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【十二萬物管王國】全面剖析港鐵物業管治術 #永續港鐵霸權 #7月專研

鐵路上蓋物業發展獲取龐大地產紅利，當中所引伸出的規劃及土地供應問題，現時已漸成為社會討論港鐵霸權的重點課題。而港鐵本身除了興建貴價私樓外，在港鐵的物業版圖不斷擴展下，亦開拓出另一門物業租務及管理(rent and property management)的管治策略，更甚有指港鐵漸漸走向物管為本的模式 (management-based model) (Aveline-Dubach, N., & Blandeau, G., 2019)。因而，現時更有需要檢視港鐵如何壟斷物管項目的方式，主宰整個社區管理，有助我們了解現時港鐵興建私樓獲利之外的地產霸權模式。

▍港鐵作為物管的「當然成員」

現時港鐵住宅物業管理的整全面貌一直少有人整理。透過整理中原地產及香港置業等地產代理網站的樓市資料，以及抽查港鐵上蓋物業的屋苑公契，便可以全面了解現時港鐵物管王國的版圖規模，揭示港鐵在物管市場的「壟斷」地位。

最新統計，港鐵到2021年有份參與的77個上蓋住宅物業項目（以項目期數作統計），當中有68個直接由港鐵的物管公司負責管理，涉及近112,759個住宅單位，近30多萬人的日常居家生活，而按照港鐵即將落成的上蓋發展項目 (如日出康城未來期數、黃竹坑上蓋、何文田上蓋等)，可預計未來有近34,060個房屋單位將由港鐵物業管理，港鐵物管的規模已足以跟大地產商匹敵。

港鐵住宅物管王國列表：https://bit.ly/3BAfuC3

我們抽查當中10個屋苑的大廈公契(Deed of Mutual Covenant)，揭露港鐵物管公司經常「中標」的原因：上蓋物業發展項目的公契協議中往往註明港鐵公司為發展項目的「經理人」(manager)。港鐵由招標、興建到管理，一站式包攬上蓋物業發展項目，業主購入單位時， 只能被迫接受港鐵管理其屋苑。這種起樓配物管的「銷售策略」亦經常出現在其他地產商的住宅發展項目，更反映港鐵的地產商定位愈來愈明曬。而有趣的是，雖然各大地產商都曾多次參與港鐵的物業發展項目，但最後往往由港鐵獨吞物管服務，跑贏有份參與的發展商，成為發展項目的「經理人」。手握執行大廈公契的權力，港鐵當然地主導整個屋苑的管理。

港鐵亦會將物業管理權外判予其他發展商轄下的管理公司，港鐵可以明正言順做「二房東」，既可謀取物業管理的行政收益，亦可與其他發展商保持「良好」合作關係。以港鐵與新鴻基合作發展的火炭站上蓋住宅項目駿景園為例，港鐵外判屋苑的日常管理予新鴻基轄下的啟勝管理服務有限公司負責，當屋苑出現管理開支糾紛，管理公司就有「偏幫」港鐵之嫌【註一】，更顯港鐵與發展商的互利合作關係。

除了與大地產商合作興建私樓分享地產紅利外，港鐵更跑贏其他地產商，包攬上蓋物業的管理業務，創造恆常收入。鐵路加物業發展模式預料在未來會不斷擴展，港鐵物管只會愈做愈大，正正式式以地產為本業。

▍港鐵業權壟斷全攻略

港鐵包攬眾多物業管理項目，時常有報導提及業主投訴港鐵管理問題。而背後除了管理不善外，壟斷式的物管業權操作更令港鐵可以在物管市場多年來「屹立不倒」。我們隨機抽樣翻查港鐵上蓋住宅物業的公契，發現港鐵將上蓋屋苑業權和港鐵相關的發展項目捆綁，上蓋屋苑的業主難以集合足夠業權成立業主立案法團和更換物管公司（按照《建築物管理條例》規定，一般需要得到30%業權同意），於是港鐵便可以輕易主導屋苑的物業管理。而港鐵的業權操作大致有三種：

- 「巨無霸式」業權壟斷：
例子包括數個港鐵大型屋苑，如九龍灣站的德福花園、葵芳站的新葵芳花園、荃灣站的綠楊新邨、青衣站的盈翠半島、坑口站的蔚藍灣畔、康城站的日出康城和將軍澳站天晉等等。業權分佈往往和樓面面積無關，港鐵站及車廠就已經在公契中佔總業權的51%，代表港鐵可以絕對話事，壟斷屋苑的物業管理權。

- 「堆砌式」業權整合：
透過抽樣查冊，仔細檢閱港鐵上蓋物業的公契條款，發現除了港鐵站業權(non-station shares)外，港鐵更可將住宅物業以外的發展項目業權份數一併納入公契之中，例如將軍澳站的天晉及九龍站的天璽。將軍澳站天晉的私人屋苑只佔13%業權，而港鐵竟然將商場等商業項目 (Commercial accommodation) (佔12%)和辦公室項目 (Office accommodation)(佔1.4%)納入計算總業權份數，甚至由新鴻基發展的星峰薈服務式住宅、香港九龍東皇冠假日酒店及三星級香港九龍東智選假日酒店(Hotel accommodation)(佔20%) 這些跟社區居民無關的項目也計算在內，這種業權操作在港鐵圈地式發展項目尤其常見，令港鐵及發展商仍然可以掌控大多數物業的管理話事權。

- 「落釘式」業權否決：
雖然港鐵並非坐擁每個上蓋屋苑的大多數業權，但仍有保持物管霸權的「暗黑兵法」。其實只需掌握上蓋物業發展至少20%業權，就可擁有否決權。由於按照現時《建築物管理條例》，只要有超過兩成業權人反對，業主立案法團就難以成立。歷年來只有少數港鐵上蓋屋苑成立了業主立案法團，其中海翠花園成功「取締」港鐵物管公司，箇中原因正正是港鐵所佔的業權只有18%。

在「鐵定管理權」下，港鐵無須在物管市場上與同行競爭，更可與其他地產商及承建工程商「同謀」合作，而屋苑業主根本無法取締港鐵管理公司，將加劇港鐵物管的管理不善、「黑箱」作業以至剝削小業主的情況：

- 管理費繼續狂飆：港鐵上蓋映灣園曾經試過一年管理費加價19%【註二】，而港鐵新葵芳花園亦可在疫情期間，逆市加價管理費，忽視小業主的民生訴求。

- 維修工程「頹」做：自被揭發德福花園的外牆業權不屬屋苑業主後，港鐵卻不願意答應承擔全部維修責任，全面翻新外牆，只按照強制驗樓要求，將屋苑外牆變得「一撻撻」【註三】，作為物管重中之重的維修工作都可以置之不理，可預期日後港鐵每況愈下的物管質素。

- 物管「暗黑」財務：將軍澳天晉被揭發港鐵物管公司收取的管理支出欠透明，港鐵往往會拒絕公開部分財務細節，例如個別員工詳細薪酬，以至外判標書的詳細內容，批出的工程更可能有「圍標」之嫌【註四】，而屋苑業主根本無法從中監察。

- 「收割」業主補貼公共設備：除了以往康城的行人天橋業權爭議外，翻查大圍站柏傲莊第二期的大廈公契條款，當中有列明上蓋物業發展項目的業主（包括屋苑業主和港鐵）需分擔大圍站蓋下的公共運輸交匯處（Public transport interchange）、上蓋的城市大學專上學院（Post secondary college）甚至大圍站鄰近公廁（Public toilet）等公共設施的維修開支。當上蓋物業的發展項目中所牽涉的社區公共設備愈來愈多，港鐵作為大廈公契撰寫人卻可以暗藏「補貼」條款，輕易將管理成本漸轉移至屋苑業主身上。

即使政府成立物業管理監管局，仍無法阻止港鐵壟斷式物管操作帶來的必然惡果。在可預見的港鐵的物業版圖擴展下，愈來愈多新上蓋屋苑被迫無理接受港鐵的粗暴管理，無法當家作主地決定自家屋苑的大小事務，這或者正是港鐵自稱「世界級管理」的真實面貌。

參考資料

【註一】蘋果日報（2015年05月20日)：駿景園業主斥港鐵索維修費
https://web.archive.org/web/20150530084946/http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150520/19154044

【註二】蘋果日報（2013年11月2日)： 管理費狂飆 映灣園加19％最狼 港鐵4屋苑平均升一成
https://web.archive.org/web/20170406015956/http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20131102/18490095

【註三】獨立媒體（2021年05月25日)：逾二千德福花園居民聯署 抗議大業主港鐵背信棄義拒修外牆 https://bit.ly/3zlZilG

【註四】仁聞報（2016年12月12日）：薪金異常高昂 支出五花八門 港鐵物業收費欠透明
https://jmc.hksyu.edu/ourvoice/?p=7308

Aveline-Dubach, N., & Blandeau, G. (2019). The political economy of transit value capture: The changing business model of the MTRC in Hong Kong. Urban Studies, 56(16), 3415-3431.

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香港今日社論2021年06月22日(100蚊獅子頭)
https://youtu.be/9GIi17yUuPw

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明報社評
傳媒老闆黎智英因為多宗反修例案件身陷囹圄，他創辦的壹傳媒集團及《蘋果日報》亦風雨飄搖，倘若資金不繼，《蘋果日報》將於周六停止運作。《蘋果日報》走到這一步，是政治鬥爭的結果，即使當局強調《蘋果日報》捲入國安官非、凍結資產是依法辦事，惟現實效果確是斷絕《蘋果日報》資金周轉，令它無法再辦下去。傳媒機構各有取態，只要本着專業原則，新聞處理各有不同，亦屬尋常，不應以言入罪，然而當傳媒變成政治鬥爭工具，再非純粹的新聞機構，事態推向極至的結局，就是權力較量硬撼，成王敗寇。反修例風暴，黎智英表示「為美國而戰」，政治上的孤注一擲，最終亦令其傳媒王國走上不歸路。

蘋果頭條
蘋果財經停止更新

東方正論
善惡到頭終有報，壹傳媒大漢奸黎智英觸犯國安，官司纏身，囚在赤柱多久也是未知數，不過，他旗下《蘋果日報》死期就幾可肯定，報紙與動新聞最快在明日起停運，禍港26載慘淡收場。壹傳媒連年虧損窮途末路，人所共知，大股東黎智英因涉及違反《港區國安法》，身陷囹圄，所持71%股份及資產被凍結，再加上壹傳媒5名高層日前被捕，與《蘋果》相關的3間公司又被控違反《港區國安法》，遭保安局凍結資產，涉款共1,800萬元，據稱壹傳媒手頭現金僅足夠維持原有營運數星期，資金鏈瀕斷裂，連出糧也有問題，台灣《蘋果》遣散費也未找清，現正尋求向法院申請撤銷保安局的資產凍結，以償付員工薪酬，不過缺乏理據支持下，相信資產解凍成數極微。

星島社論
營運二十六年的《蘋果日報》勢於本周內停刊！警方國安處上周四以涉嫌「串謀勾結外國或者境外勢力危害國家安全」拘捕壹傳媒及《蘋果日報》五名高層，凍結三家相關公司帳戶共一千八百萬元，壹傳媒基於沒法調動資金支付員工薪金，昨去信保安局要求解凍部分資產，並將本周五定為「死線」，若未如願，《蘋果動新聞》勢將於當晚十一時五十九分停止運作，《蘋果日報》亦將於周六發售最後一天報紙後停刊。本報得悉，政府基於涉案資產正調查中，並在法庭提堂，有責任確保有關方面不會繼續犯法，不會批准解凍資產。

經濟社評
本地成功清零，港府昨宣布由後天起進一步放寬防疫措施，下周更縮短已打針市民回港檢疫期。連串措施都是以疫苗氣泡為基礎，為已接種疫苗人士提供更多出行生活便利，疊加商界提供多種打針抽獎優惠，希望能推高市民接種意慾，有助經濟社會早日復常。昨天是本港連續14天零確診，也是第16天沒源頭不明個案，是控疫重要里程碑。港府趁着這良好勢頭公布放寬措施，如食肆所有員工完全接種疫苗，顧客有三分二人打針，每枱可坐12人；宴會可容納180人；酒吧和卡拉OK人數亦獲放寬。

如果美國的好市多可以打疫苗😱
我們的政府官員們🙏真的只有救命疫苗重要啊🙏看著新聞每天知道有多少例？校正回歸有多少？沒有救命疫苗就是活得膽戰心驚😭不敢出門😭沒有收入😭生活可以省一點💪房貸怎麼辦？車貸怎麼辦？卡費怎麼辦？還能撐多久😭😭😭😭😭😭😭😭😭😭😭😭😭
感謝醫護人員，警察大人們為抗疫付出的辛勞🙏也請政治人物們不要再口水戰😡對疫情真的有幫助嗎😭
趕快想辦法讓我們都有疫苗可以打吧🙏造謠，假新聞，政治鬥爭⋯⋯對疫情都是沒有幫助的🙏拿出良心來吧！

《國際疫苗及疫情總整理》5/25

1. )輝瑞AZ抗印度及英國病株變異
https://www.youtube.com/watch?v=-RDYM77qdvc 5"05 SOT
英國公衛機構發布輝瑞和AZ實際施打調查研究，發現這兩款疫苗，打完兩劑，對有症狀的新冠肺炎高度有效，輝瑞對B.1617.2（印度變種病毒）的效力達88%，對B.1.1.7（英國變種病毒）達93%。

AZ對B.1617.2（印度變種)達60%，對B.1.1.7達66%(英國變種病毒）。

英國AZ已施打6千萬劑，目前32歲以上人口皆可接種。—Channel 4

2）關於Moderna 與BNT輝瑞疫苗：

*BNT輝瑞疫苗產能大於Moderna 。根據兩個月前BBC統計數據：產能指數Moderna 30，AZ63（含比利時、印度、日本、韓國等分廠），BNT/輝瑞69。

近兩個月最重要發展：BNT再與歐美13家藥廠（包括瑞士諾華，法國賽諾菲。美國默沙東，德國默克，⋯⋯）聯合生產，今年將提供18億劑給歐盟。

Moderna 之前，未與任何藥廠合作，最新5/22宣布與三星製藥聯合，後者負責填充裝置，配送，提供亞洲國家。今年第三季才能生產，韓國5171萬人口，當然優先使用。

*BNT輝瑞疫苗由於資金充裕，研發12歲以上學生兒童疫苗已經成功：目前12歳以上在美國已經開打，正在研發5歲以上兒童疫苗。Moderna 目前為止，數據不足，尚未啟動學生兒童疫苗研發計劃。

*初期BNT輝瑞疫苗需要零下七十度冷凍鏈，之後技術突破，目前和Moderna一樣，可以在零下二十度保存一個月。

*針對最嚴重的印度變種（巴西變種結合加州變種），英格蘭衞生組織發佈報告（5月21日），輝瑞兩劑疫苗有88%防疫力，AZ兩劑60%。報告中未提及Moderna 。

* 日本向輝瑞購入1億9400萬劑，Moderna 9000萬劑。

3）關於AZ疫苗

英國的大量施打主要族群為老人，因此誘發特殊抗體產生副作用的機率本來就低，目前數據英國約25萬人發生1例，似乎可以接受。

德國270萬劑AZ疫苗施打者年齡相對年輕，出現31名CVST患者中，有29名是20至63歲的女性，其中9名患者血栓死亡。

德國：60歲以下停止施打AZ疫苗，60歲以上也必須是高危險優先族群才建議打。60歲以下已經接受了AZ的第一劑者，第二劑應注射其他廠牌疫苗。

法國：55歲以下禁止施打AZ疫苗。

挪威（非歐盟成員國）和丹麥：已全面停用AZ疫苗。

澳洲：4月8日宣布建議50歲以下停用AZ疫苗。

但台灣醫療專家認為亞洲人出現比例不高。

日本政府はモデルナと、9月までに5000万回分、人数にして2500万人分のワクチンを供給するという契約を結んでいる。

日本政府與莫徳納訂契約，今年9月以前進口5000萬劑，也就是2500萬人份。

日本向輝瑞購入1億9400萬劑。

3）關於AZ疫苗

英國的大量施打主要族群為老人，因此誘發特殊抗體產生副作用的機率本來就低，目前數據英國約25萬人發生1例，似乎可以接受。

德國270萬劑AZ疫苗施打者年齡相對年輕，出現31名CVST患者中，有29名是20至63歲的女性，其中9名患者血栓死亡。

德國：60歲以下停止施打AZ疫苗，60歲以上也必須是高危險優先族群才建議打。60歲以下已經接受了AZ的第一劑者，第二劑應注射其他廠牌疫苗。

法國：55歲以下禁止施打AZ疫苗。

挪威（非歐盟成員國）和丹麥：已全面停用AZ疫苗。

澳洲：4月8日宣布建議50歲以下停用AZ疫苗。

但台灣醫療專家認為亞洲人出現比例不高。

日本上週同時批准Moderna 及AZ疫苗，但考量AZ血栓風險，且Moderna 疫苗數量九月前會增加至5000萬劑，可以施打2500萬人，近1/4成人人都口，因此暫時不施打AZ。

4）疫苗接種率高，讓美國開始重新擁抱正常生活 。餐廳裡人滿為患 ，12歲以上孩童開始施打輝瑞針對青少年的疫苗。紐約公立學校力拚秋天前，重返校園上課 。周末的PGA錦標賽 ，選手連同大批球迷在室外全數未帶口罩maskless 。—CNN

5）NBA季後賽開打 ，重新開放球迷進場，但觀眾有戴口罩 。美國的每日確診數已下降87% ，死亡率也下降8成 ，CDC數據 ：全美共25州連同DC特區，已逾5成成年人完成疫苗兩劑接種 。緬因州63% ，東北9州更是已達拜登設下的目標值 ，已在7/4之前完成7成接種率。—CNN

6）美國單日新增降低低於2.5萬，疾管局調查，但青少年接種輝瑞或莫德納第二劑4天後，10多人出現心肌炎，多為男生，症狀都很輕微，且都自行好轉，醫生說不需要擔心。

紐約NBA開放場內觀賽，紐約市9月全面恢復到校上課。

華爾街日報報導指，3名武漢實驗室人員，在2019年11月，曾出現和新冠肺炎雷同的症狀，到醫院診治，早於當局通報疫情爆發3星期，不確定這3人是否感染新冠肺炎，佛奇說應該繼續調查病源。—ABC電視台

7）後疫情科技 https://www.youtube.com/watch?v=dMUlq_bgbdU 1"50 SOT ＋6"00 主播科技名人對談
ZOOM、外送平台、社交網站等大大幫助宅在家生活上班，長青族也習慣線上購物，個人用戶可能擁有多個OTT服務，習慣和Alexa對話，疫情可能加深民眾對科技的依賴，不難想像，未來活在AR/VR的世界。—ABC電視台

8）後疫情娛樂 https://www.youtube.com/watch?v=l6qDkSOKfIE
疫情改變民眾休閒方式，宅在家享用大餐，聽線上音樂會，統計顯示2019年12月到2020年12月，民眾使用線上串流時間增加44%，美國四大運動職棒職籃美式足球和冰球共損失141億美元。現在疫情趨緩，演唱會、舞台劇陸續恢復觀眾入場，表演業面臨如何讓習慣宅在家的民眾，踏入現場的挑戰，還有如何保障入場觀賞的公衛安全

9）美經濟復甦 https://www.youtube.com/watch?v=WdFeMrqHgu8
穆迪首席經濟學家Mark Zandi，回答了一些有關美國將如何恢復正常運轉的重大問題 。他預測到2023年美國將恢復充分就業，從而導致V型複蘇 。他還建議公司根據新地點重新考慮每位員工的空間以及薪酬 ，遠距工作將繼續存在 ，且製造業將會增長 ，同時建議企業領導者考慮大流行帶來的不平等現象。—CNBC

10）墨西哥爆發大規模街頭示威，數百名老師家長和學生抗議政府在還沒等到第一劑疫苗之際，便已計畫讓學校重新開放。—-路透社

11）自五月以來，新德里前三周平均死亡率達2.54%，超過全國平均水平的兩倍以上，周一衛生部證實，印度死亡人數已正式突破30萬大關，僅次於美國和巴西，成為第三個死亡人數超過30萬的國家。—路透社

12）疫情之後第一場歐洲歌唱大賽在荷蘭登場，包括3500名現場觀眾(5/22)
流行樂迷們正在為世界上最大的音樂比賽的決賽做準備。

鹿特丹將舉辦今年的歐洲歌唱大賽，26個國家將角逐冠軍。去年的活動因全球大流行而取消。參加演出的人群有限，但數億人將在家觀看。

這是第二次歐洲歌唱半決賽之前的大夜晚本身和彼得揚感到特別幸運。在一年多沒有任何音樂會或派對之後，他和他的朋友們決定全力參加歐洲電視臺的歌曲比賽。

這不是你在鹿特丹的典型的歐洲視覺人群，因為大多數人還不能旅行。但精神依舊。今年的歐洲電視歌曲大賽將是一個更溫和的事情。沒有正式的聚會。每個人都定期接受COVID測試，在競技場內只有3500名歌迷被允許。

但這並沒有影響比賽者內心的情緒。開放是今年歐洲電視臺的座右銘。去年由於新冠病毒大流行，演出被迫取消時，主辦方決定保留，並賦予這句格言一個額外的含義。相互開放，經過幾個月的限制，現在逐漸開放。https://www.youtube.com/watch?v=fN_K27_8H-U—DW

13）日本疫情。以首都圈1都3縣和關西3府縣高齡者為對象的新冠疫苗大規模接種中心，24日上午，在東京與大阪展開。預計在5月30日前，為東京23區和大阪市居民接種。本批使用的是厚生勞動省，21日批準的美國莫德納產疫苗。／東京、京都、大阪和兵庫4個都府縣第三次發佈緊急事態宣言，將在25日滿一個月。目前處於緊急事態宣言下的10個都道府縣的感染人數，均持續相當於疫情“第四階段”（疫情爆發式擴大）的高水平。沖繩以外的9個都道府縣的緊急事態宣言，將於31日到期，日本政府將討論是否延長。-/NHK

14）緬甸疫情。大批緬甸醫生加入聲援翁山蘇姫的不服從行動，遭到緬甸軍政府逮捕。而且政府電視台，天天會在新聞裡以唱名的方式，一一點名今天又有哪幾位醫生被捕。以殺雞儆猴的方式，要醫生心生恐懼，不再反抗政府。／目前約翰霍普金斯大學的新冠統計，緬甸14萬人確診，3000多人死亡，但是那是因為政府幾乎沒有再檢測了，成為一大隱憂。—NHK

15）美國國家過敏與傳染病研究所所長佛奇表示，隨著奧運會的臨近，他對日本目前較低的疫苗接種率感到擔憂。日本媒體報導，截至目前，日本共接種新冠肺炎疫苗不到800萬劑，約246萬人完成兩劑疫苗接種，不到總人口的2%。
日本國民對菅義偉政府的信任持續下降，對奧運會的支持率也創下新低。最新民意調查結果顯示，反對奧運會如期舉行的國民比例達到了83%。由宇都宮健兒發起的停辦東奧網路連署，到今天早上已經有超過38萬3千人連署，人數持續增加。—東方衛視

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