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【十二萬物管王國】全面剖析港鐵物業管治術 #永續港鐵霸權 #7月專研

鐵路上蓋物業發展獲取龐大地產紅利，當中所引伸出的規劃及土地供應問題，現時已漸成為社會討論港鐵霸權的重點課題。而港鐵本身除了興建貴價私樓外，在港鐵的物業版圖不斷擴展下，亦開拓出另一門物業租務及管理(rent and property management)的管治策略，更甚有指港鐵漸漸走向物管為本的模式 (management-based model) (Aveline-Dubach, N., & Blandeau, G., 2019)。因而，現時更有需要檢視港鐵如何壟斷物管項目的方式，主宰整個社區管理，有助我們了解現時港鐵興建私樓獲利之外的地產霸權模式。

▍港鐵作為物管的「當然成員」

現時港鐵住宅物業管理的整全面貌一直少有人整理。透過整理中原地產及香港置業等地產代理網站的樓市資料，以及抽查港鐵上蓋物業的屋苑公契，便可以全面了解現時港鐵物管王國的版圖規模，揭示港鐵在物管市場的「壟斷」地位。

最新統計，港鐵到2021年有份參與的77個上蓋住宅物業項目（以項目期數作統計），當中有68個直接由港鐵的物管公司負責管理，涉及近112,759個住宅單位，近30多萬人的日常居家生活，而按照港鐵即將落成的上蓋發展項目 (如日出康城未來期數、黃竹坑上蓋、何文田上蓋等)，可預計未來有近34,060個房屋單位將由港鐵物業管理，港鐵物管的規模已足以跟大地產商匹敵。

港鐵住宅物管王國列表：https://bit.ly/3BAfuC3

我們抽查當中10個屋苑的大廈公契(Deed of Mutual Covenant)，揭露港鐵物管公司經常「中標」的原因：上蓋物業發展項目的公契協議中往往註明港鐵公司為發展項目的「經理人」(manager)。港鐵由招標、興建到管理，一站式包攬上蓋物業發展項目，業主購入單位時， 只能被迫接受港鐵管理其屋苑。這種起樓配物管的「銷售策略」亦經常出現在其他地產商的住宅發展項目，更反映港鐵的地產商定位愈來愈明曬。而有趣的是，雖然各大地產商都曾多次參與港鐵的物業發展項目，但最後往往由港鐵獨吞物管服務，跑贏有份參與的發展商，成為發展項目的「經理人」。手握執行大廈公契的權力，港鐵當然地主導整個屋苑的管理。

港鐵亦會將物業管理權外判予其他發展商轄下的管理公司，港鐵可以明正言順做「二房東」，既可謀取物業管理的行政收益，亦可與其他發展商保持「良好」合作關係。以港鐵與新鴻基合作發展的火炭站上蓋住宅項目駿景園為例，港鐵外判屋苑的日常管理予新鴻基轄下的啟勝管理服務有限公司負責，當屋苑出現管理開支糾紛，管理公司就有「偏幫」港鐵之嫌【註一】，更顯港鐵與發展商的互利合作關係。

除了與大地產商合作興建私樓分享地產紅利外，港鐵更跑贏其他地產商，包攬上蓋物業的管理業務，創造恆常收入。鐵路加物業發展模式預料在未來會不斷擴展，港鐵物管只會愈做愈大，正正式式以地產為本業。

▍港鐵業權壟斷全攻略

港鐵包攬眾多物業管理項目，時常有報導提及業主投訴港鐵管理問題。而背後除了管理不善外，壟斷式的物管業權操作更令港鐵可以在物管市場多年來「屹立不倒」。我們隨機抽樣翻查港鐵上蓋住宅物業的公契，發現港鐵將上蓋屋苑業權和港鐵相關的發展項目捆綁，上蓋屋苑的業主難以集合足夠業權成立業主立案法團和更換物管公司（按照《建築物管理條例》規定，一般需要得到30%業權同意），於是港鐵便可以輕易主導屋苑的物業管理。而港鐵的業權操作大致有三種：

- 「巨無霸式」業權壟斷：
例子包括數個港鐵大型屋苑，如九龍灣站的德福花園、葵芳站的新葵芳花園、荃灣站的綠楊新邨、青衣站的盈翠半島、坑口站的蔚藍灣畔、康城站的日出康城和將軍澳站天晉等等。業權分佈往往和樓面面積無關，港鐵站及車廠就已經在公契中佔總業權的51%，代表港鐵可以絕對話事，壟斷屋苑的物業管理權。

- 「堆砌式」業權整合：
透過抽樣查冊，仔細檢閱港鐵上蓋物業的公契條款，發現除了港鐵站業權(non-station shares)外，港鐵更可將住宅物業以外的發展項目業權份數一併納入公契之中，例如將軍澳站的天晉及九龍站的天璽。將軍澳站天晉的私人屋苑只佔13%業權，而港鐵竟然將商場等商業項目 (Commercial accommodation) (佔12%)和辦公室項目 (Office accommodation)(佔1.4%)納入計算總業權份數，甚至由新鴻基發展的星峰薈服務式住宅、香港九龍東皇冠假日酒店及三星級香港九龍東智選假日酒店(Hotel accommodation)(佔20%) 這些跟社區居民無關的項目也計算在內，這種業權操作在港鐵圈地式發展項目尤其常見，令港鐵及發展商仍然可以掌控大多數物業的管理話事權。

- 「落釘式」業權否決：
雖然港鐵並非坐擁每個上蓋屋苑的大多數業權，但仍有保持物管霸權的「暗黑兵法」。其實只需掌握上蓋物業發展至少20%業權，就可擁有否決權。由於按照現時《建築物管理條例》，只要有超過兩成業權人反對，業主立案法團就難以成立。歷年來只有少數港鐵上蓋屋苑成立了業主立案法團，其中海翠花園成功「取締」港鐵物管公司，箇中原因正正是港鐵所佔的業權只有18%。

在「鐵定管理權」下，港鐵無須在物管市場上與同行競爭，更可與其他地產商及承建工程商「同謀」合作，而屋苑業主根本無法取締港鐵管理公司，將加劇港鐵物管的管理不善、「黑箱」作業以至剝削小業主的情況：

- 管理費繼續狂飆：港鐵上蓋映灣園曾經試過一年管理費加價19%【註二】，而港鐵新葵芳花園亦可在疫情期間，逆市加價管理費，忽視小業主的民生訴求。

- 維修工程「頹」做：自被揭發德福花園的外牆業權不屬屋苑業主後，港鐵卻不願意答應承擔全部維修責任，全面翻新外牆，只按照強制驗樓要求，將屋苑外牆變得「一撻撻」【註三】，作為物管重中之重的維修工作都可以置之不理，可預期日後港鐵每況愈下的物管質素。

- 物管「暗黑」財務：將軍澳天晉被揭發港鐵物管公司收取的管理支出欠透明，港鐵往往會拒絕公開部分財務細節，例如個別員工詳細薪酬，以至外判標書的詳細內容，批出的工程更可能有「圍標」之嫌【註四】，而屋苑業主根本無法從中監察。

- 「收割」業主補貼公共設備：除了以往康城的行人天橋業權爭議外，翻查大圍站柏傲莊第二期的大廈公契條款，當中有列明上蓋物業發展項目的業主（包括屋苑業主和港鐵）需分擔大圍站蓋下的公共運輸交匯處（Public transport interchange）、上蓋的城市大學專上學院（Post secondary college）甚至大圍站鄰近公廁（Public toilet）等公共設施的維修開支。當上蓋物業的發展項目中所牽涉的社區公共設備愈來愈多，港鐵作為大廈公契撰寫人卻可以暗藏「補貼」條款，輕易將管理成本漸轉移至屋苑業主身上。

即使政府成立物業管理監管局，仍無法阻止港鐵壟斷式物管操作帶來的必然惡果。在可預見的港鐵的物業版圖擴展下，愈來愈多新上蓋屋苑被迫無理接受港鐵的粗暴管理，無法當家作主地決定自家屋苑的大小事務，這或者正是港鐵自稱「世界級管理」的真實面貌。

參考資料

【註一】蘋果日報（2015年05月20日)：駿景園業主斥港鐵索維修費
https://web.archive.org/web/20150530084946/http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150520/19154044

【註二】蘋果日報（2013年11月2日)： 管理費狂飆 映灣園加19％最狼 港鐵4屋苑平均升一成
https://web.archive.org/web/20170406015956/http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20131102/18490095

【註三】獨立媒體（2021年05月25日)：逾二千德福花園居民聯署 抗議大業主港鐵背信棄義拒修外牆 https://bit.ly/3zlZilG

【註四】仁聞報（2016年12月12日）：薪金異常高昂 支出五花八門 港鐵物業收費欠透明
https://jmc.hksyu.edu/ourvoice/?p=7308

Aveline-Dubach, N., & Blandeau, G. (2019). The political economy of transit value capture: The changing business model of the MTRC in Hong Kong. Urban Studies, 56(16), 3415-3431.

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［making of］呢篇係我寫畀Patreon讀者嘅號外，而家share 埋出嚟。入面講多咗啲 關於我本書嘅making of，仲有有關 「馬蘭頭獎學金」（搞緊）。放心，所有人都免費睇到

你亦可以睇返Patreon 原文（https://bityl.co/7oFK），所有人都免費睇到，我set 咗 Public，會有返啲相呀 link呀咁咯。

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［號外］Ivan 出書了！

出書背後的故事
點解我要出呢本書？
點解你要買呢本書？本書講乜？
有關馬蘭頭獎學金
點買書？

1. Ivan要出書了。之前話忙到九彩，就係搞呢本嘢。7萬字，全部由零開始寫，128蚊。寫550字先值1蚊，陰功。仲有你可以估下128蚊我分到幾錢。

出書背後的故事

2. 一路都有人搵我出書，有時係啲細節傾唔埋，例如指定我寫乜，或者話我提議嘅主題唔吸引，又或者唔畀寫口語。亦好多時因為我唔會的起心肝寫，舊年去台灣，加埋返香港，隔離28日，話會寫書，一隻字都冇寫到。

3. 至於自資？我係拒絶的，唔係畀唔起幾皮嘢，而係自資畀人感覺差：你梗係冇人肯幫你出書，先要自high。

4. 但有時啲嘢就係咁，The Best Plan is no Plan．唔係所有人都係咁，但我可能係，至少我出書係。靠嘅唔係點計劃，點大綱，點試寫一個Chapter—而係一股狠勁：刁那媽頂硬上一take過搞掂佢。我大學做功課寫論文都係咁，返工寫報告都係咁，年青讀者唔好學。

5. 我知有啲人唔多鍾意HomeBlogger諗Sir，但冇佢冇呢本書。就係5月尾有一次同佢傾起，佢問我係咪想出書。佢完全畀晒自由度我，只係我地傾咗一次寫乜，然後就拍板一二三去馬。就係因為我同佢直接傾，唔係好似啲門高狗大傳統出版社咁搞一大輪，先火速搞掂本書。

點解我要出呢本書？

6. 但仲有個小問題：有冇諗過我出書為乜？對我講，絶對唔係為錢，一本書128蚊，一版印2000本，買晒已經幾難得。你話26萬？但你可以問下人，作者一般會收幾多%？絶對唔化算

7. 唔為錢，為乜？七成係為圓夢，achievement，即係自high。三成為傳承，之後解。咁為咗自high，當然係要搞個合照簽名會之類。就只係為咗呢啲虛榮。

8. 咁問題嚟啦，傾嗰時都5月尾，仲要趕書展。你想像到，本書我係極速寫起嘅。我14日寫咗7萬字，有幾日仲要冇寫，即係一日寫1萬字左右，你可以試下。留意我居然都仲係照寫Patreon同Facebook Page的

9. 留意啲文，係我全新由零開始寫的。固然你睇目錄發現有啲嘢會熟口熟面（不止賺也不止蝕），但，全部我都係由頭寫起，絶對冇copy and paste一隻字。

點解你要買呢本書？本書講乜？

主要就係支持我，但當然亦都會幫到你。本書講乜？睇目錄已經知，分為三部份。

10. 第一章我的求生指南，講我自己42年嘅故事。你心諗關我春事？我嚟搵發達秘笈的。咁你可以撕走佢唔睇（記得中學時啲女同學都會將本數學書咁拆咗好多份帶返學），不過冇得按比例回水。但，投資就係你性格嘅延續，你嘅職場生涯亦都睇你性格多過實力（由我去講，夠說服力啦）。咁你唔知我經歷過乜，就未必會明我嘅價值觀了。入面亦有講我當年點解揀讀精算，點解去咗英國，點解返嚟教書，點樣入咗銀行，點樣上位，點樣畀人炒之類。

11. 第二章職場求生指南，講我打工嘅故事，包埋我自己「創業」做Content Creator．好多人都係想跳去第三章，但，你冇錢，投乜資？而除非你有父幹或畀人包，否則你嘅錢，咪就係打工返嚟。教你點升職加人工，點跳草裙舞，點揀好老細，求職擇業，做邊行好之類。睇完後，應該對你升職加人工有啲幫助。

12. 第三章，股市求生術。可能好多人直接跳去呢部份。你見部份嘢可能我Patreon講過，但會畀個全新角度你。仲有，入面我寫咗個「阿煩的故事」，全天侯投資法，盡量 one size fit all，fit唔到all都盡量多人，畀咗個理財投資方法你。

13. 冧把？冇乜講喎，平時Patreon仲睇唔夠？

有關馬蘭頭獎學金

14. 而呢本書嘅作者收益，全數會撥歸「馬蘭頭獎學金」（搞緊），幫我中學（https://bityl.co/7oFE）嘅師弟師妹，窮得嚟而又繼承到我思想嘅。

15. 點解有咁嘅念頭？冇公開講過。再早少少，我同啲中學同學已經講過類似idea，但你知呢啲嘢，人多未必好事，講講下就十個救火的少年，又有啲口爽荷包立，又或者你想畀個窮學生，我想只睇成績。又或者有啲覺得自己錢又出咗又冇份評審。總之，你估到了，以我性格當然就係自己搞算數，自己話晒事。

16. 至於真係扑槌，係舊年12月在台灣隔離時，當其時睇緊誠品書店創辦人吳清友嘅書。我就冇佢咁富貴，但都想「做啲嘢」。咁啱嗰時Patreon開始起飛，我有啲閒錢，就發財立品，自我感覺良好，貢獻下咁，等我末日審判時都有啲嘢寫。但之後大家知道，我畀人炒咗，咁所以都放埋一邊幾個月，到而家再鬆動返啲先再諗。

17. 因乜揀我中學嘅師弟師妹？並唔係我對我中學特別有感情（都有啲，但唔係好多）。而係，我都諗唔到更好嘅對象。唔通畀港大？唔使啦。

18. 況且，客觀地，而家社會流動性低咗好多，一個叻但窮嘅學生，真係唔似以前咁易上到位。我希望就係幫到啲窮但叻嘅學生，等佢地大學時，唔使因為冇錢而要花好多時間搵錢。我一生中冇乜好多後悔嘅事，但其中一樣就係覺得當年唔應該花咁多時間去幫人補習 — 你搵嘅只係細錢，但原本啲時間可以做其他嘢。睇下書，睇下戲，去下旅行都好。

19. 當然，亦同我冇小朋友又唔打算生有關。我呢幾年，開始諗下傳承。傳統上最簡單就係你個仔，如果收徒弟嘅就係徒弟。但我呢？除咗呢本書，就真係要搵個人繼承我嘅思想。所以最後我希望會係學校推薦幾件窮而又叻叻地嘅學生畀我，我逐個傾，可能食餐飯，睇下邊個最啱嘴型。我亦希望可以之後每年同佢地食一次飯咁，「馬蘭頭學人」。

20. 當我每年揀一個學生，一年就4萬蚊，四年就16萬（仆街三改四害人不淺呀）。咁即係我一年要拎16萬出嚟，所以你計到，賣書嘅錢真係微不足道。

21. 一年16萬話多唔多話少唔少咁咯，一個月萬三蚊，我希望第時在Patreon都搞捐款，保證全數去呢個獎學金。因為你地人多，例如當一人一半，你地6500我又6500，呢度1800人，咁你地每人每個月都只係畀多4蚊港紙咁大把。但當然，你會覺得，我啲師弟師妹關你乜事，我發財立品關你乜事，就係4蚊都唔會畀。但我都會照樣試下。

點買書？

22. 星期日7月18日夜晚會有個好快嘅新書發佈會，應該可以影相簽名之類，但只得45分鐘。問題係，簽名嗰樹買唔到書，書展入面我估都買唔到。即係你要預先買定。

23. 搞到咁趕，當然係我嘅問題。都話5月尾先開始寫，完成到已經係奇蹟。

24. 點買書？4個方法

25. 你可以去Homeblogger個網（https://bityl.co/7oEy），畀完錢，然後上去尖沙咀拎。又或者加多廿蚊，順豐送埋畀你。已經有唔少人訂咗，不過送唔送得切，我都有啲疑問。

26. 唔趕書展見面影相簽名嘅，仲簡單，遲下書局會有得賣

27. 至於海外讀者嘅，Homeblogger應該唔會寄（我試下叫佢哋研究），最簡單就係你搵我買，我寄畀你（但郵費當然你畀，至於點畀我都唔知，最好有香港銀行戶口），不過我分分鐘搞幾個月先會寄。

28. 最後嘅？所有20/40蚊年費會員（記住係年費！），都會送一本畀你。點送我未知，但我估最好係你自己買完，然後PM我，我過數畀你，大家最方便，講個信字。

29. 當然，你之前未係20/40年費，而家先去轉20/40年費都得的，仲有聲音版錄像版送埋，最好人人轉晒20/40年費我本書就賣斷市（初版2000本咋）。照舊年費係有85折的。

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【龔成問答信箱】（Q18141-Q18160）

Q18141：

kung sir你好
本人今年30歲
收入每月大約四萬元 手持現金20萬元

之前新手投資買咗美股不慎虧蝕了大約40000港元 終於明白短炒對長遠實踐目標係未必可行

睇完你嘅股票勝經同50隻優質潛力股書藉後認為你講嘅價值投資法好岩 改變左我對投資嘅睇法 本人打算唔會再短炒股票

今年內打算報名你舉辦既股票班

另外本人想大約兩年後儲夠100萬用黎置業買樓
打算月供16000蚊股票 同儲14000蚊落去銀行戶口備用

但知道月供股票起碼要持有股票3-5年以上方位有效
想問如果我兩年黎就拎哂大部份嘅錢出置業同結婚 只有兩年時間月供股票還可以嗎？

本人打算月供既組合如下：

3000蚊阿里巴巴
3000蚊金沙中國
2500蚊領展

2500蚊盈富基金
2500蚊港鐵公司
2500蚊小米集團

這個組合可以嗎？ 謝謝

龔成老師：

每個投資者都會經歷短炒輸錢的，我20年前都試過，輸左幾年先識醒。之後用價值投資法就開始贏錢。

你現時已行翻正確的方向，之後保持進行就得。

兩年時間，會有少少勉強，但不是不可，你明白風險就得。

建議你唔好用盡現金，最好有一半以上資金是留現金，等買樓及結婚，除非大市出現超大型跌市，否則，唔好用一半資金。

至於上述月供，可以。這些都是有質素的股票，都是可以投資，無問題，保持進行就得，但如果月供的資金，到你2年後會結婚及買樓，你去到咁上下就要停，然後睇位賣出。

無人知你到時要資金，當時的市況，因此，你去到咁上下就要停及賣出。

好，遲D股票班見！

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Q18142：

龔成老師，最近才認識您，希望您可以俾下意見，睇睇以下股票投資組合有冇問題:

(1) 退休收息組合
剛剛有家人退休，部分退休金俾了我，想買派息理想既股票，話最緊要穩陣，我已經入左以下股票:
2 ($400000), 2638 ($200000), 6823 ($300000), 1883 ($300000), 3998 ($300000)

(2) 月供組合
另外，自己想開始儲錢，月供$8000以下股票，有冇問題?
2800 ($3000), 823 ($3000), 66 ($2000)

(3) 另外留左10萬現金左右，希望把握到時機掃平貨，不過其實去到咩位先叫大跌市? 我都明白好難有指標，不過會唔會有咩野會留意到?

(4) 最後想問下，如果月供$8000，每月收$50月供手續費，派息唔收手續費，會唔會太貴? 因為我自己怕唔識分注 / 太少錢好難分注，所以都係覺得月供好d，不過又怕手續費會蝕好多。

謝謝老師!

龔成老師：

1）可以，但波司登（3998）不太適合退休者。

另外，建議增加多幾隻，等你可以更分散風險。

目標是5%、6%的股息率的收息股，如深高速（0548）、工行（1398）、恆生（0011）、置富（0778）、陽光（0435）都可以。

2）這幾隻都適合月供的，可以進行。如果日後收入增加，可以加大盈富（2800）的金額。

3）你預恆指去到23000、22000就是較大的跌市，如果去到20000點或以下，就是真正的大型跌市或股災。

4）只要將手續費控制在1%內，仍是可以接受，當然，最始是0.5%以下才是較合理。

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Q18143：

老師 因為無投資經驗 有一次係群組見到大家都買6183 又見佢係咁升 所以係 0.227 同0.216 各買左100000股 跟住就見佢一路咁跌 想問問哩隻股票可唔可以守下？

如果要止蝕想問問大概咩價位可以止蝕？ 萬分感激

龔成老師：

首先你要明白，我地繼續持有一隻股票與否，與你的買入價無關，因為這只是一個心理因素，最重要是企業的質素、前景。決定持股多少，是企業的本質，不是買入價。

中國綠寶（6183）質素一般，風險高的類別，你可以現價賣一半，餘下一半等上翻D再賣。

提翻，你犯了幾個錯。

第一，見大家都買就買，這是好錯。

第二，見佢升就買，都是錯。

第三，聽群組講就買，最錯。近半年我見收到大量求助的個案，就是聽群組買股票，建議你盡快離開群組。

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Q18144：

老師, 請給予意見有關小弟月供股票的策略 :
小弟每月供多隻藍籌，每月的供款會根據該股票的價格而調整.

例如某月該股票價格上升, 我就保持固定供款. 但如果該股票價格下跌, 我就在該月加碼供多啲, 希望在價低時買入多些股票.

請問你對這策略有什麼意見呢？
有冇不足的地方呢？

龔成老師：

唔需要作太多中短期的調整，股價升跌太多就可以調整。

因為你這樣會加入太多主觀的因素，但有時我地進行客觀投資，利用月供股票進行「程式化」投資，反而會更好。

因此，你只需要在較明顯上落時改變金額，就得。

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Q18145：

你好!最近才開始學習投資, 對你的投資哲學非常認同, 所以買了你的著作選股勝經和50隻優質潛力股

想請問一下阿里巴巴和美團兩隻科技股, 你的睇法如何, 長遠來看哪個更值得投資?

龔成老師：

兩隻都是正面的，不過都唔平。

阿里巴巴（9988）的發展會較實在，業務基礎良好，可長線投資。

美團（3690）增長力高，不過估值難，股價上落會大，前景正面，但就要注意投資金額。

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Q18146：

老師老師，請教1797現在該持有嗎？

龔成老師：

新東方在綫（1797）有潛力的，不過之前股價上得太多，就算現價仍少少貴。

佢主力要線上教育。向學生所提供的在線教育課程包括大學教育、Ｋ－１２教育及學前教育。當中，大學及Ｋ－１２教育分部課程均為課外活動性質，不計入大學或中學文憑要求。

大學教育服務主要包括大學考試備考、海外備考及英語學習。

Ｋ－１２教育服務包括涵蓋中國小學至高中大部分標準學校學科的校外輔導課程，及提供專為普通高等學校招生全國統一考試而設的備考課程。

長遠的潛力是有的，但股價都升左好多，比較擔心是企業估值問題，始終市場有時會過份樂觀。只可以話，這股潛力是有，但唔建議大注，同時股價會較為波動。

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Q18147：

龔成老師你好！我一直有留意你嘅page. 今年大學二年級，希望係4年後畢業會儲到錢，一直睇開你嘅page，亦好認同你嘅投資理念，所以剛剛開始月供盈富2000元

請問還有甚麼優質潛力股可以依家投資 (我打算長期持有8年以上）？

因為依家就讀醫科，所以都希望投資醫療行業，一直想入中國生物製藥，不過長期都高過你建議入嘅價格所以無入，請問還有類似的股你會建議嗎？
多謝龔成老師的指導！

龔成老師：

你可以每月供盈富（2800）$2000，中生製藥（1177）$1000，長期進行。

中生製藥現價雖然唔平，但你用長期月供的方法進行，買入價自然能夠平均，就算現價略貴都無問題，加上你只要唔好供太大的全額，就得。

你這個年齡，是財富增值的黃金時期，要好好把握，盡你一切的力量去儲蓄、投資、學投資知識。比起財富增長，這把握這幾年，好好增加投資知識，對你長遠更有利。

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Q18148：

老師，你好，我喺2196復星 $37買左兩手，但最近佢不停跌，請問你點睇呢隻股？

龔成老師：

復星醫藥（2196）本身不是無質素的，業務保持發展，生意有穩定增長，不過見佢盈利增長的力度不及生意，這反映佢賺錢能力有所減慢，這點要注意。

因為之前估值較貴，因此股價去翻合理區，現價處合理區中上部。

如果你持貨不過多，都可以守的。

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Q18149：

本人35歲，每月與老公有8萬穩定收入，無打算生小朋友，供兩層樓，市值900及600萬，合共借貸餘額為900萬，其中一層放租，有萬二收入，流動資金80萬，扣除所有開支後每個月家庭有1萬儲蓄。。。

1）請問流動資金如何作投資好？

2）每月儲蓄1萬用作月供股票或是高息3%存款？

3) 如果月供股票$5000 /$10000 應該可以選幾多隻股票作組合？

4) 經常見你回答可作長線投資，長線是要10年或以上？

龔成老師：

由於你現時在財富分配上，已持有一定比例的固定資產，因此，你之後應加強其他類別的資產。

1）以你的年齡，可以考慮平穩增長股，加少少潛力股，盈富（2800），銀娛（0027）、恆基（0012）、港鐵（0066）、平安（2318）、粵海（0270）、領展（0823）、希慎（0014）、太古地產（1972）等，你可以了解下這些股票，然後從中選股。

如果想增長力高少少，可考慮：阿里（9988）、騰訊（0700）、港交所（0388）、舜宇光學（2382）、小米（1810）、比亞迪（1211）、中生製藥（1177），但就要明白波動性比上述會高左，同時風險大左，你要自己平衡。

2）月供股票較好，你這年齡唔需要太過保守。

3）盈富。加多2、3隻。

4）最好5年以上，10年更好。

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Q18150：

長期持有一隻股票，應該去到什麼時候才應該賣出？

龔成老師：

如果是有質素，可永遠持有。港交所（0388）、騰訊（0700）是最好例子。

如果增長力減，可轉另一隻。如果去到貴，考慮賣部分都可以，但要睇質素。

你可以用「升一倍，賣一半」都是方法。

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Q18151：

龔sir早晨！其實早幾次問你的問題，再加上自己現在讀了你選股勝經和50優質潛力股兩書，開始在價值投資上有了概念，並落實執行。

老實說，我對於閱讀年報的掌握度還不夠，所以可能在現在的投資策略上，雖然選了優質股，但有點亂。我的組合如下：

9988 3手，1211 1手，1044 1手，2318 2手，777 1手，590 1手，1858 2手，2800 2手，6060 4手，9911 4手，3319 1手，11 1手，66 1手，175 2手，16 1手，1928 1手，1876 1手，3690 1手
總共54萬，流動資13萬度

現在我應該怎樣優化組合？

現在實在太散，我應該是集中先分析企業，再決定下一步點做？或者可否請教你個方向？

另外，我今年28歲，月入35000，想好好計劃呢3年，包括上車，雖然屋企有個單位我可以住住先（我交番15000租給他們）,which is 係plan A,

但我還是希望上車, 同埋透過投資同事業比我屋企人更好既生活！我知道到時都需要賣啲股票，which is方向錯既，我知道，但現在好亂，真係唔知點做，可否指點一下迷津，謝謝！

另外，我一直都搞唔清楚股同樓既問題

現在我的股票，有很大部分是希望儲來買樓用，但到時買樓，我的股票又就沒剩多少。怎樣可以做到股樓平衡呢？其實，是不是要想辦法再創造更大的本金。。每個月的人工，真的很難追上呢。。

龔成老師：

如果你閱讀年報的能力不足，可以睇《年報勝經》。

至於你現時的組合，有點散，當中不是無質素的，但要優化。例如增長力較一般的股票，可以優先處理，如恆生（0011）、新地（0016），雖然都是優質股，但你28歲如果可以承受風險，可以減一些增長較慢的。

你這3年，可以盡力以「儲蓄及投資」進行，每月最好有$20000以上，可以月供投資或自己分注投資。

目標是3年後，當你投資物業後，仍能保住一半的股票，希望你到時能夠做到股樓平衡，就算到時用高成數按揭都可以。

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Q18152：

龔成老師，我買了一系列您推薦的書來看，最近在看富爸爸窮爸爸，但有一些概念想請教一下您的看法：

1)當中提到他做股票投資時，會在股票上漲時抽回自己的投入本金，讓這個投資變得無本生利。

->這樣的做法就會牽涉到一些短期買賣的動作，如果如您和巴菲特的持有企業的概念，是否不認同這樣的做法，而是連同本金長期持有呢？

2)另外他亦提到要『先給予後拿取』，在資金短缺的情況下仍然會捐款或給予其他有需要的機構或對象

->我之前也有定期每月捐款，但後來因為想累積多點資本做投資所以停止了(雖不是大數目但我亦相信積沙成塔)

打算將來有多點被動收入再開始。對於這個說法，不知道您看法是什麼呢？謝謝您

龔成老師：

1）我相信股票層面，你信巴菲特較好，富爸爸作者是靠炒樓起家的。不過，佢的概念並不是不能運用長線投資，例如可以「升一倍，賣一半」，你就等如收回資金成本，餘下就長線投資，這都是全部淨賺的。

2）佢是鼓勵大家要做貢獻，不是等有收成才做，而是現在就做，先給社會社會就會回翻比你。

我相信每個人的做法不同，總之有「貢獻」的概念就得。

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Q18153：

老師，我做生意的，中美關係如此緊張，會否影響到我在Amazon 賣野呢？始終Amazon同阿里巴巴本身有緊密合作關係，而最近美國又劍指阿里制裁。 不知道老師點睇現時局勢？

會否只是美國大選前既種種手段而引發既少少波動？謝謝老師

龔成老師：

我相信中短期會有影響，但這只是大選前的手法，長遠情況應該無現時咁差。

另外，所有野都是有危有機的，當一種需求被打擊，就會在另一邊以另一種形式走出來，所以要睇下你有無應變能力，是否能把握到機會。

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Q18154：

龔生好！星期日看完您嘅回覆係星期一就入左66，823同2800各一手:
66 $40.20
823 $62.95
2800 $26.08

我今日打算開始月供27（銀娛），但我發現我嘅證券行無提供月供服務（當時選擇證券行時的確沒有好好探查）。

現在我想儘快補足並已經搵到另一間提供月供服務嘅證券行，打算明天早上申請戶口，等約三個工作天登記成功後就賣出原來嘅持股，係新嘅證券行戶口重新購入。

想問我再購入時係咪唔駛理會價位同我原本購入價位嘅差別？

因為見你講過現時823同66都係合理價位，而我2800本來計畫就係分三個月各入三手，可以唔理短期價格浮動。謝謝！

龔成老師：

上述都是有質素的股票，可以長線持有。

而銀娛（0027）值得長期月供的。

你唔需要著重買入價，這只是一個心理因素，你最重要睇翻，點樣令現時投入的資金在最好的增值就得。

而你唔需要理會中短期股價，你的買入價都合理，你只要長線持有就得。

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Q18155：

老師，我已經看成了第一本你的書《80後百萬富翁》。內容真的真的好激勵！ 感激你出書分享自身經歷及集合各著作大師的精髓。

我終於明白原來過往自己的理財觀念是錯誤的， 現在開始慢慢努力改變我的思維. 也開始準備看老師的另一本書《財務自由行》。請問如看完之後再看 《50值博倍升股》會否很難明白呢？

另外，在書中老師提到不易短炒，應該長期持有，但因為我現在資金有限，好想靠短炒去增加我的資金，我這樣的想法是否不對?

在疫情下， 找part time不易，又減人工，資金好難有增長. 老師，我覺得自己起步很遲...有時心裡好焦急，有種想追回過去時間的感覺....

其實我2年前開始搞網店，賣手飾，最近疫情下日用品，生意額也好飄忽，大概2千~5千，要做到好大的生意不容易。老師，可否給我一些意見呢？謝謝！

最近也準備聽老師的意見，月供(2800)盈富先！

感謝老師抽空回答！

龔成老師：

你要不斷閱讀，保持進步，睇書是我地得到重要知識的地方，你要保持進行，《50值博倍升股》不難明的，你可睇，另外，如果任何書是有用，但你唔明，就試下睇多1、2次，唔好比小小困難影響左你！

短炒無法賺錢的，你可以試，但好多人都同你想法一樣，但最後反而令本金不斷減少。

你有做小生意，其實已經掌握到一些技巧，問題是你無法有效發揮。近幾個月，我見有些食店，生意好差，同時間，又見到有些賣外賣的店，生意大好，又見到有些防疫用品大賣，就算某日本食品店（在銅鑼灣有4層地方），來講，日日大排長龍。

香港人仍是有消費力，只是模式不同，你要靈活去變，你要找出「市場需求」，幫市民解決到某些需要，就是商機。

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Q18156：

好，短線既有1876，1813，880，6110。沽貨後再儲起作本金，到跌市再買貨。現在2萬5千幾点好似已沒有太多平貨可入，你認為呢？

龔成老師：

其實唔建議短炒，好難賺錢的。上述都是有質素的，都可以長線。

表面上，賣出等跌再入最有利，但如果唔跌呢？不斷升呢？

好多散戶都會認為，中短線不斷投資，會否快賺到錢，我過往做了10年銀行、證券行，見有大量客都係咁樣想，但結果是，佢地絕大部分（係絕大部分），都係輸錢，唔好講咩回報。

我見到多年前唔少客都有買港交所（0388），在$15-$18入，可惜，在$20已賣出，之後一直升，一直無再買（不止一個客）。

錯過了賺幾百萬的機會。

因此，建議你長線投資。

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Q18157：

你好龔成: 剛剛同未婚妻買入元朗上車盤2房(638萬)9成按揭 月供2萬, 2個人月入合共6萬2

大家都係30歲. 有大概10萬美股資產.(1年有大概4%增長) 想問下將來點樣去計劃 財務自由? 謝謝你:)

每個月大家會用1萬投資1萬家用, 其餘下儲蓄
麻煩曬你:)

龔成老師：

當我地進行人生財富累積，會運用「先增值，後現金流」作方法，年輕人應投資較多增值類資產，而較年長的，則應投資較多保守類項目，因為年輕人的財富系統未成形，同時負擔較少，可承受的風險度較高，所以會著重增值為先。

例如初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到年紀漸長或已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票。

你這年齡，可以著重「增值」，但由於你現時每月都要供樓，因此，建議先留一定的備用現金，到足夠後，餘下資金就可全力投資增值。

你可以投資「平穩增值股」+「潛力股」，不過，由於潛力股要求你有一定的投資知識，因此這刻不用急著投資，你可以集中在平穩增值股先，潛力股小注好了。

自行分注或月供都得，你可以考慮盈富（2800）、銀娛（0027）、恆基（0012）、港鐵（0066）、平安（2318）、粵海（0270）、領展（0823）、希慎（0014）、太古地產（1972）等，你可以了解下這些股票，然後從中選股。

如果想增長力高少少，可考慮：阿里（9988）、騰訊（0700）、港交所（0388）、舜宇光學（2382）、小米（1810）、比亞迪（1211）、中生製藥（1177），但就要明白波動性比上述會高左，同時風險大左，你要自己平衡。

現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

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Q18158：

66(港鐵)現價入合理嗎？

一直都月供中，現想大手入俾我家格格做嫁妝

龔成老師：

港鐵（0066）本身有質素，雖然近年因社運及疫情影響左佢，不過，我地其實唔太分析短期的股價走勢，當企業有質素，價值自然向上，股價總會向上，但我地唔知幾時會發生。

佢擁有好多優勢，例如在香港運輸的獨特地位，以及地產方面的優勢。

現時港鐵在合理區，如果你要入，可以，只要不是過量就得，因為你都應該要有平衡。

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Q18159：

龔老師 你好！我遇到的問題是這樣的 我22歲任職地盤搭棚 月入28000-30000$左右

因為樓價最近跌左 家人打算出首期比我供樓 想問下應該點好？如果供既話邊個地段發展比較理想

龔成老師：

如果你長遠有自住的需要，買樓都是應該的，現時都是可以考慮的時期，最緊要你堅守「供得起」原則。

香港樓市，中短期可能會跌，但不多，長遠會向上。

你可以找市區，交通較好的地區，港島可考慮黃竹坑、堅尼地城，九龍可留意啟德周邊的發展，新界可考慮大圍。

建議你睇《5年買樓4部曲》，我相信對你有用。

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Q18160：

龔sir你好！
我有700 100股 $530
9988 400股 $254

1810 10000股$16.6
10000股$17.86
5000股$18.06

1. 以上股票會否高左入？及可否長缐
2.應否放d再入其他？
Thx!!

龔成老師：

1）持有的股票都是有質素的，可以長線持有，雖然唔算平，但都可以接受。

2）你較集中在新經濟股，雖然我都睇好這類股的前景，但你的財富組合應該更加平衡，唔能夠只集中一類。

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