為睇翻佢過往的業務情況，有點不穩定，同時未算好賺錢。業務會較受投資市場影響。

現價合理，但這類股增長力未必好強，唔建議投資太多。

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Q19327：

老師，1628你點睇呀？
而家2.8元
值得買入嗎？

龔成老師：

禹洲集團（1628）主要於中國廈門、上海、福州及合肥從事物業開發、物業投資、物業管理以及酒店業務。

佢係新加坡、香港、上海、合肥、福州、廈門等地均設有分支機搆。

整體質素都有，但未算好強，佢在行業中，未算有好大的規模與優勢，另外，負債較高都對這股造成風險。加上業務有點波動，這股唔建議投資太多。

現價合理，如果控制注碼都可考慮這股，長線投資價值都有，但未去到最高質類別。

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Q19328：

老師，有什麼優質股可以推介我呢？因為自己買的股全都下跌的。

只希望能在一年賺回30-50万...可以嗎？

龔成老師：

財不入急門。

你要用平衡，穩健的方法有效增值。要建立一個長期的優質組合，唔好太著重中短期股價表現。

你可以考慮盈富（2800）。

另外再加：銀娛（0027）、恆基（0012）、港鐵（0066）、平安（2318）、粵海（0270）、領展（0823）、希慎（0014）、太古地產（1972）等，你可以了解下這些股票，然後從中選股。

如果想增長力高少少，可考慮：安碩恆生科技ETF（3067）、阿里（9988）、騰訊（0700）、港交所（0388）、舜宇光學（2382）、小米（1810）、比亞迪（1211）、中生製藥（1177），但就要明白波動性比上述會高左，同時風險大左，你要自己平衡。部分要等回少少先入。

現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

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Q19329：

你好老師，我就近40歲，打算買一些收息股長擺到55歲左右退休時收息做日常開支 。

我的組合如下
3988+2388銀行
941 電信
87001 +00978 房產
883 資源
548 +1800 基建

共大約200萬
你覺得以上組合如何？
謝謝

龔成老師：

當我地進行人生財富累積，會運用「先增值，後現金流」作方法，年輕人應投資較多增值類資產，而較年長的，則應投資較多保守類項目，因為年輕人的財富系統未成形，同時負擔較少，可承受的風險度較高，所以會著重增值為先。

例如初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到年紀漸長或已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票。

以你的年齡，其實財富仍有增長力，建議你投資「平穩增長股」+「收息股」，到50歲先較集中在收息股。

你上述的股票，都可以，建議加上置富（0778）及恒生高股息率ETF（3110）。

另外，建議你同時加上平穩增長股，你可以考慮盈富（2800）。

另外再加幾隻：銀娛（0027）、恆基（0012）、港鐵（0066）、平安（2318）、粵海（0270）、領展（0823）、希慎（0014）、太古地產（1972）等，你可以了解下這些股票，然後從中選股。

現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

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Q19330：

其實本來一直有每月供開 2800，0066，0012，0003，1038同埋金沙的。每月供款11,500.

只是今年股市突然大跌，我停了月供上面幾隻，只保留月供2800。因為看不到前景，所以無為個幾隻股票月供了。

5年一百萬可以嗎？月供仍要20,000嗎？

上面講的0066，0012，0003，1038 同埋金沙，只係供咗8個月左右，所以唔多股數。

龔成老師：

其實月供股票，盡量都唔需要停或改變，只要保持長期策略就得。

另外，當我地分析時，應該著重企業長期業務發展，而不是當刻股價，你上述供的都是有質素的股，可保持進行。

相信$100萬有可能的，月供$11500。

如果你想進取少少，可以加入安碩恒生科技（3067）去月供。

這基金追蹤恆生科技指數之表現，而恆生科技指數，都是一些有質素的潛力股，例如阿里（9988）、騰訊（0700）、小米（1810）、美團（3690）等的新經濟類公司，長遠有潛力。所以有長線持有價值。由於基金有30隻股票，比起單一股票，風險能減低。

不過，現價都唔平，大約在合理區頂，因此，這刻不能大注投資。最好的策略，就是月供，或自行分注小注慢慢收貨，原理如同不斷儲貨，這樣就能平均買入價，減少風險。然後就長線持有。

另外，現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

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Q19331：

老師，全球係金融海嘯之後不停印錢，不停借貸，各國負債水平已經好高，加上最近嘅疫情，最近聽到好多嘅有關債券違約嘅消息

聽唔少人講黎緊會有一個金融危機，如果係咁，我係咪應該放曬啲股票，等金融危機出現再買入會好啲呢？

同埋我宜家5成現，5成股票，會唔會太多現金？
5成現金

龔成老師：

如果真正有金融危機來到，可以這樣講。

不過，我過往20年，久唔久都見到有評論話會出現金融危機，可惜，通常多人講都唔會發生。

反而真正的金融危機，通常都是無乜人講，這樣才會造成更大的殺傷力。

我唔建議你賣晒所有股票等，因為有一半機會，你只會眼白白見所有股票不斷升而買唔翻。

因此，你保持原有的投資策略，持有優質股，長線就得，反正優質企業都不會因金融危機而倒閉。而你現時持有3-5成現金可以。

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Q19332：

老師你好，剛轉做全職媽媽。早前買咗老師「財務自由行」深受啟發，所以買了年報勝經、股票勝經

想趁空閑時間學習分析年報，希望日後有機會上到老師投資班。

因經驗尚淺，近來見blogger 推介而於 2.73 買了一隻 00697 首程，請問這股合理價如何？

是否一隻有潛力嘅股票？ 另外老師書中提及年報最好睇五年，但首程近呢幾年先轉型，請問如何分析？

另想請問老師仲有無分析年報嘅書推介？

謝謝老師解答

龔成老師︰

首程控股（0697）主要在中國從事停車場經營管理，以及私募基金管理業務。

佢由過往鋼材製造、礦物開採及加工業務，轉型至現時業務。分析年報時，應集中翻現時尚持續的業務上。

其業務會比較波動，甚至出現過虧損。整體質素只屬一般，見佢最近有盈利改善的情況，如果你持股不多，可以睇下企業的業務係唔係真正有改善，才決定處理方法。

我自己對一些轉型企業，一向都只是一般般。

書本上，你可以睇<巴菲特寫給股東的信>、<證券分析>。

記住，在投資一隻股票前，一定要做足功課。好以睇年報、公司網站、一些統計數據等。唔好單單聽消息就去入貨，咁係好危險。

當你想投資一隻股票時，發現答唔倒自已，間公司係做乜生意、個企業架賺錢模式、行業未來發展和競爭會點、財務狀況健唔健康等問題時，就最好唔好入貨住。

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Q19333：

龔sir，想問下0823，3319，0012，1038，這四隻的業務是否相關性較高，現價也是合理區，若一同持有會有相關性風險嗎？若4選1，那隻會較好。

還有0941可上望返去$60嗎？

還有0005和0011那一隻較好呢？

謝謝龔sir解答

龔成老師︰

長建（1038）是從事國際基建項目，好似電力供應。而另外3隻，都係地產類，係有一定相關性。

當中講潛力和值博率，現時恆基（0012）會佔優。

中國移動（0941）會唔會上翻$60，或者幾時上翻，我估唔倒。但以現價計，股息率超過7%，有投資價值。如果你目標係收息，現價可分注。

而匯控（0005）和恆生（0011）都是收息股，整體質素上會係恆生較好。

其實你要睇翻自己的年齡與風險承受程度，去設計一個長遠的財富組合配置。

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Q19334：

老師你好， 因為我未投資過 想開始試下投資 , 但未知點開戶 ,
是否去任何一間銀行開投資戶口就可以

因我看你問答的講到月供手續費5% 比較貴 , 正常應該係大約幾多%左右？

另外月供股係要每個月自行入錢 定銀行開戶後會自動過數幫你買入？

因看到你其中一個問答講到月供最少應持續3年以上 , 持5年

（係米意思3年keep 住入錢， 3年後就放係到等到大約5年先決定提取與否？

謝謝老師

龔成老師︰

你可以去銀行或者證券行開戶口，睇係邊個方便你。

之後，每個月會在戶口中扣除指定金額，去買入你所選的股票。銀行的話，佢基本上會每個月在你戶口扣數，你可以再問清潔。

而每月月供成本，最好持係1%。即係你用$5000供A股票，咁個成本最好係$50以內，。否則，會較影響你長線回報率。

而月供目的，就要係去平衡價格波動風險，所以越長越好。最基本要求，月供維持3年以上，並持有這些股票最少5年，咁個月供效果先會理想。

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Q19335：

亞sir,你好呀...想問你點睇隻1759?之前3.8入咗..而家跌到傻咗...唔知應該點..

龔成老師︰
中油潔能控股（1759）在廣東省、河南省及江西省經營液化石油氣和壓縮天然氣相關業務。

本身這類商品企業，賺錢能力就唔會太強。因為佢產品無差異性，故定價能力唔會太高。

佢本身規模好細，盈利都唔多，連1千萬都無。見佢近年盈利一直下跌，暫時所見質素好一般。長線計，最好慢慢換碼至其他優質股，咁會較好。

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Q19336：

龔成老師，您好⋯⋯一直有follow 你FB，所以係2019年開始月供股票，每月各$5000供煤氣同中電。

我現在45歲，開始想10年後可以財務自由。月入有$11萬，但用稅貸早年在外地買了物業，所以要每月要還大概$4萬（直到2022年中），現金流大約只有$10萬，由於在香港沒有物業

租金加上其他使用及交稅同照顧家人，月供股票後，每月都係差唔多月光族。

所以很想知道我要點做才可以在10年後做到財務自由？感謝

龔成老師︰

現時除了審視開支部份，有無一D可以刪減架不必開支。另外，可以做一些兼職或小生意，去增加現金流。

現時你用月供去做財富增值，就是向著財務自由的一個好方法。

但問題是你投資2隻股票都係同業，會有過度集中風險。較理想方法，就係將佢部份資金（或取消其中一隻），分散到其他行業股票，或投放在盈富（2800）身上。

以下股票都適合，你可以從中選擇。

平穏增長股︰盈富（2800）、金沙（1928）、恆基（0012）、平安（2318）、中銀（2388）、港鐵（0066）、長建（1038）、粵海（0270）、領展（0823）。

另外，現時大市只在合理區，每月資金唔好盡用。最好留有部份，等大跌市出現時，可以用來掃貨。

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Q19337：

你好呀龔成先生，我係一名師奶仔，自今年5月開始追你post, 一開始跟你建議買盈富基金（$23.9）

之後見你教我地月供組合可以考慮希慎，我又喺$20，$22，$24入左貨

近排見佢升到上$30，我仲應唔應該入貨？

雖然希慎收租暫時未有好大影響，但未來公司可能會傾向WFH,租細啲/ 租平啲

對希慎都有影響。
多謝你的意見，謝謝

龔成老師︰

希慎（0014）有一定的質素，可以長線投資。雖然會多左人在家工作，長遠會對寫字樓有影響，但好多公司都接受唔好員工長期在家工作，我自己都是顧主，都唔完全放心員工在家工作。

佢係銅鑼灣商舖及寫字樓地區中，係其中一個最大商業大廈業主，投資組合擁有逾4百萬平方呎之樓面面積，希慎廣場、利園等，都是十分優質的商場。

佢過往出租率均多處於95%以上，商場及寫字樓很多時更處98%以上的高水平，係典型的收租股。雖然受疫情影響，但長線相信會回復至較正常水平。

這股可長線投資，有平穩增值作用。現價計，在合理區中間。

但你要留意，我地投資時除左要選優質股外，也要注重組合的平衡性。因為一個行業就算更有優勢，也有機會面對行業週期及突發風險，太集中會對你整個財富組合不利。

相同行業不可佔組合多於3成，而單一企業最好不要大過15%。

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Q19338：

請問2269 和 2359 大家都係藥明系。請問邊隻會好啲啊？

係咪2269 入左藍籌好d？但每股盈利 2359 又高d。
所以唔識揀

龔成老師︰

藥明生物（2269），主要提供有關生物製劑藥物發現、開發與生產服務。

佢涵蓋生物製劑發展過程的所有五個階段，即藥物發現、臨床前開發、早期臨床開發、後期臨床開發及商業化生產。

而藥明康德（2359）是委託研究機構，佢一定有發展的空間，加上佢是大型的機構，因此本身已有優勢，可以作長線投資。

藥明生物（2269）現價唔平，當價格出現回調，我擔心幅度會唔細。藥明康德（2359）都有類似情況。從業務上，兩隻都是有質素，同時有一定的增長力，質素以藥明生物較好。

從估值上，兩隻都貴，如果要2選1，會選藥明生物。

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Q19339：

本人今年50歲，現失業中，現有15只股票，帳面虧損13萬多，不知如何處理，希望阿Sir可以在百忙之中指點迷津

應該如何處理以下股票，是否繼續持有，還是買出，可否拜托教導應怎樣處理

現持有股票：
14@2000股$28.5買
460@8000股$1.9買
547@30000股$0.83買
548@2000股$9.67買
576@2000股$6.33買
939@3000股$7.8買
1060@10000股$3.31買
1093@6000股$18買
1800@3000股$11.6買
2280@8000股$4.25買
2318@500股$87買
2800@3000股$26.2買
1177@2000股$8.72買
9618@200股$340.4買

無限感激🙏

龔成老師：

只要佢地有質素，又適合你人生階段，中短期波動唔洗太在意。

睇翻你現有持股，四環醫藥（0460）比較麻煩，因為曾經停過牌一段時間。

如果你睇翻佢年報中，每年獨立核數師的意見，你會見到在2014年出現「不表平意見」，2015年、2016年出現「保留意見」，這都反映核數師對佢盤數感到有可疑，這是一個十分不利的因素。因此，賣出是較好的策略。

數字王國（0547）如果睇睇佢的業務情況就明，營業額每年下跌，年年虧損，根本沒有投資價值，你賣出這股較好。

阿里影業（1060），炒作較多，風險高。這企業到現時仍未有盈利，市場只憑佢前景去評估，其實這會有相當的風險，這類股最多只能小注。

慧聰集團（2280）多年出現虧損，投資價值不高，建議換至其他優質股。

京東（9618）和中生（1177）係有質素潛力股，但波動性較大，唔係咁適合你年紀。現貨可持有，但不要加注。

未來投資增值時，可集中在以下"平穏增長股"身上，會較理想。

平穏增長股︰盈富（2800）、金沙（1928）、恆基（0012）、平安（2318）、中銀（2388）、港鐵（0066）、煤氣（0003）、長建（1038）、粵海（0270）、領展（0823）。

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Q19340：

成哥，我係之前既畢業生，首先多謝你教左我咁多野，用你教既價值投資法，我第一次係股票市場中贏到錢

之前上完你堂，我都睇好未來電動車既前景，由於我之前買唔到比亞迪，又無水桶1既股票，所以現在都幾頭痕

咁唯有轉向其他既相關既汽車類別股票啦（以下依隻都係朋友介紹），我盡量用你之前既估值方法去計算股價，但由於新手信心不足，唔知計得岩唔岩，所以想問呀sir對下答案

1）425敏實集團前程如何？ 是手桶1潛力股嗎？
自己估價
PE 31.4-35.04
Ev/edita 21.06-31.06

2）恆基地產12
自己估價 27-34.8岩唔岩呀？

3）3319雅生活服務
之前上堂聽你介紹過，嘗試初步評估，但好似上市年期得2年資料，真係唔識計，想問估值合理區係邊呀？

4）由於我未有置業，所以想買一些地產股係每月租金支出上做平衡對沖（每月租金11000支出）
現在持有領展+恆基地產

想問我應該買多少金額的地產股，大約平衡租金上既開支？

5）順帶一問，除左香港，成哥有沒有睇好邊一個城市既物業有投資價值？

祝身體健康，財源廣進
你派既note真係好厚

龔成老師：

1）敏實集團（0425）不過不失，佢產品都供應比一d國際著名汽車集團，豐田、福特、通用、戴姆勒等。

佢係中國外部汽車車身零部件供應商，主要從事設計、製造及銷售以下三大類商品車身結構件等。

整體都有發展的，但未去到最高質素的企業類別。這類股，投資不是不可投資，但就唔適合佔組合比例好多，現價合理區中上部，都可長線的。

你計算的估值大致都合理。

2）恆基（0012），這股有質素，可長線，不過增長力不算強。計算估值大致合理。

3）雅生活服務（3319）不錯的，佢無論在業務本質、規模、品牌、財務數據、前景，都是理想的，反映這企業有一定的質素。

加上這企業的背景因素，以及行業的發展，相信這企業的前景不差，有長線投資的價值。

當然，行業有時會有較大的炒作，股價上落大，要注意風險，而整體是有長線投資價值的。

由於佢上市年期較短，因此估值時會運用行業的數據較多，你可以盡量找與這企業相近的公司去比較。現價大約為合理區中間。

4）雖然這做法都可，但你要留意，在你股票組合中，同一行業唔好多過你組合的30%，否則會太過集中。你用長期的角度分析。

5）最重要是地少人多，長遠經濟向好，香港、澳門都是這類地方。另外，吉隆坡、曼谷、倫敦都可留意下。

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若你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網，當然，會將發問者的身份，以及有關個人資料的部分刪去。

另外，我所給予的各種意見，只是供大家參考，當中無任何銷售及推介，不涉及任何利益，其實大家應該要有獨立分析的能力，我只是給予一些方向及純參考模式。

由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要7天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要10天才能回覆，希望各位能諒解。

錄影日期: 2019年9月30日(星期一)8:35am
獨家消息，感覺5.5分，2900萬，持貨35年升21倍《上海街可分成七大段》

第1536(堅)成交: 旺角上海街500號地舖，建築面積1000呎，闊約13呎，深66呎，成交2900萬，萬豐家品公司，租金40000，回報1.7厘，簽約日期約2019年9月23日。樓齡50年。建築呎得價是$2.9萬。 業權份數3/4 of 1/9。 這間舖位於上海街第二段，紅燈區段。樓高9層。

此舖成交紀錄:
- 1984年5月15日以131萬買入
- 1980年12月18日以370萬成交
- 1975年3月17日以7.625萬成交第一手買入

上海街成交比較:
- 上海街514號，租客711， 2018年5月11日成交3623萬
- 上海街498號地下連入則閣，租客新泉發潮州飯店， 2014年3月26號成交3680萬
- 上海街511號，租客1+2餐廳，2016年10月14日成交2900萬
上海街515號，租客唐家火鍋, 2016年3月22日成交2280萬

上海街介紹:

上海街全長2.3公里。走線為昔日油麻地的原始海岸線。上海街於1887年建成時，因為位於眾坊街和當時的差館街交界有第一代的油麻地警署，因此定名為差館街（Station Street）。

1898年11月12日以差館為中心分成南北兩段。直至1909年3月19日，因香港島有差館上街，為免引起混亂，把全段易名為上海街。

1970年代以前，當彌敦道還沒發展時，上海街是當時主要的營商地點。上海街原本為3線南行，1970年代由於興建地鐵關係，上海街由荔枝角道至眾坊街一段的右邊行車線改為北行。北行期間並只供4條過海隧道巴士線使用，直到1994年該路段才恢復為南行。

憑我自己的判斷，上海街大致分成七大段，平均每舖約2000萬至4000萬 :
《價錢【1】最貴，【7】最平》
第一段【5】，建材/燈飾段 (荔枝角道至亞皆老街) ，無乜成交
第二段【1】，紅燈區段 - 唔好碰見朋友段 (朗豪坊至登打士街)
第三段【6】，彿具/工程用品段 (登打士街至窩打老道)，最唔值錢段
第四段【2】， 餐飲廚房用品段 (窩打老道至眾坊街)，需求越來越大
第五段【7】，社區中心/停車場/公園段，無舖 (眾坊街至甘肅街)
第六段【4】， 中國傳統用品段 (甘肅街至佐敦道) ，最旺，但cheap
第七段【3】，飲食段 (佐敦道至柯士甸道) ，最近尖沙咀，較高尚

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#上海街舖，#上海街七大段

路德圍Lo Tak Court是香港新界荃灣的一條道路以及公眾停車場，名稱沿自街道旁的路德會聖十架學校，其南邊入口始於海壩街。路德圍周邊設有多間食肆及甜品店，是荃灣著名的食街。雖然路德圍本義上只是一條街道名稱，但由於其周邊均劃為行人專用街道，四周亦被單幢式的住宅大廈群包圍，位於樓群中央的路德圍遂成為荃灣居民對整個區域的統稱。廣義上的「路德圍」東至大河道，南至海壩街，西至福來邨，北至青山公路。路德圍四通八達，除了建有行人天橋連接南豐中心、港鐵荃灣站、荃新天地等地方，其毗鄰福來邨、沙咀道遊樂場及港鐵站的獨特地理環境，亦使路德圍成為一個人流聚集的地區。路德圍被規劃為一個以單幢大廈為主的商住區，區內大廈全部皆落成於1970年代，其中主要為設有升降機的洋樓群，亦有數幢只設有樓梯的傳統唐樓分布於路德圍南面。
路德圍區內除路德圍一條街道可供行車，其餘皆為行人專用街道，街道全部呈直向或橫向,其中平均人流最高的是連接大河道行人過路處的安榮街，附近連接青山公路的運通街及連接海壩街的荃興徑亦分享到不少人流。基於路德圍的規劃有利聚集人流，路德圍周邊近年漸漸有不少食肆及甜品店進駐，使之成為荃灣區駐名的食街，入夜後各食店往往出現輪候群眾，甚至吸引傳媒爭相報導。自大河道行人天橋系統於2013年落成啟用後，由於其中兩個出口設於大河道近安榮街（升降機）以及昌泰街（樓梯），亦間接將人流帶到一大河道之隔的鱟地坊「士林食街」。