【打開「新冠病毒」的潘朵拉盒子】
2019年11月17日,中國湖北省武漢市一張胸部電腦斷層掃描(CT)影像出現毛玻璃狀結節(nodule),疑似新型肺炎病例,病因成謎。隨著年關將近,人們在12月開始頻繁奔波各地,武漢市位居中國交通樞紐,陸續發現數起新型肺炎的病例。疫情似乎悄悄蔓延。
同年12月30日武漢中心醫院醫師李文亮透過網路社群通知同事,華南海鮮市場出現類似嚴重急性呼吸道症候群(SARS)的病患,應小心防護。不幸的是,李文亮醫師因這種新型肺炎於今年2月7日病逝於武漢金銀潭醫院。
英國醫學期刊《刺絡針》(Lancet)特別於2月18日發文悼念李文亮,引述了美國約翰霍普金斯大學彭博公衛學院主任英格勒斯比(Tom Inglesby)的一句話:「世界上最重要的預警系統是,醫護人員意識到某種新疾病正在出現,然後發出警報。」
醫學界現在清楚知道這種新疾病是由人傳人的新冠病毒(SARS-CoV-2)所引起,命名為嚴重特殊傳染性肺炎。但人們太晚意識到「吹哨人」發出的警報,低估新冠病毒的傳染力,疫情迅速從中國傳到新加坡、韓國、日本等亞洲區域,蔓延到歐洲地區(特別是義大利以及西班牙),再擴散至美洲地區(美國紐約成為重災區),死亡和感染病例以指數型曲線與日俱增,人類正面臨21世紀的瘟疫[1]。
■什麼是病毒
病毒是一種寄生在於細胞內的微小生物體,感染的對象涵蓋細菌、古菌和所有的真核生物。病毒的構造極為簡單,主要包括四層結構,由內而外依序為:位於核心的遺傳物質、蛋白質構成的衣殼、源自於宿主細胞膜的脂質外套膜、以及具有宿主專一性的特殊蛋白質。
某些病毒的構造甚至更為精簡,不具有外套膜。由於缺乏複製遺傳物質與合成蛋白質所需的材料和環境元素,病毒的生存繁殖需要完全仰賴宿主細胞;而脫離細胞體的病毒,其活性可以維持數分到數小時不等。
目前已知的病毒種類共有489種病毒,因病毒具有高突變率,衍生出的亞種通常具有不同程度的感染力和致病性。除此之外,病毒毒性的差異亦見於不同的宿主物種間。隨著自然環境變遷的壓力與日俱增,似乎也加速了病毒演化的時程:擴大感染的物種範圍以及產生新種病毒。
以近數十年來侵襲人類的新變異株或新種病毒為例,有些已經成功地潛伏在人類的群落裡(如:愛滋病毒);而毒性強的新變異株(如:伊波拉病毒、 SARS病毒),則以低致病性的形態潛藏於原始的宿主物種當中。這些現象投映出病毒演變的縮影,也展現了病毒病絕佳的可變性和適應力。
病毒的起源現今仍未有定論,若從部份病毒基因的相似性橫跨了原藻以至於脊椎動物的角度來看,病毒可能是演化上最原始的生命形態;然而,另一種說法是:細胞的基因組意外地分割出可以獨立複製的基因片段,形成病毒顆粒的前身。無論如何,可以確定的是,精巧詭變的生存策略足以讓病毒成為演化長河中最淵遠流長的物種[2]。
■病毒與人
傳染病的流行,常常會影響人類的所有活動。歷史上的社會榮枯、文化起落、宗教興滅、政體變革、產業轉型、科技發展,都和傳染病的流行有密切的關係。戰爭的勝敗也可決定於傳染病的蔓延。在中世紀的圍城戰爭中,曾經將黑死病患者的屍體當作武器,以強力彈弓拋擲到城堡裡,讓守城敵軍得病死亡,進而不戰而勝。
■影響人類至巨的流行病毒
當新種病毒出現時,所有人類對它都沒有抵抗力,一旦傳染開來,流行就大為爆發,使得民眾陷入一無所知的高度恐慌當中。像二十世紀的多次流行性感冒、愛滋病和狂牛症等,在擴散蔓延的初期,帶給人們極度懸疑的不確定性和不安全感。
一直等到醫學界闡明了感染途徑及擴散風險、重症與致死比例、易感受宿主特徵、病原體真面目、有效防治措施之後,人們才逐漸消滅心中的不安[3]。
■會感染人類的冠狀病毒
會感染人類的冠狀病毒包括:引起輕微症狀的人類冠狀病毒OC43、HKU1、NL63、229E,以及引起嚴重症狀的中東呼吸症候群冠狀病毒(MERS-CoV)、嚴重急性呼吸道症候群冠狀病毒(SARS-CoV)、新冠病毒。
從基因組分析可發現,新冠病毒與SARS病毒基因相同度約有80%,複製酶的胺基酸序列相同度達到94%,表明這兩種病毒屬於同一類;而新冠病毒與中國雲南當地的中華菊頭蝠(Rhinolophus affinis)冠狀病毒RaTG13整體基因相同度更達到96%,代表演化關係更接近。
但如果比較與感染細胞直接相關的棘蛋白(spike protein)基因組,新冠病毒與中華菊頭蝠(Rhinolophus affinis)冠狀病毒RaTG13的相同度高達93%,與SARS病毒的相同度卻只有75%左右,因此科學家已排除新冠病毒與SARS病毒的同源關係[1]。
■病毒是比人類更高級的存在!
科學家們尊稱為「冠狀病毒之父」的中研院院士、病毒學家賴明詔在 30 年前開始投入冠狀病毒研究,那時冠狀病毒被認為只是「感冒病毒」,研究的人少,非常冷門,連申請研究經費時,他都要再三強調「冠狀病毒未來會很重要」,才能順利過關。
直到 2003 年,亞洲地區爆發 SARS 疫情,才讓冠狀病毒成為病毒學研究的大熱門,更發現這或許是對人類最有威脅性的一種病毒。賴明詔院士直言「人類不可能比得過病毒,冠狀病毒比冠狀病毒學家還要聰明,病毒一定有很多奇妙的方法,可以把不可能的事情變成可能。」
■賴明詔院士:「永遠會有新興病毒出現」
病毒可以分成 DNA 病毒、RNA 病毒 2 種,DNA 病毒在複製的時候,需要複製雙股的基因,還要經過轉譯的作用;所以速度比較慢、也比較不容易突變、進化,相對來說是比較好控制的病毒。
但 RNA 病毒只有單股,複製速度快、又容易突變,相對來說比較難控制,像是愛滋病病毒就是 RNA 病毒,它也是世界上最難治療的疾病之一。
賴明詔院士說,而冠狀病毒又是 RNA 病毒中,最特別的病毒。「它有世界最長的 RNA 基因,有 3 萬個鹼基(承載基因的單位),理論上這樣的基因不應該存在,因為 RNA 複製時常常會出錯,所以超過 1 萬個鹼基之後,很多基因就會失去功能。但冠狀病毒可以遠遠超過這個數目,必然有個改變,可以去彌補出錯的問題。」賴明詔院士說。
而這次的新冠病毒又比以往的 SARS 傳播力更強,賴明詔院士說,「新型冠狀病毒跟 SARS 的病毒是很相近,但病毒受體的附著力將近高了 20 倍,可能是因為這樣所以傳播力很高,這是非常、非常奇怪的,我們以為新的病毒突變以後不會附著在受體,但附著力反而增加這麼多。」
在這樣的狀況下,賴明詔院士說,不管是動物跟動物接觸、還是動物跟人接觸,都可能產生出新的病毒,「只要接觸越來越多,我相信這個新的病毒會不斷的、繼續產生,而且會持續演化。」
■蝙蝠是冠狀病毒最重要的動物關鍵
跟冠狀病毒最緊密連結的動物,其實是「蝙蝠」。雖然很多動物身上都會帶有冠狀病毒,但目前觀察到的動物,只有蝙蝠可以跟冠狀病毒完全和平相處。
台灣病毒學權威、研究病毒數十年的徐明達教授說:「因為蝙蝠本身有很多可以抑制病毒發展的因素,一個是牠會製造很多干擾素,抑制病毒的發展,但是製造太多干擾素會影響細胞的活性,讓感染更厲害;但冠狀病毒在人身上,不會引起干擾素的製造,而蝙蝠有另外一些因素,很多干擾素也不會影響細胞。」徐明達教授說。
再加上蝙蝠的壽命很長,有的甚至可以存活四十年,種類又多、因此會帶有變種的病毒,同時數量也很多,病毒產生也多,所以影響的範圍也特別的大。
徐明達教授說「所以蝙蝠可以帶著病毒到處飛,到處去接觸(感染別人)」,但人類直接接觸到蝙蝠的機會很少,即使接觸也不容易直接引起突變,雖然(新冠病毒)跟蝙蝠定序有 96% 相似度,其中最重要的細胞受體的蛋白質不一樣,所以一定是有經過別的動物,經過變化,才變成新冠病毒。」
「這就是中間宿主。」林口長庚副院長、也是感染科醫師的邱政洵說,「冠狀病毒的自然宿主是果子狸跟蝙蝠,病毒接觸到中間宿主可能會停留一下,再傳染給人,但因為人不是自然宿主,病毒不會跟我們共存傳很久,所以之前像是 SARS、MERS 才會被控制住。」
所以邱政洵醫師很樂觀的認為,只要人類控制好跟動物的界線、不要輕易接觸野生動物、不要侵犯動物的領域,保持防疫觀念,新冠病毒還是有機會可以完全消失[4]。
2003年,SARS來襲。相隔17年後,新冠病毒帶著超強的感染力襲捲而來,現代文明社會遭受前所未見的打擊,幾乎全面停擺。面對不斷演變的新冠病毒,科學家在基因組定序、結構生物學、公衛及流行病防治等領域有了長足的進步,在短短數個月內,我們已能一窺新冠病毒的面貌及作用機制,同時擬定治療策略。
即使潘朵拉的盒子已經打開,這些無價的科學研究讓我們面對疫情時不會一籌莫展。在黎明來臨之際,世界必須團結一致,共同對付這個危險的敵人,相信不久之後,我們能戰勝這場嚴峻的瘟疫[1]。
【Reference】
1.來源
➤➤資料
[1] 《科學人》粉絲團「打開新冠病毒的潘朵拉盒子」:https://bit.ly/3BM5a9e、(Yahoo新聞)https://bit.ly/2YkoITx
[2](臺灣醫學會)「什麼是病毒」:http://www.fma.org.tw/2009/bio-1.html
[3](國研院國網中心 )「病毒與人-從SARS的流行談起 (▸演講人/陳建仁) (科學發展 2003年6月,366期)」:http://science.nchc.org.tw/science/science2005/Papers/c4academician/9206-08.pdf
[4](Heho健康)「病毒是比人類更高級的存在!台灣 4 大病毒學家:新病毒會不斷產生,只求和平共存」:https://heho.com.tw/archives/93282
➤➤照片
[1]科學家揭露新冠病毒基因組和棘蛋白胺基酸序列,探索其感染機制。
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同時也有10部Youtube影片,追蹤數超過3萬的網紅Koya Travel / こやトラベル,也在其Youtube影片中提到,九州を美食を堪能できる贅沢バイキングを堪能しに「亀の井ホテル」に行ってきました。 別府温泉の礎を築いた油屋熊八さんが創設した宿「亀の井旅館」を前身とする 別府を代表する大規模温泉リゾートホテルです♨️ 別府ならではの地獄めぐりをイメージした「湯けむりビュッフェ」をコンセプトに地獄蒸しや炉端焼き、お...
信和中心前身 在 Being Hong Kong Facebook 的最佳解答
疫情下的Staycation,改變了酒店向來只為外地遊客而設的印象;但無論顧客對像來自外地或者本地,酒店也可以成為連結在地文化和生活經驗的中心點。
踏出油麻地地鐵站,映入眼簾的是水氣氤氲、掛著一個大大的點心籠作招牌的點心專賣店,和它旁邊不時排著長長人龍的蛋撻舖。走近了才發現兩店中間凹進去的地方,有一道大紅門,是東南樓的入口,一所開在油麻地鬧市中的藝術酒店。
東南樓藝術酒店 Tung Nam Lou Art Hotel 屹立油麻地舊區超過七十年,前身為東南樓海鮮酒家,由羅志清先生創辦, 一直以酒家的角色服務一眾街坊食客。直至九十年代,酒家師傅陸續退休,酒樓結業改建成商業大廈。然而羅先生的孫輩卻希望能延續當年酒家連繫社區的角色,繼而在2019年將商業大樓轉型為酒店。「東南樓的標誌是雙魚,代表相遇,希望更多人能在這個社區相遇,有更多的故事。」
相遇並不只限於東南樓內,而是圍繞著整個油麻地社區。酒店的樓梯間繪畫著以油麻地果欄為主題的卡通插畫;一二樓大堂邀請了自小在油麻地成長居住的藝術家,繪畫每天黎明時分從家裡窗戶觀察的果欄風光,還有油麻地的名字歷史由來和著名地標;年初時,更首次安排了作家陳苑珊駐留居住四個月,以文字形式在「遊」麻地專欄紀錄她在油麻地的生活點滴。
「一般登記入住後,我們都會鼓勵住客先出去在油麻地走一圈。如果不知道有甚麼地方可以去,可以先看看我們的『油麻地101』。」油麻地101是酒店二樓的一幅相片牆,是酒店職員們彼此探索分享的油麻地區內101個社區地標、人情小店、打卡熱點、城市故事和特色美食。相片牆旁邊還有一組留言信箱,訪客探索油麻地後可以帶回一件特色物品放進信箱裡,與下一位住客分享他在油麻地發掘到的故事。同層還有藝術空間,訪客可以製作畫作、手工藝等,留下關於油麻地和東南樓的回憶。
近日市建局公佈有關油麻地和旺角的地區研究報告,包括果欄及旺角街市在內的舊式市集及多條街道空間都有新的規劃,當中油麻地更被劃為「歷史文化生活區」,涵蓋商業、酒店、文化藝術及住宅等混合用途。未來的油麻地社區將會換上怎樣的面貌?
部分圖片由東南樓提供
#油麻地 #社區 #藝術酒店
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停留在中世紀的繽紛皇城 | 西班牙托雷多Toledo
距離馬德里不遠的托雷多(Toledo)因為過去是查利五世時期神聖羅馬帝國的宮廷與首都所在,因此有皇城之稱。此處過去也是天主教、伊斯蘭與猶太三種文化交疊之地,有著獨特的文化融合風格,如今更是西班牙的天主教重鎮。在近代,托雷多亦是獨裁者佛朗哥軍隊與共和國軍隊的激戰、摧毀托雷多城堡之處,因此,如果想要一探西班牙歷史縮影和多樣的文化,托雷多可以說是最佳的地點之一。
托雷多在羅馬時期就已經建城,隨後也被西哥特人(Visigoth, 入侵進而摧毀羅馬帝國的外族之一)和摩爾人(來自北非,廣義上的阿拉伯人)給統治過,也都在托雷多留下許多如城牆和清真寺等歷史古蹟。但托雷多最著名的,還是它的中世紀風情,尤其是查利五世定都托雷多後更是輝煌一時。雖然之後繼位菲利浦二世便遷都至馬德里,隨後帶來的經濟衰退卻也意外良好地保存了它的中世紀建築,也讓托雷多因此成了今日的旅遊熱門地點。
我一樣是從馬德里搭乘巴士而來,由於這座堡壘城市位處高地,旅人可以選擇搭乘電扶梯、搭乘公車或步行上山的方式進入城內。雖然一出客運站直行約5-10分鐘就可以抵達搭乘電扶梯的地點,但因為我想要細看這座城市,所以選擇步行沿路拍照而上。托雷多主要的景點有古城門城牆、托雷多大教堂及托雷多城堡,話雖如此,我覺得這個富含韻味的城市另一個吸引我的地方則是它的巷弄。
除了對托雷多人在街道上方懸掛布幔遮陽感到印象深刻之外(後來發現在格納達也有一樣做法),也許我誤打誤撞遇到了節慶,在主要的街道上除了張燈結彩外,還掛滿色彩繽紛、有中世紀徽飾的旗幟。加上中世紀時托雷多是以煉鋼技術出名的製劍名城,過去亦是羅馬兵器製造重鎮,城中又有中世紀兵器博物館,不時會在路上看到刀劍或騎士盔甲的街飾,十足的中世紀氛圍。
城內另一個參觀重點就是改建於十三世紀、哥德式的托雷多大教堂。這座羅馬天主教堂是由原本城內大清真寺改建。在國王阿方索六世從摩爾人手中奪回托雷多時,為了避免流血衝突,國王同意保留並尊重城內的伊斯蘭學術機構、習俗與信仰,甚至開始翻譯城內圖書館中的阿拉伯文典籍,不但讓托雷多能繼續成為重要的文化中心,還讓一些在中世紀歐洲已經失傳的知識又重新流通。這樣的伊斯蘭文化保留措施當然也包含保存大清真寺,然而有日在國王因國務離開城內時,留守的王后與樞機主教趁機派遣部隊武裝奪取清真寺,造成城內的伊斯蘭居民起義反抗。國王得知後十分震怒,打算處決所有參與的人。然而在城內伊斯蘭談判代表Walid的調解下,除了請國王網開一面外,還說服居民接受天主教為正統,免除掉一場腥風血雨。而大清真寺也由此重建成天主教堂。
由於重建幅度之大以及長達267年的工期,今日已經看不出一點其前身清真寺的身影,取而代之的是其令人讚嘆的天主教堂配置,被認為是最歌德且最有西班牙特色的教堂。建築結構主要可以分成三個部分 -中殿、花園及鐘塔、禮拜堂等祭壇後方的小空間。中殿中最令人讚嘆的就是祭壇上約有兩層樓高的鑲金木雕版。上面講述了耶穌從出生到被釘上十字架的故事,雕刻入微且詳實,栩栩如生。此外也不要錯過祭壇後方的巴洛克式的壯觀石雕El Transparente。如同其名,這座石雕最特別之處在它屋頂特別設置的天窗,讓自然光隨時能照亮在石雕上的設計。而教堂內另一處值得一訪的地點就在El Transparente的對面的Chapterhouse。這裡應是過去樞機主教與其他神職人員議事的地方,除了雕飾精美的銅門與天花板之外,牆上的壁畫與歷代樞機主教肖像也值得留意,歷代主教的肖像也包含比較近代、帶著眼鏡的主教,同時也能看到從古至今的畫風改變。其實托雷多大教堂還有很多值得一看的地方,但礙於篇幅無法一一列舉,就交給各位實際去發掘了。但托雷多大教堂如此的精彩,也顯示出托雷多是西班牙天主教重鎮的象徵。
托雷多的象徵性也讓它在西班牙內戰時成為戰場。當托雷多右翼的軍事首長拒絕交出城內的彈藥給共和國政府的戰爭部長時,共和政府就從馬德里派出軍隊進行圍剿,右翼的反抗軍則退入托雷多城堡中繼續抵抗,即是著名的托雷多城堡圍城。而北上的佛朗哥軍隊,也決定不直取馬德里而前去托雷多進行營救。其實托雷多不論是對共和國或佛朗哥都沒有太大的軍事價值,但雙方還是為了此役的象徵意義前去圍城/解圍。在經過兩個多月的圍城,城堡大部分結構都被摧毀,800反抗軍(包含550婦孺,且婦孺不擔任防禦工作)對8000共和軍的劣勢下,佛朗哥的援軍抵達托雷多,化解了托雷多城堡的圍城。此役除了是佛朗哥軍事上的勝利,其宣傳效果更是難以估計,算是拉開了西班牙近四十年的法西斯獨裁歲月的序幕。
這座繽紛皇城的可看之處實在太多,建議大家時間排寬裕一點。我因為拍照拍得太過癮,導致沒時間到城外拍一張經典的托雷多全景圖,希望之後能再訪補遺!
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九州を美食を堪能できる贅沢バイキングを堪能しに「亀の井ホテル」に行ってきました。
別府温泉の礎を築いた油屋熊八さんが創設した宿「亀の井旅館」を前身とする
別府を代表する大規模温泉リゾートホテルです♨️
別府ならではの地獄めぐりをイメージした「湯けむりビュッフェ」をコンセプトに地獄蒸しや炉端焼き、お肉やお魚はもちろん、和洋中華が揃うとんでもなく豪華なバイキングになっています。
こんなにコスパの良い贅沢バイキング他にないのでは!?
【チャプター】
00:00 オープニング
00:24 導入
01:12 別府駅
01:54 外観・ロビー・廊下
03:53 お部屋紹介(スタンダードツイン)
07:56 シングル
08:10 デラックスツイン
09:07 スーペリアトリプル
09:50 スーペリアフォース
11:11 ファミリールーム6ベッド
11:39 ベビールーム
12:50 館内施設紹介
16:47 ホテルでまったり
19:58 ディナーバイキング
27:24 温泉タイム
30:04 就寝
30:36 起床
32:11 朝食バイキング
33:51 エンディング
撮影日:2021年4月
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壽終正寢:佐敦廣場
「有些死場是瀕臨死亡邊緣,而這個(佐敦廣場)是已經死亡。」Edwin說道。位於佐敦道28號敦成大廈的佐敦廣場,商場名字仍於大廈外清晰可見,但若然在Google Maps輸入「佐敦廣場」,卻查不到正確位置。
座落在人來人往的佐敦道,很難想像這樓高四層的商場,已烏燈黑火二十多年,是佐敦中心地帶裏的一個廢墟。「我們站在佐敦道,街上人流很多,很旺場,但今時今日全香港最便宜的物業成交呎價,最便宜的便是這座佐敦廣場。」
土地註冊處資料顯示,三樓九號舖位建築面積約70平方呎,原業主1993年以$69.7萬購入,持貨23年,2016年僅以$10萬易手,呎價僅$1,429,賬面勁蝕86%、約$60萬,堪稱全港最平的舖位。Edwin表示,香港有很多大業主將商場劏成很多小單位出售,然後不宣傳、不用任何方法吸引人流,夾硬做死一個場,令舖位貶值,然後再安排相關人士以低價收回舖位,「做這些事很沒道德,可說是乞兒兜裏拿飯吃,所以我不買不賣也不投資。有人經常說送幾間商舖給我,希望我可以把商場活化,我也會說我不要。」
佐敦廣場前身為伯爵酒樓,實用面積共約一萬平方呎。1992年,分拆成超過160個舖位出售,當年呎價逾萬,但仍吸引到不少投資者。但業主們在1993年收樓後,發現舖位皆為「縮水舖」,實用率只得三至五成,生意做不了淪為死場。1998年更因管理公司撤離而荒廢,聚集了不少癮君子和露宿者。現時該商場除地面層可供遊人進入,其他樓層已經被封閉。
「你簡直是商舖華佗!」當記者和Edwin在商場門外傾談之際,一把聲音突然從我們身旁傳過來,原來是佐敦廣場門外報紙檔的店主,由他父親開始已在這個位置經營報紙檔50多年。他繼續說:「開業的時候很多人入伙,但空置了這麼多年,聽說你令很多倒楣的商舖起死回生,我今天便特意把鎖開了等你進去玩玩。」原來店主還幫手看管廣場的閘匙,我們就趁這個難得的機會,入去探秘。
2010年,有財團以劃一收購價$13.8萬收購佐敦廣場舖位。商場的一至三樓,就曾在2012至13年,短暫經營過火鍋店。2014年就只有四樓的桑拿館,2016年在一樓開了雀會,二樓開了私房菜,但全都在很短的時間內結束營業。
鄰近高鐵 於事無補
一樓和二樓遺下了完整的食肆裝潢,還有餐具調味料,統統都沒有清走。Edwin說:「真的不知道發生甚麼事,該商戶好像走得很急。市中心這麼繁華的地段鄰近高鐵,佐敦道地舖價值以億元計算,這裏卻變成了一個廢墟。」
再上三樓,大窗戶透入自然光,雜物清空了,感覺比一二樓良好。雖然劏舖的間格已經全拆了,但地上有多條從前舖位留有的深刻直線。「驟眼看這裏每一層都是幾千呎,以這裏的黃金地段來計,一定能夠租出去,每一層我估計能以$15萬放租。」
但上到四樓,又佈滿各式各樣的廢棄品。有很多像是露宿者在這裏留宿用的床墊、2014年的舊報紙、2012年的水費單、撕爛了的明星合照、封了塵的招牌、摔破了的招財貓等等,幸好是白天進來,入黑一定充滿着靈異感覺。既然位於市區,人流地理位置俱佳,很難不令人聯想是因為靈異問題而變成市中心的廢墟。Edwin說他不太了解和相信靈異方面的東西,「甚麼靈異也好,樓下這麼旺場甚麼靈異也不怕吧!加上買賣商舖與住屋不同,開舖頭做生意不需要過夜,所以就算是餐廳酒樓也好,就算有人死了也不會變成凶舖,凶宅很多,但沒有凶舖。」
由門口的告示板到散滿一地的文件,相信背後可能有很多訴訟問題業權問題,Edwin說:「我們進來也看到有些欠債還錢的傳單,想租這裏也會擔心背後有甚麼問題。更何況之前樓上是開桑拿館的,你我都知道桑拿館不是一般平凡人能經營的。」相信這就是商場荒廢的主因。
氣若游絲:先達廣場
「死場分幾種,其中一種是死亡中,好像身後的先達廣場。」先達都稱得上死場嗎?看租值升跌便知一二。Edwin說:「上帝要你滅亡,必先令你瘋狂!租值有最高峯的時候,地下一間舖出租$5萬至$10萬,跌到現在的$1萬至$2萬,跌了五至八成。先達幾年前的舖價炒得非常厲害,但最近急速下跌,最主要是智能手提電話炒風已過。」我們走到一樓的租務部詢問,職員都說最近有很多蝕讓,租務部職員說:「三百幾萬元買回來百多萬元出售。」
吉舖處處 舖位變貨倉
先達廣場位於旺角亞皆老街83號,一共三層約3.9萬平方呎,前身是先施百貨,在1995年劏成350個舖位出售,面積由72至488平方呎,堪稱本港第一代經典劏場。職員說:「業主都很資深,沒有按揭、沒有壓力,在這個艱難時刻,就算降低租金也能接受。」最平的舖位在訪問前一天租出,租金只是3,000元,已包差餉管理費。「業主下調租金只是希望舖位不要丟空,能夠渡過這個艱難的時期,現在有一成舖位是未能出租的。」這麼低廉的租金,甚至有人租來當貨倉。
商場內外吉舖處處,目測空置舖不止一成。不論是地下、一樓還是二樓,吉舖集中於遠離電梯的角落位置。記者和Edwin上到二樓,人流更為稀少,約半數店舖沒有開門。Edwin說:「越做越靜的情況下,就會出現三個情況:一,租來當貨倉;二,開成人用品店,成人用品店當然是開在較靜的地方。三,不需要太多人流的服務行業,例如修甲、睇風水、占卜那些做預約服務的。」但由於先達廣場沒有自來水,所以食肆、美容修甲那類需要有自來水的店舖,都不能經營。Edwin補充:「沒有食肆、小食店,不能以此聚集人流。能經營的店舖種類亦收窄,只能做零售、賣買電子零件或手機產品。」
經營靠好業主 等炒風救場
我們來到維修電話老師傅黃維邦(Wilson)的店,他的店已屹立先達20多年,可說是見證着先達的興衰。Wilson說:「現在絕對是低潮,沒有試過如此低潮。」他表示現在經濟差了,人們不像以往一有新型號手機便換機,「我有另一間舖回收二手機,我們收到的手機都是壞的,現在的手機不是壞了也不會放售。」
他表示能一直支撐着店舖全因遇到一位好業主,「當時樓下的店舖租金加幅一倍,甚至一倍半,但我這個業主都只是加了我一成租金,現在逆境下業主都願意減租,有商量的空間非常好。先達有些業主日日過來巡舖,看到你生意好便加租。」所以現在租金下調的情況下,Wilson也沒有考慮要換舖慳租金,「沒有想過呢,平租的通常在角落的位置,沒有這個位置好。加上業主對我這樣好,做人不能忘恩負義。」他亦指商場的人流多少,對手機維修不算很大影響,「手機壞了一定會過來維修,人流多有時只是逛逛,不一定會買東西,手機維修穩穩定定,發達一定冇我份,夠交租餬口便沒有問題。」
Edwin認為,救活先達廣場的方法,只好等待炒風再來。「純靠商場自己的營運很難去翻身,互聯網格價太容易,引入新行業亦需要一段時間適應。要看有那一個大牌子,有一些突破性的產品出現,整個炒風來臨,炒賣的人們當然要回來先達這個地方。」
死過翻生:地皇廣場
位於荃灣登發街登發大廈的地皇廣場,是死場中的經典,其中二樓238號舖位,2012年底以約$400萬買入,2017年以$30萬轉售,勁蝕$370萬。Edwin說:「所有商舖來說,最蝕入肉的可說是這個,簡直是創了香港歷史。如果持貨幾年要蝕92.5%,眼光要很『準』,因為很難有香港物業買賣蝕到咁。」
2012年投資者尹柏權以$4.1億向鄧成波購入登發大廈商場,2013年拆成200多個舖位出售,舖位面積由50至174平方呎,套現約$9億。但小業主收樓後便發現貨不對辦,發現商場設計與售樓書不同,實用面積縮水等的問題。有小業主稱當年有地產經紀訛稱,將會有行人天橋接駁至地皇廣場,但不單止沒有天橋,商場電梯更經常因故障停用。
Edwin說:「死場的特性是,易入難出,有一些是自動電梯進入商場,但要行樓梯離開的。有一類不能救活的死場,便是要行樓梯進入商場的。如果一個商場四通八達,人流便會旺。」地皇商場中了一切死場特性,進出不便和業權分散。
聯合業主翻身 出租率達100%
業主之一的王榮梅(Olive)當年以$400萬買入了一劏舖,「收舖時,簡直是晴天霹靂!當時是買樓花沒有實物可看,實物與我們想像中有很大出入。面積很小,還是天價,一樓一間實用面積40呎的舖位要成四百幾萬。」
她曾嘗試放售或出租,都不能得到好價錢,更別說回本了。於是她便花近3年時間與各業主磋商,在2016年成立地皇之光管理有限公司,團結場內近百名業主聯合招租。她說:「回想起也覺得淒涼,曾經試過有一位業主,說只可以給我由灣仔到北角這段車程的5分鐘時間,於是我便在地鐵車廂內走來走去,進行游說工作。」她表示頭幾年她沒有受薪做聯絡人的工作,「講難聽一點,衰到不能再衰了,不如博一鋪。」頭炮租了給一間賣小型電器的百貨公司,但店主進駐後幾個月便退租。她說:「零售根本冇得做,因為趨向網購,我們就想不如做不能網購的飲食,於是我便把一樓在很短時間內改成一個美食廣場。」當時Edwin亦有參與這個死場翻生的計劃,更幫手大力宣傳,成功把當時的出租率推上到100%。
雖然走入地皇商場,仍不能以人流旺盛去形容,但不見有貨倉舖和空置舖,Edwin說:「這裏不算死,縱使有舖拉了閘,但是都有租客的。」美食廣場已因完約在2月結業,要繼續經營美食廣場便要再集資翻身。幸好同期有夾公仔機店主有意入租,現在一樓已成了夾公仔機舖,雖然疫情下不能正常營業,但總算是正確方向。Edwin說:「一個好的商場,最好是會吸引到人進來買、進來玩。一樓是美食廣場,人們很自然便會在上二樓三樓逛街,商場馬上變旺了起來。而這些夾公仔機也不錯,能吸引外來人。租金很便宜,2,000到3,000元已包冷氣費管理費等,租來創業其實都不錯。」
記者:鄭汝翹
攝影:張志孟、許先煜
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