建商倒閉的事件越來越多，之前在中和有數十名苦主，繳了百萬頭期款買預售屋，把錢全都信託到銀行，總計3622萬元，但沒想到建商無預警倒閉，原本信託在銀行資金卻只剩下624萬，錢拿不回來。
前陣子有跟大家分享，我去參加了中山區某個與日商百年營造廠合作的建案記者會，每坪一度喊價130萬元，在當年市場不景氣創下熱銷，但建商卻在完工前夕申請破產，坑殺住戶與地主，不幸淪為爛尾樓。
內政部的預售屋履約保證機制，總共分為「價金返還之保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」、「公會連帶保證」，以及「不動產開發信託」這五種，其中以「不動產開發信託」最常見。
以「不動產開發信託」來說，建商將興建資金信託給建經公司或是銀行，建商再依工程進度提用資金。
但大家知道嗎？
信託只是在確保興建資金「不會被挪做他用」，也就是「專款專用」，並無保證錢一定拿的回來。
舉凡建案廣告、建築師設計、工程施作等費用，都可以向第3方保管機構支用這個信託資金。
一旦信託資金被支用，建商營運岀問題、建案無法蓋下去，信託及債權銀行居中協調，卻沒有其他建商願意繼續承接此建案，因此債權銀行才決定拍賣土地、拿回已抵押的債權，所以民眾因此拿不回購屋款。
最近疫情的衝擊，工人避免群聚、施工期拉長，看房人來少，建案的銷售期拉長，槓桿大、風險高的公司可能就承擔不了，可能會淘汰許多不良小型建商，大家買房要特別留意。
可以點開下方連結聽聽我們的podcast，邀請游嵥彥律師 聊關於建商倒閉錢拿不回來？搞懂預售屋「履約保證」，「專款專用」有用嗎？
我們的新書裡，也會有關於預售屋履約保證的內容。#努力寫書中
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圖說：疫情期間翻翻之前去荷蘭一個人旅遊的照片，好想念曾經的美好。
不動產開發信託倒閉 在 [新聞] 建商倒閉履保帳戶只剩600萬- 看板home-sale 的推薦與評價
連結：
https://reurl.cc/8pq7Gb
內文：
建商倒閉履保帳戶只剩600萬
34名已購戶「房錢兩失」
近年不少中小建商傳出資金斷鏈，使消費者買
到爛尾樓，辛苦錢血本無歸。《蘋果新聞網》
接獲讀者分享血淚購屋史，指出中和建案「青
慕淳」兩年前爛尾倒閉，遲至今日尚無法解決
，34戶的自備款共3000萬元不翼而飛，大嘆買
預售屋風險真高、履約保證不可盡信，現在不
知道如何是好。
45歲的已購戶陳先生，2年前在房市一片榮景
時，看到中和建案「青慕淳」打出2房超低總
價廣告，買進一戶無車位22坪總價960萬元戶
型，換算單坪45萬元。
陳先生表示，簽約後，將自備款10%、共96萬
元匯進星展銀行專戶，以為建商有採用履約保
證、專款專用，購屋風險不大，「不只是我，
包含其他30多戶都這樣認為」。未料建商隨即
發生財務問題無法續建，迄今2年，大家仍是
住在舊房子，一毛錢都還沒拿回來，已經求
助無門。
新北中和預售建案「青慕淳」，在房市大好的
2020~2021年推出，總戶數60戶，扣除地主戶，
起造建商山琳建設簽約銷售達34戶，成績不俗
，但後來卻在外積欠數億元，不但無法繼續起
造房子、也無法退還購屋款項，最後只能放爛
倒閉。
已購戶調查發現「青慕淳」履約帳戶共匯進3
千多萬元，最後清查餘600多萬元，在房子無
法續建情況下，辛苦錢血本無歸。而信託及債
權銀行星展銀行居中協調，確定沒有其他建商
願意繼續承接此建案，逼得申請法拍土地資產
。
星展銀行曾聲明公告，「建商申請土地融資約
1.89億元，並將土地設定抵押權予本行，因為
逾期放款，本行依規定行使抵押權身分，才聲
請拍賣抵押物」。經查，「青慕淳」基地中和
區大同段等4筆土地，去年至今尚未拍出。
該案債權人之一的資產管理郭先生說：「迄今
很多已購者都還在期待有人願意接手，但困難
重重，因為新建商除了要跟原地主及銀行重談
條件外，這兩年市場工料上漲之下，接手根本
不划算。」
據悉，若有建商願意接手，不僅要先取得星展
銀行同意，且當年該案一坪銷售約45萬元，現
在當地建案每坪單價已經飆到60萬元上下，因
此勢必得跟地主、已購戶等重新談判簽約，難
度超高，導致尚無建商願意接手，幾乎成為不
可能任務。
郭先生說：「這塊建案因為還沒有開工，對星
展銀行來說，最快解決方法就是處分抵押土地，
風險最小也最快；至於已購戶部分，不管是有
無建商接手，目前眼下條件，幾乎是沒有得解
套，幾乎就是要認賠。」
然而，觀察這次「青慕淳」淪落到「拍賣土地、
承購戶拿不回錢」的地步，其中問題就在於採
用的履約保證機制是業界最常用的「不動產開
發信託」，舉凡建案廣告、建築師設計、工程
施作等費用，都可以向第3方機構支用這個信
託資金，最後結果卻是信託資金被支用了，建
商營運 問題、建案無法蓋下去，
事實上，內政部規定預售建案須提供履約保證，
包含不動產開發信託、價金返回之保證、價金信
託、同業連帶擔保及公會連帶保證等5種選擇，
由建商決定提供何種類型的履保，但與消費者
認知有落差，多只能確保資金專款專用、不被
挪用，並無法確保交屋保證。
第一建經研究中心副理張菱育直言，市場最常見
的「不動產開發信託」或「價金信託」都是由建
商和第3方金融或信託機構簽訂信託契約，依建
造進度請款，一旦發生倒閉，信託資金可能已經
被動用大半了，更不保證能找到承接蓋屋的建商
，購屋族得留意風險程度。
「價金返還」保證是最有保障的，市場最少見，
張菱育建議，如果預售屋建案採用的履約保證是
「價金返還保證」機制，那麼建商在施工期間、
完工交屋之前，都不能動用此信託資金，此時如
果建商倒閉、 現建案蓋不 來的問題時，這些
承購戶就可以完全拿回當初付 去的自備款。
尤其現階段購屋愈要小心，正心不動產估價師聯
合事務所市場研究室經理陳孟筠說：「景氣不明
朗、央行限縮建商不動產開發貸款措施、以及業
界缺工、人力及建材成本大幅上揚所致，若碰到
建商無力把建案蓋下去、其他建商承接此建案的
意願大多不高，且加上景氣反轉，購入預售屋風
險更高。」
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐建議，預售
屋建案要提供什麼樣的履約保證機制，主要是由
建商決定的，承購戶無法自行選擇，因此最保險
的方法還是購買預售屋之前，要自己訪查建商的
經營口碑、財務狀況、慎選信譽較佳的建商，才
能把購屋風險降到最低，或是轉向新成屋市場，
「看得到、摸得到」，相對保險。
（王鈞生／綜合報導）
心得：
長知識！
同樣是價金信託，
卻有很多不同
買小建商預售屋又懷疑最近施工進度怪怪的鄉民，
可以把購屋合約拿出來看看你是什麼信託囉
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