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東村a one凶宅 在 [心得] 東村AONE畢業文- 看板home-sale - 批踢踢實業坊 的推薦與評價


作者yenice (最近)
看板home-sale
標題[心得] 東村AONE畢業文
時間Sat Sep 25 21:31:29 2021

大家好，來寫一篇東村AONE畢業文。
這邊說的畢業，是獲利賣出。

103年買的兩房（30W/P）一車位，因為有在頭前重劃區上班，
所以開始自住了一兩年，當時還沒有輔大醫院、新莊好市多。
後來離職後在台北市中心工作，正好自己在北海岸也有房子，
就將東村開始出租，其實每年出租都是秒殺，只要在591刊登
一個禮拜通通約來週六看屋一下午，中間就有優質客戶下訂，
我試過房車一起出租每月兩萬五或兩房兩萬二、車位三千五。

後來過了奢侈稅及房地合一規範課稅的時間，開始在591掛賣
及委託房仲出售，但大家都知道行情開始走低了，且建商為了
銷庫存，開始賣28~26，其實心也都涼了，我有一度想賠售了，
不過真的要賠售了但客戶卻不想下斡旋，我開始失去信心了，
是否工業宅真的不好賣，還是機能不足呢？不過因為好出租吧，
就繼續出租壓低成本囉，這時樓下已經有了無敵萬能SEVEN和
健身房體育客，而且輔大醫院、新莊好市多及環狀線也在陸續
施工到完成，其實我對東村就改為長期作戰，放著出租也無妨。
但為了降低每月房貸，我就把車位用平價賣給了社區所有權人，
算是調整了一下自己的收支。

110年6月，也就是今年，租客的租約到期後我就不再出租了，
我開始整理房子準備出售，其實那時候肺炎疫情開始三級警戒，
不太好賣，還是有人只出28左右的口頭芭樂價，也不下斡旋，
我心態就準備如果有人出到當初買價（30W/P）那我就賣掉吧，
結果到七八月開始風向轉了耶，有通貨膨脹和地產保值氛圍了，
於是開始和客戶及房仲一直周旋，最後竟在9月初以33W/P賣掉。
最終收回了本金、租金及增幅獲利，我可開始物色下一個物件，
但我下次會挑選更適合自己生活、工作、環境、一般正常評價
的合宜住宅，以便好住也好賣。

我的東村AONE賣給了南部要上來讀輔大的一個學生媽媽，我想
她不是買貴，該注意的不動產說明書也都有看，而是因為剛需，
如果房子讓孩子自住了四年，到時又有塭仔圳重劃區的話題時，
未來要賣到34~38應該也不是問題，只是讓我先解了套，以上。

--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 203.77.64.89 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1632576695.A.A31.html
推 F93935: aone amax大戰 09/25 21:34
推 ILoveRiva: 恭喜 ! 09/25 21:36
推 k0939770752: 恭喜! 09/25 22:02
推 DwyaneWade: 太早賣了... 09/25 22:12
→ DwyaneWade: 新莊那邊隨便租都可以抵房貸啊 09/25 22:13
推 IS0987: 呃......還是說恭喜吧 09/25 22:17
推 stevenshih: 7年前板上東村aone跟當初AMAX大戰、結果aone獲利閃人 09/25 22:21
→ stevenshih: Amax還慘套賠錢 09/25 22:21
→ stevenshih: 但是也是要經過6-7年才能看到誰輸誰贏 但是只能說市 09/25 22:23
→ stevenshih: 場會給答案的。 09/25 22:23
→ stevenshih: 看到Amax當初一堆人買到60幾萬現在還慘套取笑aone的pl 09/25 22:23
→ stevenshih: ayhome也不知道跑到哪裡去了 09/25 22:23
推 popo889: 恭喜啊 入袋為安 09/25 22:23
推 cutbear123: amax還有一堆套牢戶在掛賣 09/25 22:25
→ stevenshih: 看了實登Amax一堆都賠不少錢。 09/25 22:25
→ stevenshih: 不知道當初Amax的a38跟playhome要怎麼跟一堆團購的網 09/25 22:26
→ stevenshih: 友道歉 09/25 22:26
→ cutbear123: 不過旁邊建國一路真的很臭 有工廠跟老餐廳 09/25 22:26
→ stevenshih: 只能說原po你賣33還太便宜。剛剛看東村實登已經賣到37 09/25 22:27
→ stevenshih: 萬/p了 09/25 22:27
→ stevenshih: 不知道Amax是不是因為沒有廁所打炮後要去公共廁所洗 09/25 22:28
→ stevenshih: 澡這個很麻煩的因素才一直無法漲起來？ 09/25 22:28
推 stevenshih: 09/25 22:31
→ stevenshih: 我剛剛看最新的實登已經漲到37萬了。 09/25 22:32
→ IBIZA: 我與playhome不相見已有四年餘了，我最不能忘記的是他的背 09/25 22:35
→ IBIZA: 影 09/25 22:35
→ IBIZA: 又多了一年，不知道草是不是又長高了 09/25 22:36
→ yenice: 回stevenshih，套房有裝潢的低總價，會比兩房好賣很多。 09/25 22:37
推 stevenshih: 09/25 22:37
→ yenice: 回DwyaneWade，我房貸四萬多，回收後可以用更低利率換屋。 09/25 22:37
→ stevenshih: 過了7年 AMAX最新實登還是慘賠9%結果Aone賺29%。請主 09/25 22:38
→ stevenshih: 揪playhome出來跟版友們道歉吧 09/25 22:38
推 cutbear123: 輔大那邊好的房子真的少 大部分都廠房改套房 09/25 22:42
→ yenice: 其實東村套房最近幾年都很好賣，平轉或小賺都很正常。 09/25 22:42
推 stevenshih: 輔大附近套房大樓不多 頂多就女人香跟東村。傑仕堡 09/25 22:44
→ yenice: 結果兩房的獲利額度終於在今年追上了套房。 09/25 22:44
推 cutbear123: 租房位置/品質比較好的就輔仁敦品 09/25 22:46
推 IS0987: 原po內文就可以看到社會現實狀況是啥了，覺青整天喊東喊 09/25 22:46
→ IS0987: 西，結果小孩念書父母直接幫買一間QQ 09/25 22:46
推 boxoxox: 好好喔...羨慕推 09/25 22:48
→ yenice: 買AMAX每坪七十萬的總價千萬，當時拿去買南港，現在可香了 09/25 22:48
→ IS0987: 買房本來要面對的本來就很有可能是對方條件+對方背景後援 09/25 22:49
→ IS0987: 了，這種狀況在台灣很普遍 09/25 22:49
推 stevenshih: 至少你買東村賺錢。那個買Amax的只能賠售 09/25 22:49
→ yenice: 謝謝stevenshih，一般人不會買AMAX，只有眼光獨到的投資客 09/25 22:54
推 paunch: AMAX房版經典賠錢案例，不知道有沒有大大願意分享賠錢原因 09/25 22:56
推 paul76318: 其實不太懂當初願意花60/p買Amax 的心理，有前輩能分析 09/25 22:57
→ paul76318: 一下嗎 09/25 22:57
推 dakkk: 這裡這麼便宜嗎 旁邊是costco耶 09/25 23:00
推 cutbear123: 有幾個當時團購團的大大還有在板上出沒發文啊 09/25 23:00
推 payaya: 標題寫AONE 推文都是AMAX 09/25 23:01
推 ghjkl5566: 團購沒有a38吧？我記得團購是playhome自己搞的 09/25 23:03
推 stevenshih: 但是a38自己也有Amax買一戶 然後被套牢 09/25 23:04
→ stevenshih: 那個時候還說Amax上看70萬然後嘲笑Aone準備跌到20 09/25 23:04
→ stevenshih: 然後過了7年......市場給的答案是 09/25 23:04
→ stevenshih: 只是覺得這個真的是房版很經典的案例。只是花了7年才 09/25 23:05
→ stevenshih: 驗證出來XD 09/25 23:05
→ stevenshih: 09/25 23:06
→ stevenshih: 09/25 23:06
→ ghjkl5566: a38後來有在板上自承看走眼認賠急流勇退啊 09/25 23:06
→ stevenshih: 真的是可以M起來的經典案例 09/25 23:06
→ stevenshih: 但是7年前誰知道呢？ 也是需要時間跟市場來驗證跟決定 09/25 23:07
→ ghjkl5566: 話說那台灣啾志你自己的Aone咧？不分享一下? 09/25 23:08
推 stevenshih: 這個經典案例可以去分析一下為什麼Amax會套牢東村卻 09/25 23:11
→ stevenshih: 賺錢？其實也可以增強自己房市眼光 09/25 23:11
推 paul76318: 賺錢沒秘訣，便宜治百病，是這個意思嗎？ 09/25 23:13
推 q135q135: a38雖沒有參加團購 但他當初可是大力推薦AMAX耶 大喊 09/25 23:14
→ q135q135: AMAX一坪60萬元以下買不到 如今.... 09/25 23:15
推 stevenshih: 如今Amax44.9萬就買得到了 09/25 23:17
推 s26492755: 恭喜 是賣給一個單親媽媽嗎 我有聽仲介說原本要買女人 09/25 23:18
→ s26492755: 香的一個買家最後去買了東村 09/25 23:18
→ yenice: 回s26492755，交易過程中不會注意是否為單親媽媽，謝謝 09/25 23:27
推 s26492755: 那大概不是 仲介很喜歡用一些條件來迫使賣家放軟 09/25 23:31
→ s26492755: 我如果持有東村 一定趁這一波賣掉 09/25 23:32
推 INIKS: 記得這個案例，當時板上還有帥過頭等等的炒房客，當初很多 09/25 23:34
→ INIKS: 人都信誓旦旦會賺錢，氣氛很火熱，底下推文都在團購，不知 09/25 23:34
→ INIKS: 道有多少人認賠了 09/25 23:34
推 maypcc: 新莊這麼便宜才3x/ 09/26 00:18
→ maypcc: 103年買到現在才漲這麼一點啊.... 09/26 00:19
推 s240616: 恭喜 ， 皆大歡喜 09/26 00:29
推 destinygirl: 事務所大戰工業宅 09/26 00:34
推 stevenshih: 只能說當初AMAX預售賣的太貴了 去買等於被當盤子 09/26 00:35
推 destinygirl: 當年一坪60萬可以買台北市比較差的區，買沒廁所的 09/26 00:41
→ destinygirl: 事務所的人在想什麼？ 09/26 00:41
推 s26492755: 下新莊之前新案都有辦法3x拿下 現在就難囉 除非靠西 09/26 00:46
→ s26492755: 盛那邊 09/26 00:46
推 stevenshih: 下新莊新案就傑仕堡成交都40幾萬了 09/26 00:54
→ stevenshih: 西盛那邊離捷運站非常遠 地點不OK 09/26 00:55
推 sjsmit5068: 09/26 00:58
→ sjsmit5068: 仲介回報最新成交42，實登還沒出來我先持保留態度， 09/26 00:58
→ sjsmit5068: 但每次都秒租是事實 09/26 00:58
推 stevenshih: 東村AONE 9月份賣到42萬/P 這不太可能吧 09/26 01:05
推 sjsmit5068: 東村也不是沒跌過，103-105買的都經歷過建商低價拋售 09/26 01:05
→ sjsmit5068: 期，實登出來一直往下，二房最低好像有到24.25過，3 09/26 01:05
→ sjsmit5068: 9%公設讓二房真的很沒價格，能拉回，恭喜樓主內 09/26 01:05
→ stevenshih: AONE 我剛看實豋賣到37.5萬也算是歷史新高了 09/26 01:06
→ sjsmit5068: 等實登看看，只是仲介回報他賣42，我先保留 09/26 01:06
→ stevenshih: 42萬我是覺得仲介的話要打折42萬都可以買捷仕堡了 09/26 01:07
推 sjsmit5068: 37.5也是同一仲介回報他賣的，當初我也是保留，過一 09/26 01:11
→ sjsmit5068: 個是多月實登就... 09/26 01:11
→ yenice: 42萬可能是高檔裝潢套房含車位 09/26 01:12
→ yenice: 東村公設還有健身房閱覽室和一個機車位 09/26 01:14
→ babyMclaren: 工業宅是否不該存在 09/26 01:19
→ s26492755: 傑仕堡我買不到40。真香 09/26 01:21
→ s26492755: 工業宅本身就是一個很奇妙的產品。同時也在法規的邊緣 09/26 01:22
→ s26492755: 遊走 09/26 01:22
→ s26492755: 我是不碰容易有爭議的產品 09/26 01:22
→ s26492755: 跟東村較為接近的有女人香跟京王。我會選後面兩個 09/26 01:23
→ s26492755: 反正自己手上有什麼牌自己最清楚。要不停汰弱換強。原p 09/26 01:25
→ s26492755: o賣的時機點很好。把這筆錢拿去換更好的標的 09/26 01:25
→ yenice: 回may occur，103年買的Amax，現在一坪虧二十萬，你說呢 09/26 01:29
→ yenice: 上面是回maypcc ，手機選字有誤 09/26 01:30
→ yenice: 回S26492755，我做法大概就是如您所說的邏輯，謝謝 09/26 01:32
→ pds1: 那個點與環境 又是工業用地 如果不是小坪數 很難賣到這個單 09/26 01:36
→ pds1: 價 09/26 01:36
→ IBIZA: 比較早起漲的地區很多高點都在103 104啊, 像台北到今年才 09/26 01:53
→ IBIZA: 摸到104年高點的價格 09/26 01:53
推 s26492755: 我好奇一件事情 重新選擇一次 還會選東村這種附近環 09/26 02:07
→ s26492755: 境不好 生活機能要靠機車的工業宅嗎 09/26 02:07
→ s26492755: 那邊要靠走路我是覺得挺遠 去輔大那邊有距離 另一邊 09/26 02:07
→ s26492755: 至少也得過香城才有 何況以前連7-11都沒有 09/26 02:07
推 payaya: 我覺得應該會有人回說叫外送就好 09/26 02:14
→ payaya: 不過沒生活機能這點印象之前有人退租副都心也是提到過 09/26 02:14
推 s26492755: 我是105年開始在新莊置產的 截至目前為止 東村還是 09/26 02:19
→ s26492755: 仲介最常對我推案的社區…. 但我下新莊太熟了 直接表 09/26 02:19
→ s26492755: 明東村不看 09/26 02:19
推 payaya: 接送小孩上下班的也靠機車啊 應該還好 09/26 02:20
→ s26492755: 所以我才會好奇已購戶又賣了 重來一次是否同樣選擇 09/26 02:20
→ s26492755: 東村不是只有生活機能的問題 環境是最大的硬傷 09/26 02:20
推 s26492755: 以前人家問我東村優點 我都只回 硬要說的話 月明薑 09/26 02:22
→ s26492755: 母鴨很近 但最近搬家了 09/26 02:22
推 racoon151: 恭喜原po 09/26 02:43
→ yenice: 如果回到過去，那就應該保留現金，買長榮陽明賺二十倍， 09/26 02:45
→ yenice: 謝謝 09/26 02:45
→ yenice: 機車或腳踏車不難有，上下新莊去哪都方便。走路到捷運也只 09/26 02:51
→ yenice: 要十分鐘，途經輔大商圈吃喝生活必需品寶雅全聯石二鍋牛 09/26 02:51
→ yenice: 排自助餐牙科診所都有，其實機能不差，就是工業宅漲不起 09/26 02:51
→ yenice: 來。 09/26 02:51
推 s26492755: 那邊我很熟啦 走路10分鐘鐘到捷運對一些人來說太遠了 09/26 03:22
→ s26492755: 那個不純粹是工業宅問題 如果工業宅要我選一個 我會 09/26 03:22
→ s26492755: 選鳳翔 09/26 03:22
→ s26492755: 旁邊酒店汽旅警察局 對面一排工廠 尤其平常日聞到噴 09/26 03:23
→ s26492755: 漆還是塑膠臭味不知道改善沒 我都勸仲介 最好假日帶 09/26 03:23
→ s26492755: 看 09/26 03:23
→ s26492755: 你想一下東村附近不是那種條件 還不漲爆 09/26 03:24
→ s26492755: 我有廠商在瓊林路跟後港一路跟新樹路 我自己住龍安路 09/26 03:25
→ s26492755: 太常跑了 09/26 03:25
→ s26492755: 記得之前仲介跟我說 你可以買來租有騎車的人啊 我： 09/26 03:27
→ s26492755: 為什麼要減少我的受眾 09/26 03:27
推 stevenshih: 那你有沒有思考那為什麼AMAX過了吧7年後卻反而都套牢 09/26 06:30
→ stevenshih: 呢？AMAX旁邊又沒有工廠為什麼套牢都慘套呢？ 09/26 06:30
推 maypcc: 入手價格問題 新莊就2014炒副都心時炒到很高...不過當時 09/26 06:40
→ maypcc: 買雙北+青埔進場也都被套 09/26 06:40
→ vespa76123: 恭喜 09/26 07:33
推 kusomanfcu: Amax那個幾乎全版一堆人都在嘲笑好嗎 09/26 09:01
→ kusomanfcu: 但是真的有腦波弱的跑去跟 09/26 09:01
→ stevenshih: 當初playhome主揪團購不是一堆版友跟著去買Amax嗎 09/26 09:03
推 s26492755: 為什麼總是會去跟Amax比較啊 兩個除了名字可以扯上邊 09/26 10:51
→ s26492755: 其他完全不同啊 既然同為在地投資客 京王有點遠了 09/26 10:51
→ s26492755: 要也是拿比東村離捷運更近的捷運go境跟比東村離捷運 09/26 10:51
→ s26492755: 更遠的女人香 這三個比較接近吧 09/26 10:51
推 s26492755: 當然這兩年下來 大家都獲利 你要買到賠錢還真的算蠻 09/26 10:55
→ s26492755: 強的 2016我確定要把資產轉移到下新莊後 推我最多次 09/26 10:56
→ s26492755: 數的就是東村 不外乎很多人要賣 屋主願意賠 等等 09/26 10:56
→ s26492755: 當下我看著30-32的go境 32-33的好境 34-35的家境 突 09/26 10:56
→ s26492755: 然出現一個30的東村 我選了什麼 事後當然以我龜毛的 09/26 10:56
→ s26492755: 個性 我看過的物件從不滯銷最後也能獲利 我選擇33的吉 09/26 10:56
→ s26492755: 境 這麼香 難道不買 09/26 10:56
→ s26492755: 基本上推我物件的仲介 因為知道我會持續買 所以跟別 09/26 10:57
→ s26492755: 人成交也都會回報 還有的問我後不後悔 但聽到我買什 09/26 10:57
→ s26492755: 麼後 正常都真的嗎 真的話那就恭喜了 09/26 10:57
→ s26492755: 在銀彈有限的情況 趨吉避凶不是天性嗎 承如原po說的 09/26 10:59
→ s26492755: 工業宅漲不太起來 中間還經過跌價階段 在選擇上不是 09/26 10:59
→ s26492755: 更應該步步為營 09/26 10:59
推 s26492755: 2018的時候 我面對34的金星捷匯 37的歡璽 又是30的東 09/26 11:01
→ s26492755: 村 我還是意外的又買了33的吉境 對我而言 吉境在35 09/26 11:01
→ s26492755: 以下不要奇葩物件我一定買 每個社區會有我的地板 09/26 11:01
推 stevenshih: 女人香離捷運更遠 也漲了阿 東村你看壞也大漲阿 09/26 11:02
→ stevenshih: 下新莊就是小坪數新古屋低總價電梯大樓漲的快 09/26 11:02
→ stevenshih: 至於你說的西盛民安路跟民安西路那邊根本沒捷運，不推 09/26 11:03
→ stevenshih: 結果現在東村根本沒有30了 最新實登是37.5萬 09/26 11:03
推 s26492755: 2019的時候 面對30-31的東村 我選擇買了32-33的女人 09/26 11:03
→ s26492755: 香高樓層（女人香以九樓為界 高度不同 在地不用多解 09/26 11:04
→ s26492755: 釋了吧） 09/26 11:04
→ stevenshih: AMAX預售賣60萬最新實登剩44.9萬,旁邊沒工廠阿 XD 09/26 11:04
→ s26492755: 我沒推西盛那邊哦 我只是說3字頭新建案要往那才有機會 09/26 11:04
→ s26492755: 了 09/26 11:04
→ stevenshih: 低總價的東村跟女人香就是好轉手好賺錢投資客最愛 09/26 11:05
→ s26492755: 樓主有賣到37.5嗎 那我直接挑每個建案的社區最高價會 09/26 11:05
→ s26492755: 準嗎 09/26 11:05
→ stevenshih: 2013年的時候東村大約30萬AMAX60萬一看就知道AMAX太貴 09/26 11:06
→ stevenshih: 買了穩套 09/26 11:06
推 s26492755: 我要表達的是 我幾乎每次準備要買下一間 東村都會在 09/26 11:08
→ s26492755: 桌上 但沒有一次被我選擇 仲介有說東村有漲耶 但我 09/26 11:08
→ s26492755: 後面給他看我買的物件 的確都比東村好 這兩年隨便 09/26 11:08
→ s26492755: 漲的一堆 但過了大多頭 能安穩的才是厲害 買東村 09/26 11:08
→ s26492755: 你要擔心 買其他的 你不用擔心 從我買了之後就沒 09/26 11:08
→ s26492755: 跌過 09/26 11:08
→ s26492755: 算了 每次跟你討論 你就要拿amax 出來 奇怪 下新 09/26 11:09
→ s26492755: 莊近一點的不比較 09/26 11:09
→ s26492755: 而且我女人香也有房子啊 我又不是全在捷運附近 09/26 11:09
推 s26492755: 已原po持有的時間線 東村不是很好的選擇 接近條件又 09/26 11:12
→ s26492755: 同在下新莊的很多更好 雖然這是事後來看 可是東村明 09/26 11:12
→ s26492755: 顯就沒其他社區安全 09/26 11:12
推 stevenshih: 下新莊新古屋低總價套房選擇社區不多 09/26 11:14
推 s26492755: 承如原po說以後東村有機會爬到34-38 我手上當初跟東 09/26 11:14
→ s26492755: 村接近價格或貴個1-2萬 早就怕到甚至超過 09/26 11:14
→ s26492755: 所以我列了 女人香 捷運go境來比較啊 一個離捷運更近 09/26 11:15
→ s26492755: 一個更遠 這兩個漲幅跟環境機能都較強 09/26 11:15
→ stevenshih: 鴻邦世界花園你覺得會比東村好嗎 09/26 11:15
→ stevenshih: 捷運GO境一堆機械車位 基地又超小 09/26 11:15
→ stevenshih: 我是以投資客來看以及出租投報率來看 09/26 11:15
→ s26492755: 我手上五個套 各種套套 下新莊的新古屋不會不熟 09/26 11:15
→ s26492755: 世界花園還有沒洗衣機的格局你敢信 09/26 11:16
→ s26492755: 另外那個價格不會拿來跟這三個比較啦 09/26 11:16
→ s26492755: 基本上抓整數 500萬的套房我能租17000左右 09/26 11:17
→ s26492755: 我買到六間了 當然也是以投資客的角度來看 我這附近認 09/26 11:18
→ s26492755: 識的投資客也不太願意對東村下籌碼 09/26 11:18
→ s26492755: 電梯獨套 基本上我覺得有車位反而累贅 有人問我go境 09/26 11:19
→ s26492755: 我也是會嘴他機械車位 09/26 11:19
推 CYAward: 問題是副都心現在又漲回6X.. 09/26 20:00






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