關於 佢揸相機好有型 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

呢張相就係鼓勵好姊妹做攝影師嘅好處。

話說拍拖咁多年，我老公都仲未識得幫我影相，直到結婚擺酒果日佢請咗4位攝影師嚟影，就係為咗證明自己唔係攝影師嘅材料，重要日子交俾專業的來。甚至有次影相影到佢好忟，嬲嬲地話「咁你搵個攝影師做老公囉」，我都好心平氣和咁覆佢「咁我搵DJ做老公佢都播唔到我啲歌🤪」。於是我開始向身邊啲姊妹埋手，但佢哋唔係去咗學插花就係去咗學畫畫，唯有一個最估唔到嘅姊妹，佢竟然揸Leica，每次佢問我出唔出嚟影相，我梗係乜都制啦，等佢忙完劇之後我肥咗10磅，我話我好肥喎，減唔切呀，佢都照幫我影到靚嘅相，等我IG有靚相可以po❤️我老公真係好感激😆因為佢終於唔洗大熱天時陪我出街。

重點係呢個揸Leica嘅女人，麥美恩，單身。

😎📸： @mayannem
#唔好以為佢得把聲 #私底下佢好靜
#係遇到我先好嘈😆 #佢揸相機好有型
#leica有無折我想入多幾個鏡頭俾佢
#等佢可以狂影我 #我個頭咁亂都影到靚
#低抄唔肥 #比起我老公真係贏呀
#呢張好正 #雖然我唔記得除罩🤣
#下兩張相我計劃扮吓文青
#唔打咁多字 #打英文🤪 #誠徵文青po文例子

《做生意最大死穴?》 - 希望你無俾我講中! 做生意最大死穴是什麼? 最近最多哪類型的商舖執笠? Why?

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Proofread 咗四萬次，終於今日 hit PRINT 啦!? 358頁，6月份正式出街! 爸爸、媽媽、老婆、三個女設計的封面，all in one book!

我新書《李根興的生意哲學》 將於2020年6月份出版。內容包括 (1) 我至愛的創業勵志故事，(2) 生意理論，(3) 商舖知識，(4) 創業隨筆。合共約360頁，定價HK$198。現接受預訂，可以whatsapp我 (＋852) 90361143。 按收到order次序交書。新書有我親筆簽名及封面message (特別封面版 - 數量有限)。

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全文內容

前兩日見到個做懷舊相機嘅朋友， 係邊個就唔好講啦， 我同佢交流下生意點做嘅時候，就同佢講你有無留意到你盤生意可能係一盤好難做嘅生意。

最大死穴係.... 你做緊「一次性」生意。 你sell完一大輪嘢，人客幫襯你買部幾百幾千元嘅舊相機之後，一次，之後唔知幾時再回頭。 一社運/肺炎，生意額就會大跌。 今個月可以賣1000部機，下個月就分分鐘一部都賣唔出。 根本好難預測下個月或者下年嘅收入。 飯都需要日日食， 但懐舊相機可以十世都唔買。

咁就死啦，生意好嘅時候就入一大批貨， 招兵買馬，開好多分店，飛機大砲樣樣齊， 砸住曬啲現金係道。 大吉利是，一個生意差，就執都執唔切，啲貨分分鐘要用跳樓價清貨。

我話做生意， 盡量要客人 (1) 重複性購買，(2) 累積性， 即係盡量下年今日嘅客，就多過今日嘅客。十年後嘅客，就多過下年嘅客。 你嘅客，貨底或金額可以累積上去。年年增加。 今日我揸住廿間舖，下年大慨知道會多過廿間。今日我有100個基金客，下年我大慨知道會多過100個客。 個個月收租金，個個月收基金管理費，係重覆性嘅，係累積嘅。

做懷舊相機， 做二手車， 包括我以前做咗12年生意買賣都好， 人客幫襯完一次之後，下次真係唔知幾時返嚟。 問題就四萬個，生意就只做一次。 呢盤生意真係好難做，仲記得，我2009年曾經一年我就賣咗172盤生意，但2010年做幾多單，嗰時真係估唔到。 因此過幾年後我我決心轉型。

咁做懷舊相機，點樣可以令到人客係重覆性同埋累積性呢? 我話佢講，你冇諗過把你盤生意變成會員制。例如， 我亂噏啲數字啦，你每個會員收月費300， 咁上嚟你個舖頭嘅時候就免費有杯咖啡， 兼每個月可以換兩部3000蚊以內嘅相機玩下。 如果你收到1000個會員， 咁就已經每個月三十萬穩定收入。

入會再加1000蚊按金，咁就已經130萬 upfront 先袋落袋。 想換多啲次數或者可以玩貴啲嘅相機? 每月就收會費500 800， 甚至1000。分 Entry，Gold, Platinum 或 Diamond 等級，預繳一年嘅，再畀個八折佢。預繳兩年，就再畀個七折佢。咁upfront 及持續性就袋更多錢。 一千個會員，唔會個個月都返嚟。做 Gym 一樣，好多人畀咗錢就唔記得，但即使全部機租出去，一千部機，每部機當成本800蚊，你入貨價就係80萬。 成本80萬，upfront 已經袋咗百幾二百萬， 再加埋佢每次返嚟嘅時候你提供其他配件、服務、 影相團、 進階工作坊等箍住個客， 所有其他嘢都係成本價，但會費先至係純利潤。 條數點計，你自己諗。

或者客人根本唔使親身上嚟，每個月佢寄返部機畀你，你就馬上就換部新機，寄返畀佢玩下。 網上教埋佢點玩，每個月限換兩次機又好，限十次又好，無限次都好，Netflix 當年(1997)就係咁樣開始，郵寄 Movie DVD，會員制度， 畀多啲錢嘅，就無限次更換， 速遞都快啲。 打低咗當年嘅巨無霸 Blockbuster， 成為今日市值近2000億美金嘅公司。

行以上嘅制度，你就累積緊會員，同埋今個月大約知道下個月能夠收幾多會員費， 打風落雨/社運/國安法/肺炎，全街無晒人，都無咁驚。

記住做生意無論點大都好，最忌就係「做一次性」嘅生意。 你睇下而家坊間蝕大本/執笠嘅公司，好多都係一次性的， 大咁又點? 話執就執。

重複性、累積性，你盤生意做唔做到呢?

盛滙商舖基金公司網頁
www.bwfund.com

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李根興商舖之友 (講舖) https://www.facebook.com/edwinprimeshop/

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《十大重建消失的舖》
今次走勻全港十區同你介紹「十大重建而消失的商舖」。不是按規模大小，而是十大特別有意義的項目。 因為重建，有幾多間舖消失了? 香港人均零售樓面又有幾多呢? 對未來有什麼啟示?

Answer in video: 

全文: 
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東涌，青衣，將軍澳，馬鞍山，西九，啟德除咗都係新發展嘅地區同埋有個共通點，無舖賣。 舖同樓唔同。 樓會越來越多，但舖(我講緊街舖， 尤其是市區嗰啲 )則只會越嚟越少。 可以買賣的更加少。 點解? Now I tell you why! 

第10: 我後面原本係著名嘅灣仔喜帖街，即係利東街。 由於市建局2003啟動重建，利東街/麥加力歌街一帶佔地八萬九千平方呎， 2010年2月起利東街永遠封閉。 150間街舖從此消失， 變成咗我後面呢個囍滙商住混合項目嘅項目。 而家信置同埋合和揸住曬，咁仲有冇鋪賣，zero!  

第9: 經皇后大道東走向金鐘方向幾步，近PP3嘅保華大廈、安頓街、蘭杜街一帶嘅舊樓， 佔地一萬二千八百平方呎，太古於2017年底就以20.55億強拍買入，其中一間400呎嘅舖之前仲升咗2393倍，先以1.41億被收購。可惜呢度30間街舖亦將會消失。可能變成另一個PP4, 一個發展商揸住曬，無舖賣! 

第8:  最近好hit嘅topic， 梗係新世界喺北角英皇道嘅皇都戲院項目啦。 皇都戲院係1952年落成， 佔地三萬五千平方呎，當年為戲院、商場同埋住宅嘅大型綜合建築項目。 戲院係1997年結業， 而家部分改為桌球會。 新世界收下收下收下， 收到八九成業權啦，就係2018年10月正式向土地審裁處申請強拍。 之前我都逐一逐一報道過， 唔少舖都高於市值5至8成賣咗， 擺到明就係被收購。 強拍重建落實後，80間舖從此消失。 又係一個發展商揸住曬，唔賣! 

第7: 又係太古， 不過今次拍埋恒基。 喺太古王國旁邊，鰂魚涌呢道嘅濱海街16至94號連同英皇道983至987A號， 連埋瑞士樓呢一列嘅十多幢舊樓， 成條街長300米，佔地四萬四千呎， 2018年11月啱啱申請強拍， 估值26.6億。 重建後，太古梗係唔會賣啲鋪啦，40間舖從此又唔見晒。

第6: 返番中環半山卑利街/嘉咸街一帶， 由中環中心行上嚟些小， 佔地約五萬六千呎，而家工程進行得如火如荼。 市建局把地盤分成ABC三個，先後分別同信置(A)，長實(B)，永泰同資本策略(C)合作發展， 2007年啟動，預期2022年全部落成， 到時呢道有冇舖賣? 唔知，但係可能都係零。近100間舖可能又從此消失。

第5: 今次梗係要過下海啦， 因為大部分重建都喺九龍區。 淨係睇市建局啟動過嘅75個重建項目， 57個都係九龍。 新界(除咗荃灣嗰兩個楊屋道及萬景峯嘅項目以外)基本上係無重建嘅。 

先嚟旺角買返對波鞋先， 波鞋就越嚟越多 , 不過可以賣買嘅舖又少咗38間。 點解? 因為市建局2007年開始，就收咗波鞋街呢度一楂嘅舖， 佔地三萬六千平方呎，同新世界起成咗呢K28嘅商住項目， 同K11一樣，啲舖梗係唔賣啦， 大家又要行商場啦。

第4: 男士們，以前多唔多嚟尖沙咀金巴利道嘅香檳大廈呢? 我都係聽人講㗎咋， 呢度曾經係一樓一鳳，色情事業嘅聚集地。 佔地二萬六千呎，香檳大廈於1957年落成， 雖然只得八層高，曾經係半島酒店之後，當時九龍最高嘅建築物。 亦曾經係香港著名相機同攝影器材嘅集中地， 80年起開始沒落， 90年代多個單位被劏成為一樓一鳳， 曾經盛極一時叫做香港「性」地。 

由於樓齡過咗50年，近年不斷傳出財團收購嘅消息。 好似2018年1月時， 恆基就向霍英東家族買咗地下同LG層合共十個舖位，作價1.15億。 之後上個月(2018年10月)恒基再用多1.25億買入多十間舖，我之前都有報導過(第998-999成交)。 雖然依家應該仲未收齊八成業權門檻申請強拍， 相信收下收下距離收齊唔遠。 重建之後， 啲舖肯定好似對恒基自己對面美麗華廣場咁唔會再賣散，到時尖沙咀又無咗90間可以買賣嘅舖啦。

第3: 嫌香檳同波鞋個項目細? 整個大啲畀你睇睇。 我而家企咗喺土瓜灣， 庇利街/榮光街/啟明街/鴻福街/銀漢街一帶， 可能你呢世仔都未來過， 但再唔嚟, 呢度嘅大約二百間舖就好快冇晒啦。 呢度每間舖市建局收緊大約千二至千八萬。

土瓜灣真係好多重建，淨係呢幾條街，市區重建局就落實咗七個重建項目， 睇住我地圖框住呢七個， 合共佔地二十三萬九千平方呎。 預計呢七個項目喺未來十年相繼落成，到時有冇舖賣? 我唔知。我只知道肯定唔少變成商場， 大發展商自己揸住曬。 即使有商場內嘅細舖劏出來，大家記住千祈唔好貪平買。 地舖頂多輸一兩成，劏舖分分輸剩你一兩成。 

第2: 未來嘅消費，我相信唔止係南向北移，而且係東向西走。 因為港珠澳大橋，高鐵通車同埋西隧減價都係西邊，東邊反而只係本土消費多啲。 講重建消失嘅舖，梗係要講下九龍西啦。 

呢度係大角咀，好吖。 重建一流呀， 如果唔係市建局都唔會喺度落實咗十個重建項目。 未計已經落成嘅洋松街新鴻基形品▪星寓，必發街華人置業嘅 i-Home, 櫻桃街南豐嘅海桃灣， 埃華街信置嘅 Park Ivy， 其他仲起緊嘅六個地盤就係呢度，六個地盤合共佔地六萬四千平方呎，重建後又有約70間地舖將會唔見啦。 

呢楂舖唔夠多? 最勁嘅應該係恒基係大角咀道以西，近奧海城嗰邊嘅利得街、福澤街、 嘉善街、角祥街一帶嘅利奧坊重建項目，分為五期發展，合共約佔地超過11萬平方呎。 

未起前有大約80間地舖係利奧坊呢道，起好後? 又變成好似係我後面呢個商場咁啦，一個發展商揸住曬，無舖賣。 連同之前市建局起緊嗰六個地盤嘅七十間舖， 大角咀又將會對一百五十間舖講拜拜啦。

第1: 梗係要講我由細浦到大嘅觀塘裕民坊啦。 呢個係市建局同埋香港有史以來最大型嘅市區重建項目。 主地盤及月華街地盤合共佔地57萬平方呎， 係我上面講嗰九個地盤嘅總和， 牽涉超過1600個業權，三千個居民，同520間舖。 

呢個項目早於1998年已經由前土地發展公司公佈 ， 2007年市建局起正式啟動， 分五期落成， 當中會有住宅，office, shopping mall, 酒店, 政府辦公室，社區中心，公園， 交通交匯處等綜合設施 。預期2026年完工。 前後預期要搞近30年。頭三期係由信置同埋華人置業發展緊。 咁大個項目，起好之後肯定好似APM咁，又係冇舖賣。 嗰五百幾間舖從此又消失。

根據政府統計處及差餉物業估價署數字，香港依家大約有280萬個住宅單位。 零售方面，總面積有1.2億平方呎， 除以740萬個香港人，即每個香港人有16呎嘅零售空間。每年新落成就大約有120萬平方呎嘅新零售樓面。 但記住喎，呢啲絕大部分都係商場、樓上舖及銀座式商廈。 喺條街嘅地舖係無新供應之餘，仲不斷地減少緊。 我重複，係無新供應之餘，不斷地減少。

粗略估計香港大約有十萬間街舖， 由於收購重建，可以買賣嘅街舖不斷地減少緊，淨係上面嗰十大個案就已經冇咗千四間舖。 市建局只佔市區重建少數，我估計佢哋咁多年嚟就收咗大約二千間舖。私人發展商仲多，大約萬幾間啦。 

買鋪無非等收租，等加租，等升值，博重建。經濟理論101教我， 如果一樣商品只會減少，沒有新供應，而永遠有基本需求的話，唔怕買，長遠必升。 除非啲人開始識飛天，我就怕。因此我咁多年嚟都鐘情於街舖， 去證監會攞正牌成立埋香港首間商舖基金，2009年至今買賣接近一百間單舖， 算有些少成績。你.... 又會唔會想買呢? 

第10: 灣仔喜帖街(利東街) - 150舖
第9: 皇后大道東保華大廈、安頓街、蘭杜街 - 30舖
第8:  北角英皇道皇都戲院項目 - 80舖
第7: 鰂魚涌濱海街/英皇道瑞士樓 - 40舖
第6: 中環卑利街/嘉咸街 - 100舖
第5: 旺角波鞋街 - 38舖
第4: 尖沙咀金巴利道嘅香檳大廈 - 90舖
第3: 土瓜灣庇利/榮光/啟明/鴻福/銀漢街 - 200舖
第2: 大角咀市建局及恒基利奧坊 - 150舖
第1: 觀塘裕民坊及月華街 - 520舖

合共消失1398舖