關於 不動產開發信託費用 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

建商倒閉的事件越來越多，之前在中和有數十名苦主，繳了百萬頭期款買預售屋，把錢全都信託到銀行，總計3622萬元，但沒想到建商無預警倒閉，原本信託在銀行資金卻只剩下624萬，錢拿不回來。

前陣子有跟大家分享，我去參加了中山區某個與日商百年營造廠合作的建案記者會，每坪一度喊價130萬元，在當年市場不景氣創下熱銷，但建商卻在完工前夕申請破產，坑殺住戶與地主，不幸淪為爛尾樓。

內政部的預售屋履約保證機制，總共分為「價金返還之保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」、「公會連帶保證」，以及「不動產開發信託」這五種，其中以「不動產開發信託」最常見。

以「不動產開發信託」來說，建商將興建資金信託給建經公司或是銀行，建商再依工程進度提用資金。

但大家知道嗎？

信託只是在確保興建資金「不會被挪做他用」，也就是「專款專用」，並無保證錢一定拿的回來。

舉凡建案廣告、建築師設計、工程施作等費用，都可以向第3方保管機構支用這個信託資金。

一旦信託資金被支用，建商營運岀問題、建案無法蓋下去，信託及債權銀行居中協調，卻沒有其他建商願意繼續承接此建案，因此債權銀行才決定拍賣土地、拿回已抵押的債權，所以民眾因此拿不回購屋款。

最近疫情的衝擊，工人避免群聚、施工期拉長，看房人來少，建案的銷售期拉長，槓桿大、風險高的公司可能就承擔不了，可能會淘汰許多不良小型建商，大家買房要特別留意。

可以點開下方連結聽聽我們的podcast，邀請游嵥彥律師 聊關於建商倒閉錢拿不回來？搞懂預售屋「履約保證」，「專款專用」有用嗎？

我們的新書裡，也會有關於預售屋履約保證的內容。#努力寫書中

#點開聽【地產秘密客ft. 游嵥彥律師】Podcast：
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#地產好學聲
#地產秘密客

圖說：疫情期間翻翻之前去荷蘭一個人旅遊的照片，好想念曾經的美好。

#阿明小教室 #一圖秒懂 #建商履約保證評鑑
預售屋履約擔保機制是政府為了
保護買方而訂定，除了確保消費者
預付費用不被挪用到不正當用途，
更能降低民眾承擔"爛尾樓"的風險，
也就是建商在完工之前不幸倒閉或跑路，
銀行能夠透過擔保機制的條款
讓建案依舊能夠施做的保證。

阿明官方賴社群 每天一梗補腦水
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基本上有五大機制
1.不動產開發信託
2.價金信託
3.價金返回之保證
4.同業連帶擔保
5.公會辦理連帶保證協定

阿明觀點
對消費者而言最有保障的排序(由高至低)：

價金返還之保證★★★★★
建案完工前，建商倒閉，
買方投入的全數金額由第三方金融機構退回，
因此保障最高，
相對地較少建商願意選用此項。

價金信託★★★★
依據內政部版本「預售屋買賣定型化契約
應記載及不得記載事項」中明載，
價金信託之受益人為賣方(即建方)，
也就是權益最有保障的人是賣方(建方)，
而非買方，受託單位或銀行是受託
為建商控管資金。建案完工前，
建商倒閉，受益人轉為買方，
但這時資金可能已經運用在建構過程，
買方可能拿不回原先投入的金額。

不動產開發信託★★★
建案完工前，建商倒閉，
資金可能已經運用在建構過程，
買方可能拿不回原先投入的金額，
但依契約內容有續建機制。

同業連帶擔保★★
建案完工前，建商倒閉，
可要求擔保建商負責將件按完工交屋，
隱藏風險是擔保的建商也有同時倒閉的可能。
另外，不肖建商可能會利用自家員工的名義，
另開建設公司，藉此做履約保證的"同業擔保"，
讓買家誤信另有保證機制，
但其實是同一家公司的分身。

公會辦理連帶保證協定★
建案完工前，建商倒閉，
可要求加入協定的其他公司協助完成建案，
但有賠償金上限等限制，
保證不明確，所以是最後一名。

以上說明希望幫助大家更了解履約擔保
的意思和優缺點，切記在買預售屋時不要急，
可以向建商索取相關履約保證證明文件、
相關金融機構驗證、網路信託專戶查詢，
多一些步驟更能為駔身權益喔!
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【晚美人生】的銀髮金融發展
李副董事長去年10月間，接受宏碁集團施振榮創辦人之邀請，至高雄參加榮智基金會主辦的國際無齡論壇，針對「銀髮金融」進行專題演講，事實上，「銀髮金融」一直是李副董事長相當關注的議題，甚至在擔任金管會副主委期間，還破例受邀為銀髮金融拍了一支宣導短片(見下則)，演講當日，李副董事長對於如何架構一個完善的銀髮金融體制，分別從民眾本身、金融機構以及政府應有之作為展開精闢的分析，以下為演講內容的重點摘錄。
台灣在2019年9月人口已出現負成長，且預估2026年65歲以上人口到達20%，即將邁入「超高齡社會」，現在平均約7位青壯年扶養1位老人，但廿年後的2040年只剩2位青壯年扶養1位老人，若加計對未成年的總扶養比則逼近1比1，這對於青壯年是個沉重的負擔；同時由於平均餘命延長，造成財政壓力，因此不僅將法定領取退休金年齡延後，而各類職業年金亦可能破產；此外，失智、失能人口亦不斷增加，目前台灣失能人口約50萬人，15年後預估將倍增，所以高齡、少子、扶養負擔加重、餘命延長及請領退休金年齡延後等，已是台灣現在及未來會面臨的常態。
李副董事長認為為了享受比較好的晚年生活(又稱晚美人生)，至少應做好三方面的準備，分別為「經濟安全」、「健康照顧」以及「失智、失能照護」三大面向（詳下表），她認為雖然台灣社會已存在基礎保障，惟不盡完善，有部分須靠民眾自身努力，而有些部分則需藉助政府政策再強化。
在「經濟安全保障」方面，目前台灣社會中已存在的保障，包括第一層強制性的「政府社會保險」，主要依不同職業背景有軍、公、教、勞工、農民年金保險及一般國民的基礎年金保險，以及第二層由雇主提供的各類「職業年金」，包含軍、公、教人員退撫制度、私校教職員退撫儲金及勞工退休金及勞工退休金等，來提供基本生活保障。在「健康照顧」部分則有全民健康保險。另外，在「失智、失能照護」方面，則有長照1.0及2.0，並自2020年起，在排富的條件下，每人每年有12 萬元長期照護特別扣除額的稅賦抵減優惠。
雖然台灣社會在三個面向上已存在前述的基本保障，但仍有不足，以經濟安全保障而言，一般退休金的所得替代率最多6成，且各項年金皆有破產的風險；此外，若有突發重大疾病或失智失能時，亦無法支應額外巨額費用。
由於基本保障不夠，因此李副董事長建議，民眾自身就必須透過及早的資金管理或理財規劃來累積財富，在退休資金管理方面，可利用債券、股票、基金等工具不同的特性，來進行資產配置組合的理財規劃；或在不同年齡層購買適時需要的保單，如重大疾病保單及長照或失能保單，移轉老後的健康照顧及照護的風險，或購買一次給付的養老險、分期給付的年金險，或依退休年齡連結的目標日期、到期基金的投資型保單，達到經濟安全保障的目的；再者，可辦理「以房養老」，台灣自用住宅比率高達八成，且很多人終其一生最大的儲蓄即是房屋，然而退休後卻無法發揮其經濟價值，故可透過以房養老將房子產權「逆向抵押給銀行」，將不動產活化運用，可貸資金一般多為房屋價值的6-8成，銀行則按期支付養老金，即可將資產活化運用在自己身上。
然而在準備資金之後，亦應進行「資金安全保障」。像是台灣近年有所謂丟包老人，即子女將失能或失智的長輩丟置在安養機構，將其資產侵吞後，即不再負擔支付安養費用的責任，或年長者的退休資產遭人詐騙，為避免前述情形，可與指定的信託機構如銀行簽訂安養信託契約，交付信託資產(如金錢、股票、保險金、不動產等)。民眾在意思表達清楚的情況下可採意定監護，或在意思已無清楚表達時，採成年監護制度的方式，由法院指定的監護人來管理資產，並指示銀行負責按期支付受益人所需之生活費用、醫療費用，或安養機構費用等。
在「健康照顧」部分，政府雖提供全民健康保險，但受限於健保經費，對於重大疾病的藥物給付限制仍多，因而自費負擔沉重，以治療癌症的標靶藥物為例，由於標靶藥物非健保全數納入健保，此外，尚需符合診斷後癌症期別及種類等種種因素，因此，大多需自費，以前10名自費標靶藥品為例，平均「年」治療費用從50到100萬不等，負擔非常沉重。建議民眾可透過購買重大疾病險、實支實付住院醫療險或癌症險等商業保險，來填補缺口。
在「失智、失能照護」方面，政府所提供的長照2.0，雖然較長照1.0已擴大服務對象並增加服務項目，但仍面臨財源不穩定、長照專業人力缺乏、城鄉資源配置不合理及長照設施及服務品質不均的問題。因此民眾可購買失能險、長照險、失能扶助險、特定傷病險等來補強。
雖然台灣社會在經濟安全、健康照顧及失智、失能照護上已存在基本保障，民眾也可以對不足的缺口做些準備，但李副董事長認為，建構一個較為完善的銀髮金融保障體系，政府尚可透過一些政策推動及租稅誘因來使其更加健全與完備。
在「經濟安全保障」方面，以「以房養老」為例，目前台灣皆是由銀行採市場商業機制來進行推動，由於銀行擔心屋主的延壽風險、房價的波動風險及利率風險，因而在定價時加計安全成本，同時希望民眾在申辦時加購年金保險，因而加重民眾的成本負擔，此外，因逆向房貸多有期限，民眾擔心期限已到，但人尚健在，有被趕出屋外的風險，因此降低民眾申貸意願。而個別金融機構也因承辦戶數不夠多，而有風險集中及逆選擇的問題，民營銀行多不願開辦。因此，理想的機制應為「銀行以房養資金+壽險年金商品+信託+政府保證機制」，亦即將銀行以房養老的資金結合保險商品(如年金、長照險等)，並委託銀行進行信託管理，而政府則成立保證基金，承擔銀行辦理以房養老的最終風險，亦即若抵押人活得太長就由保證基金填補，若活得短，則將房子拍賣多餘的錢放入基金，透過大數法則來完善以房養老最後一哩路，達到合理化民眾以房養老的成本，降低銀行風險，以及在宅安養的目標。
其次，在安養信託方面，應仿效日本「成年監護支援信託」制度，立法建立「專家監護人」，先交由法院選定專業的專家監護人評估建立信託架構內容，交付監護人去執行，以避免遭詐騙、親屬監護人不當挪用。同時政府應設法降低安養信託的費用。除此之外，政府也應提供租稅誘因給民眾，購買退休養老保障商品，建議財政部應就長照險或年金險等高齡商品，分別給予個人所得稅單獨列舉扣除額；並提供購買團體年金險的雇主租稅優惠。對於業者則應提供政策誘因，例如提高海外投資額度等，以鼓勵業者開發高齡化社會所需的保障型商品。此外，金管會推動強制新監理規範，引導保險業回歸保險本質，以健全台灣保險業之永續經營，亦有助於增強民眾對保險業之信心，進而借助商品來規劃晚年的經濟生活保障。
為推動銀髮金融之發展，近年金管會亦訂出若干獎勵措施，鼓勵金融業者研發更多面向或更多元符合實際需求之創新性產品或服務，在銀行業已開發出具有異業結盟功能之信託商品，例如與安養照護機構合作；或與其他金融商品結合，包括︰以房養老、年金保險、長照保險及健康保險等；或結合不動產開發信託興建安養設施，或安養機構入住金交付信託等模式，以提升安養信託創新性服務價值。在壽險業已開辦具公益性質的「小額終老壽險」，並實施保單活化政策，開放民眾可將非投資型終身壽險，轉換為同一家公司的醫療險、長照險或年金險等。
在「失智、失能照護」方面，政府可用政策來引導健全長照機制，例如建議放寬保險業者投資長照設施，無須符合「即時利用及投報率需達2.345%最低標準」之規範，或政府提供閒置低度利用的土地，以協助業者降低建置長照設施的土地取得成本；或由政府興建後，透過發行長照設施的不動產受益憑證，再由壽險業投資；或開放民間(含壽險業者)經營長照機構，以滿足社會上對「中高品質」長照機構的需求。而政府則將有限的財源投入於最必要的「一般」民眾長照機構，以及長照機構的照護員培育。
至於「健康照顧」方面，建議可擴大全民健保用藥給付範圍，並提供政策誘因鼓勵業者開發銀髮保險醫療商品，例如銀髮高齡保障型、實物給付型等。
李副董事長指出，台灣邁入少子及超高齡化的社會，已是必然的趨勢，因此，如何架構一個「晚美人生」的銀髮金融機制，除了需積極宣導讓民眾在自己有能力的時候，做好自身規劃及準備外，政府亦應提供更多的政策及租稅誘因，引導民眾願意及早做準備；同時更應提供政策誘因鼓勵或採強制監理措施，來引導相關金融業者開發高齡社會所需的銀髮金融商品及服務；更重要的是政府應該主動來架構銀髮金融的安全網，透過結合民眾自己、金融業者及政府三方的合作，為台灣架構出一個「晚美人生」的銀髮金融體系。

「房地合一稅2.0」新法剖析懶人包看這邊！房仲不能說的秘密。投資客要拋售嗎？！ Ft. 台中商仲達人小紀
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#房地合一稅 #短期交易 #投資客
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本篇影片是我們聚餐時的訪談，背景雜音多，敬請包含！以房仲和投資者的角色來做意見交流~~~我覺得含金量很高！而且非常實用，所以將影片分享給大家！
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訪談主角：
專營商用不動產
大管家房屋
商仲達人小紀0985008928
店面出租【歡迎屋主委託】
展店規劃【歡迎業者委託】
苓業國際 執行動力288期、Eagle領袖行動學院104期、精英會學院2004期
實踐家 Money&You631期
粉絲專業請搜尋：台中商仲達人小紀
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一、房地合一是什麼？
房地合一為2016年上路的房地交易新稅制，與作為「持有稅」的房屋稅不同，性質屬交易稅，出售房地才須申報，有獲利得進一步繳稅，凡2016年後取得房地，出售時均得適用。
與房地交易舊制差異在於，需就房屋、土地出售所產生的實際收益一併課稅，為更健全的稅制設計，並自有一套適用稅率規定，並對「短期交易」課以35%或45%重稅。
二、房地合一2.0版與1.0版差異為何？
房地合一1.0版上路5年多，因應資金寬鬆氛圍下快速升溫的房市，2.0版預計今年7月1日上路，前後差異有4大重點。
1.拉長「短期交易」重稅期：由持有1年內出售課45%，延長至2年內，並將持有逾1年、未滿2年課35%規定，拉長為持有逾2年、未滿5年。
2.提高境內企業稅率：由原本出售房地一律課20%，改為需適用「短期交易」重稅，持有逾5年以上出售，稅率才能回到20%。
3.課徵對象納入預售屋：持有5年內出售都得適用重稅，在預售屋一般持有期間僅2至3年情況下，效果等於一網打盡，只要轉賣預售屋獲利，就得負擔35%或45% 稅負。
4.補足1.0版避稅漏洞：新增規定交易未上市櫃、未興櫃股票或出資額時，交易額度若超過總股份或總出資額的一半，且該公司股權或出資額50%以上是由國內房地構成，也得納入2.0版課稅，防堵假借公司股權移轉之名、行房地交易之實的避稅行為。
並訂定計算稅額時可減除的「土地漲價總數額」上限，及明訂未能提供費用證明文件情形，只能以成交價3%作為費用，上限新台幣30萬，避免有心人士藉墊高成本、費用避稅。
三、房地合一2.0版的適用範圍、上路時程？
2.0版適用範圍與1.0版一致，為2016年後取得房地，不過在上路日、也就是今年7月1日後出售案件，才須以2.0版課稅，若在7月前賣屋，仍可適用1.0版規定。2016年後取得、先前已出售並以1.0版課稅的交易案件，完全不受2.0版上路影響，不會回溯補稅。
四、房地合一2.0主要影響對象為何？對自住族是否有影響？
2.0版修法重點在打擊短期炒作獲利者，一般買房後長期持有的自住族，不受影響；若為自住房地持有並設籍超過6年出售，稅率僅10%，並有免稅額度400萬元。假設是因故需於同年買賣預售屋，只要沒獲利，也不會被課以重稅。
五、是否有特定出售房地情形，可排除適用「短期交易」重稅？
為避免傷及無辜，設有多項排除條款，例如個人、企業若因財政部公告的「非自願因素」出售持有期間5年以內房地，或以自有土地與營利事業合作興建房屋，5年內出售，均可適用20%稅率。
至於何謂「非自願因素」，現行僅就個人訂有6種排除情形，如因調職或非自願離職賣屋、無力償債遭強制執行房地、需出售房地負擔醫藥費等，後續財政部將針對企業、預售屋特性，訂定排除情形並對外公告。
此外，為避免影響房屋供給、都更進程，放寬建商興建房屋完成後首次出售房地，以及個人、營利事業參與都更或危老分回房地，在5年內第一次移轉登記，也可適用較低的20%稅率課徵。
六、房地合一2.0上路後，是否會產生稅損？
財政部評估，上路初期，交易量將下滑，造成所得稅淨稅損4.74億元，其中企業部分因稅率提高，營所稅將微增0.71億元，個人綜所稅則有稅損5.45億元；但以中長期觀察，稅收將緩步回升。
資料來源：
https://www.cna.com.tw/news/firstnews/202104090133.aspx



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"預售屋買賣定型化契約的新制度，在五月一號正式上路，新版規定屋簷雨遮不能計價，但可以登記，而消基會認為一旦房子蓋好了，到時候成屋買賣時還是可能計價，將會變成一國兩制，造成市場混亂，因此消基會建議雨遮不要納入登記。

5月1號開始，根據新制預售屋買賣定型化契約的規定，預售屋屋簷和雨遮部分只可登記，不計價，消費者雖開心，卻也擔心建商會把成本轉嫁到其他費用。

不只消費者擔心，有專家也發現，目前有些建商會先跟買方簽預約訂購單收取預約金，等預售屋蓋好後，建商才再簽成屋買賣契約，就可規避雨遮不得計價的新制。

新制預售屋買賣定型化契約，除了銀行信託外，另增設了不動產開發信託、同業或公會連帶保證等等五種履約保證機制，希望可以保障所有買預售屋的消費者，不過消基會發現，新制契約中的履約保證，並不保證房子一定蓋得起來而且無瑕疵。

消基會建議，為了避免爭議，雨遮應全面改為直接不登記，另外，也建議新成屋和中古屋的屋簷雨遮也應該都要列入，而主管機關消保會也要加強履約保證的細節，考慮新增預售屋完工的保證，讓消費者的權益更有保障。"