#阿明小教室 #一圖秒懂 #建商履約保證評鑑
預售屋履約擔保機制是政府為了
保護買方而訂定，除了確保消費者
預付費用不被挪用到不正當用途，
更能降低民眾承擔"爛尾樓"的風險，
也就是建商在完工之前不幸倒閉或跑路，
銀行能夠透過擔保機制的條款
讓建案依舊能夠施做的保證。
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基本上有五大機制
1.不動產開發信託
2.價金信託
3.價金返回之保證
4.同業連帶擔保
5.公會辦理連帶保證協定
阿明觀點
對消費者而言最有保障的排序(由高至低)：
價金返還之保證★★★★★
建案完工前，建商倒閉，
買方投入的全數金額由第三方金融機構退回，
因此保障最高，
相對地較少建商願意選用此項。
價金信託★★★★
依據內政部版本「預售屋買賣定型化契約
應記載及不得記載事項」中明載，
價金信託之受益人為賣方(即建方)，
也就是權益最有保障的人是賣方(建方)，
而非買方，受託單位或銀行是受託
為建商控管資金。建案完工前，
建商倒閉，受益人轉為買方，
但這時資金可能已經運用在建構過程，
買方可能拿不回原先投入的金額。
不動產開發信託★★★
建案完工前，建商倒閉，
資金可能已經運用在建構過程，
買方可能拿不回原先投入的金額，
但依契約內容有續建機制。
同業連帶擔保★★
建案完工前，建商倒閉，
可要求擔保建商負責將件按完工交屋，
隱藏風險是擔保的建商也有同時倒閉的可能。
另外，不肖建商可能會利用自家員工的名義，
另開建設公司，藉此做履約保證的"同業擔保"，
讓買家誤信另有保證機制，
但其實是同一家公司的分身。
公會辦理連帶保證協定★
建案完工前，建商倒閉，
可要求加入協定的其他公司協助完成建案，
但有賠償金上限等限制，
保證不明確，所以是最後一名。
以上說明希望幫助大家更了解履約擔保
的意思和優缺點，切記在買預售屋時不要急，
可以向建商索取相關履約保證證明文件、
相關金融機構驗證、網路信託專戶查詢，
多一些步驟更能為駔身權益喔!
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價金信託缺點 在 [心得] 銀行價金信託與建經履約保證的比較- 看板home-sale 的推薦與評價
近日略空閒,分享一下成屋買賣價金信託與履約保證的比較
爬文發現版上討論此2者差異優劣的文章只有1篇
剛好有板友詢問,我想說分享在板上可讓更多人看到
若有錯誤或是疏漏也可讓版友方便吐槽/補充
首先說此篇僅為探討和建議,並不保證完全正確,
若有需要請自行詢問相關人員
且因除了雙北之代書,地政,稅捐以外行業我沒有直接從事過
所以可能所述不詳盡完全,僅就我略知處分享一二
--------------以下正文,首先說結論------------
大部分透過知名仲介買賣,都沒得選
就只能遵循公司慣例走所謂的履保流程(大多是建經履保)
除非金額很大,不然若是提出太專業的要求,可能會嚇到對方&仲介代書
--------結論說完來討論慣例以外的狀況(正文)-----------
所謂的
銀行價金信託(本文以下簡稱信託)
和
建經履約保證(本文以下簡稱履保)
的差異略述如下
A.承辦窗口不同
信託要去銀行相關窗口洽詢
建經則是有專門服務的特約代書
相比之下,特約代書比較多比較好找,也比較容易比較優劣
B.熟悉度和專業度不同
信託承辦行員的專業僅止於銀行端,對於不動產交易可能並不熟悉
履保特約代書的專業在於不動產交易,履保相關都丟給建經窗口
相比之下,對整個流程來說可能履保較為熟稔
C.合約書的問題
信託是認定雙方提供的合約書內容來承辦,有的會希望你提供公證過的合約以保障
因為承辦行員他看不懂合約細節,他也會怕啊
履保是使用仲介或是建經公司提供的定型化契約,沒辦法完全客製化,但是中規中矩
D.錢存在哪裡,受益人是誰
這一點是關鍵,我多寫些字哦抱歉
信託是銀行承辦,錢當然存在該銀行,由賣方(或買賣雙方)作委託人,銀行作受託人
而受益人也是買賣雙方,這一點很重要
整個"信託行為"受信託法保障
(強制執行假扣押等等糾紛比較可以避開 這個太專業不贅述)
而本文所稱履保是建經公司承辦,錢存在銀行的信託專戶
但是是由建經公司作委託人,銀行作受託人
而受益人是履保公司哦!
整個"委託行為"受民法和公司法保障
建經公司的風險就不能不考慮
這個意思就是說買方先把錢給建經公司,由建經公司居中
這個方法不就是跟以前的交易習慣一樣嗎?買方把錢先給代書
只是風險相較一般認知應該是:
銀行<建經公司<專業第三方人士(律師代書等)<賣方
E.如何撥款/出帳
信託是行員辦理,若是不熟悉業務可能會有疏失
履保是由建經公司經過固定流程辦理,相對規範較明確
F.單方出現問題的處理
信託是銀行承辦純粹信託,遇到糾紛的時候,銀行就把錢鎖住
等到你們兩造解決糾紛之後再給予服務(訴訟曠日廢時)
履保是由建經公司居中協助,遇到糾紛先催促提告
若逾時不處理則由履保公司先代為處理
G.遇到合約流程有瑕疵的處理
例如假設要交屋的時候,買方發現房屋髒亂不肯簽名撥款(類似此等小瑕疵)
這時候
信託承辦行員可能雙手一攤,請你們搞定再來,此時賣方不利也無奈
但履保特約代書和建經公司較為可能會積極處理
結論:
建經的好處是方便,熟悉,專業,快速解決問題
缺點是建經公司本身的風險
信託的好處是銀行相對於建經公司比較值得信任
缺點是較為死板,遇到事情不協助處理,只能雙方自己解決後再來
兩者同樣面臨經手人員的道德風險,孰高孰低我不願評論
建議:
低總價的案件透過建經公司履約保證,自己每個環節多留心
高總價的案件委託律師全程跟隨,從合約書到最後出帳,若有糾紛直接委由律師出面
無論如何,都極度不建議完全不辦理信託或履保
補充:
指定撥款委託書很重要,請一定不要忽視
仔細看仔細寫,最重要的是一定要影印簽收
不然辛苦辦了信託/履保,但是撥款委託書疏忽就全部功虧一簣囉
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感謝觀看,若有至少一人得益就值得了
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