น่าซื้อมั้ย ...
คอนโดฯ ราคา 1.6 ล้าน ปล่อยเช่าได้ 10,000 บาท น่าซื้อมั้ย?
บ้านเช่า 1.2 ล้าน ขายพร้อมผู้เช่า ปัจจุบันเช่าอยู่ที่ 8,000 บาท น่าซื้อหรือเปล่า?
แทบทุกวันจะมีคำถามหลังไมค์เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์มาเยอะมาก และแต่ละคำถามก็แทบเป็น pattern เดียวกันทั้งหมด ถ้าตอบเป็นรายบุคคลก็คงจะไม่ไหว ขอตอบเป็นวิธีคิด เอาไปหาคำตอบต่อกันเองนะครับ
หลักคิดพื้นฐานของการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่าก็คือ "กำไรจากการดำเนินการ" (Net Operating Income, NOI) ต้องมากกว่า "เงินผ่อนชำระหนี้กู้ยืมธนาคาร"
เพื่อทำให้สิ่งที่เราซื้อนั้นสร้างกระแสเงินสด (เป็น +) และเป็นทรัพย์สิน
เนื่องจาก "กำไรจากการดำเนินงาน" นั้น มีรายละเอียดที่เราต้องค้นหาข้อมูลกันอีกพอสมควร เพราะมันต้องหาข้อมูลค่าเช่าที่แท้จริง (มีหลอกด้วยนะเออ) รายได้อื่นๆที่นอกเหนือจากค่าเช่า หักลบด้วยค่าใช้จ่าย อาทิ ค่าส่วนกลาง ประกันภัย คอมมิชชั่นนายหน้า และอื่นๆ
โดยส่วนตัวผมมักจึงตั้งเป็นกฎการประเมินง่ายๆ เบื้องต้นของผมไว้ โดยดูจากเงินผ่อนเป็นสำคัญว่า
"ถ้ากู้ซื้อทรัพย์ราคา 1 ล้าน ก็ควรจะมีค่าเช่าประมาณ *8,000 บาท เป็นอย่างน้อย"
*คำนวนคร่าวๆ จากค่าผ่อนชำระธนาคาร ที่อัตราดอกเบี้ย 8% (MLR, MRR ปัจจุบัน) ระยะเวลา 30 ปี บวกส่วนต่างเผื่อเหลือเผื่อขาดนิดหน่อย
ดังนั้นจากโจทย์ตัวอย่าง คอนโดราคา 1.6 ล้าน ก็ควรจะมีค่าเช่า = 1.6 x 8,000 = 12,800 บาท
บ้านราคา 1.2 ล้าน ก็ควรจะมีค่าเช่า = 1.2 x 8,000 = 9,600 บาท
เป็นไงครับ ... น่าซื้อมั้ยหละ
บางคนอาจถามว่า ...
Q: โค้ชคะ ... ปีแรกๆ ธนาคารเค้าคิดดอกต่ำกว่า MLR และ MRR นะคะ ทำไมเอาดอกเบี้ยปีที่ 3 มาคิด
A: "ไม่เป็นไรครับ เราใช้ตัวเลขสูงไว้ก่อน เพื่อลดความเสี่ยง เพราะคุณอาจได้ถือยาวเกิน 3 ปีก็ได้"
Q: โค้ชคะ แล้วถ้าหนูจะเพิ่มเป็นล้านละ 9,000 หรือ 10,000 ได้หรือเปล่า
A: ได้ครับ แต่ก็จะหาทรัพย์ได้ยากขึ้น
Q: โค้ชคะ ถ้าลงทุนแล้วลบนิดลบหน่อย ก็ไม่เป็นไรมั้งคะ
A: ถ้าคุณมีแผนการที่ดีนะ แต่ถ้าเป็นมือใหม่ บริหารจัดการไม่ค่อยได้เรื่อง ผมว่าไปแบบ simple นี่ก็รวยได้นะ
***ท้ังนี้การประเมินเบื้องต้น ก็เพื่อดูว่าทรัพย์ใดน่าสนใจ ยังไม่ได้ปักใจว่าต้องซื้อทันที เพราะบ้านเช่าและคอนโด ไม่ได้ถูกเหมือนปลาทู ที่ตัดสินใจซื้อผิดก็โยนทิ้งได้
มันยังต้องมี Process ของการลงพื้นที่ เพื่อค้นหาข้อมูลทั้งในเชิงคุณภาพ และตัวเลขอีกพอสมควร เพื่อให้มั่นใจว่าทรัพย์ที่เราเจอนั้นเป็น
"เพชรในตม" อย่างแท้จริง
เอาเท่านี้ก่อนนะครับ ลองใช้เกณฑ์ "ล้านละแปดพัน" สกรีนทรัพย์ที่สนใจดูก่อน แล้วค่อยคุยค่อยถามอะไรกันมากกว่านี้
เพราะการลงทุนมีกระบวนการ และอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ซื้อง่ายเหมือนหุ้น และเช่นกัน ก็ไม่ได้ออกหรือขายง่ายเช่นกัน
ดอยหุ้นว่าหนาวแล้ว ดอยอสังหาฯ โหดกว่าเยอะครับ
ปล. ถ้าอ่านข้างบนแล้วงง ไม่เข้าใจ สงสัยต้องเปิดคอร์สสอนกันเป็นเรื่องเป็นราวแล้วกระมัง
